Собственост върху нов обект при преустройство извън правото на строеж

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 289

гр. София, 15.05.2024 год.

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ, ІІ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на единадесети декември две хиляди двадесет и трета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕРГАНА НИКОВА

СОНЯ НАЙДЕНОВА

при участието на секретаря Т. Иванова, като разгледа докладваното от съдията Николова гр. д. № 178 по описа за 2023 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по постъпили от „Комодоре БГ“ ЕООД, чрез пълномощниците му адвокатите П. С. и Ат. Т., и от „Омакс“ ЕООД, чрез адвокат О. Ш., касационни жалби срещу решение № 100 от 26.05.2022 год. по въззивно гр. д. № 113/2022 год. по описа на Бургаския апелативен съд. С него, след частичната отмяна на решението с № 335 от 03.11.2021 год. по гр. д. № 1556/2019 год. на първоинстанционния окръжен съд – Бургас в производство по чл. 124, ал. 1 ГПК и чл. 108 ЗС е постановено друго решение, с което са отхвърлени исковете на „Омакс“ ЕООД срещу ответниците за собствеността на 5 061.43/6976.50 ид. ч. от реалната част от 194 кв. м., от самостоятелен обект в сграда – имот с идентификатор *****, с административен адрес в [населено място], КК С. б. – З., ВК „Р. г. р.“, която реална част е оградена с черен контур на скица към заключението на вещото лице В. Г., приложена на л. 512 от делото на първоинстанционния съд. В останалата осъдителна част първоинстанционното решение е потвърдено – исковете са уважени до размер притежаваният от ищеца дял от 1915.07 ид. ч. от общата застроена площ 6976.50 ид. ч., която част е запазил за себе си при учредяване правото на строеж на първия ответник, строител.

В частите му, с които исковете са отхвърлени по отношение на помещението от 10 кв. м., обслужващо главното ел. табло на сградата, обозначено със зелен контур и щрих в скицата към заключението на вещото лице В. Г. /л. 512 от първоинстанционното дело/, решението не е обжалвано и е влязло в сила.

С постановеното по реда на чл. 288 ГПК определение № 2497 от 30.08.2023 год. по настоящото дело въззивното решение е допуснато до касационно обжалване при наличие на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по отношение на засегнатите и от двете страни въпроси, които уточнени и конкретизирани от настоящата инстанция съобразно правомощията ѝ по т. 1 от ТР № 1/ 2009 год. на ОСГТК на ВКС, се свеждат до въпроса за критериите, по които се преценява дали построеното излиза извън обема на учредено право на строеж и в частност - в хипотезата на изменение на вътрешното разпределение на предвидените по договор обекти в сградата, без надхвърляне на определения обем РЗП, вследствие на което на мястото на проектиран паркинг с обособени паркоместа е изграден самостоятелен обект на правото на собственост с различно предназначение.

Според касаторът, ищец - „Омакс“ ЕООД изграждането на мястото на договорените паркоместа на обособен самостоятелен обект не съответства на обема на учреденото право на строеж, поради което и въззивното решение в отхвърлителните му части е неправилно и следва да се отмени, като вместо това се уважат изцяло претенциите му за собствеността и предаване на владението на този обект.

Обратното становище е застъпено от касатора „Комодоре БГ“ ЕООД, ответник по иска за собственост по изложените в жалбата му съображения за недопустимост и неправилност на решението в частта, с която е уважен частично иска за собственост.

Ответникът „Строй А 2000“ ООД, в несъстоятелност, чрез синдика адв. М. С., не оспорва подадената от „Комодоре БГ“ ЕООД жалба, а С. П. не е взел становище по жалбите.

Като прецени данните по делото, настоящият състав на ІІ г. о. на ВКС, приема следното:

За да обоснове претенцията си, ищцовото дружество се позовава на притежаването на правото на собственост върху недвижимия имот, представляващ УПИ * с площ 2 925 кв. м. по плана на КК „С. б.“, поземлен имот с идентификатор ***, в който е изградена въз основа на договор за учредяване право на строеж с нот. акт № 145/2007 год. с първия ответник жилищна сграда с ваканционни апартаменти, разпределени в две секции и паркоместа, наречена Ваканционен комплекс „Р. Г.“. Договорено е, че собственикът - учредител си запазва правото на строеж за имоти с РЗП 1915.07 кв. м. от общата РЗП 6976.50 кв. м., като същите са подробно описани в Раздел І, т. 1. В т. В от него е посочено, че същият си запазва правото на строеж и върху три паркоместа /№ № 6, 7 и 8/ в открития паркинг. За приобретателя – строител учреденото право на строеж е за имоти с РЗП 5061.43 кв. м. от общата РЗП 6976.50 кв. м., съгласно идеен инвестиционен проект, одобрен с Протокол № 1 на ОЕСУТ при община Несебър на 17.01.2007 год., на жилищната сграда, съгласно описанието й в т. 2 от договора. Приложена е и Таблица за площоразпределение по утвърдения идеен проект, с посочени обекти и паркоместа.

Прието е още, че вследствие изменение на проекта на сградата – преработка на одобрения проект по време на строителството, одобрен с протокол № 4 от 12.05.2010 год. на ОЕСУТ, на мястото на паркинга на приземното ниво на Секция А на сградата е изградена процесната многофункционална зала, която не фигурира и не е предмет на разпределение по нотариалния акт за учредяване правото на строеж. След съобразяване на представените доказателства и заключенията на вещите лица по изслушаните две съдебни експертизи, съдебният състав приема, че в случая е налице само промяна в предназначението на съществуващ по суперфицията обект, без да се излиза извън първоначално предвидения обем на правото на строеж и РЗП на сградата. Според въззивния съдебен състав това изключва хипотезата на приращение по смисъла на чл. 92 ЗС – извод, обратен на формирания от първоинстанционния съд. В продължение са изложени мотиви, че паркоместата не представляват самостоятелен обект на вещно право на собственост. Описаната в нотариалния акт от 12.02.2007 год. площ за паркинг съставлява обща част на сградата, ползването на която страните са разпределили съобразно очертаните осем паркоместа , подробно описани по площ – застроена и обща, граници, припадащи идеални части от общите части на паркоместата, зони за влизане, излизане и маневриране. Тази площ обаче е била преустроена в хода на строителството в многофункционална зала, отговаряща на изискванията на ЗУТ за самостоятелен обект. При липсата на изрична договореност между учредителя на правото на строеж и строителя относно собствеността върху този новоизграден обект, въззивният съдебен състав намира, че същият възниква в съсобственост между страните по договора при дялове, съобразно дяловете им в сградата с оглед притежаваната РЗП на всяка от тях, а именно: 1 915.07 от общо 6976.50 ид. части за „Омакс“ ЕООД и 5 061.43 от общо 6 976.50 ид. части за „Строй А 2000“ ЕООД, респективно последващите му правоприемници – другите ответници „Комодоре БГ“ ЕООД и С. П..

Тези съображения на съда са обосновали и необходимостта от произнасяне по конкретизирания от касационния съд правен въпрос, по който е допуснато касационното обжалване на въззивното решение. Спорът е за собствеността на възникналия по време на строителството въз основа на изменение на проекта самостоятелен, обособен обект, като ищецът поддържа да го е придобил на основание чл. 92 ЗС, като собственик на земята, тъй като този обект не е предмет на учреденото от него право на строеж.

Съгласно съдебната практика принципът на приращението по чл. 92 ЗС намира приложение когато изграденото в повече /извън обема на учреденото право на строеж/ представлява самостоятелен обект на собственост по строителните правила и норми. В тази хипотеза той се придобива от собственика на земята. Когато извършеното строителство не представлява такъв обособен обект, се прилага чл. 97 и чл. 98 ЗС и построеното в повече се придобива от собственика на обекта, към който то се присъединява или принадлежи, обслужва. В този смисъл са например: решение № 61 от 13.02.2012 год. по гр. д. № 291/2011 год., решение № 173 от 26.06.2013 год. по гр. д. № 1273/2013 год. І г.о. на ВКС. В решение № 316 от 20.05.2013 год. по гр. д. № 217/2012 год. на ІІ г. о. е посочено, че обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора или административния акт, с който е учредено правото на строеж, като преценката какъв е обема на учреденото право на строеж се прави при тълкуване волеизявленията в сключения договор. Преценката на съответствието на построеното с този обем на правото на строеж се извършва чрез съпоставка на описанието на бъдещата сграда в акта за учредяване на суперфицията и индивидуализацията на реално изградената сграда, както е прието в решение № 105 от 4.10.2019 год. по гр. д. № 818/2019 год. на ІІ г. о., ВКС. Прието е още – ако липсва описание на бъдещата сграда, то правото на строеж е учредено за всичко, което може да бъде построено съобразно предвижданията на ПУП. Ако сградата е индивидуализирана, но е построена сграда, която не отговаря на тази индивидуализация, построеното е изцяло извън обема на правото на строеж и се придобива от собственика на терена. В същия смисъл е и решение № 118 от 16.11.2016 год. по гр. д. № 766/2016 год. на ІІ г. о., ВКС.

Въз основа на приетото в горната съдебна практика може да се обоснове отговор, че критериите за преценката дали построеното излиза извън обема на учреденото право на строеж са белезите в описанието в акта за учредяване на правото на строеж при тълкуване на волята на страните по него и обективните характеристика на построеното въз основа на него. Същият извод е относим и за частната хипотеза на изменение на вътрешното разпределение на предвидените по договора обекти в сградата, когато на мястото на проектирания паркинг с обособени паркоместа е изграден самостоятелен обект с различно предназначение.

В настоящия казус е установено от представения договор за учреденото право на строеж, че бъдещата сграда на ниво партер в секция А ще съдържа открит паркинг с осем паркоместа, състояща се от покрита част с маневрена зона и открита част, общо на площ 290 кв. м., а с двете рампи /60 кв. м./, общо 350 кв. м. – Приложения № № 3 и 4 към СТЕ, по одобрения идеен проект, разпределение на кота 0.00. Покритата част - пространството под подовата конструкция на кота 3.40 е обособена в нов самостоятелен обект „многофункционална зала“, чрез заграждане на площта с поставяне на дограма между колоните по източната и северната фасада, като заградената по този начин площ се обособява в обект, заснет с отделен идентификатор в кадастралната карта – *****, със застроена площ 204 кв. м., включваща и 10 кв. м. за помещението на ел. таблото, в която част е налице влязло в сила отхвърлително решение. Или спорът е за останалите 194 кв. м., които са част от предвидения в идейния проект открит паркинг, обособен по време на строителството в построения нов обект – многофункционална зала. Установено е, че тази площ е включена в обема на застроената площ на сградата. Неотносимо към въпроса за собствеността е обстоятелството, че разгърнатата застроена площ на сградата не е надхвърлена, че е налице единствено „промяна, преустройство на предвидения паркинг в нещо друго – процесната многофункционална зала“, както неправилно е приел въззивният съд.

Както е установено по делото - липсват доказателства за съгласие между страните по договора за изменение на обема на учреденото право на строеж.

Видно от договора от 2007 год., ищецът си е запазил правото на строеж върху три паркоместа в предвидения открит паркинг, подробно описани по площ и граници. Съдебната практика се е произнесла по въпроса относно статута на паркоместата като несамостоятелен такъв, поради което и запазеното от ищеца право на строеж за посочените три паркоместа се трансформира като запазена площ за ползване за паркиране на автомобили на ищеца, при посочените в договора параметри и граници, която площ представлява съответна част от площта на целия паркинг. Следователно, площта от паркинга извън тази запазена площ за собственика, учредител, така както е индивидуализирана по площ и граници, е включена в обема на учреденото право на строеж на открит паркинг. Това следва не само от тълкуване на уговорките в договора, но и от таблицата на площообразуването на отделните обекти в сградата по одобрения идеен проект на същата от 2007 год. Установено е по делото, че предвиденият в проекта обект - открит паркинг не е построен.

Настоящият състав споделя горните съображения в цитираната практика, като счита, че произнасянето на въззивния съд в обжалваното решение й противоречи. Изводите му относно обема на учреденото право на строеж не са обосновани въз основа на договора при правилно тълкуване на относимите уговорки в него, в съвкупност с останалите събрани доказателства по делото.

Правото на строеж по договора от 2007 год. е учредено за построяване на описаната жилищна сграда, съдържаща на кота 0 открит паркинг, индивидуализиран по одобрените идеен, а впоследствие и работен проекти, част от площта на който в размер на посочените три паркоместа учредителят си е запазил за себе си. Установено е по делото, че обект с такава индивидуализация не е изграден, като е без значение, че построеният на това ниво друг обект - „многофункционална зала“ е предвидена в одобрения по време на строителството проект /от 2010 год./. За спора за собствеността му е релевантен въпроса попада ли този нов обект в обема на учреденото право на строеж с нотариалния акт от 2007 год. Волеизявленията на страните по него са за изграждане на открит паркинг, част от който /в рамките на посочените три паркоместа/ да остане в собственост на учредителя, а изграждането на целия паркинг и другата част от него да е за строителя, в какъвто смисъл следва да се тълкуват уговорките в договора. Обект/и/ с такава индивидуализация - по идейния проект – осем паркоместа в открития паркинг на посоченото ниво на сградата не е изграден, поради което и изграденият различен обект е извън учреденото право на строеж. По делото не са представени доказателства, а и не се твърди от ответниците да е постигната нова договореност в изискуемата нотариална форма между собственика на имота и строителя за учредяване право на строеж въз основа на новия одобрен по време на строителството проект, следователно такова липсва. Неотносими са поддържаните от ответниците доводи за знание от страна на собственика на земята за този нов обект, непротивопоставянето му след изграждането, вкл. и непретендиране на уговорената неустойка по т. 4 от договора, както и съвместното му ползване, тъй като изменението в обема на правото на строеж следва да се извърши с договор в нотариална форма, а не с конклудентни действия. Неоснователни са и възраженията за придобивна давност с оглед липсата на установена фактическа власт върху спорния обект от страна на ответниците до момента, в който купувачът П. е заявил правото си да влезе в него.

С оглед липсата на доказателства за учредено право на строеж за реално изградения на кота 0 в секция А на сградата самостоятелен обект, то същият по приращение, съгласно чл. 92 ЗС е собственост на дружеството, ищец в процеса, като собственик на земята, върху която е построен.

Предявеният иск по чл. 108 ЗС е основателен изцяло, в установителната му част по отношение на всички ответници, а в осъдителната му част само по отношение на ответника П.. Този извод налага отмяна на въззивното решение в частите му, с които са отхвърлени исковете за 5061.43/6976.50 ид. ч. или в размер на 72.55% спрямо всички ответници и вместо това се постанови друго решение, с което същите бъдат уважени. В потвърдителната му част, с която исковете са частично уважени, въззивното решение следва да се остави в сила.

С оглед изхода по спора следва да се пререши и въпроса за дължимите разноски. Ищецът „Омакс“ ЕООД има право да му бъдат присъдени всички направени от него разноски. Съгласно представените договор за правна помощ и съдействие, фактура и платежно нареждане, размерът им за касационното производство възлиза на сумата 10 227.12 лв., която сума следва да му се присъди на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

За първоинстанционното производство на ищеца му се дължат общо 12 600 лв., за въззивното – 8 400 лв., които разноски следва да му се присъдят общо с тези за настоящето производство, или ответниците му дължат общо направените за цялото производство разноски в размер на сумата 31 227.12 лв., след отмяна на въззивното решение в тази му част.

С оглед изхода на спора ответниците нямат право на разноски, поради което и в тази му част въззивното решение следва да се отмени.

Водим от горното и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК настоящият състав на ВКС, II гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА решение № 100 от 26.05.2022 год. по въззивно гр. д. № 113/ 2022 год. на Бургаския апелативен съд в частите, с които, след отмяна на първоинстанционното решение са отхвърлени исковете на „Омакс“ ЕООД по чл. 124, ал. 1 ГПК и чл. 108 ЗС, като вместо това постановява:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на „Строй А 2000“ ЕООД, в несъстоятелност, „Комодоре БГ“ ЕООД и С. А. П., че „Омакс“ ЕООД е собственик и на останалите 5061.43/6976.50 ид. ч. от реална част с площ 194 кв. м. от самостоятелен обект в сграда – имот с идентификатор *****, въведен в кадастралната карта като зала с площ от 204 кв. м. с административен адрес - [населено място], КК С. б. – З., ВК „Р. г. р.“, онагледен на скица към заключението на вещото лице В. Г., приложена на л. 512 от делото на окръжния съд, която реална част е оградена с черен контур с изключение на помещението за главно ел. табло.

Скицата на л. 512 от делото на първоинстанционния съд, приподписана от настоящия състав на ВКС, да се счита неразделна част от решението.

ОСЪЖДА С. А. П., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк], вх. 2, ет. 6, ап. 40 да предаде на „Омакс“ ЕООД владението върху 5061.43/6976.50 ид. ч. от горната реална част с площ 194 кв. м.

ОТМЕНЯВА горното въззивно решение в частите относно присъждане на разноски, като вместо това постановява:

ОСЪЖДА „Строй А 2000“ ЕООД, в несъстоятелност, „Комодоре БГ“ ЕООД и С. А. П. да заплатят на „Омакс“ ЕООД направените в хода на цялото производство по делото разноски в размер на сумата 31 227.12 лв. /тридесет и една хиляди двеста двадесет и седем лева и 12 ст.

Отхвърля претенциите на „Строй А 2000“ ЕООД, в несъстоятелност, „Комодоре БГ“ ЕООД и С. А. П. за присъждане на разноски.

ОСТАВЯ В СИЛА горното въззивно решение в останалата част, с която е потвърдено първоинстанционното решение № 335 от 3.11.2021 год. по гр. д. № 1556/2019 год. на Бургаския окръжен съд само в частта за уважаване на исковете за 1915.07/6976.50 ид. ч. от описания имот.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: