Незначително неизпълнение при покупко-продажба на имот на изплащане

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 336
гр. София, 19.06.2025г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на втори юни две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИС Р. ИЛИЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ЕРИК ВАСИЛЕВ

ЯНА ВЪЛДОБРЕВА
при участието на секретаря Теодора Ставрева и като изслуша докладваното от съдията Вълдобрева гр.д. № 3610/2024г. , за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 1299 от 18.03.2025г. по делото, по касационната жалба на К. В. Е., подадена чрез адв. К. Х., до касационно обжалване е допуснато решение № 251/12.06.2024г. по в. гр.д. № 366/2024г. на ОС-Русе, с което след потвърждаване на решение № 211/23.02.2024г. по гр.д. № 6167/2022г. на РС-Русе, е развален, на основание чл. 87, ал.3 ЗЗД, договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 30.11.2021г. между ищеца В. В. Е. и ответницата К. Е. с предмет апартамент № *, намиращ се в жилищна сграда в [населено място] на [улица], вх.*, ет.*.

Решението на ОС-Русе е допуснато до касационно обжалване, на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: Какъв е критерият за преценка дали неизпълнената част по едно парично задължение е явно незначителна, съгласно разпоредбата на чл. 87, ал.4 ЗЗД.

Отговор на поставения въпрос е даден в трайната и непротиворечива практика на ВКС, обективирана, както в цитираните от касаторката решения и ППВС, така и в решение по гр. д. № 273/2012г. на ІV ГО, която изцяло се споделя от този състав на ВКС. Съгласно ППВС № 3/1973г. основен принцип облигационното право е изпълнението на поетите по договора задължения, постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора. С оглед на това при спорове във връзка с неизпълнение на договорите следва да се изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на договореното. Израз на това основно начало е и разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД, според която не се допуска разваляне на договор, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. В този случай преценката за това дали частичното неизпълнение е незначително в сравнение с интересите на кредитора следва да се извърши не с оглед субективното отношение на последния към интереса му и към неизпълнената част от задължението на длъжника, а от обективните дадености. Въпросът, дали частичното неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес, се решава съобразно конкретно установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на договора и дължимите по него престации. Именно поради многообразието на договорите и особеностите на изпълнение на поетите с тях задължения, законодателят не е уредил общ за всички съглашения критерий, при който неизпълнението да се счита съществено. Изрична уредба обаче този въпрос е намерил при договора за продажба на изплащане, при който неизпълнението от страна на купувача е основание за разваляне на договора тогава, когато надхвърля 1/5 част от цената на вещта ( чл. 206, ал. 1 от ЗЗД ), т. е. неизпълнение над 20 % на престацията на приобретателя при този договор се третира от законодателя като съществено.

Върховният касационен съд, състав на ІV ГО, като взе предвид доводите на страните и данните по делото, съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:

За да уважи иска за разваляне на договора от 30.11.2021г. за покупко-продажба на апартамент в [населено място], поради неизпълнение на задължението на купувача да плати продажната цена, въззивният съд е приел, че при уговорена в договора цена 21 693,76 лева, към датата на депозиране на исковата молба ответницата е просрочила 9 вноски по 180,78 лева или сумата 1 627,02 лева; след завеждането на иска на 29.11.2022г. и до 21.03.2024г. е просрочила още 15 месечни вноски или сумата 2 711,70 лева и така общата просрочена сума е станала 4 338,72 лева. Това неизпълнение според съда обосновава развалянето на договора, а извършеното плащане от ответницата в хода на въззивното производство на сумата 11 271,23 лева не променя този извод, доколкото то е направено много след изтичането на обективно подходящия срок в конкретните обстоятелства. Съдът е посочил, че след като е налице неизпълнение на задължението за плащане на общо 24 вноски на падежа, при общ брой на вноските 83, не е налице незначително неизпълнение, а разгледано като парична стойност, неизпълнението на падежа в размер 4 338,72 лева, не е незначително при обща продажна цена 21 693,76 лева.

При дадения отговор на въпроса по който е допуснато касационно обжалване, ВКС намира жалбата срещу атакуваното решение за основателна. Изводът на въззивния съд, че неизпълнението на купувача по договора е над 1/5 от уговорената продажна цена и е съществено за интереса на кредитора, е направен в нарушение на материалния закон. Въззивният съд не е съобразил в достатъчна степен, постигнатите между страните уговорки в процесния договор за разсрочено плащане на цената и направеното в хода на процеса плащане от купувача. Доколкото липсва необходимост от повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде решен по същество от ВКС.

По делото е установено, че на 30.11.2021г. страните по спора-брат и сестра, са сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот, оформен в нот.акт № 54, том V, дело №670/2021г. за сумата 21 693,76 лева; цената е формирана като сбор от дължимите от продавача Е. вноски по договор за потребителски кредит от 22.10.2018г. с „Уникредит Кънсюмър Файненсинг“ ЕАД (кредитът е в размер 15 300 лева); купувачката платила 6 688,86 лева; остатъкът 15 004,90 лева следвало да плати, чрез погасяване на оставащите 83 броя погасителни вноски на падежа, посочен в погасителния план към договора за кредит или до 21.10.2028г.; размерът на всяка погасителна вноска е 180,78 лева; вноските били удържани на падежната дата от банковата сметка на ищеца. След сключване на договора ответницата платила по сметката на брат си три вноси по 180,78 лева всяка, с основание: „вноска по кредит“ за месеците декември 2021г., януари и февруари 2022г. или общо платила 542,34 лева. Дължимата погасителна вноска с падеж 21.03.2022г. е удържана от банковата сметка на ищеца, но ответницата не я е превеждала на брат си. На 31.03.2022г. ищецът внесъл по сметката си 11 090,45 лева и по този начин изцяло предсрочно погасил кредита. След месец февруари 2022г. ответницата не е превеждала суми по 180,78 лева месечно в полза на продавача и на 29.11.2022г. - осем месеца след като погасил изцяло кредита, Е. депозирал исковата молба за разваляне на договора. На 21.03.2024г., преди образуване на въззивното производство, ответницата платила на продавача сумата 11 271,23 лева с основание „продажна цена по НА от 30.11.2021г, имот с идентификатор *.*.*.*.*“.

Правилно въззивният съд е изчислил, че общият размер на неплатената от ответницата част от продажната цена към датата на приключване на устните състезания пред РС-Русе е 4 338,72 лева. Неправилно е приел, че тя е значителна с оглед интереса на кредитора. Съдът не е съобразил, че страните са уговорили разсрочено плащане на остатъка от продажната цена до 21.10.2028г., както и че неизпълнената от ответницата част на задължението 4 338,72 лева е по-малка от 1/5 от договорената продажна цена. С плащането на 21.03.2024г. (преди образуване на въззивното производство) на сумата 11 271,23 лева по сметка на продавача, ответницата е погасила не само просрочените към датата на исковата молба 9 вноски и 15-те вноски, чийто падеж е настъпил в хода на производството, но и предсрочно е погасила още 62 вноски. Така ответницата е платила на ищеца общо 18 502,43 лева, като остава да му дължи сумата 3 191,33 лева или още 17 вноски, чийто падеж не е настъпил. При това положение неизпълнената част е 15 % или по-малко от 1/5. С оглед установеното, ВКС намира, че неизпълнената част от задължението за плащане на цената не е значителна за интереса на кредитора – той е получил 85% от договорената продажна цена, остатъкът е договорил с купувачката да получи разсрочено до м.октомври 2028г. Предвид това и с оглед разпоредбата на чл. 87, ал. 4 ЗЗД не са налице предпоставките за разваляне на процесния договор. Този резултат съответства на посочения в ППВС № 3/1973г. принцип за изпълнението на поетите по договора задължения и постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора. Поради изложеното предявеният иск за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижим имот от 30.11.2021г. следва да бъде отхвърлен.

Неоснователен е и предявеният при условията на евентуалност иск за унищожаване на процесния договор за покупко-продажба на недвижим имот, поради сключването му при крайна нужда и явно неизгодни условия. Ищецът не е установил, при условията на пълно и главно доказване наличието на двете кумулативно изискуеми материалноправни предпоставки като елементи от фактическия състав на иска за унищожаване на договора, на основание чл. 33 ЗЗД: да е изпаднал в състояние на крайна нужда, което означава липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности и именно този недостиг или липса на средства да е повлиял върху волята му да реши да сключи сделката; наличие на явно неизгодни условия на опорочената сделка за лицето, намиращо се в крайна нужда.

По изложените съображения обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и вместо това да се постанови друго, с което искът по чл. 87, ал.3 ЗЗД, както и евентуалният иск по чл. 33 ЗЗД бъдат отхвърлени.

При този изход на спора, на касаторката се дължат разноски за касационната инстанция. Доказателствата по делото сочат, че такива са направени за плащане на държавна такса в общ размер 110,88 лева. На касаторката се дължат разноските за въззивното производство в размер 80,88 лева и за тези, сторени в първоинстанционното - 30 лева депозит за свидетел. На процесуалния представител на касаторката следва да бъде определено по реда на чл. 38, ал.2 ГПК адвокатско възнаграждение за трите съдебни инстанции, с оглед вида на спора, защитавания интерес, вида и количеството на извършената от адв. Х. работа във всяка от инстанциите и фактическата и правна сложност на делото. В резултат на извършената преценка, при съобразяване нормата на чл.36, ал.2, изр.2 вр. ал.1 ЗАдв (възнаграждението на адвоката е за положения от него труд и размерът му следва да е справедлив и обоснован), както и при зачитане на решението на СЕС по дело С-438/2022г., съставът на ВКС намира, че на адв. Х. следва да се определи и присъди адвокатско възнаграждение за производството пред РС сумата 2 300 лева, за въззивното производство сумата 1 860 лева и за касационното производството - 1 860 лева или общо сумата 6 020 лева.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на ІV ГО

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 251/12.06.2024г. по в. гр. дело № 366/2024г. на Русенския окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА :

ОТХВЪРЛЯ иска по чл.87, ал.3 ЗЗД , предявен от В. В. Е. против К. В. Е., за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот-самостоятелен обект с идентификатор № *.*.*.*.*, намиращ се в сграда с идентификатор *.*.*.* в [населено място] на [улица], вх.*, ет.*, представляващ апартамент № *, който договор е оформен с нотариален акт № 54, том V, рег.№ 12930, дело № 670/30.11.2021г. на нотариус Г.Г., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № * с район на действие РС-Русе.

ОТХВЪРЛЯ, предявения при условията на евентуалност иск на В. В. Е. против К. В. Е., за унищожаване на основание чл. 33 ЗЗД, на договор за покупко-продажба на недвижим имот-самостоятелен обект с идентификатор № *.*.*.*.*, намиращ се в сграда с идентификатор *.*.*.* в [населено място] на [улица], вх.*, ет.*, представляващ апартамент № *, който договор е оформен с нотариален акт № 54, том V, рег.№ 12930, дело № 670/30.11.2021г. на нотариус Г.Г., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № * с район на действие РС-Русе.

ОСЪЖДА В. В. Е. с ЕГН [ЕГН] и с адрес: [населено място], [улица], вх.*, ет.* да плати на К. В. Е. разноските за трите съдебни инстанции в общ размер 221,76 лева .

ОСЪЖДА В. В. Е. с ЕГН [ЕГН] и с адрес: [населено място], [улица], вх.*, ет.* да плати на адв. К. Д. Х. от Адвокатска колегия – гр.Русе с адрес: [населено място], [улица], адвокатско възнаграждение за трите съдебни инстанции в общ размер 6 020 лева , определено по реда на чл. 38, ал.2 ЗАдв.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: