Недопустимост на съдебна делба на застроен поземлен имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 240

гр. София, 15.04.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Второ отделение, в открито съдебно заседание на шестнадесети април през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

РАДОСТ БОШНАКОВА

при секретаря Славия Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Р. Бошнакова гр. дело № 1163 по описа на съда за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Д. Д. Р., против решение № 1295 от 14.12.2023 г. по гр. д. № 1667/2023 г. на Бургаски окръжен съд, с което е потвърдено първоинстанционно решение за отхвърляне на предявения от него против „Тринити-2010“ ООД иск за делба на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], общ. Н., с площ от 618 кв.м и трайно предназначение – урбанизирана територия, начин на трайно ползване – ниско застрояване (до десет метра), с административен адрес: [населено място], [улица].

В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на решението поради необоснованост и нарушение на материалния закон. Иска се отмяна на обжалваното решение и присъждане на разноските.

Ответникът по касационната жалба „Тринити-2010“ ООД е подал в законоустановения срок по чл. 287, ал. 1 ГПК отговор на касационната жалба, в който излага правни съображения за нейната неоснователност. Не претендира разноски.

Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато с определение № 61 от 10.01.2025 г., в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по прания въпрос дали е допустима съдебна делба между двама съсобственици на недвижим имот, в който е построена сграда в режим на етажна собственост, когато единият от тях не притежава отделна сграда или самостоятелен обект в етажната собственост, и когато този съсобственик не може да получи разрешение за нов строеж, пристрояване или надстрояване при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ съобразно предвижданията на действащия подробен устройствен план.

Върховният касационен съд, състав на Второ г. о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

Производството е във фазата по допускане на съдебната делба.

Образувано е по предявен от Д. Р. против „Тринити-2010“ ООД иск по чл. 34 ЗС за допускане до съдебна делба на съсобствен при равни дялове поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], общ. Н., идентичен с УПИ *-* в кв. 57 по плана на селото, с административен адрес: [населено място], [улица], за правото на собственост върху който страните се легитимират въз основа на нотариален акт за собственост на недвижим имот № 166 от 24.09.1993 г., издаден на основание чл. 483, ал. 1 ГПК (отм.) въз основа на решение № 608 от 15.07.1993 г. на Бургаски ОС, и нотариален акт за замяна на недвижими имоти № 11 от 25.07.2014 г. Така предявеният иск е оспорен от ответника„Тринити-2010“ ООД поради липса на съсобственост с придобиването от дружеството на претендираната част в съсобствеността въз основа на осъществявано давностно владение от сключване на договора за продажба по нотариален акт № 4 от 16.09.2011 г. с трети на производството лица и недопустимост на делбата на имота при построената в имота сграда в режим на етажна собственост.

За да постанови решението, въззивния съд е приел за установено, че ищецът Д. Р. (сега касатор) е придобил заедно със своята съпруга в режим на съпружеска имуществена общност процесния недвижим имот, за което е съставен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 166 от 24.09.1993 г., като през 2010 г., с прехвърлителна сделка по НА № 89 от 07.04.2010 г., той и съпругата му са продали имота на Т. С. и Г. С.. Посочено е, че последните са прехвърлили имота на ответното дружество с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 4 от 16.09.2011 г., като договорът за продажба по нотариален акт № 89 от 07.04.2010 г. на праводателите му е признат за недействителен по предявен от съпругата Р. Р. против ищеца Д. Р. и приобретателите по сделката Т. С. и Г. С. иск по чл. 24, ал. 4 СК. Констатирано е, че след влизане в сила на решението по иска по чл. 24, ал. 4 СК, постановено по гр. д. № 857/2012 г. на Несебърски РС, дружеството е предявило против Д. Р. (сега касатор) иск за признаване на принадлежността му на 1/2 идеална част от правото на собственост върху процесния имот, идентичен с УПИ *-* от кв. 57 по плана на [населено място], въз основа на договор за покупко-продажба по нотариален акт № 4 от 16.09.2011 г. Така предявеният иск с решение № 102 от 03.07.2017 г. по гр. дело № 4192/2016 г. на ВКС, I г.о., след отмяна на въззивното решение, е отхвърлен, тъй като с прогласяването за недействителна на прехвърлителната сделка от 2010 г. с имуществото в съпружеска имуществена общност с постановеното решение по иска по чл. 24, ал. 4 СК е осуетено настъпването на вещноправното й действие изцяло, т.е. и по отношение на частта на извършилия сделката съпруг. Установено е, че правата върху притежаваната от бившата съпруга Р. Р. 1/2 идеална част от имота са прехвърлени с договор за замяна на недвижими имоти по нотариален акт № 11 от 25.07.2014 г. на ответника „Тринити-2010“ ООД, който с нотариален акт № 29 от 23.12.2019 г. е признат за собственик на процесния имот на основание замяна, частно правоприемство и давностно владение, доказателствената сила по което въз основа на владението е приета за опровергана.

Въззивният съд при условията на чл. 272 ГПК с препращане към мотивите на решението на първоинстанционния съд е възприел и фактическите изводи, направени въз основа на събраните гласни доказателства и експертно заключение, за наличието на построена от ответното дружество в процесния имот сграда в режим на етажна собственост със застроена площ от 175 кв.м. и 15 самостоятелни обекта, за която е издадено разрешение за строеж № 7 от 31.01.2012 г. и с която е осъществено предвиденото в действащия регулационен план застрояване на имота. Прието е за установено, че останалата незастроена част от имота е прилежаща площ, което съответствало и на посоченото от свидетеля за използването й като подход към сградата, зелени площи и детска площадка, и от него не може да се отдели част, отговаряща на изискванията на чл. 19 ЗУТ за повърхност и лице.

При така изложените за установени факти въззивният съд е приел, че всяка от страните по делбеното производство притежава по 1/2 идеална част от процесния недвижим имот. Изложени са мотиви за неоснователност на наведеното от ответното дружество възражение за придобиване на частта на съсобственика Д. Р. въз основа на осъществявано непрекъснато давностно владение от сключването на договора за имота през 2011 г., съответно от уреждане на отношенията с Р. Р. през 2014 г., поради съществували съдебни спорове между страните през периода 2012 г. – 2017 г., започнали с предявяване на исковете по чл. 24, ал. 4 СК и чл. 108 ЗС за процесния имот, уважени с решението по гр. д. № 857/2012 г. на Несебърски РС, и липсата на необходимия период на давностно владение от 2017 г. до предявяване на иска за делба (20.04.2022 г.).

Формиран е извод, че въпреки съществуващата съсобственост върху поземления имот, делбата на същия е недопустима. За обосноваване на този извод въззивният съд е изложил съображения за наличието на изградена в имота сграда в режим на етажна собственост, която води до недопустимост на делбата по разрешението, дадено в т. 1, б. „е“ на ППВС № 2 от 04.05.1982 г., и невъзможността за отделяне на част от имота при спазване на изискванията на чл. 19 ЗУТ извън прилежащата площ на сградата, с която е осъществено предвиденото по устройствения план застрояване. Изложил е, че при действието на аналогичната на чл. 58, ал. 1 ЗТСУ (отм.) разпоредба на чл. 183, ал. 4 ЗУТ делбата на урегулиран поземлен имот, в който само част от съсобствениците са построили сграда, изключена от съсобствеността, е допустима само когато от него могат да се обособят поне два урегулирани поземлени имота с размери и площ съобразно изискванията на чл. 19 ЗУТ, при условие че не може да се допусне застрояване в имота със сграда на останалите съсобственици в хипотезата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ - без съгласие на съсобствениците.

По правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване.

В практиката, постановена по реда на чл. 290 ГПК, касационната инстанция последователно приема, че при действието на ЗУТ е отпаднало тълкуването, основано на разпоредбите на чл. 58, ал. 1 и чл. 61, ал. 4 ЗТСУ (отм.) и делбата на съсобствено урегулиран поземлен имот е недопустима, само ако същият е застроен с обекти, индивидуална собственост на собствениците на терена, тъй като в този случай земята е обща част, или в случаите, когато намира приложение нормата на чл. 183, ал. 4 ЗУТ (нова – ДВ, бр. 17 от 2009 г.). В т. 1, б. „е“ на ППВС № 2 от 04.05.1982 г. се има предвид хипотеза, при която всички съсобственици на дворното място притежават и отделни самостоятелни обекти на собственост в сградата. В тези случаи дворът е обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС и не подлежи на делба. Когато обаче някой от съсобствениците на дворното място не притежава отделна сграда или самостоятелен обект в сграда в режим на етажната собственост, делбата на съсобственото дворното място е недопустима, само когато съсобственикът може да получи разрешение за нов строеж, пристрояване или надстрояване при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ съобразно предвижданията на действащия подробен устройствен план. При липса на такава възможност, участието в съсобствеността на дворното място, наред с етажните собственици, на трето лице, чуждо на етажната собственост, обусловя извод за наличието на обикновена съсобственост, която на общо основание може да бъде прекратена чрез делба. В тази хипотеза съществуващата етажна собственост в дворното място следва да бъде съобразена във фазата по извършване на делбата, като се има предвид, че е изключена възможността да се иска делба в натура, т.е. с получаване на реален дял. Отговорът на правния въпрос, който настоящият съдебен състав на касационната инстанция възприема, е дадено в установената практика на ВКС по решение № 476 от 07.03.2013 г. по гр. д. № 56/2012 г. на ВКС, I г. о., решение № 293 от 12.12.2011 г. по гр. д. № 265/2011 г., на ВКС, II г. о., решение № 137 от 29.11.2018 г. по гр. д. № 4874/2017 г. на ВКС, II г. о., решение № 51 от 03.07.2020 г. по гр. д. № 2387/2019 г. на ВКС, II г. о., и посочените в тях решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК.

Въззивният съд е придал неправилно значение на релевантните за спора факти при осъществения от него анализ и оценка на доказателствената съвкупност, поради което изведените от тях мотиви в решението за обосноваване недопустимостта на делбата на процесния урегулиран поземлен имот не съответстват на дадено разрешение на въпроса. Независимо от това, крайният извод на въззивния съд за неоснователност на иска поради недопустимост на делбата на застроеното дворно място е правилен, а подадената против решението касационна жалба – неоснователна. При установените по делото данни за съсобственост на процесния поземлен имот при равни дялове между страните и фактическото построяване от ответното дружество в него, т.е. без учредено право на строеж, на сграда с 15 самостоятелни обекта, с която е осъществено предвиденото в действащия устройствен план застрояване на имота, без възможност за неговото разделяне при спазване на законовите изисквания за площ и лице (чл. 19 ЗУТ), се налага изводът, че не е налице хипотеза на незастрояването му от съсобственик по чл. 183, ал. 4 ЗУТ, респ. такава за допустимост на делбата на урегулирания имот като застроено дворно място. Този извод следва и от релевантността на така установените факти към приложимите материалноправни норми на чл. 77 и чл. 92 ЗС, за които, предвид императивния им характер, съдът, вкл. и касационният, следи служебно. Отстъпването на право на строеж е винаги формална сделка, поради което при липсата й няма учредено ограничено вещно право и приложима е презумпцията на чл. 92 ЗС. Последната е приложима и в случаите, при които дворното място е съсобствено. Затова при осъщественото фактическо застрояване процесният урегулиран имот има обслужващо сградата предназначение, поради което делбата само на същия е недопустима. Следователно предявеният иск се явява неоснователен и правилно е отхвърлен.

С оглед изложеното и на основание чл. 293, ал. 2 във вр. с ал. 1 ГПК обжалваното решение като правилно следва да бъде оставено в сила.

По изложените съображения Върховен касационен съд, състав на Второ г. о.

Р Е Ш И:

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 1295 от 14.12.2023 г. по гр. дело № 1667/2023 г. по описа на Бургаски окръжен съд.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.