Действителност при покупка на държавно жилище и защита на собствеността

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е № 203
гр.София, 31.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Председател: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

Членове: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ДИАНА КОЛЕДЖИКОВА

при секретаря Даниела Танева, като разгледа докладваното от съдия Коледжикова гр. д. № 1082 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по подадена от името на А. Д. А. -С. и Л. Р. С. чрез адвокат С. Б. касационна жалба с вх.№ 4151 от 14.01.2025 г. срещу решение № 6324 от 18.11.24 г., постановено от Софийски градски съд по гр.дело № 599/2024 г. по описа на същия съд, с което след отмяна на първоинстанционното решение № 20121531 от 21.05.2021 г. по гр.д. № 31603/2016 г. по описа на Софийския районен съд са отхвърлени предявените от А. А. - С. и Л. С. срещу Д. С. Д. и С. П. Д. искове с правно основание чл.108 ЗС за осъждането на ответниците да предадат на ищците собствения им имот: апартамент, находящ се в [населено място],[жк], блок 98Б, вх. Б, ет. 11, ап. 62, идентификатор ---, с площ от 47,52 кв.м., ведно с припадащите се площи и права, както и прилежащото към него мазе № 65 с площ от 2,48 кв.м.

Касаторите правят оплаквания за неправилност поради нарушения на материалния и процесуалния закон и необоснованост. Оспорват извода, че договорът за продажба на държавно жилище по реда на НДИ отм., с който праводателят на ищците е придобил имота, е нищожен, тъй като приобретателят е добросъвестно лице. Оспорват извода за недобросъвестност на купувача по договора. Считат, че въззивният съд не е обсъдил представени заповеди и договори от СО Студентски, както и преписката за закупуване на имота.

Ответниците оспорват жалбата в писмен отговор.

Касационната жалба е процесуално допустима – подадена е в срок и от легитимирана страна с правен интерес да обжалва неизгодно за нея решение.

С определение от № 5736 от 09.12.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по процесуалноправния въпрос за задължението на въззивния съд да обсъди всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност, взаимна връзка и обусловеност, решен в противоречие със задължителната практика на ВКС – ТР №1/2013 г. на ОСГТК, и по материалноправния въпрос за критериите, по които се определя дали едно лице е добросъвестно при сключване на договор – за проверка съответствието с решение № 64 от 12.07.2018 г. по гр. д. № 5520/2016 г., на ІІ г. о. на ВКС.

По основанията за допускане на касационно обжалване.

По първия въпрос е формирана постоянна практиката на ВКС, че независимо от предвидената в чл.272 ГПК възможност на въззивния съд да препрати към мотивите на първата инстанция, когато потвърждава нейното решение, той не е освободен от задължението да извърши самостоятелна преценка на доказателствата, да формира собствени изводи и да постанови решение по същество, като обсъди и оплакванията във въззивната жалба, възраженията и доводите на страните. В този смисъл са решение № 331/19.05.2010 г. по гр.д. № 257/2009 г. на ВКС, ГК, IV г.о.; решение № 700/28.10.2010 г. по гр.д. № 91/2010 г. на ВКС, ГК, IV г.о.; решение № 27 от 02.02.2015 г. по гр.д. № 4265/2014 г. на ВКС, IV г.о.; решение № 160-А от 16.12.2020 по т. д. № 2156/2019 г., ІІ т.о.; решение № 211 от 21.01.2021 г. по гр. д. № 64/2020 г., ІV г. о.; решение № 183 от 16.11.2017 г. по т. д. № 2624/2016 г., ІІ т. о.; решение № 145 от 7.01.2019 г. по гр. д. № 811/2018 г., ІІ г. о. и други. Настоящият състав споделя напълно посочената практика.

По втория въпрос практиката на ВКС се съдържа в решение № 140/23.11.2015 г. на състав на Второ ГО на ВКС, постановено по гр. д. № 2725/2015 г., с което е възприето становището, изразено в решение № 419 от 19.07.2010 г. по гр. д. № 389/2009 г. на І г.о. на ВКС, съобразяващо практиката на ЕСПЧ в решението от 15.03.2007 г. по делото В. и др. срещу България по жалби №№ 43278/1998 г., 45437/1999 г., 48014/1999 г., 48380/1999 г., 51362/1999 г., 53367/1999 г., 60036/2000 г., 73465/2001 г. и 194/2002 г., досежно преценка кои нарушения на нормативни актове при покупко-продажба на държавни жилища, обуславят отнемане на собствеността на купувачите. Според него при добросъвестност на купувачите, придобили държавното жилище без да се възползват от положението, което са заемали в обществото, както и когато няма съществено нарушение на материалноправни разпоредби, а само дребни административни пропуски, за които вина носи администрацията, а не приобретателите, те не могат да бъдат лишавани от своята собственост.

При преценка на допуснатите нарушения на нормативни актове винаги следва да се отчита тежестта на нарушението, както и дали ответниците са били добросъвестни от гледна точка на това дали са могли да влияят върху условията на сделката. Когато по делото няма данни лицата, които са подписали необходимите документи в административната преписка, да са действали в нарушение на правомощията си с цел да облагодетелстват конкретния купувач на държавен имот, както и когато договорът не е сключен при нарушения на материалноправните разпоредби на жилищното законодателство, следва да се приеме, че купувачът е бил добросъвестен и че продажбата на държавното жилище не е нищожна. Така решение по гр.д. № 4134/2007 г. на ВКС, ІІ г.о.

По основателността на касационната жалба:

Предявен е ревандикационен иск от А. А. - С. и Л. С. против Д. Д. и С. Д. за предаване владението на апартамент в [населено място], за който ищците твърдят, че са придобили правото на собственост по договор за продажба от 22.10.1992 г., с който П. Х. Д. им продал това право като си запазил правота на ползване. След смъртта на Д. ответниците – негови наследници по закон, отказали да предадат имота на ищците като представили констативен нотариален акт за придобиване правото на собственост върху апартамента по давност.

Въззивното решение е постановено в производство по чл.294, ал.1 ГПК. С решение № 15 от 08.01.2023 г. по гр.д. № 4415/2022 г. на ВКС, І г.о. е отменено предходното въззивно решение и делото е върнато на въззивния съд за разглеждане на възражението за нищожност на договора от 30.06.1992 г., сключен по реда на НДИ отм. – поради нарушение на чл.120 НДИ отм. (неподписване на заповедта от председателя на ИК на ОбНС); възражението за липса на съгласие на купувача; възражението за нищожност на договора от 22.10.1992 г. поради абсолютна симулация; възражението за придобивна давност.

При повторното разглеждане на делото въззивният съд установил следното от фактическа страна: Въз основа на Заповед № 22 от 01.07.1992 г., издадена от П. П., зам.кметски наместник на Общински народен съвет на община „Студентска“ на основание чл. 13 ЗС и чл. 120 НДИ (отм.), с която е заповядано държавен недвижим имот, представляващ апартамент № 62 в [населено място], комплекс „М.“, [жилищен адрес] със застроена площ от 47,52 кв. м., да бъде продаден на П. Х. Д., на 30.06.1992 г. между П. П., зам.кметски наместник на Общински народен съвет, община „Студентска“, от една страна, в качеството му на продавач, и П. Х. Д., от друга страна, в качеството му на купувач, е сключен договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на НДИ. Към момента на издаване на заповедта кметски наместник на Общински народен съвет на община „Студентска“ е С. Д. С., който за периода от 30.06.1992 г. до 01.07.1992 г. не е ползвал отпуск.

Купувачът е участвал в този договор чрез пълномощник А. А.. Установено е, че подписът за упълномощител в пълномощното с нотариална заверка на подпис, с което П. Х. Д. е упълномощил А. А. да подпише договора за продажба на недвижим имот от 30.06.1992 г., не е положен от П. Д..

П. Д. е починал на 06.01.2016 г. в [населено място], като е оставил за свои наследници по закон: Д. С. Д. - съпруга, С. П. Д. - син, М. П. Д. -Т. - дъщеря) и С. П. Д. - дъщеря.

Прието е от правна страна по възражението на ответниците за нищожност на договора от 30.06.1992 г., с който П. Д. закупил апартамента от държавата, че договорът е нищожен поради противоречието му с чл.120 НДИ отм. – заповедта за продажбата е подписана не от председателя на ИК на ОбНС, а от друго лице. Нищожността произтичала и от подписването на самия договор от друго лице, без доказателства за делегиране на правомощия за това. Намерена е за неприложима практиката на ВКС, според която добросъвестните купувачи не могат да бъдат лишавани от своята собственост: прието е съществено нарушение на материално-правната норма на чл.120 НДИ отм., а не дребен административен пропуск. Въззивният съд е наблегнал на липсата на делегирани функции на подписалото заповедта и договора лице П. и приел, че е опровергана добросъвестността на купувача Д.. За да направи извод за недобросъвестност, съдът е съобразил, че заявлението за купуване на имота е било подадено не от П. Д., а от неговата майка С. Д.. Въпреки това договорът бил сключен от П. Д.. Добавено е и обстоятелството, че цената по договора била платена от А. С., а не от купувача по договора, както и че договорът бил подписан от С. за купувач.

По изложените съображения въззивният съд приел, че П. Д. е оказал влияние върху условията на сделката, с което обосновал недобросъвестност на поведението му. Въззивният съд направил след това извод за неосъществяване на транслативния ефект по договора от 22.10.1992 г., тъй като праводателят на ищците не бил придобил права от нищожния договор, сключен по реда на НДИ отм.

Посоченото дало основание на въззивния съд да заключи, че ищците не притежават право на собственост върху имота, поради което отхвърлил предявения от тях ревандикационен иск.

С оглед отговора на правните въпроси, по които е допуснато касационното обжалване, тези изводи на въззивния съд са неправилни. Постановеното въззивно решение е постановено при нарушение на процесуалния закон и при неправилно приложение на приложимия материален закон.

Неправилна е преценката на въззивния съд за недобросъвестност на купувача П. Д.. На първо място, неправилно и в противоречие с доказателствата по делото е прието, че заявлението за закупуване на имот държавна собственост е било подадено не от П. Х. Д., а от неговата майка С. П. Д.. Видно от преписката, първоначално заявление е било подадено от С. П. Д. на 12.12.1991 г., но след нейната смърт, настъпила на 27.01.1992 г., нейният син П. Д., който също е бил наемател на жилището (видно от отбелязването на гърба на Заповед № 06-30 от 04.05.1983 г.) и е живял в него (видно от служебна бележка от 24.11.1991 г. от домоначалника на сградата), е поискал с молба от 03.02.1992 г. да купи жилището като негов наемател.

На следващо място, неправилно е прието, че нарушението на изискването заповедта по чл.120 НДИ да е подписана от председателя на изпълнителния комитет на общинския народен съвет, а не от заместник кметски наместник, както е в случая, съставлявало съществено нарушение на материалноправните разпоредби, уреждащи продажбата на държавни имоти, а не дребен административен пропуск. Съществено би било нарушение на материално - правните разпоредби, уреждащи основанията за продажбата: например продажба на държавен имот на лице, което не е наемател – чл.117 НДИ отм.; имотът да не подлежи на продажба по този ред – чл.109 и чл.110 НДИ отм.; продаденото жилище да надхвърля нуждите на купувача – чл.112 НДИ отм.; купувачът да не е жител на населеното място – чл.116 НДИ отм.

В случая не се установява договорът да е сключен при нарушения на материалноправните разпоредби на жилищното законодателство. Разпоредбите на чл.120 и чл.121 НДИ отм. са от процедурен характер (§ 220, § 223 от решение на ЕСПЧ от 15.03.2007 г. по делото В. и др. срещу България). Поради това не може да се приеме, че договорът е нищожен само затова, че заповедта за продажбата е била подписана от заместник кметския наместник, а не от кметски наместник, който е имал правомощия за това, съгласно решение № 3, т.13 на Столичния общински съвет по протокол № 5 от 22.01.1992 г. Административният пропуск е по вина на администрацията, а не на купувача и не може да обуслови нищожност на сключения договор.

Неправилен е и изводът, че предвид плащането цената по договора не от Д., а от А. С., която също и подписала договора за купувач от негово име, следвало да се приеме, че купувачът е бил недобросъвестен, защото оказал влияние върху условията на сделката. Посочените обстоятелства не са от значение за условията на договора, нито сочат на оказано влияние върху тях.

Тъй като договорът не е нищожен на приетото от въззивния съд основание, настоящият състав следва да разгледа останалите възражения на ответниците за нищожност на процесния договор: поради липса на съгласие (подписан от лице без представителна власт) и поради абсолютна симулация, както и възражението за придобиване на имота от ответниците по давност.

Неоснователно е възражението за нищожност на договора поради липса на съгласие - неподписването му от купувача П. Д., предвид установеното, че подписът в пълномощното, с което П. Д. е упълномощил А. А. да подпише договора за продажба на недвижим имот от 30.06.1992 г., не е положен от упълномощителя П. Х. Д.. Това е така, защото независимо от липсата на валидно упълномощаване от П. Д. в полза на А. А. да подпише договора за продажба от 30.06.1992 г., е налице потвърждаване по чл.42, ал.2 ЗЗД на този договор чрез направените от Д. изявления пред нотариуса по сделката, обективирана в нотариален акт № 163 от 22.10.1992 г.

В т. 2 от Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк.д.№ 5 от 2014 г. на ОСГТК на ВКС се приема, че договор, сключен от лице, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен договорът, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД.

Неоснователно е и възражението за нищожност на договора от 22.10.1992 г. за продажба на процесния апартамент от П. Д. на А. А. като абсолютно симулативен поради това, че страните по този договор не са целели настъпването на правните последици на сделката, а продавачът бил мотивиран да сключи сделката само от чувствата си към ищцата и не е получил продажната цена. Възражението не е подкрепено с доказателства, че страните не са искали правото на собственост върху апартамента да се прехвърли на купувачката по договора и да настъпят вещно-правните последици от него. Дори и продажната цена да не е била платена, само по себе си това обстоятелство не е доказателство за липса на воля за прехвърляне правото на собственост (пълна симулация). Дали действително е платена договорената цена е от значение за изпълнението на договорните задължения, не и за валидността на сделката. По делото липсват доказателства, установяващи факти, въз основа на които да се направи извод, че страните по договора не са желаели настъпване на правните последици на сключения договор за покупко-продажба. На основание чл.154, ал.1 ГПК, тежестта за установяване на такива факти е била за ответниците. При липса на доказване следва да се приеме, че твърдените от ответниците обстоятелства не са се осъществили.

Неоснователно е възражението на ответницата Д. Д. за придобиване на имота по давност. Упражняваната от нея фактическа власт за периода до 06.01.2016 г. е в качеството й на държател, а не на владелец на имота, тъй като е установена на правно основание – запазеното от съпруга й право на ползване върху имота. Няма данни до посочената дата П. Д. или Д. Д. да са демонстрирали пред ищците намерението си да преобърнат държането във владение и да започнат да владеят за себе си. Едва след смъртта на П. Д. на 06.01.2016 г. с погасяване на правото на ползване за ответницата е съществувала възможност да установи владение, но с предявяването на ревандикационния иск на 10.06.2016 г. давността е прекъсната.

Предвид изводите на касационния състав за действителност на договора за продажба от 30.06.1992 г. по реда на НДИ отм. и за настъпване на вещно-прехвърлителния ефект на договора за продажба от 22.10.1992 г., от който ищците черпят правото си на собственост върху процесния имот, както и за неоснователност на правопрекратяващото възражение на ответницата Д. Д. за придобиване на имота по давност, следва да се приеме, че ищците са собственици, а ответниците владеят имота без основание, поради което следва да бъдат осъдени да предадат същия на неговите собственици А. Д. А. - С. и Л. Р. С..

Като е приел, че договорът за продажба от 30.06.1992 г. по реда на НДИ отм. е нищожен, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон, което е основание за касиране на решението. Въззивното решение следва да се отмени изцяло. Тъй като е допуснато неправилно прилагане на материалния закон, на основание чл. 295, ал. 1 ГПК спорът следва да се реши по същество от ВКС, като по отношение на ответниците следва да се признае, че ищците са собственици на апартамент в [населено място] с идентификатор *** и ответниците следва да бъдат осъдени да предадат на ищците владението на собствения им имот. На основание чл.537, ал.2 ГПК следва да се отмени констативният нотариален акт № 50, том І, рег.№ 1314, дело № 28 от 08.03.2016 г. на Нотариус В. К..

С оглед изхода от спора, в полза на касаторите се дължат разноски за всички инстанции в общ размер 6050,96 лева. На основание чл.12 ЗВЕРБ сумата следва да се присъди в евро – 3093,81 евро.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 6324 от 18.11.24 г., постановено от Софийски градски съд по гр.дело № 599/2024 г. по описа на същия съд, и вместо това постановява:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. С. Д. и С. П. Д., че А. Д. А. - С. и Л. Р. С. са собственици на апартамент в [населено място],[жк], блок 98Б, вх. Б, ет. 11, ап. 62, с идентификатор ***, с площ от 47,52 кв.м., ведно с припадащите се площи и права, както и прилежащото към него мазе № 65 с площ от 2,48 кв.м. и

ОСЪЖДА на основание чл.108 ЗС Д. С. Д. и С. П. Д. да предадат на А. Д. А. - С. и Л. Р. С. владението върху имота.

ОТМЕНЯ на основание чл.537, ал.2 ГПК нотариален акт № 50, том І, рег.№ 1314, дело № 28 от 08.03.2016 г. на Нотариус В. К..

ОСЪЖДА Д. С. Д. и С. П. Д. да заплатят на А. Д. А. - С. и Л. Р. С. общо 3093,81 (три хиляди деветдесет и три 0,81) евро - разноски по делото за всички инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.