Статут на тераса като обща част на сграда при преминаване към търговски обект

Текстът на акта

Ключови фрази

9
P E Ш Е Н И Е

№ 24

София,19.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на четвърти декември две хиляди двадесет и пета година в състав:

Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА

като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 3679 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Т. Д. А., А. А. К., М. П. К. и А. П. К. срещу решение № 436 от 13.05.2024 г. по в. гр. д. № 416/2024 г. на Бургаския окръжен съд.

Жалбоподателите поддържат, че въззивното решение е неправилно поради допуснати съществени процесуални нарушения, противоречие с материалния закон и необоснованост. Поддържат становището си, че спорната тераса има характер на обща част на сградата и затова като етажни собственици имат основание да я ползват по предназначение за осигуряване на достъп до собствения им магазин.

Ответникът в производството „Братя Блецови“ ООД оспорва жалбата. Счита, че решението на въззивния съд е правилно. Излага подробни съображения в подкрепа на становището си.

С определение № 3089 от 17.06.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1 ГПК по следния въпрос: Длъжен ли е въззивният съд, извършвайки самостоятелна преценка на доказателствата, да обсъди всеки един от въведените в производството фактически и правни доводи на страните и ясно да изложи мотиви по приемането или отхвърлянето им, съобразявайки възприетото от първоинстанционния съд в решението му, а така също трябва ли съдът да формира вътрешното си убеждение, съобразявайки всички доказателства в производството, както и правилата на формалната логика, опита и научното знание;

По поставения въпрос настоящият състав приема следното:

В решение № 43 от 4.03.2022 г. на ВКС по гр. д. № 2597/2021 г., IV г. о., се приема следното: Въззивният съд, като съд по съществото на правния спор, е длъжен да направи свои собствени фактически и правни изводи по делото, като прецени всички относими доказателства и правнорелевантни факти, от които произтича спорното право, посочи кои факти, предопределящи крайния изход на спора, намира за доказани и кои - за недоказани, както и да прецени всички възражения и доводи на страните. Непосредствена цел на въззивното производство е повторното разрешаване на материалноправния спор, при което дейността на първата и на въззивната инстанция е свързана с установяване истинността на фактическите твърдения на страните чрез събиране и преценка на доказателствата, и субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. Въззивният съд прави своите фактически и правни изводи по съществото на спора при самостоятелната преценка на събрания пред него и пред първата инстанция фактически и доказателствен материал. За да даде защита и санкция на спорните права, съдът е длъжен в мотивите на решението си да изложи фактическите си и правни изводи след обсъждане в тяхната съвкупност на всички доводи на страните и на всички релевантни за спора доказателства, които са били събрани по делото.

В този смисъл са и множество други решения на ВКС, които формират последователна практика по този въпрос. Тази практика следва да намери приложение и по настоящото дело.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение № 436 от 13.05.2024 г. по в. гр. д. № 416/2024 г. на Бургаския окръжен съд е отменено решение № 15 от 23.01.2024 г. по гр. д. № 979/2022 г. на Карнобатския районен съд и е уважен предявеният иск по чл.109 ЗС – ответниците Т. Д. А., А. А. К., М. П. К. и А. П. К. са осъдени да преустановят действията, с които пречат на ищеца „Братя Блецови“ ООД да упражнява в пълен обем правото си на собственост върху самостоятелен търговски обект – Кафе еспресо (понастоящем магазин за хранителни стоки), разположен в североизточната част на търговска сграда – бивши хали в [населено място], област Б., [улица], построена в УПИ [№] в кв. 200, при граници на самостоятелния обект: изток – външен зид откъм [улица], запад – външен зид, север – външен зид, юг – търговски обект на ЕТ „П. К.“ и Т. А., по-конкретно върху принадлежащата към него покрита тераса, намираща се в източната част, със застроена площ от 50 кв. м., като преустановят използването на терасата за преминаване през нея до източен вход на собствения им самостоятелен търговски обект: склад и магазин, разположен в търговска сграда – бивши хали в [населено място], при граници: изток – тераса лятна градина, запад – ресторант механа, север – Кафе еспресо и юг – [улица].

Въззивният съд е приел, че търговските обекти на ищеца и на ответниците се намират в една обща сграда, бивши Хали на [населено място]. Прието е, че спорът по делото се свежда до това дали процесната тераса е обща част на сградата в режим на етажна собственост, или тази тераса принадлежи само на ищеца.

Съдът се е позовал на практика на ВКС, според която моментът на възникване на етажната собственост е меродавният момент, към който се преценява статутът на обекта: дали той е самостоятелен обект в сградата – етажна собственост, или е обща част на тази сграда, поради предназначението му да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици, с оглед строителните книжа или след извършено преди възникване на етажната собственост от едноличния собственик на сградата преустройство. Релевантно е предназначението, което единственият собственик (тоест преди да възникне етажната собственост) на сградата е придал на дадена част от недвижимия имот.

Прието е, че в случая преди 05.12.2001 г. процесната сграда е имала един собственик – „АСТРА-95“ ЕООД, което е продало на Т. Д. А. (ответник по делото) и П. Н. К. (праводател на другите ответници) самостоятелен търговски обект: склад и магазин за алкохолни напитки, алкохол и пакетирани хранителни стоки. В нотариалния акт № 29/05.12.2001 г. изрично е записано, че от изток имотът граничи с тераса – лятна градина. В нотариалния акт от 25.09.2003 г., с който „АСТРА-95“ ООД е продало своята част от имота на непрекия праводател на ищеца, терасата е описана като принадлежност към продавания самостоятелен обект Кафе-еспресо. Така е и в последващите нотариални актове, включително и в нотариалния акт № 74/30.08.2013 г., от който ищецът черпи права. Видно от текста на нотариалния акт на ответниците, още към момента на прехвърляне на самостоятелния обект те са били наясно, че терасата ще се използва като лятна градина. Логично е да има лятна градина към кафене, но не и към магазин със склад.

Според свидетеля Н., бивш съдружник в „АСТРА-95“ ООД, след като дружеството е придобило бившите хали, външните стени са преместени навътре и така се е образувала процесната тераса. Идеята била да се обособи кафене и ресторант, като на терасата имало сложени маси, които се ползвали от посетителите на кафенето. Другият обект бил закупен от А. и К., които го устроили в склад за безалкохолни напитки и алкохол. Имало период, в който едновременно се използвали кафенето и складът. От показанията на свидетеля съдът е направил извод, че процесната тераса е била предназначена от едноличния собственик за посетителите на кафенето.

Вещото лице по назначената в първата инстанция техническа експертиза е установило, че в [община] не е запазена цялата строителна документация за процесната сграда. За периода преди 05.12.2001 г. са запазени само неодобрени архитектурни проекти, по които са издадени разрешение за строеж № 96/12.08.1999 г. и разрешение за строеж № 83/06.10.2000 г. Вещото лице е допуснало, че тези проекти касаят преустройството на сградата в два самостоятелни обекта. Проектите предвиждат изграждане на ресторант на мястото на днешния магазин със склад. Според показанията на св. Н. идеята за ресторанта не се е осъществила.

Прието е, че разрешение за строеж № 123/17.12.2001 г. и издаденият въз основа на него архитектурен проект са съставени след 05.12.2001 г., поради което от тях не може да се направи извод за функцията на процесната тераса в по-ранния момент.

При тези данни въззивният съд е приел, че процесната тераса не е имала статут на обща част. Обектът на ответниците е разполагал с вход от другата страна на сградата (от юг), който е зазидан впоследствие. При изслушването си вещото лице изрично е заявило, че ответниците притежават един самостоятелен обект, който е разделен на две зони – склад и магазин. Магазинът не е обособен като самостоятелен обект. Той има функционална връзка със склада. Зазиданият вход е осигурявал достъп до всички зони в самостоятелния обект, включително магазина. Тъй като търговският обект на ответниците може да функционира и без да се използва входът откъм терасата, това изключва предназначението й на обща част, осигуряваща единствено възможен начин за достигане до обекта. Предвид установеното предназначение на терасата към 05.12.2001 г., ответниците са можели да използват само южния вход. Като са го зазидали и са започнали да използват входа откъм терасата, те са нарушили правото на собственост на ищцовото дружество. Без значение е обстоятелството, че това ползване може да е започнало веднага след продажбата, в какъвто смисъл са показанията на част от свидетелите по делото. Важно в случая е какво е било предназначението на терасата към момента на продажбата.

Прието е за неоснователно евентуалното възражение на ответниците, че са придобили по давност сервитутно право да преминават през процесната тераса. Вярно е, че сервитутно право по принцип може да бъде придобито по давност. В закона обаче се урежда, че вещни права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона. За да се учреди определено сервитутно право, то трябва да е предвиден в някой нормативен акт. В българското право са уредени редица сервитутни права, но няма уредено право на преминаване през прилежаща част към самостоятелен обект в сграда. Освен това в случая не се установява ответниците да са ползвали конкретен път само за себе си и по никакъв начин не са обективирали владението си спрямо трети лица, включително ищцовото дружество. Ето защо, дори да се приеме, че може да се придобие право на преминаване, не е доказан обективният елемент на владението.

Направен е обобщаващ извод, че в случая е налице неоснователно въздействие по смисъла на чл.109 ЗС от страна на ответниците, защото те погрешно смятат, че терасата е обща част или имат сервитутно право. Установява се сериозно засягане на обекта на ищцовото дружеството, доколкото обектът на ответниците се използва като магазин за хранителни стоки, което предполага голям поток от хора. Поради това искът по чл. 109 ЗС е основателен.

Въззивното решение е подписано с особено мнение на докладчика по делото.

Решението е неправилно.

Спорът по делото действително се състои в това дали процесната тераса е част от самостоятелен обект на ищеца – (Кафе-еспресо, понастоящем магазин за хранителни стоки), или е обща част на сградата, в която както ищецът, така и ответниците притежават самостоятелни търговски обекти.

Правилно въззивният съд е приел, че правният режим на терасата се определя от нейното предназначение към момента на възникване на етажната собственост, както и че този момент е 05.12.2001 г., когато единственият собственик на различните обекти в сградата „Астра-95“ ООД е продал на ответника Т. Д. А. и на наследодателя на другите трима ответници П. Н. К., действащ като ЕТ „П. К.“, склад и магазин за алкохолни напитки, алкохол и пакетирани хранителни стоки.

Неправилен е обаче решаващият извод, че терасата е част от Кафе-еспресо, собственост на ищцовото дружество и че ответниците трябва да преустановят използването й като подход към собствения им обект – магазин, а сега – преддверие към зала за продажба на мебели. Този извод е направен при несъблюдаване на процесуалните изисквания за формиране на волята на съда след обсъждане на всички доказателства по делото в тяхната взаимна връзка, както и доводите и възраженията на страните.

Тезата на ищеца „Братя Блецови“ ООД, че терасата е част от негов собствен обект – Кафе-еспресо, се основава на отразеното в нотариалните актове, с които първоначалният собственик „Астра-95“ ООД и неговите правоприемници са продавали във времето този обект. Действително, във всички нотариални актове - № 60/25.09.2003 г.; № 9/24.11.2003 г., № 177/20.04.2006 г. и № 74/30.08.2013 г., с които се легитимират ищецът и неговите праводатели, терасата фигурира като неразделна част от продаваемото Кафе-еспресо. Именно тези нотариални актове, в съчетание със становището на вещото лице, че терасата е част от обекта Кафе-еспресо, са обусловили и решаващия извод на въззивния съд за уважаване на предявения иск по чл.109 ЗС.

Същевременно въззивният съд, в противоречие с процесуалните правила и посочената по-горе практика на ВКС, не е обсъдил защитните доводи на ответниците и свързаните с тях доказателства и по тази причина е достигнал до неправилен извод за правния статус на спорната тераса.

Още в отговора на исковата молба ответниците са възразили, че през въпросната тераса се преминава, за да се достигне до входа на магазина, който са закупили с нотариалния акт № 29/05.12.2001 г. Позовали са се и на одобрения архитектурен проект от м. декември 2001 г., въз основа на който е издадено строително разрешение № 123 от 17.12.2001 г. за вътрешно преустройство на част от сградата с цел обособяването на склад и магазин, както и на обяснителната записка към архитектурния проект. Позовали са се на обстоятелството, че според тези строителни книжа достъпът до входа на магазина се осъществява през спорната тераса, а за склада има отделен вход от южната фасада на сградата. Въззивният съд не е обсъдил нито довода на ответниците, нито свързаните с него доказателства. Не е обсъдено и заключението на вещото лице в онази негова част, в която то се позовава на приложим към случая нормативен документ – Норми и правила за проектиране на търговски магазини, утвърдени от министъра на архитектурата и благоустройството със заповед № 3481/25.10.1966 г., публикувани в БСА, кн. 10 от 1966 г., изм., ДВ, бр. 3 от 9.01.1996 г. Това е определило и неправилния изход на спора по делото.

Съгласно чл.38, ал.1 ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Данните по делото сочат, че при продажбата, извършена с нот. акт № 29/05.12.2001 г., от който черпят права ответниците, терасата е имала предназначение да осигурява достъп до входа на закупения от тях магазин. Същевременно през терасата се е осъществявал и достъпът до друг обект на продавача – това се установява както от техническата експертиза, така и от свидетелските показания. По този начин след продажбата и възникването на етажна собственост терасата е придобила значение на обща част на сградата.

Аргумент в подкрепа на този извод на първо място е фактът, че в описаните в нотариалния акт № 29/2001 г. документи, въз основа на които е извършена продажбата, е посочен идеен проект за преустройство на сградата на ЕТ „М.Ж.“ [населено място]. Това е същият проект, представен като доказателство от ответниците, въз основа на който е издадено и строителното разрешение № 123/17.12.2001 г. за обособяване на склада и магазина чрез вътрешно преустройство на част от сградата. Както според графичната част на проекта, така и според обяснителната записка, входът за магазина е самостоятелен и до него се достига през спорната тераса, а складът има отделен вход – рампа за зареждане на стоки. Това разпределение на входовете съответства и на нормативните изисквания, действащи към момента на сделката и на одобряването на строителните книжа, според които магазинът и складът следва да имат отделни входове, тъй като през единия преминават клиенти, а през другия – стоки. Така според чл.25 на посочените Норми и правила за проектиране на търговски магазини, складовете трябва да имат пряка връзка с търговските зали и директен вход за приемане на стоките. В архитектурния проект от 2001 г. това изискване е спазено – складът и магазинът имат отделни входове. Обстоятелството, че понастоящем входът към бившия склад е зазидан и е останал само входът към магазина, е без значение за определяне на предназначението на спорната тераса, тъй като това предназначение, както е приел и въззивният съд, се определя към момента на възникване на етажната собственост.

Следователно – продавачът по нот. акт № 29 от 05.12.2001 г. „Астра-95“ ООД, който към този момент е бил единствен собственик на сградата, е изразил воля да продаде обект, който според идейния проект, на който се основава сделката, има два отделни входа и подходът към единия вход е през процесната тераса. Същевременно терасата реално е служела за достъп и до входа към друг самостоятелен търговски обектна продавача – Кафе-еспресо. Така на терасата е придадено предназначението на площ за общо ползване, т. е. на обща част на сградата по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС и това е станало по волята на продавача.

Обстоятелството, че терасата е посочена като част от търговския обект Кафе-еспресо в нотариалния акт № 60/25.09.2003 г., с който „Астра-95“ ООД е извършило продажба на този обект, както и в следващите нотариални актове за продажба, включително и в нот. акт № 74/30.08.2013 г., от който черпи права ищецът, не може да промени горния извод за правния режим на терасата. Веднъж превърната в обща част на сградата по предназначение през 2001 г., тя не би могла да придобие друг статус без изрично решение на етажните собственици. Общите части не могат да бъдат предмет нито на делба – чл.38, ал.3 ЗС, нито на други прехвърлителни сделки. По аргумент от мотивите на Тълкувателно решение № 34 от 15.VIII.1983 г. по гр. д. № 11/83 г., ОСГК, прехвърлителни сделки с общи части по предназначение може да се извършват само след промяна на предназначението им по решение на етажните собственици. Данни за такова решение по делото няма. Ето защо в частта за прехвърляне на собствеността върху терасата посочените нотариални актове нямат вещен прехвърлителен ефект. Отделно от това – становището на вещото лице, че терасата е част от обекта Кафе-еспресо, се основава на прехвърлителните сделки и не отчита предназначението й за достъп до входа към магазина на ответниците. Вещото лице обаче не може да дава правни заключения, затова в тази част становището му не следва да се цени.

В обобщение – след като спорната тераса има характер на обща част на сградата, то искът по чл.109 ЗС, с който се цели за се забрани на ответниците да я ползват като достъп до входа към техния самостоятелен обект, е неоснователен. Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено и спорът да се разреши от настоящата инстанция, тъй като не се налага връщане на делото за събиране на нови доказателства. Съобразно направените изводи, искът по чл.109 ЗС следва да бъде отхвърлен.

При този изход на делото на ответниците следва да се присъдят сторените разноски за всички инстанции – 2170 лв. за първата, 800 лв. за въззивната инстанция и 1300 лв. за ВКС или общо 4270 лв. /2183,22 евро/.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 436 от 13.05.2024 г. по в. гр. д. № 416/2024 г. на Бургаския окръжен съд и вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от „Братя Блецови“ ООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и управление [населено място], [улица], срещу Т. Д. А. от [населено място], [улица], А. А. К., М. П. К. и А. П. К., тримата от [населено място], [улица], ет.1, иск по чл.109 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят действията, с които пречат на ищеца „Братя Блецови“ ООД да упражнява в пълен обем правото си на собственост върху самостоятелен търговски обект – Кафе еспресо (понастоящем магазин за хранителни стоки), разположен в североизточната част на търговска сграда – бивши хали в [населено място], област Б., [улица], построена в УПИ [№] в кв. 200, при граници на самостоятелния обект: изток – външен зид откъм [улица], запад – външен зид, север – външен зид, юг – търговски обект на ЕТ „П. К.“ и Т. А., като преустановят използването на покрита тераса със застроена площ от 50 кв. м. за преминаване през нея до източен вход на собствения им самостоятелен търговски обект: склад и магазин, разположен в търговска сграда – бивши хали в [населено място], при граници: изток – тераса лятна градина, запад – ресторант механа, север – Кафе еспресо и юг – [улица].

ОСЪЖДА „Братя Блецови“ ООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и управление [населено място], [улица], да заплати на Т. Д. А. от [населено място], [улица], А. А. К., М. П. К. и А. П. К., тримата от [населено място], [улица], ет.1, сумата от 4270 лв. /2183,22 евро/ разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: