Премахване на преграждение в общ коридор на етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

6
P E Ш Е Н И Е

№ 743

София,10.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на двадесети ноември две хиляди двадесет и пета година в състав:

Председател: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

Членове: ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

НАТАЛИЯ НЕДЕЛЧЕВА

като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2804 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационни жалби на И. Г. В. и М. И. Д. срещу решение № 161 от 15.02.2024 г. по в. гр. д. № 1998/2023 г. на Бургаския окръжен съд .

Жалбоподателите считат, че въззивният съд неправилно е приложил материалния закон, като ги е осъдил да премахнат преграждението в общия коридор, непосредствено пред техните два апартамента, което не пречи на ищците да упражняват правото си на собственост върху своите апартаменти.

Ответниците в производството - етажните собственици от Етажна собственост на сграда в [населено място], к. к. „Слънчев бряг-запад“, сграда „Сън Райс“, с идентификатор [№] , оспорват жалбата. Считат, че решението е правилно и съответства на практиката на ВКС.

С определение № 2406 от 14.05.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1 ГПК по следния въпрос: Преграждането на общи части на сграда от етажен собственик във всички случаи ли е неправомерно действие, което следва да бъде отстранено по реда на чл.109 ЗС и има ли значение дали това преграждане пречи на останалите собственици да ползват необезпокоявано собствеността си.

По поставения въпрос настоящият състав приема следното:

В т.3 на ТР № 4 от 6.11.2017 г. по т. д. № 4/2015 г., на ОСГК на ВКС се приема, че за уважаване на иска с правна квалификация чл.109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право. В мотивите е прието, че за уважаването на този иск във всички случаи е необходимо ищецът да докаже не само че е собственик на имота и че върху този имот ответникът е осъществил неоснователно въздействие /действие или бездействие/, но и че това действие или бездействие на ответника създава за ищеца пречки за използването на собствения му имот по-големи от обикновените /чл.50 ЗС/. Преценката за това кои въздействия са по-големи от обикновените и поради това са недопустими, е конкретна по всяко дело.

Тези разяснения на ВКС следва да намерят приложение и по настоящото дело. Общите по естеството си части на сградата са предназначени да обслужват всички етажни собственици – чл.38, ал.1 ЗС, и тяхното преграждане без решение на ОС на ЕС представлява неправомерно действие. Не във всички случаи обаче това неправомерно действие може да бъде отстранено по реда на чл.109 ЗС, а само когато то пречи на всички или на някои от етажните собственици да упражняват пълноценно правото си на собственост върху своите обекти в сградата.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение № 161 от 15.02.2024 г. по в. гр. д. № 1998/2023 г. на Бургаския окръжен съд е потвърдено решение № 377 от 01.09.2023 г. по гр. д. 1060/2022 г. на Несебърския районен съд, с което М. И. Д. и И. Г. В. са осъдени да преустановят неоснователните действия, с които пречат на етажните собственици от сграда „Сън Райс“ в [населено място], к. к. „Слънчев бряг-запад“, идентификатор [№], да упражняват правата си в общите части на сградата, като премахнат преграждението в дъното на общ коридор на третия етаж пред апартаменти 39 и 40, направено чрез монтиране на лека конструкция от плоскости – гипсокартон върху метални профили, в която конструкция е монтирана врата с размери 108/200 см. със секретна брава, с което преграждане е отделена част от коридора с площ 5,05 км. м., съгласно схема - приложение към СТЕ от лист 92 по делото.

Въззивният съд се е позовал на чл.38 ЗС и е приел, че при сгради в режим на етажна собственост всичко, което по естеството си или предназначение служи за общо ползване, представлява обща част на сградата. Прието е, че нито един от етажните собственици не може едностранно да променя предназначението на общите части. Промяната на предназначението може да се извърши само по съгласие на всички собственици на отделни имоти в сградата. По делото не е установено към момента на възникване на етажната собственост част от коридора да е предназначена за обслужване само на апартаменти 39 и 40, което изключва и придобиването на тази част от коридора от ответниците по давност. Няма доказателства да е постигнато съгласие между всички собственици в етажната собственост този коридор да се прегради и ползва само от апартаменти № 39 и № 40 при условията на чл.38, ал.2 ЗС. Още при предприетото от ответниците преграждане е имало възражение от другите собственици, а по-късно, преди предявяването на иска, голяма част от тях са отправили сигнал до ДНСК за извършеното преграждане с искане за извършване на проверка и премахването му, което опровергава твърдението за наличие на съгласие от другите собственици за това преграждане. Не са спазени нормативните изисквания на чл.185, ал.2 и 3 ЗУТ за преустройство на завзетата площ от общите части в етажната собственост, тъй като липсва съгласие от всички етажни собственици, постигнато в съответната форма за действителност. Съдът се е позовал на практика на ВКС, според която общите части на сградата са в режим на задължителна съсобственост и са принадлежност към основните обекти в сградата. Тяхното предназначение е да осигурят пълноценното ползване на отделните обекти в етажната собственост и поради това всеки от съсобствениците има право на гарантиран непосредствен достъп до тях, независимо дали те пряко обслужват неговия имот. Останалите етажни собственици са длъжни да не предприемат действия, които да затрудняват това ползване. Когато те нарушат това задължение, заинтересованият съсобственик може да защити своето вещно право с негаторния иск по чл.109 ЗС. Ако етажен собственик преустрои обща част или я ползва не според нейното предназначение, без съгласието на останалите етажни собственици, той накърнява правото им да ползват тази обща част по предназначението и същите могат да искат преустановяване на действията или възстановяване на фактическото положение чрез иск по чл. 109 ЗС . С препятстването на достъпа до общите части ответниците пречат на ищците за пълноценното им ползване - основание за уважаване на иска по чл.109 ЗС. Последица от завземането на част от коридора от ответниците е намаляването на общите части на останалите етажни собственици, което, освен че се отразява на тяхната стойност, има отношение и към плащането на такси по ЗУЕС.

Съдът не е приел виждането на жалбоподателите, че премахването на гипсокартона и вратата би надхвърлило целения резултат, като е достатъчно осигуряването на достъп до тази част на коридора посредством осъждане на ответниците да предоставят ключ от вратата на управителя на ЕС или те да бъдат осъдени да премахнат ключалката на вратата, без да е необходимо да премахват цялото заграждение. Посочено е, че извършеното заграждение нарушава първоначалното пространствено оформление на сградата и затова следва да бъде премахнато.

Решението е неправилно.

Законосъобразен е изводът на въззивния съд, че преградената част от коридора пред апартаменти № 39 и № 40 е обща част на сградата по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС.

Неправилно обаче е уважен предявеният иск по чл.109 ЗС за премахване на преграждението. Ищците не са доказали с какво това преграждение им пречи да упражняват правото си на собственост върху своите обекти в сградата. Преграждението се намира в дъното на общ коридор и ограничава достъпа единствено до двата крайни апартамента № 39 и № 40. Заградената площ от около 5 кв. м. има за предназначение да осигурява достъп непосредствено до тези два апартамента, т.е. собствениците на други самостоятелни обекти в сградата не преминават през тази площ, за да достигнат до своите обекти. Решенията, на които въззивният съд се е позовал, макар и да съдържат принципни разяснения, са неприложими към настоящото дело, тъй като са постановени в контекста на друга фактическа обстановка, напълно различна от тази по настоящото дело. Те касаят иск за премахване на преграждение на стълбище, водещо до подпокривното пространство на сградата, до което всеки етажен собственик трябва да има достъп – решение № 291 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 629/2009 г., I г. о., както и иск за премахване на преустройството на подстълбищното пространство в баня-тоалетна, което препятства достъпа на ищците до избеното им помещение, както и за премахване на изградената баня-тоалетна над предпоследното стълбищно рамо, което ограничава достъпа на ищците до тавана - решение № 345 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 1497/2009 г., II г. о. По същите съображения неприложима към настоящото дело е и другата практика на ВКС, на която етажната собственост се позовава в писменото си становище пред настоящата инстанция. В решение № 283 от 7.03.2013 г. на ВКС по гр. д. № 387/2012 г., II г. о., е разгледан случай, при който поставеното преграждение с врата на стълбището между сутеренния и партерния етаж прегражда един от двата входа /главния/ към сутерена на сградата, където се намират магазините на ищците, т.е. налице е пречене по смисъла на чл.109 ЗС и затова искът за премахване на това заграждение е уважен. По настоящото дело не са налице подобни пречки за упражняване правото на собственост на ищците върху техните обекти, затова не е и налице противоречие по смисъла на чл.280, ал.1, т.1 ГПК. Решение № 159 от 2.01.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4622/2017 г., I г. о., дава отговор на други въпроси, различни от този, който се поставя по настоящото дело – възможно ли е промяна на предназначението на обща част в етажната собственост да се извърши едностранно от единия съсобственик и може ли да се придобие по давност обща част в сграда в режим на етажна собственост, ако не е обособена по надлежен ред в самостоятелен обект с надлежни строителни книжа и въз основа на съгласие на собствениците. В настоящия случай не е извършена юридическа промяна в предназначението на общия коридор, който продължава да има характер на обща част в неговата цялост. Решение № 103 от 20.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 4703/2019 г., I г. о., разяснява, че покривът на сградата, както и покривните тераси, които не обслужват всички обекти в сградата, са общи части на всички етажни собственици. Решение № 63 от 25.05.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3196/2020 г., I г. о., сочи, че не настъпва вещен транслативен ефект при присъединяване на общи части към самостоятелен обект в сграда. Случаите, разгледани в последните две решения, не разкриват никакво сходство с настоящия.

По изложените съображения обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и предявеният иск по чл.109 ЗС – отхвърлен.

При този изход на делото на жалбоподателите следва да бъдат присъдени сторените разноски за всички инстанции.

Жалбоподателят И. Г. В. е направил разноски общо в размер на 55 лв., представляващи държавни такси за касационното производство.

Жалбоподателката М. И. Д. е направила разноски общо в размер на 2080 лв., от които за първата инстанция - 1000 лв. по договор за правна защита и съдействие от 17.07.2023 г.; за въззивната инстанция - 25 лв. държавна такса и за касационната инстанция – 55 лв. държавни такси и 1000 лв. по договор за правна защита и съдействие от 17.11.2025 г.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

О П Р Е Д Е Л И:

ОТМЕНЯ решение № 161 от 15.02.2024 г. по в. гр. д. № 1998/2023 г. на Бургаския окръжен съд и потвърденото с него решение № 377 от 01.09.2023 г. по гр. д. 1060/2022 г. на Несебърския районен съд и вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявения от етажните собственици от Етажна собственост на сграда в [населено място], к. к. „Слънчев бряг-запад“, сграда „Сън Райс“, с идентификатор [№], представлявана от председателя на УС и домоуправител П. М. Х., срещу И. Г. В. с адрес [населено място],[жк], вх.Ж, ет.1, ап.1 и М. И. Д. от [населено място], [улица], иск по чл.109 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят неоснователните си действия, с които пречат на ищците да упражняват правата си в общите части на сградата, като премахнат преграждението в дъното на общ коридор на третия етаж от сградата пред апартаменти № 39 и 40, направено чрез монтиране на лека конструкция от плоскости – гипсокартон върху метални профили, в която конструкция е монтирана врата с размери 108/200 см. Със секретна брава, с което преграждение е отделена част от коридора с площ от 5,05 кв. м., съгласно схема-приложение към СТЕ от лист 92 по делото.

ОСЪЖДА Етажна собственост на сграда в [населено място], к. к. „Слънчев бряг-запад“, сграда „Сън Райс“, с идентификатор № 51500.507.532.1, представлявана от председателя на УС и домоуправител П. М. Х., да заплати на И. Г. В. с адрес [населено място],[жк], вх.Ж, ет.1, ап.1 сумата от 55 лв. разноски по делото.

ОСЪЖДА Етажна собственост на сграда в [населено място], к. к. „Слънчев бряг-запад“, сграда „Сън Райс“, с идентификатор [№], представлявана от председателя на УС и домоуправител П. М. Х., да заплати на М. И. Д. от [населено място], [улица], сумата от 2080 лв. разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: