Защита при отнето държане на наети търговски обекти

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 742
София, 02.12.2025 година
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и втори октомври две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Дияна Ценева

ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева
Милена Даскалова
при участието на секретаря Цветелина Пецева , като изслуша докладваното от съдия М. Даскалова гр.д.№ 5129 по описа за 2023 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК .

Образувано е по касационна жалба на Фондация „ВМРО“, чрез адв. Г. К., срещу решение №4128/21.07.2023 г., постановено по в. гр. д. №5279/22г. по описа на Софийски градски съд, с което след отмяна на решение от 04.03.2020 г., постановено по гр. дело №45158/2012 г. по описа на Софийския районен съд, е осъдена Фондация „ВМРО“ на основание чл. 356 ГПК, вр. чл. 76 ЗС да предаде на „Денис - ЕР“ ЕООД държането на следните три търговски обекта с обща площ 902,15 кв.м.: клуб-дискотека с площ от 290.71 кв.; кафе - механа с площ от 260.32 кв.м. и аперитив - пицария, намиращи се в общ имот, находящ се в [населено място], [улица], № 5, парцел пл. № ***, кв. 194 /195 стар/ по плана на [населено място], кота минус четири и е наложена глоба на основание чл. 360 ГПК на Фондация „ВМРО“ в размер на 1000 лв., платими по сметката на Софийския градски съд.

Касационната жалба съдържа оплаквания за недопустимост на постановеното решение, а по същество за неправилност на същото поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради необоснованост и поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

В съдебно заседание касаторът поддържа подадената касационна жалба. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

В срока за отговор ответникът по жалбата „Денис - ЕР“ ЕООД оспорва касационната жалба.

В проведеното открито съдебно заседание ответникът по касация не изпраща представител. В представените писмени бележки са изложени съображения за неоснователност на касационната жалба. Претендира се присъждане на направените по делото разноски. Направено е възражение за прекомерност на платеното от насрещната страна адвокатско възнаграждение.

С определението по чл. 288 ГПК № 88 от 11.01.2025 г. касационно обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по процесуалноправния въпрос за задължението на въззивния съд да обсъди всички доказателства по делото във връзка с доводите и възраженията на страните и да направи собствени правни изводи.

По поставения правен въпрос :

Според трайната практика на ВКС / т. 2 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г., ОСГТК; решение №34/22.02.2016 г. по гр. д. №4657/2015 г., I г.о. на ВКС; решение № 44 от 10.07.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1963/2019 г., II г. о; решение № 217 от 9.06.2011 г. на ВКС по гр. д. № 761/2010 г., IV г. о.; решение № 24 от 28.01.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4744/2008 г., I г. о.; решение № 15 от 30.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 4604/2014 г., IV г. о. /, която напълно се споделя от настоящия състав на ВКС, задължение на въззивния съд е да се произнесе по спорния предмет на делото, след като прецени всички относими доказателства и обсъди въведените от страните доводи и възражения. Това задължение на съда произтича и от разпоредбите на чл.12 и чл. 235 ГПК, според които съдът е длъжен да определи правилно предмета на спора и обстоятелствата, подлежащи на установяване, като обсъди всички доказателства по делото доводи и възражения на страните в рамките на спора, въведен с въззивната жалба.

По съществото на жалбата :

Предявен е иск по чл. 76 от ЗС.

Твърденията на ищеца са, че е наемател на три търговски обекта, конкретизирани с молба от 15.12.2012г., както следва : клуб /дискотека/ с площ от 290 кв.м.; кафе /механа/ от 260 кв.м. и аперитив /пицария/ от 351,12 кв. м., находящи се в [населено място], [улица], № 5 .

На 21.06.2010г. С. П. /адвокат на ответника/ влязъл в кафе- аперитив /пицария/ и започнал да прави опис на имуществото и да гони персонала. Поискал да му бъдат оставени ключовете, да смени патронниците и да заключи и ищецът да не може да си прибере вещите. От тези му действия и отправени заплахи служителите на ищеца се стресирали.

На 02.07.2010г. С. П. нахлул с няколко човека в механата и пицарията и започнал да чупи оборудването и да гони персонала. Казал на служителите да си събират багажа и да напускат, тъй като обектите вече няма да работят и ако не ги напуснат, ще започне да стреля. Служителите, притеснени от заплахата за употреба на оръжие, си събрали багажа и излезли. Лицето Ц. П. натиснал паник- бутон към СОТ на СДВР и след пет минути пристигнал екипът на СДВР. Били извикани районният инспектор Ш. и помощникът му, които съставили протокол за полицейско предупреждение на С. П., но последният и придружаващите го лица отказали да напуснат помещенията, като по този начин според ищеца е отнето държането и упражняването на фактическата власт върху тази част от наетия имот.

Твърди се, че без знанието на ищеца, ответникът е влязъл във взаимоотношения с „Ликьор клуб“ ЕООД от 2009г., на което дружество ищецът е бил отдал под наем клуба- дискотеката. С уведомление от 05.05.2010г. ищецът прекратил наемните отношения с „Ликьор клуб“ ЕООД и имотът е следвало да бъде върнат на ищеца. Вместо това имотът е бил върнат на ответника, за което е съставен протокол от 30.06.2010г.

В исковата молба е посочено, че чрез насилие е отнето държането върху механата и пицарията, а по скрит начин е отнето владението на третия обект.

Не е спорно и е установено по делото, че между страните е бил сключен договор за наем, по силата на който ответникът е предоставил на ищеца за временно възмездно ползване три търговски обекта: клуб-дискотека, кафе - механа и аперитив – пицария, находящи се в [населено място], [улица], № 5. Не се спори също, че от своя страна ищецът е отдал под наем на „Ликьор клуб“ ЕООД единия от обектите - клуб /дискотека/.

С нотариална покана, връчена на ищеца на 28.06.2010г., ответникът е уведомил ищеца, че прекратява договора за наем от датата на връчване на поканата и дава 3- дневен срок на ищеца да освободи наетите помещения.

На същата дата – 28.06.2010г. ответникът изпратил до „Ликьор клуб“ ЕООД писмо, с което го уведомил, че договорът за наем с ищеца е прекратен, считано от 28.06.2010г. и ползваният от „Ликьор клуб“ ЕООД обект следва да бъде предаден на ответника, което е и станало на 30.06.2010г., видно от приемо – предавателния протокол, приложен по делото.

С протокол за полицейско предупреждение от 02.07.2010г. на основание чл. 56 от ЗМВР /отм./ С. П., адвокат на ответника, е предупреден да не нарушава обществения ред и да не заплашва със саморазправа, да не се разправя с наемателя и да не извършва самоуправни действия, като на посочената дата С. П. е дал писмени обяснения.

На 27.07.2010г. Е. К. Р., в качеството си на управител на ищцовото дружество, е подал тъжба до Софийска районна прокуратура, в която е посочил, че с ответника са имали сключен наемен договор за имот, намиращ се на [улица], № 5 и че с писмо от 28.06.2010г. ответникът е прекратил договора за наем, като срокът за опразване на имота съгласно наемния договор е едномесечен. След получаване на писмото са предприети действия по опразване на имота, но на 22.07.2010г. около 18 ч. К., председател на ответната фондация, с негови представители и пълномощник адв. П., запечатали всички входове на пицарията и механата, с което възпрепятстват освобождаването на заведението и поставят наемателя в положение на неизправна страна по договора. Представители на ответника предупредили пазачите З. П. и С. С., че ако бъде премахнато запечатването, ще бъде извикана полиция. Поискано е съдействие за премахване на лепенките с печат ВМРО и да бъде дадена възможност на ищеца да изнесе имуществото си.

Като доказателство по делото е приложена докладна записка до Началника на 3- то РУП-СДВР от 29.07.2010г., в която е посочено, че е получен сигнал, че на 29.07.2010г. на [улица], № 5 лица сменят брава. На мястото е установен подателят на сигнала З. П. , който е казал, че две лица са отключили и са сменили бравата. На вратата е имало слепки на Фондация „ ВМРО“, които съответно били скъсани.

Свидетелите С. К. С. и С. Н. Г. /служители на ответника/ описват състоянието на наетите обекти, без нощния клуб, след освобождаването им от ищеца -вътре всичко било разрушено, висели кабели, тръби. Според първия от тях около две седмици след прекратяване на договора за наем ищецът е освободил имота, като свидетелят не е видял лично как са освободени обектите.

Като свидетели са разпитани М. С. Г. и И. Д. М. – служители на ищеца, които сочат че при отиване на работа през лятото на 2010г. не са могли да влязат в обектите, ползвани от ищеца, защото е имало поставени жълти лепенки. Имало служители на ответника, които казали, че няма да ги пуснат, като на св. Г. не й била дадена възможност да отключи. Свидетелката М. уточнява, че по принцип й отварял пазачът, но тази сутрин й казал, че не може да влезе, защото собственикът си е взел заведението.

За да уважи иска, въззивният съд е приел, че ищецът по делото е установил фактическа власт - държане върху процесните имоти по силата на договор за наем и е легитимиран в качеството си на държател да защити установеното от него държане срещу всяко лице, в това число собственик/наемодател на съответната вещ.

Според въззивния съд от изложената в исковата молба фактическа обстановка следва, че на датите, на които се твърди, че е осъществено отнемането, в имотите са присъствали служители и представители на ищеца- държател, чрез които той е могъл да бъде и е бил уведомен за действията по чл. 76 ЗС, поради което и хипотезата за отнемане на държането по скрит начин не е налице.

Въззивният съд е посочил, че от събраните доказателства е установено, че към процесната дата представители на ответника са ограничили достъпа на служителите на ищеца до процесния имот, като наред с това са упражнили насилие върху самия имот, запечатвайки търговските обекти, държани от ищцовото дружество. За да направи този извод, съдът се е основал на показанията на св. М. Г. и св. И. М., както и на приложените по делото докладна записка, съставена на 30.07.2010г., която има характер на частен удостоверителен документ, и в която е констатирано, че две лица са отключили и сменили бравата и на вратата са установени „слепки на Фондация „ВМРО“, които са били скъсани. Съдът е посочил, че не взема предвид показанията на свидетелите С. С. и С. Г., установяващи начина, по който ищецът е освободил наетите от него обекти, защото са неотносими към предмета на спора. Направен е извод, че държането е отнето с насилие и искът по чл. 76 ЗС е основателен. Посочено е, че е без правно значение за основателността на иска по чл. 76 ЗС дали извършителят на действията разполага с вещни или облигационни права върху имота. Дори ответникът да претендира, че притежава права върху имотите, същият е следвало да възстанови своето право върху тях по реда на някой от предвидените в действащата нормативна уредба правни способи. Като не е използвал тези законови средства, а директно е извършил действия, с които на практика е "иззел" самоуправно търговските обекти от държането на ищеца, е нарушил правото на държателя, което защитава разпоредбата на чл. 76 ЗС.

Изложени са мотиви, че в настоящото производство се изследва единствено наличието на владение или държане и фактът на нарушението, но не и въпросите относно прекратяването на наемното правоотношение и правата на наемодателя, тъй като тези въпроси стоят извън предмета на производството по чл. 356 ГПК, вр. чл. 76 ЗС, поради което всички доказателства, в това число писмените документи от НАП са неотносими към предмета на спора и не следва да се обсъждат по същество.

Предвид отговора на поставения по делото процесуалноправен въпрос, въззивното решение, като постановено в нарушение на закона и процесуалните правила, следва да се отмени на основание чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК. След като за установяване на релевантните за спора факти са били събрани както писмени, така и гласни доказателства, съдът е бил длъжен да ги прецени поотделно и в тяхната съвкупност, след което да се произнесе по основателността на претенцията, което в случая не е сторено.

Тъй като не се налага извършването на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разрешен по същество от настоящия състав на ВКС.

Производството по делото е образувано по предявен иск с правно основание чл. 76 за защита на отнето на 02.07.2010г. държане. Неоснователни са доводите на ответната страна за неспазване на преклузивния срок по чл. 76 ЗС – исковата молба е подадена по пощата на 03.07.2010г., а обстоятелството, че е постъпила в съда след повече от две години не може да обоснови извод за пропускане на срока по чл. 76 ЗС, защото по правилото на чл. 62, ал.2 ГПК, срокът не се смята за пропуснат, когато изпращането на молбата е станало по пощата, какъвто е и настоящият случай.

Неоснователен е и доводът на касатора за допуснато от въззивния съд съществено нарушение на съдопроизводствените правила, изразяващо се в произнасяне по невъведени във въззивната жалба доводи, доколкото в последната се твърди, че държането е отнето по скрит начин, а съдът е уважил иска, приемайки за доказано отнемане на държането с насилие. Според разпоредбата на чл. 269 , изр второ ГПК относно преценката за правилността на първоинстанционното решение, въззивният съд е ограничен от заявените в жалбата оплаквания. Въззивният съд обаче не е обвързан от дадената от страната правна квалификация на въведените от нея фактически твърдения, тъй като правната квалификация се определя от съда, а не от страните, предвид на което и приемайки, че държането е отнето с насилие, а не по скрит начин, както се поддържа във въззивната жалба, въззивният съд не се е произнесъл по незаявен довод и съответно извън предмета на спора, въведен с въззивната жалба.

Неправилен е изводът на въззивния съд за основателност на иска по чл. 76 ЗС за отнемане с насилие на 02.07.2010г държането на два търговски обекта : кафе /механа/ и аперитив /пицария/. Въз основа на събраните доказателства не се установява твърдяното в исковата молба насилствено отнемане на държането на двата обекта на 02.07.2010г. От предупредителния протокол от 02.07.2010г. несъмнено се установява, че на посочената дата държането е било смутено, но от него не може да се приеме, че държането е отнето. В подкрепа на този извод е и представената по делото тъжба от 27.07.2010г., твърденията в която по съществото си представляват извънсъдебно признание на неизгоден за страната факт, а именно, че до 22.07.2010г. фактическата власт върху спорните обекти не е била отнета от ищцовото дружество, което след получаване на 28.06.2010г. на изявлението за прекратяване на наемния договор е предприело действия по опразване на имота, преустановени на 22.07.2010г. със запечатването входа на обектите пицария и механа.

Различен извод не следва и от преценката на останалите събрани доказателства. От показанията на разпитаните по делото свидетели не се установява описаното от ищеца отнемане на държането на 02.07.2010г. В показанията на нито един от свидетелите не се съдържат данни за нахлуване в процесните обекти на представител на ответника, който да е започнал да чупи вещи, гонейки служителите на ищеца и заканвайки се, че ако не напуснат ще започне да стреля, в който смисъл са фактическите твърдения в исковата молба. Свидетелите установяват, че изобщо не са могли да влязат в имота, на който е имало поставени жълти лепенки, а служители на ответника им заявили, че няма да ги допуснат вътре. Показанията им кореспондират с изложеното от управителя на ищеца в тъжбата от 27.07.2010г. и в докладната от 29.07.2010г., в които е посочено, че обектите са били запечатани.

Въз основа на събраните доказателства настоящият състав намира, че по делото не е доказано, че държането върху механата и пицарията е отнето на посочената от ищеца дата- 02.07.2010г., а това е станало в последващ момент– не по- рано от датата, посочена в тъжбата от 27.07.2010г.- 22.07.2010г. и по описания в нея начин, но иск по чл. 76 ЗС за възстановяване на отнето на 22.07.2010г. държане не е предявен /а и не е могло да бъде предявен с исковата молба, по която е образувано настоящето дело, тъй като същата е подадена на по- ранна дата - 03.07.2010г./ и съответно и не се дължи произнасяне по такъв иск. В съответствие с визирания в чл. 6, ал.2 ГПК принцип на диспозитивното начало, съдът е длъжен да разгледа само иска, с който е сезиран и да се произнесе по въведените от страните факти и възражения, като не може да взема предвид такива, които не са изрично заявени и да приема за настъпили правни последици, каквито не се претендират от страните.

По иска по чл. 76 ЗС за третия обект- клуб /дискотека/:

За да уважи иска, въззивният съд е обсъдил неотносими към спора за този обект доказателства и изводите му са явно необосновани. В исковата молба са разграничени и описани обстоятелствата, на които се основава искът досежно трите обекта, като относно клуба /дискотека/ се твърди, че търговското дружество, което е било наемател на имота, е следвало да го предаде на наемодателя си – ищецът по делото, но това не е сторено, а на 30.06.2010г. имотът е предаден на ответника, за което е съставен приемо – предавателен протокол. Вместо да обсъди доказателствата, отнасящи се до предаването на обекта /клуб- дискотека/ на ответника и да направи изводите си въз основа на тях, въззивният съд е обсъдил доказателствата, касаещи другите два обекта и в резултат на това е приел, че достъпът до клуба- дискотека е бил ограничен и отнет по насилствен начин, каквито твърдения не са въведени в исковата молба.

Няма спор, че ищецът е отдал под наем на „Ликьор клуб“ ЕООД спорния обект, както и че впоследствие наемното правоотношение е прекратено. От представения по делото приемо- предавателен протокол от 30.06.2010г. по несъмнен начин се установява, че фактическата власт върху процесния обект е била предадена на ответника от „Ликьор клуб“ ЕООД. Не се установява обаче отнемане на държането на ищеца върху този обект чрез насилие или по скрит начин. Касае се за доброволно предаване на държането от третото за спора лице, а не за самоуправно действие на ответника. Фактическата власт не е получена от ответника по скрит начин, защото „Ликьор клуб“ ЕООД е държало обекта за ищеца и държането е предадено явно от представител на държателя- пренаемател. Въпросът кому е следвало да се предаде имотът след прекратяване на наемния договор между ищеца и „Ликьор клуб“ ЕООД, е неотносим към настоящия спор, образуван по предявен иск с правно основание чл. 76 ЗС.

Предвид изложеното предявеният иск е неоснователен, поради което и обжалваното решение като неправилно следва да се отмени и вместо него да се постанови решение , с което искът да бъде отхвърлен.

С оглед изхода от спора в полза на ответната страна следва да се присъдят направените пред трите съдебни инстанции разноски по делото в общ размер на 12 575,34 лв., от които 1 670 лв. за първоинстанционното производство, 500 лв. за въззивното производство и 10 405,34 лв. за касационното производство.

Неоснователно е възражението на ищеца по чл. 78, ал. 5 ГПК за прекомерност на заплатеното от насрещната страна адвокатско възнаграждение в производството пред трите инстанции /1390 лв. за защита пред първоинстанционния съд; 500 лв. за въззивното производство и 5 380 лв. за касационното производство/, защото възнаграждението е съответно на фактическата и правна сложност на делото и действително предоставената адвокатска услуга. Същото съответства на изискванията, на които следва да отговаря адвокатското възнаграждение , въведени в чл. 36, ал.2 от ЗА – да е справедливо и обосновано. Относно възражението за прекомерност на платеното адвокатското възнаграждение за производството пред ВКС следва да се допълни, че ответникът по касация е представил доказателства, че е направил разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 4 800 лв., т.е. по негова преценка това е сумата, съотносима с фактическата и правна сложност на спора. Обстоятелството, че насрещната страна е заплатила възнаграждение, надвишаващо с 580 лв. тази сума, не предпоставя намаляването му като прекомерно при липса на констатация за несъответствие между платеното възнаграждение и реално предоставената услуга според фактическата и правна сложност на делото.

Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение №4128/21.07.2023 г., постановено по в. гр. д. №5279/22г. по описа на Софийски градски съд И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА :

ОТХВЪРЛЯ предявения от „Денис - ЕР“ ЕООД, с ЕИК 131316047, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1517, р-н Подуяне, ул. "566-та" № 25 срещу Фондация "ВМРО“,ЕИК112602581, със седалище и адрес на управление гр. София, п.к. 1000, р-н Красно село, ул. „Владайска“, № 48, иск с правно основание чл. 76 ЗС за предаване държането върху следните три недвижими имоти с обща площ от 902,15 кв. м. : клуб /дискотека/ с площ от 290. 71 кв. м.; кафе /механа/ с площ от 260. 32 кв. м. и аперитив /пицария/, с площ от 351,12 кв.м., намиращи се в общ имот, находящ се в [населено място], [улица], № 5, парцел пл. № ***, кв. 194 /195 стар/ по плана на [населено място], кота минус четири, като неоснователен.

ОСЪЖДА „Денис - ЕР“ ЕООД, с ЕИК 131316047, със седалище и адрес на управление: гр. София, п.к. 1517, р-н Подуяне, ул. "566-та" № 25 да заплати на Фондация „ВМРО“,ЕИК 112602581, със седалище и адрес на управление гр. София, п.к. 1000, р- н Красно село, ул. „Владайска“, № 48 д, на основание чл. 78, ал.1 ГПК сумата от 12 575,34 /дванадесет хиляди петстотин седемдесет и пет лева и 34 ст./ лв., представляващи направени пред трите съдебни инстанции разноски по делото.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :