Придобиване по давност на идеална част от съсобствен имот и формулиране на възражение

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 539

София,01.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на осемнадесети септември две хиляди двадесет и пета година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2640 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на В. Д. М. срещу решение № 2763 от 09.05.2024 г. по в. гр. д. № 8876/2022 г. на Софийски градски съд.

Жалбоподателката поддържа, че съдът е постановил решение по нередовна искова молба, относно имот, който понастоящем не съществува в кадастралната карта. Неправилен бил изводът на съда, че не е въведено в срок възражение за придобиване на реална част от спорния имот по давност. Неправилно било и позоваването на съдебна практика, касаеща придобиване по давност на идеалните части от съсобствен имот. Жалбоподателката не била съсобственик на процесния имот и за нейното владение се прилагала презумпцията на чл.69 ЗС.

Ответникът Ю. Д. В. оспорва жалбата. Счита, че тя е неоснователна.

С определение № 1611 от 02.04.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса следва ли ищецът или ответникът да формулират точно правната квалификация на основанието, от което черпят права.

По поставения въпрос съставът на ВКС приема следното:

Постоянна е практиката на ВКС, според която основанието на иска представляват фактите, с които ищецът свързва възникването и съществуването на спорното право, чиято защита се търси в исковия процес; че посочената от ищеца правна квалификация на иска не обвързва съда; че съдът дава правната квалификация, като изхожда от твърденията и петитума на исковата молба. В този смисъл е и посочената от жалбоподателката практика - решение № 55 от 27.04.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5558/2014 г., I г. о., решение № 51 от 7.04.2009 г. на ВКС по т. д. № 623/2008 г., II т. о., ТК, решение № 363 от 17.10.2011 г. на ВКС по гр. д. № 663/2010 г., I г. о., решение № 10 от 18.03.2019 г. на ВКС по гр. д. № 1527/2018 г., II г. о. Тази практика следва да се отнесе и към възраженията на ответника – той също не е длъжен да определя правната им квалификация. Когато ответник направи възражение, че е владял спорния имот повече от 10 години, той прави възражение за придобиването му по давност. Не е необходимо да квалифицира възражението си като възражение за придобивна давност, тъй като е достатъчно позоваването на обстоятелствата, на които се основава този правен институт. Това разрешение следва да се приложи и по настоящото дело.

По съществото на касационната жалба.

С обжалваното решение № 2763 от 09.05.2024 г. по в. гр. д. № 8876/2022 г. на Софийски градски съд е потвърдено решение № 20036209 от 17.05.2022 г. по гр. д. № 43593/2020 г. на Софийски районен съд, с което е уважен предявеният от Ю. Д. В. срещу В. Д. М. иск по чл.108 ЗС – признато е за установено по отношение на ответницата, че ищецът е собственик на основание покупко-продажба, обективирана в нотариален акт № 49, том LLVI, дело № 21466/30.09.1994 г. на нотариус Д. Г., на следния недвижим имот: 291/791 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор № 68134.603.25 по КККР, одобрени със заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота: [населено място], [улица], с площ от 786 кв. м., и ответницата е осъдена да предаде на ищеца владението на този имот, като е отменен на основание чл.537, ал.2 ГПК нотариален акт за собственост по давност № 138, том ІІІ, рег. № 13479, дело № 456 от 28.12.2018 г., вписан в СВ с вх. рег. № 90189/28.12.2018 г., акт № 97, том 215, дело № 66650, парт. 59715 на нотариус В. Г., № 340 по НК.

По делото е установено, че ищецът Ю. Д. В. и Я. Т. М., майка на ответницата В. Д. М., са закупили в съсобственост с нот. акт № 49, том LLVI, дело № 21466/30.09.1994 г. процесния имот - дворно място от 791 кв. м., съставляващо имот пл. [№] в кв.3 по плана на [населено място], [улица], при дялове както следва: 291/791 ид. ч. за Ю. Д. В. и 500/791 ид. ч. за Я. Т. М..

Установено е също, че с нот. акт № 138, том ІІІ, рег. № 13479, дело № 456 от 28.12.2018 г. ответницата В. Д. М. е призната за собственик по давност на празно място от 290 кв. м., съставляващо югоизточната реална част от процесния ПИ [№] по КККР на [населено място].

За да отрече придобивната давност, на която се ползва ответницата В. М., съдът се е позовал на ТР № 4 от 17.12.2012 г. по тълк. д. № 4/2012 г. и ТР № 1/06.08.2012 г. по тълк. д. № 2/2012 г. на ОСГК на ВКС.

Освен това съдът е приел, че придобиването на имота по давност, като защитно средство на ответника по иска за собственост, трябва да бъде своевременно заявено. В случая това възражение е следвало да бъде заявено от ответницата с отговора на исковата молба, в противен случай то се преклудира. В отговора е записано следното: “твърдя, че претендираната част от имота / в идеална и реална част/ се е владяла само и единствено от доверителката ми, която по уговорка с майка си Я. Т. М. и другите си братя и сестри преди около 25 години е отделила за себе си и владяла самостоятелно този празен и освободен имот, част от общия имот на семейството на Я. М.. Имотът е бил част от общия двор, в който са жилищата на Я. М. и децата й. След смъртта на Я. М. /починала 2010 г. / владението на свободната обособена част от двора продължило със съгласието на другите наследници, като В. започнала подготовка за строеж на сграда в него. Преди 5-6 години отделила тази част с вътрешна ограда, за да не влизат малките деца. Тази част около 290 кв. м. е самостоятелно обособена, оградена и поддържана само от ответницата. Оспорваме ищецът да е владял или по друг начин да е демонстрирал права върху каквато и да е част от имота до предявяването на иска. През 2018 г. за първи път се видял с ответницата и й показал нотариалния акт от 1994 г., и поискал пари, но тя му отказала, като му противопоставила своите самостоятелни права, придобити по давностно владение. Тъй като до този момент имала уговорка с другите наследници на майка си и никой не бил оспорил правата й, тя не е предприела действия по легитимиране на собствеността си”. Обсъждайки този текст съдът е приел, че ответницата не е направила изрично възражение за придобиване по давност на процесните 291/791 ид. части от имота, собственост на ищеца. В първото съдебно заседание ответницата също не е направила изрично възражение за придобивна давност. Такова възражение е направено за първи път в писмената защита, депозирана пред първата инстанция, но то е преклудирано.

За неоснователни са преценени доводите на ответницата, изложени във въззивната жалба, че с оглед представена скица, издадена от СГГК, спорните 291/791 ид. части вече не са част от ПИ с идентификатор [№], а представляват самостоятелен поземлен имот. Прието е, че по делото липсват доказателства за настъпили регулационни промени в съсобствения поземлен имот, които да се изразяват в разделянето му на два самостоятелни имота. Но дори да са налице такива регулационни промени, те нямат значение за правото на собственост. Одобряването на устройствен план, с който се разделя съществуващ имот, не води до придобиване на вещни права. Собственикът /или собствениците/ на имота преди разделянето му е собственик /са собственици/ и на новообразуваните имоти, но не на различно основание от това, въз основа на което са придобили собствеността преди одобряването на промените в плана. Възможността от един поземлен имот да се обособят няколко отделни имота при спазване на техническите изисквания за това не е достатъчна, за да се прекрати съществуващата съсобственост и да се премине към отделна собственост върху различните части от общия имот. Необходимо е да се извърши и делба на съсобствеността и едва след това всеки от съсобствениците става отделен собственик на реална част от бившия имот и може да се разпорежда с нея. Съдът се е позовал на практика на ВКС в този смисъл.

Решението е правилно като краен резултат.

На първо място – правилно въззивният съд се е произнесъл по правата на ищеца върху 291/791 ид. ч. от имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място] с площ от 786 кв. м., а не по правата му върху имот [№] с площ от 290 кв. м. Вторият имот е отделен от първия през 2020 г., след като ответницата В. Д. М. се е снабдила с нотариален акт за собственост по давност за въпросните 290 кв. м., обособени след това в новия имот. Законосъобразен и в съответствие с цитираната от въззивния съд практика на ВКС е изводът, че измененията в кадастралната карта сами по себе си не водят до промени в собствеността на имотите. Ищецът има правен интерес да установи правата си в по-големия имот, съществувал преди нотариалния акт по давност на ответницата, като същевременно отрече правата й по този нотариален акт. По този начин той цели да възстанови старото положение, което според него е в съответствие с действителните права на страните. Затова предмет на делото са правата на ищеца върху целия имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място] от 2016 г., а не правата му в по-малката част от този имот, обособена през 2020 г. в идентификатор [№]. По изложените съображения исковата молба, която има за предмет правата на ищеца в ПИ [№] с площ от 791 кв. м., не е нередовна, независимо от това, че този имот понастоящем не съществува, съответно като се е произнесъл по тази искова молба, въззивният съд е постановил допустимо решение.

Незаконосъобразен обаче е изводът на съда, че ответницата не е направила в отговора на исковата молба възражение за придобиване по давност на онези 290 кв. м. от съсобствения имот [№], за които тя се е снабдила с нотариален акт за собственост по давност № 49, том LLVI, дело № 21466/30.09.1994 г. на нотариус Д. Г. и които впоследствие е обособила в самостоятелен имот с идентификатор [№] чрез изменение на КККР. По изложените по-горе съображения посоченото в отговора на исковата молба, че ответницата осъществява владение върху реална част с площ от 290 кв. м. от имот 68134.603.25 в продължение на 25 години, по същество представлява възражение за придобиване на тази част по давност. Това налага необходимостта ВКС да обсъди въведеното от ответницата възражение за придобивна давност, за да прецени дали то е основателно.

Нотариалният акт на ответницата от 28.12.2018 г. е за собственост по давност на югоизточната реална част от ПИ [№] по КККР на [населено място]. Този нотариален акт е оспорен от ищеца и по правилото на ТР № 11 от 21.03.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 11/2012 г., ОСГК, когато и двете страни в правния спор легитимират с нотариални актове правото си на собственост върху имота /било констативни или такива за правна сделка/, то разпределението на доказателствената тежест при оспорването ще се извърши по общото правило на чл.154, ал.1 ГПК, като всяка страна следва да докаже своето право, т. е. фактическия състав на съответното удостоверено от нотариуса придобивно основание.

В настоящия случай ответницата не е доказала придобивното си основание – давност по чл.79, ал.1 ЗС. По нейни твърдения тя е установила давностното владение върху реална част от спорния имот преди 25 години, със съгласие на своята майка Я. Т. М.. До смъртта си през 2010 г. Я. Т. М. е била съсобственик с ищеца Ю. Д. В. на целия имот [№] по КККР на [населено място]. Не е установено тя да е отблъснала владението на своя съсобственик Ю. Д. В. върху реална част от имота и да е установила самостоятелно владение върху реалната част, за да може да предаде това владение на своята дъщеря – ответницата В. Д. М.. Като съсобственик, Я. Т. М. е била държател на идеалните части на Ю. Д. В. от общия имот, затова тя не е могла да предаде владението на тези идеални части на дъщеря си. Съгласно приетото в ТР №1/06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС, майката на ответницата е могла да преобърне държането на чуждите идеални части във владение, но това е могло да стане с конкретни действия, с които по явен и недвусмислен начин да отрече владението на другия съсобственик и тези действия да станат известни на другия съсобственик. Тези условия в случая не са налице. Дори да се приеме за доказано, че майката на ответницата е почиствала и обработвала реалната част от имота, която е била отредена за ползване на другия съсобственик, тези действия имат отношение към ползването на реалната част, а не към своенето й. Няма доказателства, другият съсобственик да е бил известен, че от определен момент във времето майката на ответницата започва да владее неговата част за себе си.

От друга страна, дори да се приеме, че ответницата В. М. е упражнявала фактическа власт върху реална част от спорния имот, то спрямо нея не може да се приложи презумпцията на чл.69 ЗС. Като дъщеря на съсобственик, В. М. е имала правно основание да се намира в общия имот и да се грижи за него и няма как другият съсобственик Ю. В. да е бил наясно, че тя владее част от имота за себе си. След като сама става съсобственик на имота /след смъртта на майка си през 2010 г./, В. М. е трябвало да отблъсне владението на Ю. Д. В. по причините, изложени в ТР №1/06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС. Преди снабдяване с констативния нотариален акт от 2018 г. и възникналия конфликт по повод незачитането на правата на Ю. и започнатото строителство в имота, такова отблъскване на владението на Ю. В. не е имало. Ето защо не може да се приеме, че ответницата е придобила по давност реална част от имота, съответно – че ищецът Ю. В. е загубил собствеността си върху своята идеална част от имот [№], съответстваща на реалната част, за която ответницата се е снабдила с нотариален акт за собственост по давност. Затова правилно като резултат въззивният съд не е зачел възражението за придобивна давност на В. М..

По изложените съображения въззивното решение следва да бъде оставено в сила, макар и по съображения, различни от тези на въззивния съд.

При този изход на делото на ответника в касационното производство Ю. Д. В. следва да се присъдят разноските за защита пред ВКС – 1500 лв. по договор за правна защита и съдействие от 17.09.2025 г.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 2763 от 09.05.2024 г. по в. гр. д. № 8876/2022 г. на Софийски градски съд.

ОСЪЖДА В. Д. М. от [населено място], район П., [улица], да заплати на Ю. Д. В. от [населено място],[жк], вх.А, ет.10, ап.1, сумата от 1500 лв. разноски за касационното производство.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: