Разваляне на продажба на имот при симулирано плащане на цената

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 60274

гр.София, 09.12.2021 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Трето отделение на Гражданска колегия в публичното съдебно заседание на двадесет и пети ноември две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Емил Томов

ЧЛЕНОВЕ: Драгомир Драгнев
Геновева Николаева

при участието на секретаря Росица Иванова, като изслуша докладваното от съдия Драгомир Драгнев гр. д. № 811 по описа за 2021 г. приема следното:

Производството е по реда на чл.290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на А. А. П. и Г. И. П. против решение № 260081 от 13.10.2020 г., постановено по в.гр. д. № 530 по описа за 2020 г. на Плевенския окръжен съд, пети състав, с което е отменено решение № 454 от 21.04.2020 г. по гр. д. № 5231 по описа за 2019 г. на Плевенския районен съд, III граждански състав, за разваляне на основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД на договор, съдържащ се в нотариален акт № , том , рег. № , дело № от г. на С. И. – нотариус в района на Плевенския районен съд, с рег. № на НК, по силата на който касаторите са продали на Р. П. Д. и А. А. П. собствеността върху следните недвижими имоти: урегулиран поземлен имот, съставляващ УПИ III – 630, находящ се в [населено място], община Плевен, област П., [улица], с площ от 740 кв. м., заедно с построената в имота до степен „груб строеж“ еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 194 кв. м. и урегулиран поземлен имот, съставляващ УПИ IV - 630, находящ се в [населено място]. Община Плевен, област П., с площ от 540 кв. м., в квартал 82 по плана на селото, като е постановено друго решение за отхвърляне на предявения иск за разваляне на договора за покупко-продажба поради неплащане на цената.

Касаторите твърдят, че решението на Плевенския окръжен съд е необосновано, неправилно, постановено при съществени нарушения на процесуалните правила. Молят то да бъде отменено и да бъде постановено друго, с което гореописаният договор за покупко-продажба да бъде развален поради неизпълнение.

Ответникът А. А. П. застъпва становището, че касационната жалба е основателна.

Ответницата Р. П. Д. счита, че касационната жалба е неоснователна, поради което моли обжалваното решение да бъде оставено в сила.

Върховният касационен съд на Република България, състав на Трето отделение на Гражданска колегия, след като обсъди становищата на страните по посочените в жалбата основания за касация на решението, приема следното:

Касационната жалба срещу решението на Плевенския окръжен съд е допустима: подадена е от легитимирани страни в срока по чл.283 от ГПК и срещу решение на въззивен съд по иск с цена 13 677 лв. Решението е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК с определение № 60449 от 3.06.2021 г. по настоящото дело по въпроса дали протоколът за разпит на свидетел по досъдебно производство представлява документ, който материализира и доказва извънсъдебно признание, направено от свидетеля пред трети лица /органите на досъдебното производство/ относно неизгодни за него факти.

Относно значението на признанията на страните е формирана трайна практика на ВКС, съдържаща се в решения № 134 от 5.08.2019 г. по гр. д. № 3482/2018 г. на IV ГО, № 70 от 21.04.2015 г. по гр. д. № 5100/2014 г. на III ГО, № 358 от 17.01.2014 г. по гр. д. № 1381/2012 г. на IV ГО, № 271 от 3.10.2014 г. по гр. д. № 66/2014 г. на IV ГО, № 174/29.04.2011 г. по гр. дело № 640/2010 г. на IV ГО, № 475/08.06.2010 г. по гр. дело № 1311/2009 г. на III ГО, № 362/03.10.2012 г. по гр. дело № 1420/2011 г. на IV ГО и много други. В тази практика е прието, че признанията на страните за факти, относими към спорното право, включително и извънсъдебните признания, съставляват допустимо и важно доказателствено средство, което следва да се прецени с оглед всички обстоятелства по делото. По отношение на признанието на неизгоден за страната факт, съдържащо се в изявление пред държавен орган, е постановено решение № 119 от 26.05.2014 г. по гр. д. № 7034/2013 г. на I ГО на ВКС. В това решение е посочено, че признанието на факт, отразено в изявление пред държавен орган, е извънсъдебно и има същата доказателствена сила като съдебното признание. Признанието пред държавен орган на факт/факти/ може да прави вероятно твърдението на другата страна, че волеизявлението на неговия автор, съдържащо се в друг документ, е привидно. В този случай изявлението пред държавния орган може да послужи като т.нар. “начало на писмено доказателство“ по смисъла на чл.165, ал.2 от ГПК и да обоснове допустимостта на свидетелски показания за пълно доказване на привидността.

При този отговор на поставения въпрос по съществото на спора и по оплакванията в касационната жалба се констатира следното:

В исковата молба касаторите са посочили, че са продали на своя син А. П. и на неговата бивша съпруга Р. Д. урегулиран поземлен имот, съставляващ УПИ III – 630, находящ се в [населено място], община Плевен, област П., [улица], с площ от 740 кв. м., заедно с построената в имота до степен „груб строеж“ еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 194 кв. м. и урегулиран поземлен имот, съставляващ УПИ IV - 630, находящ се в [населено място]. Община Плевен, област П., с площ от 540 кв. м., в квартал 82 по плана на селото. Купувачите са се задължили да заплатят общо 21 400 лв., като в нотариалния акт било отразено, че уговорената цена е била получена по банков път от продавачите на имотите преди деня на изповядване на сделката пред нотариус. В действителност до момента на предявяване на иска ищците не са получили договорената цена от 21 400 лева. Преди изповядване на сделката страните са се уговорили, че реалното плащане на цената ще се извърши по-късно и в най-кратки срокове. Тъй като купувачите нямали парични средства, а цената била над 10 000 лв. и плащането трябвало да се извърши по банков път, страните са се споразумели, че А. А. П. ще изтегли от сметката си в „Алианц Банк България“ АД преди извършване на сделката сумата от 9 900 лв., която да даде на Р. Д.. Тя на свой ред щяла да преведе веднага тази сума като плащане на цената, а след това същата операция ще се извършва докато се достигне до посочената в нотариалния акт сума от 21 400 лв. Ищците изпълнили своята част от уговорката и на 01.02.2017 г. ищецът изтеглил сумата от 9900 лв., която Р. П. превела веднага по същата сметка, посочвайки като основание „покупко-продажба на имот“. В същия ден била изтеглена и сумата от 11 500 лв., която отново била внесена обратно от ответницата със същото основание с две вноски, съответно за 9900 лв. и 1600 лв. Затова ищците са заявили, че продажната цена е само формално внесена от купувачите, тъй като описаните по-горе плащания са извършени с техни лични средства. Според тях тези обстоятелства се потвърждават от направеното от ответницата признание за неизгоден за нея факт, съдържащо се в показанията, дадени по ДП № 738/2017 г. по описа на РП - П., въз основа на което е образувано НОХД № 161/2017 г. по описа на РС – Плевен. В тези показания Р. П. е заявила, че за да и прехвърлят къщата в [населено място], ищецът и е дал 12 000 лв. на ръка, които тя после внесла по негова банкова сметка, все едно тя купува къщата от него. Тези пари били превъртени три пъти, за да се достигне до сумата от 24 000 лв. по данъчната оценка на имота. Затова ищците са поискали от съда да развали договора за покупко-продажба поради неплащане на цената.

Ответникът А. А. П. е признал предявения иск, а ответницата Р. П. Д. го е оспорила с твърдението, че е платила цената по банков път, както е посочено в нотариалния акт.

Плевенският районен съд е възприел изявлението на Р. Д. по досъдебното производство като т.нар. „начало на писмено доказателство“ по смисъла на чл.165, ал.2 от ГПК, поради което е допуснал свидетелски показания за установяване твърдението на ищците, че цената е заплатена с техни парични средства. Въз основа на тези показания и на изявлението на Р. Д. този съд е приел, че платените по сделката суми са дадени от ищците, а ответниците не са изпълнили задължението си да заплатят продажната цена, поради което е развалил договора за покупко-продажба.

Плевенският окръжен съд е отменил първоинстанционното решение и е постановил друго, с което е отхвърлил предявения иск. Счел е, че допускането на гласни доказателства за установяване на начина на плащане между страните по договора представлява съществено процесуално нарушение, тъй като съществуват писмени доказателства за плащане на цената преди сключване на договора, а освен това липсва и съгласие на ответницата по чл.164, ал.2 от ГПК за разпит на свидетели. Посочил е, че за да допусне свидетели, първоинстанционният съд неправилно се е позовал на разпоредбата на чл. 165, ал. 2 ГПК, която се отнася до доказването на привидност на съгласието при сключване на сделката. Правното основание на иска е чл. 87, ал. 3 във връзка с ал. 1, пр. 1 ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради неизпълнение на задължение от купувачите за плащане на уговорената от страните цена. Ищците не твърдят симулативност на договора както в исковата молба, така и впоследствие при разглеждането на делото. Следователно не се спори между страните, че процесният договор е действителен и по тези причини се иска неговото разваляне, а не неговата нищожност. В този смисъл е недопустимо позоваването от районния съд на показанията на Р. Д., дадени по досъдебното производство и квалифицирането им като изявления пред държавен орган по смисъла на чл. 165, ал. 2 ГПК. Това са свидетелски показания, дадени пред орган на досъдебното наказателно производство, които не може да бъдат съобразени пряко от съда в гражданското съдопроизводство. Според въззивния съд и в хипотезата на чл.165, ал.2 от ГПК показанията на Р. Д. не може да се ценят като изявление пред държавен орган по смисъла на цитираната разпоредба и не може да се приемат като извънсъдебно признание за доказване твърденията на ищците относно плащане на цената, както се твърди от процесуалния представител на ищците в първоинстанционното производство.

Отказът на въззивния съд да приеме, че признанието на Р. Д. представлява т.нар „начало на писмено доказателство“ по смисъла на чл.165, ал.2 от ГПК и да го обсъди наред със свидетелските показания представлява съществено процесуално нарушение. Разпоредбата на чл.165, ал.2 от ГПК не може да се тълкува стеснително и да се прилага само когато се твърди пълна симулация на правна сделка, както е приел въззивният съд. Привидността на изявленията на страните може да се отнася само до отделни клаузи и елементи от фактическия състав на сделката. Най-често при продажба на недвижим имот симулацията засяга цената, като страните декларират привидно пред нотариуса, че е по-ниска от действителната или, че е изцяло платена. В този случай разпоредбата на чл.165, ал.2 от ГПК позволява на страната да докаже привидността на изявлението, че цената е платена с помощта на свидетелски показания при наличието на т.нар. „начало на писмено доказателство“. Ето защо обжалваното решение следва да бъде отменено и да бъде постановено друго решение по съществото на спора . В протокола за разпит на Р. Д. от 6.10.2017 г. по ДП № 738/2017 г. по описа на РП – П. ответницата напълно потвърждава твърденията на ищците относно привидността на плащането на цената по банков път. Тя заявява, че ищецът и е дал 12 000 лева на ръка, които тя внесла по негова банкова сметка, все едно тя купува къщата. Завъртели парите по този начин три пъти, за да достигнат сумата 24 000 лева по данъчна оценка. Този механизъм на привидно плащане по банков път се потвърждава от показанията на свидетелите по делото и не се опровергава от извлечението от сметка в „Алианц Банк България“ на А. А. П. за 1.02.2017 г. Според това извлечение началното салдо по сметката на А. А. П. е 71,26 лв. В 11,25,48 часа на 1.2.2017 г. Р. Д. не внася цялата продажна цена от 21 400 лв. по нотариалния акт, а 9 900 лв. Две минути по-късно- в 11,27, 56 часа тя внася още 1 600 лв. След четири минути-в 11,30,46 часа А. А. П. изтегля общо внесената сума от 11 500 лв./9 900 лв. плюс 1 600 лв./, за да може да даде от нея 9 900 лв. на Р. Д., която след четири минути/в 11.34,51 часа/ да внесе тези 9 900 лв., изтеглени след пет минути/в 11,39,22/ от А. А. П.. В резултат от всички операции, извършени в рамките на по-малко от 15 минути, крайното салдо по сметката на А. А. П. е равно на началното-71,26 лв., като се постига целта-в извлечението по сметка да се посочи внесена от Р. Д. сума от 21 400 лв. за покупко-продажба на имот, която да послужи пред нотариуса. На практика обаче, това е т.нар. „завъртане на парите“ в признанието на Р. Д., без в действителност купувачите да са платили цената. Доказателства, опровергаващи признанието на Р. Д. и свидетелските показания липсват, а искането на представителя на Р. Д. за представяне на доказателства за извънсъдебно признание на А. А. П., че цената е платена, е преклудирано на основание чл.146, ал.3 от ГПК.

По тези съображения настоящата инстанция приема, че купувачите не са платили цената на недвижимите имоти в размер на 21 400 лв. по банков път преди сделката, както са заявили страните в нотариалния акт. Следователно за ищците се е породило правото да развалят договора за продажба поради неизпълнение, поради което предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

При този изход на спора Р. П. Д. дължи на А. А. П. и Г. И. П. 98, 39 лв. разноски за държавна такса, както и 4 200,32 лв. адвокатско възнаграждение на основание чл.38, ал.2 от Закона за адвокатурата на адвокат Н. Я..

Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 260081 от 13.10.2020 г. по в.гр. д. № 530 по описа за 2020 г. на Плевенския окръжен съд и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

РАЗВАЛЯ на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД поради неплащане на цената договор, съдържащ се в нотариален акт № , том , рег. № , дело № от г. на С. И. – нотариус в района на Плевенския районен съд, с рег. № на НК, по силата на който А. А. П. и Г. И. П. са продали на Р. П. Д. и А. А. П. собствеността върху следните недвижими имоти: урегулиран поземлен имот, съставляващ УПИ III – 630, находящ се в [населено място], община Плевен, област П., [улица], с площ от 740 кв. м., заедно с построената в имота до степен „груб строеж“ еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 194 кв. м. и урегулиран поземлен имот, съставляващ УПИ IV - 630, находящ се в [населено място]. Община Плевен, област П., с площ от 540 кв. м., в квартал 82 по плана на селото.

ОСЪЖДА Р. П. Д.-[ЕГН], да заплати на А. А. П.-[ЕГН], и Г. И. П.-[ЕГН], сумата 98, 39 лв. разноски по делото.

ОСЪЖДА Р. П. Д.-[ЕГН], да заплати на адвокат Н. Я. Я.-[ЕГН], [населено място], [улица], офис № , адвокат към Адвокатска колегия-гр. П., сумата 4 200,32/четири хиляди и двеста лева и тридесет и две стотинки/ лв. адвокатско възнаграждение.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: