Нищожност на ипотека при строеж извън обема на правото на строеж

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 188

София 28.03.2025г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение в открито заседание на двадесет и

пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

ЧЛЕНОВЕ: МАЙЯ РУСЕВА

ДЖУЛИАНА ПЕТКОВА

при участието на секретаря Кристина Григорова

като изслуша докладваното от съдия Папазова гр.д.№ 567 по описа за 2024г. на ІІІ г.о. и за да се произнесе взе пред вид следното :
Производството е с правно основание чл.290 от ГПК.
Касационно обжалване е допуснато с определение № 4967 от 1.11.2024г. по касационната жалба, подадена от И. Ц. У. от [населено място], чрез процесуалния представител адвокат П. против въззивно решение № 465 от 13.04.2023г. по в.гр.д. № 2844/2022г. на Апелативен съд София, с което е изцяло отменено решение от 31.05.2021г. по т.д.№ 222/2018г. на Окръжен съд Благоевград и вместо това е постановено друго, с което е отхвърлен предявения от него иск срещу „Екострой Инженеринг“ ООД [населено място], „Уни Кредит Булбанк“АД [населено място] и К. С. К., с правно основание чл.167, ал.3, вр.чл.26, ал.1, изр.1 ЗЗД за прогласяване за нищожен на договор за учредяване на договорна ипотека, обективиран в н.а.№ ..., т.рег.№ ..., д.№ .../... ... ...г.на нотариус С. В. в частта с която, „Екострой Инженеринг“ООД е учредил в полза на „Уни Кредит Булбанк“ АД ипотека върху следния недвижим имот: кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, на кота-3.45 на секция ..., представляващо самостоятелен обект с идентификатор ... по КККР на [населено място], в сграда № ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ... по КККР на [населено място], обекта на едно ниво със застроена площ от 80.37 кв.м. и 18.10кв.м.ид.ч.от общите части на сградата или обща РЗП на обекта 98.47кв.м., с предназначение на самостоятелния обект:за обществено хранене, тъй като ипотеката е учредена от несобственик като неоснователен, отхвърлен е и предявения евентуален отрицателен установителен иск, с правно основание чл.124 ГПК, вр. чл.167 ЗЗД, за несъществуване на ипотечното право, обективирано в същия н.а.№ ..., т...,рег.№ ..., д.№ .../... ... ...г. на нотариус С. В. в частта са която, „Екострой Инженеринг“ООД е учредил в полза на „Уни Кредит Булбанк“ АД ипотека върху описания недвижим имот: кафе и са присъдени разноски.
Касационното обжалване е допуснато по два въпроса – за определяне обема на правото на строеж и за задължението на въззивния съд да обсъди всички доказателства и за последиците от неизпълнение на това задължение.
В проведеното открито съдебно заседание, страните не се явяват като се явяват процесуалните представители на касатора и на ответника К.. Първият поддържа подадената касационна жалба и желае въззивният акт да бъде отменен и въпросът решен по същество с уважаване на предявения иск. Претендира направените по делото разноски съобразно представен списък. Вторият оспорва касационната жалба и желае въззивният акт да бъде оставен в сила. Прави възражение за прекомерност на разноските на касатора.
Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, след преценка на изразените становища, ангажираните по делото доказателства и съобразно закона, намира следното по въпросите, във връзка с които е допуснато касационно обжалване:
По първия поставен въпрос настоящият съдебен състав споделя установената съдебна практика /вж.напр.решения по гр.д.№ 217/2012г.на ІІ г.о., гр.д.№ 1273/2013г.на І г.о./, съгласно която обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора или на административния акт, с който е учредено. Построеното извън тези рамки, макар и на основание утвърден архитектурен проект и издадено строително разрешение, се придобива по приращение от собственика на земята- ако е самостоятелен обект, а ако не е – става собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж. В практиката се приема /вж.решение по гр.д.№766/2016г.на ІІ г.о./, че когато цялата построена сграда е изградена извън обема на учреденото по надлежния ред право на строеж, т.е. построена различна сграда, като не може да се установи дори близко сходство между реално изградените обекти и тези, за които е учредена суперфицията с която всеки обект е бил индивидуализиран с неговите предназначение, етаж на разположение, кота, брой и вид на помещения, застроена площ и граници, съседни обекти, то тогава реално изградените обекти, по приращение стават собственост на собственика на земята.

По втория въпрос е налице трайно установена съдебна практика /например решения по гр.д.№ 4786/2021г. на ІV г.о.,гр.д.№ 1926/2021г.на ІV г.о., гр.д.№ 599/2021г.на ІV г.о., съобразно изложените съображения в т.1-3 от ТР № 1/2013г.по т.д.№1/2013г.на ОСГТК на ВКС/, съгласно която правораздавателната дейност на въззивната инстанция е аналогична на тази на първоинстанционния съд и не се изчерпва само с контрол върху валидността, допустимостта и правилността на първоинстанционното решение, а има за предмет разрешаване по същество на материалноправния спор, очертан от ищеца с основанието и петитума на исковата молба. Разрешаването на спора по същество предполага самостоятелна преценка на събраните пред двете инстанции доказателства и на заявените от страните доводи и възражения, тъй като без извършване на такава преценка въззивният съд не би могъл да формира свои собствени фактически и правни изводи по основателността на предявените искове. Ограниченията в обсега на въззивната дейност се отнасят само до установяване на фактическата страна на спора, но не намират приложение при субсумиране на установените факти под приложимата материалноправна норма. Доколкото основната функция на съда е да осигури прилагането на закона, тази му дейност не може да бъде обусловена от волята на страните, когато следва да се осигури приложение на императивен материален закон. При констатиране на подобни нарушения, въззивният съд следва да извърши съответните процесуални действия в тази насока и ако необходимо събирането на доказателства /експертиза, оглед, освидетелстване/, въззивният съд следва служебно да ги събере.
По делото не е имало спор за факти:
На 1.06.2007г. ищецът У., заедно със своята майка /починала на ... ... ...г./ са учредили с н.а.№ ..., в полза на„Екострой Инженеринг“ ООД, право на строеж върху собствения им имот /УПИ ...-..., кв... по плана на [населено място], с площ от 1010.50кв.м./ за изграждане от „Екострой Инженеринг“ ООД, изцяло с негови средства, на масивна жилищна сграда „Г. Ц. У.“, секция ..., с магазини, три етажа, таван с офиси и подземен гараж с обща РЗП 1958.56кв.м. и застроена площ от 364.85кв.м., като собствениците са си запазили правото на строеж върху девет имота,а останалите 16 бр. обекти, предмет на учредителния договор /сключен с н.а.№ ..., т..., рег№ ..., д.№ .../...г./ са били за суперфициара. Един от тях е процесното кафе, находящо се на приземен етаж, ниво минус едно, с идентификатор ..., с площ от 80.37кв.м. и 18.10 кв.м.ид.ч.от общите части на сградата, по КККР на [населено място]. На 8.11.2007г. страните са изменили н.а.№ 67/2008г. само в частта по пункт първи, като текстът „за изграждане на масивна жилищна сграда „Г. Ц. У.“, секция ..., с магазини, три етажа, таван с офиси и подземен гараж“ бил променен с „за изграждане на жилищна сграда с магазини, кафе, КОО „У. к.“.
На 23.04.2008г. „Екострой Инженеринг“ ООД е сключил договор за банков кредит с „Уни Кредит Булбанк“ АД, във връзка с който с н.а. .№ ..., т..., рег.№ ..., д.№ .../... ... ... г.на нотариус С. В. е учредена договорна ипотека върху няколко обекта, между които и процесното кафе.
С влязло в сила на 16.11.2016г. решение по гр.д. № 766/29016г. на ІІ г.о. на ВКС, по предявен през 2011г. иск, е прието за установено по отношение на „Екострой Инженеринг“ ООД, че И. У. е собственик на подробно описани обекти, сред които и процесното кафе и дружеството е осъдено да го предаде на И. У.. В хода на това съдебно производство е било прието за установено, че „цялата сграда, построена в УПИ ...-..., кв... по плана на [населено място] е изградена извън обема на учреденото с н.а. № ..., т..., рег.№ ..., д.../...г. право на строеж“. Реално е построена „изцяло различна сграда, съдържаща четири магазина и кафе , двадесет апартамента, три тавански помещения и гараж, като не може да се установи дори близко сходство между реално изградените обекти и тези, за които е учредена суперфицията“.Затова е прието, че : „след като за реално изградените обекти липсва учредено право на строеж, то същите по приращение, съгласно чл.92 ЗС, са станали собственост на собственика на земята“и е уважен предявеният иск с правно основание чл.108 ЗС, като е признато за установено, че собственик на процесното кафе е И. У.. Исковата молба е била вписана на 21.07.2011г.
На 9.02.2017г. между „Уни Кредит Булбанк“ АД и К. К. е сключен договор за цесия, по силата на който цедентът му е прехвърлил вземането по договора за банков кредит от 2008г. /сключен с „Екострой Инженеринг“ ООД/, включващо главница в размер на 41 530.88евро и 939.75 евро лихви, ведно с привилегиите, обезпеченията и всички други негови принадлежности. Образувано е изпълнително дело, длъжникът по което И. У. е уведомен, че съдебният изпълнил ще пристъпи към опис на обекта.
Предявеният иск е за прогласяване на нищожност, поради противоречие със закона – чл.167, ал.3 ЗЗД, на договор за учредяване на договорна ипотека, сключен на 23.08.2008г. с н.а.№ ..., с който „Екострой Инженеринг“ ООД е учредил в полза на „Уни Кредит Булбанк“ АД ипотека върху процесното кафе. При условията на евентуалност е предявен иск за приемане на установено в отношенията между И. У., „Екострой Инженеринг“ ООД, „Уни Кредит Булбанк“ АД и К. С. К., че договорът за ипотека, обективиран в н.а. №..., т...., рег.№ ..., д.№ .../... ... ... г., в частта по отношение на кафе с идентификатор ... по КККР на [населено място] не е породило правно действие и ипотечното право на ипотекарния кредитор не съществува. Видно от предявената искова молба, ищецът е обосновал исканията си с две установени в производството, приключило на 16.11.2016г. с решение по гр.д. № 766/29016г. на ІІ г.о. на ВКС обстоятелства: че той е собственик на процесното кафе и че то и цялата сградата, в която е построено са изградени въз основа на отстъпеното право на строеж, което е реализирано извън обхвата на учреденото право.
При тези факти, въззивният съд е приел за неоснователни предявените искове-главен и евентуален - с три решаващи довода: 1. Ипотеката е учредена и вписана през 2008г., а исковата молба е вписана през 2011г. и нейното вписване има само декларативно действие. Страни по договора за учредяване на ипотеката са „Екострой Инженеринг“ ООД и „Уни Кредит Булбанк“ АД, като от тях само първото дружество е било страна в производството по чл.108 ЗС, т.е. влязлото в сила на 16.11.2016г. съдебно решения няма сила на присъдено нещо по отношение на „Уни Кредит Булбанк“ АД. В хода на настоящето производство не е проведено пълно и главно доказване на обстоятелството, на което се позовава ищеца, че към 2008г. той се легитимира като собственик на процесното кафе, 2. Доколкото ипотеката може да се учреди само върху имот, който – към момента на сключване на сделката - принадлежи на лицето, което я учредява, въпросът за собствеността е преюдициален относно действителността на ипотеката. Правото на строеж може да се ипотекира, като ипотеката обхваща не само имота в състоянието, което се е намирал при учредяването й, но и се разпростира върху –всички последващи подобрения, които не могат да бъдат отделени физически от имота без съществено увреждане /чл.92 ЗЗД/, вкл.добивите върху вещта /чл.93 ЗЗД/, вкл.доходите от нея, след получаване на покана за доброволно изпълнение в изпълнителния процес /чл.173, ал.2 ЗЗД/. В мотивите е посочено, че е без значение дали приращението може да се използва самостоятелно и да бъде обособено като отделен имот, тъй като „при трансформиране на правото на строеж в право на собственост /с изграждане на сградата в груб строеж/ ипотеката преминава от ипотекирания имот върху постройката и се разпростира върху заместващата облага. Въззивният съд е коментирал приетото в производството по чл.108 ЗС заключение на техническа експертиза и въз основа на него е извел извод, че в конкретният случай, сградата е била реализирана с едно ниво повече от предвижданията на идейния проект, като сумарно построеното е с 370.45 кв.м. в повече. Според въззивният съд само „построеният в повече етаж е станал собственост на собственика на земята по приращение“, като подобен извод за процесното кафене не може да бъде направен, защото ищецът върху когото е доказателствената тежест да установи благоприятният за себе си факт, не е осъществил необходимото доказване. Позовавайки се на чл.150 ЗЗД, съгласно който „залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му“, е приел че ипотеката продължава да тежи върху цялата вещ, включително и когато тя е поделена между собственика на земята и суперфициера. Изводът, че разделянето на дълга не води до разделяне на ипотечното право, налага да се приеме, че Банката като кредитор,чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори, защото неделимото ипотечно право следва всичките имоти, включително и процесното кафене, за което не е доказано да е построено извън обема на първоначално учреденото право на строеж, 3. Ако се приеме, че с надстрояване на ипотекираната сграда, ипотечното право се погасява изцяло, а не само за надстроеното в повече, то длъжникът с едностранни действия ще може да въздейства ипотечното право на кредитора /Банката/, без последния да може да се защити. В настоящата хипотеза на построяване в повече във височина,с което се е увеличила стойността на имота в резултат на новото строителство, не е налице груба небрежност и защитата по чл.177, ал.2 ЗЗД би била неефективна. Ако ипотекарният кредитор може да поиска принудително изпълнение върху целия имот, независимо от това чия собственост е той /чл.173, ал.1 ЗЗД/, на още по-голямо основание той трябва да може и да насочи изпълнение и върху сградата, построена върху ипотекирания имот след учредяване на ипотека, въпреки че е в отклонение на архитектурния проект /с 370кв.м./ до размера на това, за което е учредена /учредена е за кафе от 80.37кв.м., приземен етаж, минус едно, с каквито параметри е и изградено процесното кафене/.
Настоящият съдебен състав намира, че въззивният акт е постановен при съществено нарушение на процесуалните правила, което е довело до неговата неправилност. В конкретния случай, ищецът е обосновал твърденията си за нищожност на сключения договор за ипотека поради противоречие със закона /заради липса на надлежен предмет и учредяването й от несобственик/ с обстоятелства, приети за установени в хода на приключилото производство по гр.д. № 766/29016г. на ІІ г.о. на ВКС, с правно основание чл.108 ЗС, по което е постановено влязло в сила на 16.11.2016г. решение. Относно същото правилно въззивният съд е приел, че то няма сила на присъдено нещо по отношение на „Уни Кредит Булбанк“ АД, както и по отношение на ответника К., защото те са трети лица, които не са участвали във производството. В нарушение на императивната норма на чл.298, ал.1 ГПК, обаче въззивният съд не е съобразил, че същото решение има сила на присъдено нещо по отношение на ищеца и на ответника „Екострой Инженеринг“ ООД. Въззивният съд не се е съобразил и с императивната норма на чл.297 ГПК, съгласно която влязлото в сила решение е задължително не само за съда, който го е постановил, но и за всички съдилища. Освен това, в нарушение на закона, въззивният съдът /независимо, че е приел за ирелевантно постановеното решение в производството по чл.108 ЗС/, е обсъждал приетото по него заключение на техническа експертиза и въз основа на него, в нарушение на чл.297 ГПК, е извел различни правни изводи от тези на съда, постановил акта по чл.108 ЗС /че тъй като в конкретният случай, сградата била реализирана с едно ниво повече от предвижданията на идейния проект, като сумарно построеното е с 370.45 кв.м. в повече, само „построеният в повече етаж е станал собственост на собственика на земята по приращение“ и че „промяната на етажността освобождава единствено последният шести етаж от действието на учредената ипотека“/.
В настоящата хипотеза, с оглед заявените от ищеца обстоятелства като основание за предявения иск с правно основание чл.167,ал.3 ЗЗД, при който ипотечното право е производно на правото на собственост, при наличие на влязло в сила решение, което е с обвързваща сила на присъдено нещо между ищеца и единия ответник и е със задължителна сила за съда, при наличието на други двама ответници, които не са участвали във воденото производство, въззивният съд е бил длъжен и служебно да назначи експертиза, която да установи дали построеното е в обема на учреденото по надлежния ред право на строеж. В този смисъл е неправилен, поради противоречието му с приетото в т.1 и т.3 от ТР № 1/9.12.2013г. по т.д. №1/2013г. на ОСГТК на ВКС, е изводът на въззивния съд, че доказването е изцяло в тежест на ищеца. Неприложимостта на преклузията за доказателствени искания пред въззивната инстанция отпада в случаите, които са изчерпателно изброени в посоченото Тълкувателно решение, при които е налице превес на служебното начало над принципите на диспозитивност и състезателност. Един от тези случаи е когато принципът на законност задължава въззивният съд да приложи служебно императивна материално правна норма, установена в обществен интерес, дори и нарушаването й не е изтъкнато като основание за въззивно обжалване. В този случай въззивната инстанция следва служебно да назначи експертиза.
Изложеното налага отмяна, на основание чл.293, ал.2 ГПК, на постановения въззивен акт и връщане на делото на въззивния съд за ново разглеждане от друг състав, който следва да назначи експертиза за установяване дали построеното въз основа на отстъпеното от И. Ц. У. право на строеж на „Екострой Инженеринг“ ООД е реализирано в предоставения обем. В зависимост от отговора на поставения въпрос, съдът следва да прецени основателността на предявените искове съобразно твърденията на ищеца за нищожност на договора за ипотека, обективиран в н.а. № ... т.рег.№ ..., д.№ .../... ... ...г.на нотариус С. В. в частта, касаеща процесния имот.
Мотивиран от изложеното, Върховен касационен съд, състав на Трето гражданско отделение
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 465 от 13.04.2023г. по в.гр.д. № 2844/2022г. на Апелативен съд София и отмененото се него решение от 31.05.2021г. по т.д.№ 222/2018г. на Окръжен съд Благоевград и ВРЪЩА делото на друг състав на Апелативен съд София за произнасяне след изпълнение на посочените указания.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :