Изисквания при делба на обект в сграда паметник на културата

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 436

София, 29.06.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание девети юни през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр. д. № 2485 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 – чл. 293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „АГЕНЦИЯ КОНСУЛТ 2006“ ЕООД, гр. Габрово чрез пълномощника му адвокат В. П. против решение № 96 от 20.02.2025 г., постановено по гр. д. № 1043 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Велико Търново, с което е потвърдено решение № 260000 от 15.07.2024 г. по гр.д. № 3524/2018 г. на Районен съд -Велико Търново за извършване на съдебна делба по реда на чл. 353 ГПК чрез поставяне в общ дял на И. П. Н. и Н. Е. Р. самостоятелен обект № 1 с площ от 17,77 кв.м., със стойност на общия дял 94 083,32 лв., а в дял на „АГЕНЦИЯ КОНСУЛТ 2006“ ЕООД - обект № 2 с площ от 35,54 кв.м., със стойност на дела – 188 166,64 лв. Двата обекта са образувани при разделяне на делбения имот – самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по КККР на гр. В. Т., с адрес гр. В. Т., [улица], разположена в поземлен имот с идентификатор ***, като И. П. Н. и Н. Е. Р. са осъдени да заплатят на „АГЕНЦИЯ КОНСУЛТ 2006“ ЕООД 1846.60 лв. за уравнение на дела му.

И. П. Н. и Н. Е. Р. чрез пълномощника им адвокат Н. Н. оспорват касационната жалба.

С определение № 1511 от 25.03.2026 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК въпроса: какво е съотношението между изискванията на ГПК, ЗУТ и Закона за културното наследство по отношение на действията на страните и действията на съда при наличие на данни за поделяемост на имот-паметник на културата и какво е съотношението между разпределението на доказателствената тежест и изискванията за извършване на съответните действия от страна на сезирания съд и на основание чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК за преценка дали са очевидно неправилни изводите на съда,че не е необходимо предварително съгласуване по реда на чл. 84 от Закона за културното наследство, тъй като не се засяга фасадата на сградата, представляваща недвижимо културно наследство, както и че одобрения от главния архитект инвестиционен проект съответства на изискванията на ЗУТ и Наредба № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти.

Данните по делото са следните:

Въззивният съд е констатирал, че доводите във въззивната жалба на дружеството са относно компетентността на вещото лице-конструктор, тъй като чл. 229 и чл. 230 ЗУТ изискват правоспособност на проектант; одобреният от главният архитект документ не съставлява инвестиционен проект, тъй като не отговаря на строителните правила и норми; не са съобразени приложимите към делбения имот правила и изисквания по Закона за културното наследство; че неправилно е приета поделяемост без да се съобрази, че поставеният в дял на ищците обект надхвърля два пъти правата им в съсобствеността.

Приел е за установено, че делбата е допусната с влязло в сила решение на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, находящ се в р. В. Т., [улица], ет. 1, представляващ обект за търговска дейност със застроена площ от 53.31 кв. м. при права в съсобствеността: 36/120 ид. ч. за И. П. Н., 4/120 ид. ч. за Н. Е. Р. и 80/120 ид. ч. за търговското дружество.

Съдът се е позовал на нормата на чл. 203, ал. 1 ЗУТ и е посочил, че съдебно-техническата експертиза е установила реалната поделяемост на имота, като при разделяне на два дяла не се налага изменение на конструкцията на сградата (носещи стени, колони, трегери), а е достатъчно изграждане на преградна стена от тухлена зидария или гипскартон. Счел е за неоснователно възражението относно компетентността на вещото лице, тъй като в закона липсва изискване СТЕ да бъде извършена от проектант, а видно от материалите по делото, вещото лице е строителен инженер, специалност „ПГС“ и разполага с необходимата компетентност да отговори на поставените от първоинстанционния съд въпроси. Заключението на вещото лице е обосновано, основава се на конкретно установени обстоятелства, касаещи поделяемостта на имота, не е оспорено от съделителите, и доколкото по делото няма данни, поставящи под съмнение неговата обективност и компетентност, същото правилно е било кредитирано от първоинстанционния съд. Прието е и заключение по назначена СТЕ /л. 241/, в което вещото лице подробно и обосновано е посочило всички строително монтажни работи, необходими за преустройство на недвижимия имот и обособяване на два самостоятелни обекта, като е определено, че разходите за извършването му възлизат на 10 780 лв.

Съдът е приел, че при извършване на делбата са спазени и останалите изисквания по чл. 203 ЗУТ. С писмо с изх. № 60527/30.10.2023 г. първоинстанционният съд е изискал от главния архитект на Община Велико Търново становище относно това какво следва да съдържа инвестиционният проект във връзка с преустройството на съществуващия самостоятелен обект, предмет на делбата и обособяването му след това преустройство в два самостоятелни обекта – магазини за промишлени стоки. В тази връзка, изрично е изисквано становище и дали проектът за преустройство следва да бъде предварително съгласуван с НИНКН с оглед вписването му под № 8 в Регистъра на паметниците на културата в гр. В. Търново, както и дали одобреният вече инвестиционен проект е основание за издаване разрешение за строеж за преустройство. По делото е представен и приет одобрен на 28.06.2023 г. от главния архитект на Община Велико Търново инвестиционен проект за обект: „Разделяне на съществуващ търговски обект на два самостоятелни търговски обекта“, находящ се в УПИ *-*, кв. 81 по плана на [населено място], с административен адрес [улица]. Не е спорно между страните, че в Община Велико Търново е представен само един инвестиционен проект за разделяне на процесния недвижим имот на два самостоятелни търговски обекта, което се установява и от получено становище с вх. № 261628/13.11.2023 г. от гл. архитект на Общината /л. 221 от първоинстанционното дело/. В депозирано становище, гл. архитект на Общината е посочил, че одобреният инвестиционен проект, въз основа на който е извършено разпределяне на допуснатия до делба имот от съда, е достатъчно за издаването на строително разрешение за преустройство на съсобствения обект. Посочено е също, че извън производството по делба, за издаване на разрешение за строеж (съответно за разрешение за промяна на предназначението) е необходимо съгласуване с Министерство на културата съгласно чл. 83 ЗКН, тъй като сградата, в която попада обекта е обявена като единична архитектурно-недвижима културна ценност от „местно значение“ и е елемент на група недвижима културна ценност „Архитектурно-строителна зона Главна улица Опълченска-Пиколо-Иван Вазов“ в „Историческо селище Велико Търново“, „Паметник на урбанизма и културния пейзаж“, утвърден с Протокол № 4/07.06.1999 г. на Националния съвет за опазване на паметниците на културата на Министерство на културата.

При тези констатации въззивният съд е посочил, че липсата на съгласуване на инвестиционния проект с Министерство на културата не обуславя неправилност на първоинстанционното решение поради нарушение на материалния закон и не е налице незаконосъобразност по отношение на одобрения инвестиционен проект. В чл. 83 ЗКН лимитативно са изброени случаите, в които за одобряване на инвестиционен проект, съответно за изпълнение на строеж, е необходимо предварително съгласуване по реда на чл. 84, ал. 1 и 2 ЗКН. Въз основа даденото становище и с оглед разпоредбата на чл. 83, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗКН, за издаване на разрешение за строеж (съответно за разрешение за промяна на предназначението) е необходимо съгласуване с Министерство на културата съгласно чл. 83 ЗКН, но такова не се изисква предварително и не необходимо представянето му в производството по делба. Макар в чл. 83, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗКН да е посочено, че е необходимо одобряване на инвестиционен проект за делба, то това не касае настоящия случай, тъй като предмет на делбата е самостоятелен обект в сграда, обявена за единична архитектурно-недвижима културна ценност от „местно значение“, а не самата сграда. Следователно, посочената разпоредба би намерила приложение при делба на сградата, която се ползва със статут на културна ценност, но не и при делба на самостоятелния обект, намиращ се в нея, какъвто е настоящият случай, като за този извод се е позовал на решение № 66 от 24.07.2018 г. по гр. д. № 2109/2017 г., ІІ г. о. на ВКС.

Съдът е изложил и съображения, че в случая нормата на чл. 83, ал. 1, т. 2, б. „а“ ЗКН, според която предварително одобрение на инвестиционния проект в границите на групови културни ценности се налага във връзка с определени намеси върху регулационното отреждане, фасадите и обема на сградата. В закона не е предвидено съгласуване на делби и вътрешни ремонти и преустройства, при които не е налично изменение на фасадите, както е в случая, поради което и инвестиционният проект е одобрен законосъобразно и не са нарушени разпоредбите на ЗКН. Предмет на делбата не е сграда, която е обявена за единична културна ценност, а самостоятелен обект в нея и предвид факта, че инвестиционният проект не предвижда изменение на фасадата, промяна в конструкцията или във външния вид на сградата, то правилно първоинстанционният съд е приел, че в случая не е необходимо предварително одобрение на инвестиционния проект по реда на чл. 84 ЗКН. Счел е, че в този смисъл решение № 20 от 6.02.2015 г. по гр. д. № 4692/2014 г., І г. о. на ВКС разяснява, че при наличие на прието от съда заключение на съдебно техническа експертиза за възможността имотът, представляващ сграда или самостоятелен обект в сграда, да бъде реално поделен чрез обособяване на самостоятелни дялове за всеки съделител, в правомощията на главния архитект на общината е да прецени дали проектът съответства на изискванията на ЗУТ или да даде предписание за изработване на инвестиционен проект, съответстващ на тези изисквания, вкл. по отношение необходимостта инвестиционният проект да бъде внесен за одобрение в НИНКН. Съдът е счел, че с оглед приетото по отношение приложното поле на чл. 83 ЗКН и доколкото пред първоинстанционния съд е одобрен инвестиционен проект за разделяне на процесния имот на два самостоятелни обекта, без предписания за предварително съгласуване с НИНКН, то не са нарушени изискванията на ЗКН и първоинстанционният съд не е допуснал процесуално нарушение, като не е указал на страните да представят такова одобрение.

Въззивният съд е счел за неоснователни и оплакванията относно несъответствието на инвестиционния проект с правилата на ЗУТ и Наредба № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Разгледал е уредбата на чл. 229 и чл. 230 ЗУТ и е посочил, че приложеното Удостоверение за проектантска способност на арх. Ю. Л. /л. 200 от първоинстанционното дело/, който е изготвил инвестиционния проект, издадено от Камара на архитектите в България. Според удостоверението, което е със срок на действие до 31.12.2023 г., арх. Л., е архитект и разполага с пълна проектантска правоспособност и може да предоставя проектантски услуги в областта на устройственото планиране и инвестиционното проектиране без ограничение по вид и размер. Формирал е извод, че инвестиционния проект е изготвен от лице, което притежава необходимата техническа правоспособност и отговаря на всички предвидени изисквания както в ЗУТ, така и в Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране.

Приел е, че са спазени и всички нормативни изисквания, предвидени в ЗУТ и Наредба № 4/21.05.2001 г. са спазени при изготвяне на инвестиционния проект, към който са приложени всички необходими документи, заснемане на съществуващия търговски обет, чертеж на разпределените площи след разделяне на обекта и обяснителна записка към проекта;

По основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК:

В практиката на ВКС по решение № 20 от 6.02.2015 г. по гр. д. № 4692/2014 г., І г. о. на ВКС са разяснени дължимите от съда действия с оглед изискванията на ГПК, ЗУТ и Закона за културното наследство. Дадено е следното тълкуване: При наличие на прието от съда заключение на съдебно-техническа експертиза за възможността имотът, представляващ сграда или самостоятелен обект в сграда, да бъде реално поделен чрез обособяване на самостоятелни дялове за всеки съделител, съдът е длъжен да изпрати проекта за становище на главния архитект на общината, в чиито правомощия е да прецени дали проектът съответства на изискванията на ЗУТ и да даде предписание за изработване на инвестиционен проект, съответстващ на тези изисквания. След изразяването на становище от главния архитект, съделителите следва да инициират изработването на инвестиционен проект, съответстващ на дадените указания, който след изработването, следва да бъде внесен за одобрение в НИНКН и ако бъде одобрен от този институт, да бъде внесен за одобрение в общинската администрация. Ако изработеният инвестиционен проект бъде одобрен, следва да бъде установено чрез изслушване на заключение на съдебно-техническа експертиза, необходимо ли е извършването на преустройства за реалното обособяване на самостоятелните дялове, какви преустройства следва да бъдат извършени и каква е тяхната стойност, за да бъде извършена преценка от съда съгласно изискването на чл. 203, ал. 1, изр. първо ЗУТ дали съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените. За извършването на делбата е необходимо да бъде спазено изискването на чл. 52, ал. 1, т. 1 ЗКИР, а именно представяне на скица-проект въз основа на изготвения по делото проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри. Задължение на съда е да следи за последователното извършване на тези действия и да дава указания на съделителите за тяхната поредност.

Настоящият съдебен състав възприема това тълкуване, към което следва да се добави, че служебно задължение на делбения съд по чл. 203, ал. 2 ГПК е да осъществи контрол за законосъобразност на одобрения инвестиционен проект, както с оглед относими императивни материалноправни норми, така и при въведен от някой от съделителите спор относно законосъобразността на инвестиционния проект.

По основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК:

Съгласуването на проектна документация (инвестиционни инициативи и проекти за намеси) е част от териториалноустройствената защита на недвижимото културно наследство съгласно чл. 78, т. 5 ЗКН. Съгласуване на инвестиционни проекти при делба на недвижима културна ценност е въведено като императивно задължение на собствениците по чл. 71, ал. 1, т. 3 ЗКН и с нормата на чл. 83 ЗКН, а реда за съгласуване е определен с чл. 84 ЗКН. Нормите се прилагат във всички случаи, когато в сграда недвижима културна ценност или самостоятелен обект в такава сграда ще се извършват ремонти или преустройства, вкл. и за обособяване на нови самостоятелни обекти при делба. Изискването е императивно и за него съдът следи служебно.

С оглед тази нормативна уредба очевидно неправилен е изводът на съда, че съгласуването по процедурата по чл. 84 ЗКН е приложимо само при делба на сграда, представляваща недвижима културна ценност, но не и на самостоятелен обект в сграда, тъй като е в пряко противоречие с целта на ЗКН, посочена в чл. 1, ал. 1 и обхвата на опазване и закрила на културното наследство, посочен в чл. 8, както и със задълженията по чл. 71, ал. 1, т. 3 и чл. 83 ЗКН, за чиято приложимост законът не поставя друго условие, освен преустройство на недвижима културна ценност.

Същевременно очевидно необоснован се явява извода на въззивния съд, че преустройството по одобрения инвестиционен проект не засяга фасадата на сградата-недвижима културна ценност, доколкото същия изисква демонтаж на съществуващата стъклена витрина и изработка на нова с още една входна врата, направа на два броя стъпала за подход към един от новообразуваните обекти, изискващо демонтаж на външна облицовка по цокъла по витрината, разбиване на част от този цокъл с цел оформяне на новите стъпала, т. е. предвидена е промяна във външния вид на фасадата на сградата. В такава хипотеза чл. 83а ЗКН предвижда въвеждането в експлоатация да се извършва не по реда на ЗУТ, а от комисия, определена по ал. 2 на чл. 83а ЗКН.

Очевидно неправилен е и изводът на съда, че одобрения инвестиционен проект отговаря на всички изисквания на ЗУТ и Наредба № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Видно от експертното заключение разделянето на делбения търговски обект на два нови търговски обекта изисква преработка на съществуващата ВиК инсталация с оглед обособяване на самостоятелни ВиК инсталации и преработка на Ел. инсталацията с цел обособяване на самостоятелни Ел. инсталации и съответно откриване на самостоятелни партиди на ток и вода. В одобрения инвестиционен проект съществува само част Архитектурна относно необходимите строителни дейности, но не и част Електрическа и част Водоснабдяване и канализация.

По основателността на касационната жалба:

С оглед изводите на касационния съдебен състав по основанията за допускане на касационно обжалване въззивното решение се явява неправилно. Съдът не е изпълнил служебните си задължения във връзка със спора дали допуснатия до делба обект е реално поделяем. Неправилно е приел, че одобрения инвестиционен проект е законосъобразен без да извърши преценка за спазване на императивните материалноправни изисквания и не е изпълнил задължението си да даде конкретни указания на съделителите относно наличните пороци в одобрения инвестиционен проект. Неправилно е приел и че не е необходимо съгласуване на одобрения инвестиционен проект по реда на чл. 84 ЗКН, поради което не е изпълнил служебното си задължение да следи за последователното извършване на изискуемите от ЗУТ, ЗКИР и ЗКН действия и да дава указания на съделителите за тяхната поредност.

Неправилно въззивният съд, потвърждавайки решението на първоинстанционния, е индивидуализирал и новообособените обекти, които поставя в дял на съделителите, посочвайки, че се касае само до обект № 1 и обект № 2, образувани от делбения имот с посочена индивидуализация, възпроизвеждаща тази по решението за допускане на делбата. Не е посочил кой документ по делото отразява обект № 1 и обект № 2, нито го е направил неразделна част от решението, нито е спазил изискването на чл. 49б ЗКИР да индивидуализира новообособените обекти съгласно скицата-проект по чл. 52, ал. 1, т. 1 ГПК.

Изложеното налага отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, който следва да осъществи проверка за законосъобразност на одобрения инвестиционен проект по чл. 203, ал. 2 ЗУТ, да даде конкретни указания за отстраняване на пороците му и представяне на нов одобрен инвестиционен проект, който да бъде съгласуван по реда на чл. 84 ЗКН, при необходимост да изслуша нова експертиза за стойността на необходимите за преустройството разходи, съответно да укаже и необходимостта за нова скица-проект по чл. 52, ал. 1, т. 1 ГПК и при извод, че допуснатия до делба имот е реално поделяем да го индивидуализира в съдебното решение и според изискванията на чл. 49б ЗКИР.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 96 от 20.02.2025 г., постановено по гр. д. № 1043 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Велико Търново.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд - Велико Търново.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: