Придобиване на право на ползване от представител на купувача

Текстът на акта

Ключови фрази

1

Р Е Ш Е Н И Е
№ 40
София, 23.08.2022 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети април две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Бранислава Павлова
ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева
Милена Даскалова

при участието на секретаря Анета Иванова, като изслуша докладваното от съдия М. Даскалова гр.д.№ 4203 по описа за 2021 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба на В. В. К. против решение № 721/14.04.2021 г., постановено по възз. гр. д. № 355/2021г. по описа на Окръжен съд - Варна, с което е потвърдено решение № 261353 от 23.11.2020г., постановено по гр. д. № 5674/2020г. по описа на Варненския районен съд, с което е отхвърлен предявеният от касатора В. В. К. иск за приемане за установено по отношение на Държавата, чрез Министъра на регионалното развитие и благоустройството, че ищцата е титуляр на вещно право на ползване на дворно място, находящо се в [населено място], общ. А., представляващо УПИ № ....., кв......по плана на селото, целият с площ от 620 кв.м., заедно с построената в същия жилищна сграда - къща на два етажа с разгърната застроена площ 185 кв. м.

Касационната жалба съдържа оплаквания за неправилност на въззивното решение, поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила- основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК.

В съдебно заседание касаторът не се явява.

Ответната страна по касационната жалба с подадения отговор на жалбата и в представено по делото писмено становище, изразява становище за неоснователност на същата, липса на основания по чл. 280 ГПК за допускане до касационно обжалване на въззивното решение. Претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение за касационното производство.

С определение № 29 от 28.01.2022 г., касационното обжалване на решението е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следния правен въпрос: При договор за прехвърляне право на собственост върху недвижим имот, ако приобретателят по сделката участва чрез представител, то последният /представителят/ може ли да придобие ограничено вещно право върху имота, предмет на разпоредителната сделка?

По поставения правен въпрос, настоящият състав на ВКС, намира следното :

Сделките за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти следва да се сключат в предписаната в чл. 18 от ЗЗД форма за действителност – нотариален акт, като по отношение на същите е приложимо общото правило на чл. 20 от ЗЗД – да се тълкуват с оглед действителната им воля. В този смисъл, ако от съдържанието на нотариалния акт е видно, че участващият като пълномощник, е изявил освен волята на упълномощителя и собствена такава, касаеща обема права, които му се учредяват, то следва, че макар и същият да е изрично посочен като пълномощник, то той участва и в лично качество и може да придобие ограничено вещно право върху имота, предмет на разпоредителната сделка.

По съществото на жалбата :

Предявен е иск за признаване за установено, че ищцата е титуляр на вещното право на ползване върху имота, описан в исковата молба. Твърденията на ищцата са, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № .....г., нотариално дело № .... г. "Ей Джей Пропърти 2005" ЕООД й е учредило / запазило/ вещно право на ползване върху имота, предмет на договора, оформен с този нотариален акт.

В обжалваното решение, въззивният съд е приел за установено от фактическа страна, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ..... г., "Ей Джей Пропърти 2005" ЕООД е прехвърлило на Т. З. М. и В. З. М., чрез тяхната майка и законен представител В. В. К. недвижим имот, подробно описан в нотариалния акт. Съгласно т.2 от нотариалния акт страните учредяват и запазват на З. Д. М. и В. В. К., родители на купувачите Теодора З. М. и В. З. М., правото на пожизнено и безвъзмездно ползване и обитаване на имота, предмет на този нотариален акт, заедно и поотделно. С влязло в сила решение № 2489/05.06.2019 г., по гр. дело № 16760/2017 г., е прогласена нищожността на сделката, обективирана в т. 2 от НА.... г., с която Т. З. М. и В. З. М. са учредили право на ползване върху закупения имот.

Въззивният съд е направил извод за неоснователност на предявения установителен иск, приемайки, че дружеството – продавач по договора - "Ей Джи Пропърти 2005" ООД не би могло да учреди право на ползване, тъй като е изразило воля да прехвърли собствеността върху имота на малолетните деца на ищцата. Ако волята на страните е била да се учреди на ищцата право на ползване върху имота, то дружеството първо би следвало да учреди ограниченото вещно право, след което да продаде голата собственост, каквато воля не е обективирана в нотариалния акт. Съдът е посочил, че не може да се приеме, че между дружеството и ищцата е сключен договор за ползване, тъй като същият е двустранен и за неговата действителност е необходимо участието и на двете страните по сделката. Участието на ищцата е само в качеството на майка и законен представител на децата, без да е посочено, че тя е страна по сделка, или участва в нотариалното производство и в лично качество. Подписите под текста в нотариалния акт са положени за законен представител. За неоснователен е счетен доводът, че са извършени две сделки: със сделката по т. 1 е прехвърлена голата собственост върху имота на двете деца, а със сделката по т. 2- на ищцата е учредено правото на ползване. Според съда ако волята на страните е била такава, то е следвало да бъде обективирана чрез последователното и точно отразяване на волята на страните и сделките.

При тези мотиви на съда и с оглед отговора на правния въпрос, обосновал допускане до касационен контрол, изводът на въззивния съд, че с нотариалния акт, представен по делото на ищцата не й е учредено вещно право на ползване, е неправилен, като направен в противоречие с материалния закон и е необоснован, което е основание по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК за отмяна на решението.

Тъй като след отмяна на решението не се налага извършването на нови процесуални действия или повтарянето на вече извършени, по аргумент от чл. 293, ал. 3 ГПК настоящият състав на ВКС следва да се произнесе по съществото на спора.

Видно от договора в него се съдържат уговорки за продажба на имота и за учредяване право на ползване. Начинът на подреждането им /първо за прехвърляне на собствеността, след което за учредяване право на ползване/, не е основание да се приеме, че дружеството – продавач не е могло да учреди право на ползване, тъй като е изразило воля за продажба на имота. Преценка на продавача е с какъв обем права и в полза на кое лице да се разпореди, като при спор относно предмета на сделката/сделките, на основание чл. 20 от ЗЗД трябва да се търси действителната обща воля на страните, като за целта отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора обичаите в практиката и добросъвестността. Определящо в случая е записаното в т.3 от нот. акт, където недвусмислено е заявено, че приобретателите придобиват собствеността при ограниченията на т. 2, т.е. при зачитане на учреденото право на ползване. Следователно налице са съвпадащи се волеизявления на страните по договора за покупко- продажба относно обема на правото, предмет на сделката – право на собственост върху недвижим имот с ограниченията, визирани в договора – учредено право на ползване в полза на трети за продажбеното правоотношение лица.

От съдържанието на нотариалния акт е видно, че освен изявлението на дружеството – продавач за учредяване право на ползване, такова изявление е направено и от ищцата. Последната при сключването на договора, оформен с нотариалния акт, е действала в двойно качество – като представител на децата си и лично за себе си като приобретател на учреденото й право на ползване. Правнорелевантен е фактът, че тя пред нотариуса е изразила съгласие да й се учреди вещно право на ползване. Изпълнено е и изискването на чл. 580, т.6 от ГПК, защото нотариалният акт носи подписа на ищцата. Отбелязването, че е положила подпис като пълномощник на децата си, не е основание да се направи извод за липса на подпис, защото разпоредбата на чл. 580, т.6 от ГПК предвижда само, че нотариалният акт трябва да съдържа подписите на страните по договора, без да поставя изрично изискване за полагане на повече от един подпис, когато участник в нотариалното производство прави повече от едно изявление. В горния смисъл е и приетото в решение № 128 от 23.10.2019 г. на ВКС по гр. д. № 418/2019 г., I г. о.

Предвид изложеното, настоящият състав на ВКС намира, че предявеният положителен установителен иск е основателен, поради което и обжалваното решение следва да бъде отменено, като вместо него да бъде постановено ново за уважаване на иска с правно основание чл. 124 ГПК за установяване по отношение на ответника, че ищцата е титуляр на вещното право на ползване върху имота, описан в исковата молба.

С оглед изхода на делото в полза на ищцата следва да се присъдят направените от нея разноски пред трите съдебни инстанции в общ размер на 1 459 лева.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 721/14.04.2021 г. постановено по възз. гр. д. № 355/2021г. по описа на Окръжен съд – Варна, с което е потвърдено решение № 261353 от 23.11.2020г., постановено по гр. д. № 5674/2020г. по описа на Варненския районен съд и вместо него постановява :

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Държавата, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството, че В. В. К. с ЕГН [ЕГН] от [населено място], [община] притежава ограниченото вещно право на ползване върху следния недвижим имот : дворно място, находящо се в [населено място], общ. А., представляващо УПИ № ....., в кв. ......по плана на селото, цялото с площ от 620кв.м., заедно с построената в имота жилищна сграда - къща на два етажа с разгърната застроена площ от 185 кв. м.

ОСЪЖДА Държавата, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройството да заплати на В. В. К. на основание чл. 78, ал.1 ГПК сумата от 1 459 лв. /хиляда четиристотин петдесет и девет лева/, представляващи направени пред трите инстанции разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: