Давност за подобрения при прекратено право на строеж

Текстът на акта

Ключови фрази

2
Р Е Ш Е Н И Е № 75

гр. София, 19.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд на Република България Гражданска колегия, Четвърто отделение в откритото съдебно заседание на шестнадесети май две хиляди двадесет и трета година в състав: Председател: Веска Райчева

Членове: Геника Михайлова

Анелия Цанова
при секретаря Ани Давидова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр.д. № 3626 по описа за 2022 г.

Производството е по чл. 290 - 293 ГПК.

До касационно обжалване е допуснато решение № 103/06.06.2022 г. по гр.д. № 103/2022 г., с което Апелативен съд – Бургас, потвърждавайки решение № 492/11.11.2021 г. по гр.д. № 659/2021 г. на Окръжен съд – Бургас, е отхвърлил като погасен по давност частичния иск на „Сити марк“ ООД срещу съпрузите В. И. П. и П. Д. П. за сумата 30 000 лв. – вземане за стойност поради подобрения в УПИ в [населено място], имуществена общност на ответниците, квалифицирайки го по чл. 59 ЗЗД.

Решението е допуснато до касационно обжалване за проверка за правилност по следния материално-правен въпрос: От кога тече срокът на погасителната давност за вземането на суперфициаря за увеличената стойност поради подобрения в чужд имот при влязло в сила решение за разваляне на договора между собственика на земята и лицето, на което правото на строеж е било учредено, и при влязло в сила решение за уважаване на иска на собственика за прекратяване на правото на строеж по чл. 67 ЗС срещу суперфициаря, на когото правото на строеж е било прехвърлено?

По този въпрос настоящият състав приема, че изискуемостта на вземането по чл. 72, ал. 1 ЗС за увеличената стойност на имота поради подобрения в чужд имот, финансирани по договор за строителство от суперфициар, на когото правото на строеж е прехвърлено с договор, вписан преди вписване на исковата молба по уважения иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД на собственика на имота срещу лицето, на което правото на строеж е било учредено (първия суперфициар), настъпва от момента, когато правото бъде смутено от собстветика с предявяване на иска по чл. 67 ЗС от собственика на земята срещу приобретателя на вещното право. От тогава тече и срокът на 5-годишната погасителна давност, с която вземането се ползва.

Отговорът се основава на ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. ОСГК на ВКС и извършената с него препратка към разясненията, дадени в т.6 ППлВС № 6/1974 г.

Настоящият състав, като разгледа оплакванията в жалбата на ищеца „Сити Марк“ ООД, включително в аспекта на този отговор, и провери обжалваното решение според изискванията по чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира за основателна. Съображения:

Правилно въззивният съд е възприел следната фактическа обстановка: 1) с договор по н.а. № 32/18.10.2007 г. ответниците В. и П. П. учредяват на „Кумазит Строй“ АД право на строеж за сграда в УПИ в [населено място], имуществена общност; 2) с договор по н.а. № 86/19.06.2008 г. „Кумазит Строй“ АД прехвърля на ищеца „Сити Марк“ ООД право на строеж за четири апартамента на четвърти и пети етаж в сградата на цена 22 336.94 лв.; 3) с договор от 10.10.2008 г. ищецът възлага на „Кумазит Строй“ АД да построи апартаментите срещу възнаграждение за сумата 133 949.72 евро; 4) с анекс от 18.10.2008 г. е постигнато съгласие ищецът да плаща извършените в сградата СМР от „Кумазит строй“ АД по съставени актове обр. 19, като така да погаси задължението си за цена на прехвърленото му право на строеж и за възнаграждение по договора от 10.10.2008 г.; 5) по съставени актове обр. 19 от 2008 г. ищецът е платил общо 131 135.52 лв. (без ДДС) за СМР, извършени от „Кумазит Строй“ АД в основата и сутеренния етаж на сградата, ; 6) с влязло в сила решение от 2012 г. е развален договорът за учреденото право на строеж на „Кумазит Строй“ АД от съпрузите П.; 7) с влязло в сила решение от 2019 г. е уважен искът на съпрузите П., че поради изтекла давност по чл. 67 ЗС ищецът не притежава право на строеж за четирите апартамента, и 8) с влизане в сила на конститутивното решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД ответниците са придобили по приращение построеното в имота, включително извършените през 2008 г. и финансирани от ищеца СМР.

Неправилно обаче въззивният съд е приел, че това са всички релевантни факти за квалификацията и основанието на частичния иск. Квалифицирал го е по чл. 59 ЗЗД, неправилно приемайки че при тези факти извършеното строителство, което ищецът е финансирал по договора от 10.10.2008 г. и анекса към него от 18.10.2008 г., което ответниците са придобили по приращение с развалянето на договора за учредяване на правото на строеж и с уважения иск за погасяване на прехвърленото право на строеж на ищеца, неоснователно размества блага в патримониумите на насрещните страни, а ищецът не разполага с друг иск срещу ответниците в защита на неоснователното им обогатяване за негова сметка. Въззивният съд е пропуснал да отчете значението на други установени по делото факти, които също са релевантни за квалификацията и основанието на частичния иск, а и за началния момент на погасителната давност по възражението на ответниците. Неправилното въззивно решение, с което искът е квалифициран по чл. 59 ЗЗД и е отхвърлен поради давност, която според въззивния съд е започнала да тече от влизане в сила на конститутивното решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, следва да се отмени. Касационният състав е длъжен да реши спора по същество, доколкото не се налага повтарянето или извършването на други процесуални действия.

За решаването на спора от значение е и следното:

Договорът по н.а. № 86/19.06.2008 г. е вписан преди вписване на исковата молба по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Това означава, че с влязлото в сила конститутивно решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД не отпадат правата на ищеца по договора по н.а. № 86/19.06.2008 г. (арг. от чл. 88, ал. 2 ЗЗД), а датата на влизане на решението в сила не е и начална за погасителната давност, както неправилно е приел въззивният съд.

С договора по н.а. № 86/19.06.2008 г. ищецът е придобил от „Кумазит Строй“ АД право на строеж за четирите апартамента. Към извършените през 2008 г. СМР ищецът владее ограниченото вещно право на основание, годно да го направи собственик на тези самостоятелни обекти. Следователно е добросъвестен владелец (чл. 70, ал. 1 ЗС). При уважаването на иска на собствениците на земята по чл.67 ЗС правото на строеж като погасено по давност ще се върне в патримониума на собственика на земята и той ще придобие и подобренията върху нея - изградените обекти или етажи, защото правото на строеж, сключено по единен договор със собственика на земята, не може да бъде упражнено частично/ в този смисъл мотивите към ТД №1/2012г. ОСГК на ВКС/. Той ще придобие изградената част от сградата по правилото на чл. 92 ЗС, а суперфициарят ще има правата по чл. 72 ЗС като добросъвестен владелец, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание.

С договор от 10.10.2008 г. ищецът възлага на „Кумазит Строй“ АД да построи апартаментите срещу възнаграждение за сумата 133 949.72 евро, а с анекс от 18.10.2008 г. е постигнато съгласие ищецът да плаща извършените в сградата СМР от „Кумазит строй“ АД по съставени актове обр. 19, като така да погаси задължението си за цена на прехвърленото му право на строеж и за възнаграждение по договора от 10.10.2008 г. В случая суперфициарът „Сити марк“ООД е и възложител по договор за строителство, като последният заплаща строителните материали, а те се осигуряват от строителя. Съгласно чл.161, ал.1 ЗУТ възложител е лицето, на което е учередено право на строеж. Налице е специфичен договор за извършване на строителство, като извършеното строителство представлява и цена на правото на строеж, като отделно е договорено и възнаграждение за строителните работи.

СМР, извършени от „Кумазит Строй“ АД и финансирани от ищеца, са в изпълнение на договор за строителство от 10.10.2008 г. и анекса от 18.10.2008 г. Действието на този договор и анекс не отпада с конститутивното решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, нито с влязлото в сила решение по чл. 67 ЗС. При достигане на строителството до груб строеж и след това до пълно завършване на сградата при отпаднало право на строеж по чл. 67 ЗС- собствеността върху трайно прикрепените към земята в резултат на изпълненото строителство строителни материали и компоненти се придобиват по приращение от собственика на земята - от ответниците. В този случай възложителят-суперфициар разполага с претенция спрямо собственика на имота за извършените подобрения. Извършването на строителство в отношенията собственик на земята- суперфициар представлява процес на осъществяване правото на строеж, поради което докато е действителна суперфицията собственикът на земята не придобива собствеността върху трайно прикрепеното. В конкретния случай след учредяване правото на строеж не е извършено строителство до груб строеж в продължение на пет години, поради което отстъпеното право на строеж се е погасило по силата на чл.67, ал.1 ЗС и трайно прикрепеното до този момент към земята е придобито по приращение от собственика й. Собствеността на строителни компененти, представляващи принадлежности към главна вещ, се придобива в резултат на монтажа им на основание правилото на чл.98 ЗС от собственика на главната вещ. Съгласно чл. 98 от ЗС , освен ако не е постановено или уговорено друго, принадлежността към вещ не е самостоятелна вещ и съответно не може да се придобива самостоятелно, а следва собствеността на главната вещ. Независимо от фазата на строителството-начална фаза, груб строеж, фактически завършен, построеното се явява подобрение на имота, негова интегрална част и неговата стойност се образува от вложен труд, вложени материали и увеличение стойността на имота. Собственикът на терена, след настъпване последиците на релевираната погасителна давност по чл. 67 ЗС, ще придобие изградената част от сградата, съгласно чл. 92 ЗС, а суперфициарът, който е и възложител на неприключилото до покрив строителство, ще има правата по чл. 72 ЗС като добросъвестен подобрител, защото е придобил правото на строеж на валидно законно основание и упражнявайки правата на собственик е възложил и финансирал извършването на подобренията (т.6 от ППВС6/1974г. и ТР№ 1/2012г. ОСГК на ВКС).

Установено е по делото, че са извършени СМР-та преди погасяване на правото на строеж, поради което отношенията между собственика на земята и подобрителя-възложител по договора за строеж „Сити марк „ООД до момента на постановяване на решението, с което е установено погасяването на неговото правото на строеж, следва да се уредят по правилата на чл.72 ЗС. От мотивите към решение от 12.07.2019г. по гр.д.№3448/2018г. на РС Ямбол, с което е признато за установено в отношенията между „Сити марк“ ООД и В. и П. П., че правото на строеж на дружеството е погасено по давност, е видно, че към този момент не са изградени шести и седми етаж на сградата и няма покрив, поради което незавършената сграда няма характер на обект на собственост, но построеното е трайно прикрепено към земята. От заключението на СТЕ и събраните гласни доказателства се установява, че към приключване на устните състезания по настоящето дело пред въззивната инстанция тя е завършена и въведена в експлоатация. Със заплатеното от ищеца строителство за обща сума 131 135.26 лв. стойността на имота на ответниците, включително в резултат на придобитото по приращение, е увеличена в размер не по-нисък от размера, в който частичният иск е предявен – за сумата 30 000 лв. (чл. 162 ГПК).

При зачитане на нормативното тълкуване с ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. ОСГК на ВКС, извършената с него препратка към разясненията, дадени в ППлВС № 6/1974 г., и изложените по-горе фактически и правни изводи, настоящият състав приема, че частичният иск е с правна квалификация чл. 72, ал. 1 ЗС и е изцяло основателен, а възражението за погасителна давност е неоснователно. В случая вземането за подобрения е станало изискуемо от момента, в който собствениците са се позовали на погасяването на правото на строеж, а това е направено с исковата молба по гр.д.№3448/2018г. на РС Ябмол делото. Петгодишната давност по чл. 110 ЗЗД, с която вземането се ползва, е започнала да тече през 2018 г., когато е бил предявен искът по чл.67 ЗС, и не е изтекла към 01.10.2020 г., когато е предявен частичният иск.

При този изход на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответниците следва да се поставят разноските по делото, извършени от ищеца.

При тези мотиви, съдът Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 103/06.06.2022 г. по гр.д. № 103/2022 г. на Апелативен съд – Бургас.

ОСЪЖДА В. И. П. и П. Д. П., двамата от [населено място], [улица], вх. Б, ет. 4, ап. 7, ЕГН съответно 37011307565 и [ЕГН], да заплатят на „Сити Марк“ ООД със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], ЕИК[ЕИК], на основание чл. 72, ал. 1 ЗС сумата 30 000 лв. (предявена част от вземането по частичния иск) – увеличената стойност на УПИ в [населено място] с идентификатор 87374.542.144 по ККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица], ведно със законните лихви от 01.10.2020 г.

ОСЪЖДА В. И. П. и П. Д. П. да заплатят на „Сити Марк“ ООД на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 4 830.00 лв. – разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.

ОСОБЕНО МНЕНИЕ

на съдия Геника Михайлова

на решението по гр.д. № 3626/2022 г. на ВКС, Четвърто ГО
Считам, че отговорът на материално-правния въпрос следваше да е:

Изискуемостта на вземането по чл. 72, ал. 1 ЗС за увеличената стойност на имота поради подобрения в чужд имот, извършени от суперфициар при влязло в сила решение за разваляне на договора между собственика на земята и лицето, на което правото на строеж е било учредено, и влязло в сила решение за уважаване на иска на собственика на земята за прекратяване на правото на строеж по чл. 67 ЗС срещу суперфициаря, на когото е било прехвърлено право на строеж за обект в сградата, тече от момента, в който собственикът смути владението. От тогава тече и общият 5-годишен срок на погасителна давност, с която вземането по чл. 72, ал. 1 ЗС се ползва.

За да възникне вземането в полза на този суперфициар е необходимо: 1) транслативният договор да е вписан преди вписване на исковата молба по чл. 87, ал. 3 ЗЗД (за запазване/противопоставимост на прехвърленото ограничено вещно право в отношенията със собственика на земята – арг. от чл. 88, ал. 2 ЗЗД); 2) суперфициарят-приобретател да е вложил труд и/или средства в обекта в бъдещата сграда, т.е. да е извършил действия в усвояване и в обема на прехвърленото му право, 3) строителството да е законно и да съществува към момента на приключване на устните състезания пред инстанцията, разглеждаща спора за вземането по чл. 72, ал. 1 ЗС по същество, и 4) да е увеличило стойността на имота. Поради това, че и след влязлото в сила конститутивно решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД се запазва ограниченото вещно право на строеж на суперфициаря-приобретател, а до уважаването на иска за несъществуване на това прехвърлено му право от лицето, на което правото на строеж е било учредено, той е титуляр на това право, а то отпада едва с влизане в сила на решението, с което искът на собственика на земята за погасяването му по чл. 67 ЗС е уважен, и по причина, за която суперфициарят-приобретател не отговаря (причината е във виновното неизпълнение на договорните задължения на първия суперфициар), правата му са приравнени към тези на добросъвестния владелец – по съображения за сходство, изложени в ППлВС № 6/1974 г., към които препраща ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. ОСГК на ВКС. Към предявяването на иска по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, влизане в сила на конститувното решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД, предявяването на иска по чл. 67 ЗС и влизането в сила на решението, с което искът на собственика се уважава, суперфициарят-приобретател не е владелец, а носител на ограниченото вещно право. Едва след второто решение той може да установи владение. Следователно никой от тези моменти не е начален за изискуемостта, а с това – и за срока на общата погасителна давност, с която се ползва вземането по чл. 72, ал. 1 ЗС.

При този отговор касационната жалба на ищеца „Сити Марк“ ООД е основателна, но след отмяна на неправилното въззивно решение и правилното квалифициране на иска по чл. 72, ал. 1 ЗС, го намирам за неоснователен по следните съображения:

Подобренията, чието заплащане претендира ищецът „Сити Марк“ ООД по частичния иск за сумата 30 000 лв., са поради СМР, извършени от „Кумазит Строй“ АД – титуляр на учреденото право на строеж с договор по н.а. № 32/18.10.2007 г от ответниците съпрузите В. и П. П. за обекти в бъдещата сграда в УПИ в [населено място]. С договор по н.а. № 86/19.06.2008 г. „Кумазит Строй“ АД е прехвърлил на ищеца право на строеж за четири апартамента в бъдещата сграда на цена от 22 336.94 лв. С договора за строителство от 10.10.2008 г. ищецът е възложил на „Кумазит Строй“ АД строителството на тези обекти срещу възнаграждение за сумата 133 949.72 евро. С анекса към договора за строителство дружествата са се съгласили ищецът да заплаща извършените от „Кумазит Строй“ АД СМР по съставени актове обр. 19, а платеното да погаси цената на прехвърленото право на строеж – изцяло, и вземането за възнаграждение – авансово и в съответни части, доколкото с договора за строителство е било уговорено ищецът-възложител да го дължи при приемането на апартаментите в завършен вид. Всички СМР, които ищецът е платил, са от 2008 г. Те са за труда и средствата в основата и сутеренния етаж на сградата. Към този момент тя не е достигнала етап на строителство на четвърти и пети етаж. Договорът по н.а. № 86/19.06.2008 г. е вписан преди вписване на исковата молба по чл. 87, ал. 3 ЗЗД на съпрузите П. срещу „Кумазит Строй“ АД за разваляне на договора за учредяване на правото на строеж. Поради това и след конститутивното решение от 2012 г., с което този иск е уважен, се запазва прехвърленото на ищеца право на строеж за апартаментите на четвърти и пети етаж (чл. 88, ал. 2 ЗЗД). Това право е погасено/отпаднало с влязлото в сила решение за прекратяването му поради изтеклата давност по чл. 67 ЗС, но ищецът не е кредитор на съдебно предявеното вземане по чл. 72, ал. 1 ЗС. Правната квалификация на частичния иск е тази, доколкото с исковата молба ищецът претендира заявената част от увеличената стойност на имота (сумата 30 000 лв.) - това, с което той е обеднял, защото ограниченото му вещно право е погасено, причината е във виновното неизпълнение на договорните задължения на „Кумазит Строй“ АД към ответниците, ищецът вече не може да стане собственик на апартаментите, заплатеното от него строителство е придобито от ответниците по приращение, а техният имот е поскъпнал.

С въззивното решение неправилно искът е квалифициран по чл. 59 ЗЗД, това вземане по частичния иск е установено по основание в размер не по-нисък от предявения (за сумата 30 000 лв.), но искът е отхвърлен като погасен по давност с начало датата на влизане в сила на конститутивното решение по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Според твърденията в исковата молба, частичният иск е с квалификация чл. 72, ал. 1 ЗС, доколкото ищецът твърди, че всички тези факти, които са и установени по делото, го приравняват с добросъвестния владелец по съображения за сходство, изложени в ППлВС № 6/1974 г., към които препраща ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк.д. № 1/2011 г. ОСГК на ВКС. Частичният иск по чл. 72, ал. 1 ЗС обаче е неоснователен. Не се установяват извършени, респ. финансирани от ищеца дейности в усвояване на неговото право на строеж – за апартаменти на четвърти и пети етаж от сградата, до момента на влязлото в сила решение за уважаване на иска на собствениците на земята за погасяване на това право поради изтеклата давност по чл. 67 ЗС. Ограниченото вещно право е имало за обект апартаменти на пети и шести етаж в бъдещата сграда, а платеното от ищеца през 2008 г. е за извършените СМР от „Кумазит Строй“ АД по основата и в сутеренния етаж на сградата. Извършеното строителство е в усвояване на правото на строеж, което съпрузите П. са учредили с договора по н.а. 32/18.10.2007 г. на „Кумазит Строй“ АД, а след развалянето му възникналото вземане по чл. 72, ал. 1 ЗС, те са го придобили по приращение. Следователно възможен кредитор по него е „Кумазит Строй“ АД, а не ищецът. С платените СМР през 2008 г. ищецът е погасил своите задължения към „Кумазит Строй“ АД за цена по договора по н.а. № 86/19.06.2008 г. – изцяло и за възнаграждение по договора за строителство от 10.10.2008 г. – авансово и частично (анекса от 18.10.2008 г.), а след влязлото в сила решение по чл. 67 ЗС, той не може да стане собственик на апартаментите на пети и шести етаж. След развалянето на договора по н.а. № 32/18.10.2007 г. отпада с обратна сила основанието „Кумазит Строй“ АД да построи сградата в имота на ответниците и той да предаде на ищеца уговорения резултат с договора за строителство. Всичко това поражда за ищеца право на разваляне на договора по н.а. № 86/19.06.2008 г. (влязлото в сила решение по уважения установителен иск на собствениците П. срещу ищеца не води до съдебно отстраняване - ТР № 1/02.07.2021 г. по тълк.д. № 1/2019 г. ОСГТК на ВКС) и право на разваляне на договора за строителство от 10.10.2008 г. Без значение за спора обаче е, дали е възможно ищецът да упражни тези свои права, включително да претендира последиците на развалените договори между него и „Кумазит Строй“ АД, въпреки събраните доказателства, че в проведено производство по несъстоятелност „Кумазит Строй“ АД е заличен като търговец и с оглед разпоредбата на чл. 739 ТЗ. Това, че ищецът е разполагал с тези права/възможности срещу „Кумазит Строй“ АД е достатъчно, за да изключи извода за общ факт или обща група от факти на неоснователно обогатяване на ответниците, които са придобили по приращение извършеното строителство в собствения им имот за сметка на ищеца, който го е финансирал, но в изпълнение на договорните си задължения към „Кумазит Строй“ АД.

СЪДИЯ :