Премахване на сграда, попадаща в чужд имот след разделяне на общ терен

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 650

София, 31.10.2025 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр. д. № 4214 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 – чл.293 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Централна кооперативна банка“ АД, гр. София чрез пълномощника й адвокат В. В. против решение № 397 от 23.07.2024 г., постановено по гр. д. № 121 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Благоевград, с което след частична отмяна и частично потвърждаване на решение № 316 от 3.10.2023 г. по гр. д. № 699/2022 г. на Районен съд - Петрич е отхвърлен предявения от „Централна кооперативна банка“ АД, гр. София против „Чаеви Геомет“ ЕООД, гр. Петрич иск по чл. 109 ЗС за премахване на част от сграда с идентификатор 56126.600.9843.1 по КККР на гр. Петрич, с адрес на сградата гр. Петрич, ул. "Места" № 18, разположена в поземлени имоти с идентификатори 56126.600.9828, 56126.600.9843 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор 56126.600.9843, със застроена площ от 202 кв.м., брой етажи: 1, брой самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: Промишлена сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма, съгласно Скица № 15-750586-05.07.2022 г. на СГКК-гр. Благоевград, която част от сградата попада в границите на собствения на „Централна кооперативна банка“ АД поземлен имот с идентификатор 56126.600.9828, както и частта от сградата, попадаща в поземлен имот с идентификатор 56126.600.9843 на по-малко от 3 метра от имотната граница с поземлен имот с идентификатор 56126.600.9828.

„Чаеви Геомет“ ЕООД, гр. Петрич е оспорило касационната жалба с подаден чрез пълномощника си адвокат В. П. отговор по реда и в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК.

С определение № 3476 от 2.07.2025 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК за проверка дали не е очевидно неправилен извода на съда, че по делото липсват доказателства, че сградата на ответника е незаконна, като следва да се прецени дали този извод не е направен в нарушение на правилата за разпределение на доказателствената тежест, като е възложено в тежест на ищеца да установи липсата на строителни книжа.

Данните по делото са следните:

Въззивният съд е констатирал, че негаторният иск е основан на твърденията, че собствената на ответника сграда е незаконна, попада частично в имота на ищеца и му пречи на достъпа до сгради в собствения му имот. Първоинстанционният съд е уважил иска за премахване на частта от сградата, попадаща в имота на ищеца и го е отхвърлил за частта, застроена в имота на ответника на по-малко от три метра от имотната граница, като въззивни жалби са подали и двете страни.

Окръжният съд е приел за установено, че с нотариален акт от 2006 г. е признато правото на собственост на „Явор“ АД на УПИ III-276, кв. 7, по плана на гр. Петрич с площ 18 924 кв. м., ведно с изградените в имота производствени обекти масивна сграда мебелен цех; масивна сграда, склад за лакове; масивна сграда, включваща склад и за ГСМ и механоремонтна работилница; метален навес за дървени материали; масивен склад с навес; масивна сграда с парокотелна централа. По т. д. № 28/2014 г. на ОС - Благоевград „Явор“ АД е обявено в несъстоятелност.

Експертното заключение установява, че през 2009 г. по искане на „Явор“ АД е изменен ПУП-ПРЗ, като от УПИ III-276 са обособени 16 нови УПИ и е проектирана нова улица за достъп до всички УПИ. При изменението на ПУП се предвижда запазване на всички построени сгради. Имотите на ищеца и ответника са част от имота, собственост на „Явор“ АД.

В производството по несъстоятелност с влязло в сила на 7.03.2017 г. определение № 986/21.02.2017 г. на „Чаеви-Геомет”, ЕООД са възложени поземлен имот с идентификатор 56126.600.9843, находящ се в гр. Петрич, ул. "Места", 18, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид производствен, складов обект, с площ от 440 кв.м., стар идентификатор 56126.600.276, номер по предходен план: 276, квартал 7, парцел ХLVІ, ведно със сграда с идентификатор 56126.600.9843.1, находяща, се в гр. Петрич, ул. "Места", 18, разположена в поземлени имоти с идентификатори 56126.600.9828, 56126.600.9843 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор 56126.600.9843 с предназначение: промишлена сграда, със застроена площ от 202 кв.м., брой етажи 1, без номер по предходен план, представляващо имущество от масата на несъстоятелността на длъжника „Явор” АД.

В същото производство с влязло в сила на 10.12.2018 г. определение № 2665/01.06.2018 г. на „Централна кооперативна банка” АД е възложен поземлен имот с идентификатор 56126.600.9828, находящ се в гр. Петрич, п. к. 2850, ул. "Места" 18, вид собственост – частна, вид територия - урбанизирана, начин на трайно ползване – за второстепенна улица, с площ от 3 948 кв. м., ведно с построената в него сграда с идентификатор 56126.600.9828.1, вид собственост. частна, функционално предназначение - сграда за енергопроизводство, брой етажи: 1, със застроена площ от 116 кв. м, представляващо имущество от масата на несъстоятелността на длъжника „Явор” АД, а с определение от 12.07.2021 г. и сграда с идентификатор 56126.600.9840.1.

Придобитата от ответника в производството по несъстоятелност сграда частично попада в имота на ищеца с 88.55 кв. м. в частта, отредена за второстепенна улица.

Съдът е посочил, че сградата на ответника е построена още през 1984 г., тоест много преди ищецът да придобие имота през 2018 г., поради което този строеж му е бил известен. Наличието на сграда, построена в имот преди възникване правото на собственост по отношение на същия в патримониума на ищеца няма как да бъде прието за действие, „извършено в чужд имот без съгласие на собственика” и не е действие което му пречи да упражнява правото си на собственик. Ответникът, като собственик на процесната сграда има право да я държи в имота на ищеца. От своя страна собственикът на терена следва да търпи това положение, поради това че е закупил застроена земя, която има обслужващо положение спрямо постройката.

Съдът е отчел и че сградата на ответника действително препречва пътя на ищеца до неговия имот – сграда с идентификатор 56126.600.9841.1 (според в.л. Ю. може да се установи пешеходен достъп, но не и такъв с МПС/). Това състояние обаче не е съществувало изначално. Както имотите на ответника, така и имотите на ищеца са били част от един цял имот, принадлежал на „Явор“ АД. Впоследствие този имот е бил разделен на няколко отделни по-малки имота, които понастоящем имат различни собственици. Именно в резултат на тези действия сградата на „Чаеви Геомет“ ООД е получила местоположение, което създава пречки за ищеца. Ответникът обаче няма никакъв принос към това състояние, т. е не е извършвал противоправни действия, които да бъдат санкционирани по реда на чл. 109 ЗС. Отделно от това според вещото лице Ю. достъпът до сградата на ищеца с идентификатор 56126.600.9841.1 се възпрепятства не само от сградата на ответника, но и от съществуващата рампа, разположена в имота на ищеца, която е негова собственост. Т.е. за последният съществува възможност да предприеме действия (премахване на рампата), чрез които да си осигури достъп на МПС до своята сграда.

По отношение твърдението за незаконност на процесната сграда окръжният съд е приел от една страна, че по делото липсват такива данни, а от друга страна, че дори и сградата да е незаконна, това не е достатъчно за уважаване на негаторния иск.

В обобщение съдът е направил извод, че не е налице поведение от страна на ответното търговско дружество, изразяващо се в действия, които могат да се квалифицират като „неоснователни действия, който пречат да се упражни правото на собственост по смисъла на чл. 109 ЗС.

По основанието за допускане на касационно обжалване:

Изводът на въззивния съд, че по делото липсват данни, че собствената на ответното дружество сграда с идентификатор 56126.600.9843.1 е незаконна, е очевидно неправилен като направен в пряко противоречие с правилата за разпределение на доказателствената тежест по чл. 154, ал. 1 ГПК. Когато да спора е релевантно дали сграда е законно построена, тежестта на доказване е на лицето, което извежда благоприятни за себе си последици от това обстоятелството. Законността на застрояването се установява чрез представяне на доказателства, че строителството е осъществено въз основа на изискуемите към съответния момент строителни книжа, а такива не са представени по делото.

По основателността на касационните жалби:

Независимо от горния очевидно неправилен извод на въззивния съд, като краен резултат въззивното решение е правилно, макар и по мотиви, различни от изложените от съда.

В касационната жалба не е оспорена приетата от въззивния съд фактическа обстановка – имотите на ищеца и ответника са били част от имуществото на „Явор“ АД и са обособени като самостоятелни обекти на вещни права с изменението на ПУП-ПРЗ от 2009 г., с което от УПИ III-276 са обособени 16 нови УПИ и е проектирана нова улица за достъп до всички УПИ, като се предвижда запазването на всички построени сгради. Всяка от страните е придобила имотите си в производството по несъстоятелност на „Явор“ АД: ищецът - с влязло в сила на 10.12.2018 г. определение № 2665/01.06.2018 г., а ответникът - с влязло в сила на 7.03.2017 г. определение № 986/21.02.2017 г. Придобитата от ответника в производството по несъстоятелност сграда е построена през 1984 г. и понастоящем частично попада в имота на ищеца с 88.55 кв. м. в частта, отредена за второстепенна улица. В придобивното основание на ответното дружество е посочено, че сграда с идентификатор 56126.600.9843.1, находяща, се в гр. Петрич, ул. "Места", 18, е разположена в поземлени имоти с идентификатори 56126.600.9828, 56126.600.9843 и принадлежи към поземлен имот с идентификатор 56126.600.9843.

При тази фактическа обстановка неоснователен се явява доводът в касационната жалба и обоснованите с него пороци на въззивното решение, а именно, че ответното дружество не притежава ограничено вещно право върху имота на ищеца, поради което без правно основание държи и притежава сграда върху този имот.

Нормите, уреждащи вещните права и придобивните основания са императивни и съдът е длъжен служебно да ги приложи към установените по делото факти, когато притежанието на вещни права е релевантно към изхода на спора.

Право на строеж може да се придобие по два начина – чрез учредяването му с изрично волеизявление, когато негов предмет е построяването на бъдеща сграда или без изрично волеизявление, когато се осъществят юридически факти, в резултат на които собствеността на съществуваща сграда и собствеността на терена, върху който изцяло или частично е построена, премине към различни правни субекти. Именно вторият способ за придобиване право на строеж е осъществен в настоящия случай.

Поземлените имоти, придобити от всяка от страните са обособени като самостоятелен обект на вещни права с изменението на ПУП-ПРЗ от 2009 г., когато имотите са били собственост на общия на страните праводател „Явор“ АД. При осъществяване на придобивното основание на „Чаеви Геомет“ ЕООД с влязло в сила на 7.03.2017 г. определение № 986/21.02.2017 г. на съда по несъстоятелността на „Явор“ АД е разделена собствеността на поземлен имот с идентификатор 56126.600.9828, който впоследствие е придобил ищецът и собствеността на сграда с идентификатор 56126.600.9843.1 в частта, попадаща върху този поземлен имот. Тъй като притежанието на сграда в чужд имот е възможно само въз основа на притежание на право на строеж, то с прехвърлянето на собствеността на сграда с идентификатор 56126.600.9843.1 е възникнало и право на строеж, въз основа на което собственика й може да я притежава и в частта, в която е застроена в на поземлен имот с идентификатор 56126.600.9828.

При тези изводи притежание от ответното дружество на сграда, която частично е застроена в поземления имот на ищеца, се осъществява на правно основание въз основа на притежание на право на строеж, поради което не може да се квалифицира като неоснователно и противоправно състояние по смисъла на чл. 109 ЗС.

Макар по делото да е установено, че процесната сграда на ответника е незаконна (не е установено наличието на строителни книжа за същата), попада върху проектираната с изменението на ПУП-ПЗР вътрешна улица, която не е реализирана и препятства достъпа на ищеца с МПС до собствената му сграда с идентификатор 56126.600.9828.1, с оглед фактите по делото относно реализираните придобивни основания на страните, тези обстоятелства не обуславят основателност на предявения негаторен иск.

В практиката на ВКС (например решение № 122 от 6.06.2014 г. по гр. д. № 6600/2013 г., І г. о.) e дадено тълкуване, че ако постройка е изградена със съгласието на собственика на съседния имот и търпяна от него продължителен период от време, неговият правоприемник няма право да иска премахването й, тъй като разположението на съществуващите в имота сгради не представлява скрит недостатък, сградата е видима и известна на приобретателя и правото на собственост е придобито с оглед съществуващите ограничения в ползването.

Това тълкуване е съответно приложимо и към фактите в настоящия случай. В хипотеза като настоящата, в която строителството е осъществено от държавата върху държавен имот чрез народен съвет или предприятието, на което имотът е бил предоставен за стопанисване и управление, като впоследствие собствеността е придобита от търговско дружество, което се явява праводател на деривативно основание на собствениците на съседни поземлени имоти, които са обособени като обект на вещни права с изменение на ПУП-ПЗР, при което се предвижда запазване на всички построени сгради, никой от правоприемниците няма право да иска премахване на сграда, дори и същата да е незаконно построена и да му пречи пълноценно да ползва имота си, защото препятства достъпа с МПС до сграда. В този случай решението на собственика на имот да обособи от него повече самостоятелни урегулирани поземлени имота и административния акт за изменение на ПУП-ПЗР, урегулиращ тези имоти и предвиждащ запазване на наличното застрояване, обвързва и правоприемниците. Следва да се има предвид и че когато държавата, независимо дали чрез народен съвет или чрез държавно предприятие, на което е предоставен за стопанисване и управление държавен имот, е застроила този имот незаконно, нейните правоприемници не могат да се позовават на незаконността на застрояването и да искат премахване на сграда. От една страна нормативната уредба не е въвела изискване за удостоверяване законността на застрояване независимо от способа за прехвърляне собствеността на имот частна държавна собственост, а съответно такова изискване не може да съществува и за правоприемниците на държавата. От друга страна в тази хипотеза, когато правоприемник придобива имот, върху който отчасти попада сграда, собственост на друго лице, той е обвързан от волята на своя праводател при обособяване на самостоятелните обекти и вещни права и административния акт, чрез който е осъществено обособяването и придобива собствеността с оглед правното и фактическото състояние и следващото от тях ограничение в ползването.

В случая страните са правоприемници на „Явор“ АД и са обвързани от волята му да обособи от притежавания имот отделни самостоятелни обекти на вещни права и от административния акт, с който е извършено това обособяване чрез изменение на ПУП-ПЗР от 2009 г., при запазване на съществуващото застрояване. Ищецът е придобил собствеността поземлен имот с идентификатор 56126.600.9828 след като същият вече е бил обременен със сградата на ответника, застроена от държавата през 1984 г., попадаща частично в него и следващото от придобивното основание на ответника притежание на право на строеж. След като, видно от експертното заключение, при изменението на ПУП-ПЗР от 2009 г. по искане на праводателя на страните, не е предвидено премахване на придобитата впоследствие сграда от ответника, обстоятелството че същата не е отчетена и през нея е проектирана второстепенната улица, не може да обоснове основателност на негаторния иск, тъй като по изложените съображения ищецът се явява обвързан от правното и фактическо състояние на имота, който е придобил, обременен от правата на ответника, от волята на праводателя им при обособяване обектите на собственост и административния акт за обособяването им, който не предвижда премахване на съществуващите сгради, вкл. и тази на ответника. В подобна хипотеза предвижданията на ПУП относно предвидената второстепенна улица могат да бъдат реализирани чрез отчуждаване на сградата на ответника или част от нея, съответно ищецът може да поиска изменение на ПУП, чрез което да му се даде възможност за достъп до сградата му с МПС, доколкото фактическото и правно състояние на имотите позволява това.

Неоснователен е и доводът в касационната жалба, че въззивното решение е неправилно, тъй като по отношение на съдия Узунова, член на въззивния съдебен състав, са били налице основания за отвод, доколкото тя като съдия по делото за несъстоятелност на „Явор“ АД е издала постановленията, с които всяка от страните по спора е придобила правата си. Наличието на основание за отвод на съдията, следователно е пряко свързано с предмета на разглежданото дело (наличие на личен интерес от конкретен изход на спора), както и с наличието на предхождащи разглеждането му обстоятелства, които биха имали за последица липсата на обективност. Обстоятелството, че съдия Узунова е била съдия и в производството по несъстоятелност на „Явор“ АД, в което са осъществени придобивните основания на страните, не обуславя съмнение в нейната безпристрастност с оглед предмета на спора по чл. 109 ЗС. Същевременно трайно е тълкуването в практиката на ВКС, че дори и да са налице предпоставки за отвод на съдия, разгледал делото, това съставлява съществено нарушение на съдопроизводствените правила и би било основание за касиране на постановеното решение само когато се е отразило на правилността му.

В настоящия случай и по изложените съображения следва, че е правилен крайния извод на въззивния съд, че липсва неоснователно действие или бездействие на ответника, съответно неоснователно поддържано от него състояние, поради което и предявения иск по чл. 109 ЗС е неоснователен и въззивното решение следва да бъде потвърдено.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 397 от 23.07.2024 г., постановено по гр. д. № 121 по описа за 2024 г. на Окръжен съд – Благоевград.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: