Приложимост на защитата за потребители при договори за поддръжка в затворен комплекс

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 50049

гр. София 13.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на 15 февруари през две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЗОЯ АТАНАСОВА ЧЛЕНОВЕ:ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ

ДИМИТЪР ДИМИТРОВ

при секретаря Диана Аначкова, като разгледа докладваното от съдия З.Атанасова гр.дело № 1579 по описа за 2020 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.

Образувано е по подадена касационна жалба от ищците Н. Ф. Н., гражданка на Руската федерация, чрез адв. В. Б. и Е. В. С., гражданка на Руската федерация, чрез адв. Л. С. срещу решение № III-107/17.12.2019 г. по в.гр.дело № 1150/2019 г. на Бургаския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 38/17.04.2019 г. по гр.дело № 156/2018 г. на Районен съд [населено място], с което са отхвърлени предявените от жалбоподателките срещу „Интербилд” ЕООД [населено място] искове за прогласяване нищожността на основание чл.26,ал.1,пр.1 ЗЗД, вр.чл.146,ал.1 ЗЗП, вр.чл.143 ЗЗД на: клаузата на чл.13, изр.2-ро от договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 г. на основание чл.146,ал.1 ЗЗП, вр.чл.143, т.10 и т.12 ЗЗП; клаузата на чл.10 от договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 г. на основание чл.146,ал.1 ЗЗП, вр.143, т.14 ЗЗП; клаузата на чл.11,чл.11,т.1 и т.2 от договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 г. на основание чл.146,ал.1 ЗЗП, вр.чл.143,т.13 и т.14 ЗЗП; клаузите на чл.2 и чл.21.3 от договор за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 г. на основание чл.146,ал.1 ЗЗП, вр.чл.143,т.19 ЗЗП. Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост. Искането е да се отмени въззивното решение, като неправилно и се постанови друго, с което предявените искове да се уважат.

Ответникът по касационната жалба”Интербилд” ЕООД [населено място], чрез адв. А. П. в писмен отговор е изразил мотивирано становище за неоснователност на касационната жалба.

С определение № 807/21.12.2020 г., постановено по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл.280,ал.1,т.3 ГПК на въззивното решение от 17.12.2019 г. по в.гр.дело № 1150/2019 г. на Бургаския окръжен съд по правните въпроси:

1. Попада ли в приложното поле на Закона за защита на потребителите договор за поддръжка на общи части на комплекс от затворен тип, сключен по реда на чл.2 от Закона за управление на етажната собственост/ЗУЕС/?

2. Имат ли качеството на потребители по смисъла на пар.13, т.1 от ДР на ЗЗП физически лица – собствениците на самостоятелни обекти в сгради, построени в комплекс от затворен тип по сключени от тях договори за поддръжка на общите части на комплекса, ползващи услуга, предоставяна от търговско дружество инвеститор в кръга на неговата търговска дейност.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение като извърши проверка на обжалваното решение намира, че жалбата е подадена в срока, предвиден в чл. 283 от ГПК от легитимирани страни срещу въззивно решение, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.

Въззивният съд се е произнесъл по предявени обективно съединени искове с правно основание чл.26,ал.1 ЗЗД, вр.чл.146,ал.1 ЗЗП.

От фактическа страна съдът е приел за безспорно установено по делото, че ищците Н. Н. и Е. С. по силата на нотариален акт № / г. са придобили от „Интербилд” ЕООД правото на собственост върху апартамент № , ет. , квартал , група , с площ от кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор и гаражна клетка № , квартал , с площ от кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор по КК КР на [населено място], находящи се в [населено място], [община], в.с. О.. Прието е, че от същата дата – 31.08.2011 г. е представеният договор за поддръжка сключен между страните, по отношение на който се атакуват като нищожни на основание чл.26 ал.1, предложение първо от ЗЗД, във вр. с чл.146, ал.1 и чл.143 от ЗЗП, клаузите по чл.13, ал.2, чл.10, чл.11, чл.11, т.1 и т.2, чл.2 и чл.21, т.3. Посочено е, че по отношение на цитираните клаузи от договора се твърди, че същите са неравноправни по смисъла на чл.143 от ЗЗП във вр. с чл.146, ал.1 от същия закон.

Приел е, че свидетелките Е. Д. и Т. Ш. установяват, че преди да закупи процесните обекти ищцата Никуличева се е интересувала дали обектите се намират в комплекс от затворен тип и дали плажните принадлежности влизат в цената за обслужване. Приел е също, че свидетелката Ш. е посочила, че преди да се подпише нотариалния акт за закупуване на жилището е водена писмена кореспонденция и са проведени разговори с представители на дружеството.

Прието е от съда, че свидетелката Г.-Я. е посочила, че на приобретателката е предоставена възможност да се запознае с документите, включващи предварителен договор за продажба и договор за поддръжка, съответно преведени на руски език, като приобретателката е била информирана за условията при които придобива правото на собственост върху обектите, че в този смисъл са и показанията на свидетелката К..

Въззивният съд е възприел правните изводи на районния съд и на основание чл.272 ГПК е препратил към мотивите на първоинстанционното решение.

Посочено е, че във въззивната жалба са изложени оплаквания свързани с факта, че при разглеждане на делото, без да е било изрично наведено от ищците в исковата молба, районния съд по своя инициатива е разгледал обстоятелството, че в.с. О. представлява комплекс от затворен тип, за който са приложими правилата на чл.2 от ЗУЕС и позовавайки се на това обстоятелство е счел, че в случая не е приложима защитата давана по ЗЗП, че второто оплакване касае факта, че процесния договор, макар и вписан в Службата по вписвания, не представлява договор по чл.2 от ЗУЕС и самият комплекс не е от затворен тип. Отбелязано е, че третото оплакване е свързано с обстоятелството, че атакувания договор има за предмет управление и поддръжка на общи части на вилното селище, без да включва общите части на сградата, поради което според въззивниците договорът сключен на основание чл.2 от ЗУЕС не може да се противопостави на Общото събрание на етажните собственици. Посочено е, че се твърди във въззивната жалба, че подписаният между страните договор по своята същност е потребителски, в противовес на това, което е приел първостепенния съд. Посочено е още, че последното оплакване е свързано с обстоятелството, че съдът е приел, че атакувания договор е сключен в резултат на информиран избор от ищците, поради което не може да се приеме, че им е оказана психическа или физическа принуда да го подпишат, поради което е неприложима разпоредбата на чл.146, ал.2 от ЗЗП, касаеща индивидуално уговорени клаузи, с което ищците не са съгласни.

Въззивният съд е преценил за неоснователни оплакванията във въззивната жалба. Прието е, че според заключението на вещото лице по основната експертиза, процесното ваканционно селище е от затворен тип, че то се състои от 40 броя сгради, които попадат в поземлен имот с идентификатор и са налице повече от четири самостоятелни обекта във ваканционното селище. Приел е, че до комплекса има контролиран достъп, който се осъществява чрез монтирани електронни устройства за чекиране, монтирани камери за наблюдение на целия комплекс и бариери на входовете за подземния паркинг, както и физическа охрана. Ваканционното селище е оградено по границите на поземления имот с масивна ограда с метални пана и в този смисъл процесният обект отговаря на изискванията на §1, т.3 от ЗУЕС за [жк], че не е допуснато процесуално нарушение от районния съд свързано с позоваването на обстоятелството, че се касае за комплекс от затворен тип. Според въззивния съд това е обстоятелство установено в хода на производството с оглед всестранното изясняване на делото от фактическа и правна страна и не може да бъде вменено на съда като процесуално нарушение. Преценени са за неоснователни и останалите оплаквания във въззивната жалба.

Съдът е приел, че атакуваният договор по реда на чл.2 от ЗУЕС е вписан в СВ съгласно изискванията на закона, че е без значение твърдението, че съдията по вписване няма правомощия да извършва материално-правна преценка за валидността на представения за вписване акт. Относно оплакването свързано с предоставяне на услуги, касаещи поддръжка на общите части на ваканционното селище според ищците, което обстоятелство, е посочено от съда, че не се приема от съдебната практика, която счита, че в случай на подписан договор по реда на чл.2 от ЗУЕС не се касае до предоставяне на услуга по смисъла на ЗЗП. Посочил е, че същото се отнася и за оплакването, че подписаният договор между страните по своята същност е потребителски. Прието е, че по отношение на последното оплакване, касаещо разпоредбата на чл.146 ал.2 от ЗЗП от събраните гласни доказателства по делото е установено, че между страните е водена кореспонденция при закупуване на процесните имоти, направено е обсъждане на клаузите по атакувания договор и макар дружеството-продавач да не е извършило исканите промени в предварителния договор, това няма отношение по основния въпрос по делото за приложимостта на Закона за защита на потребителите. Формиран е извод, че първоинстанционното решение, с което предявените искове са отхвърлени е правилно и същото е потвърдено.

По правните въпроси:

Съгласно чл.2, ал.1 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, а по силата на ал.2 от разпоредбата договорът по ал.1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. За да попадне в приложното поле на Закона за защита на потребителите този договор следва на първо място да е сключен между лица, имащи качеството на потребител по смисъла на пар.13, т.1 от ДРЗЗП от една страна и търговец, по смисъла на т.2 от цитираната разпоредба от друга страна. Предвид на това отговорът на първия въпрос предполага първо да бъде даден отговор на втория въпрос.

В случаите по чл.2 от ЗУЕС инвеститора, който осъществява поддръжката на общите части на комплекса има качеството на търговец по смисъла на пар.13,т.2 от ДРЗЗП, тъй като предоставя услуга, която по силата на закона се включва в неговата търговска или професионална дейност. Когато са насрещна страна по договора физическите лица, собственици на самостоятелни обекти в сгради, построени в комплекс от затворен тип, могат да бъдат определени като потребители по смисъла на пар.13,т.1 от ДРЗЗП, в случаите, когато не ползват предоставяната услуга за своята търговска или професионална дейност, каквито са и обичайните случаи. Това произтича и от решение на Съда на Европейския съюз/осми състав/ от 27.10.2022 година по дело С-485/2021 година, съгласно което физическото лице, собственик на апартамент в сграда-етажна собственост, трябва да се счита за „потребител” по смисъла на Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 05.04.1993 година относно неравноправните клаузи в потребителските договори, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата, при условие, че не използва апартамента за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност. Обстоятелството, че част от услугите, предоставяни от управителя въз основа на договора, са следствие от необходимостта да се спазват специфични предвидени в националното законодателство изисквания във връзка със сигурността и с устройството на територията, не може да изключи този договор от приложното поле на директивата. Когато договорът за управление и поддръжка на общите части на сградата-етажна собственост е сключен между управителя и общото събрание на етажната собственост или сдружението на собствениците в сградата, физическото лице, собственик на апартамент в тази сграда, би могло да се счита за „потребител” по смисъла на Директива 93/13, при условие, че може да се калифицира като „страна” по този договор и не използва апартамента изключително за цели, свързани с търговската или професионалната му дейност. Даденото тълкуване е приложимо както при обикновената етажна собственост, така и при етажната собственост в жилищни комплекси от затворен тип по смисъла на чл.2 от ЗУЕС. Поради това договорите за поддръжка на общи части на комплекс от затворен тип, сключен по реда на чл.2 от ЗУЕС попадат в приложното поле на ЗЗП в случаите, когато физическите лица собственици на самостоятелни обекти в сгради, построени в комплекса не използват тези обекти изключително за цели свързани с търговската или професионалната си дейност.

Като взема предвид отговора на поставените правни въпроси съдът намира, че въззивното решение е неправилно. Неправилни са изводите на въззивния съд, че сключения договор за поддръжка между страните по делото от 31.08.2011 г. не попада в приложното поле на ЗЗП, както и, че ищците не са потребители по този договор. Касационната жалба е основателна по следните съображения:

От фактическа страна по делото е установено следното:

Безспорно е между страните по делото и е установено от приложените писмени доказателства, че на 31.08.2011 г. ищците Н. Ф. Н. и Е. В. С., гражданки на Руската федерация са придобили на основание договор за покупко продажба собствеността върху недвижими имоти, находящи се в [населено място], [община], в.с.”О.” както следва: 1/ Апартамент № , на етаж, квартал , група , с обща площ, включваща идеалните части от кв.м., състоящ се от дневна с трапезария, две спални, коридор, две бани с тоалетна, тоалетна и две тераси, представляващ самостоятелен обект с идентификатор по КККР на [населено място], ведно с % ид.ч. от общите части на сградата заедно със съответните идеални части от правото на строеж на сградата с идентификатор и 2/ Гаражна клетка № на кота – , квартал , с площ от кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор по КККР на [населено място], ведно с 0.% ид.ч. от общите части на подземния паркинг, равняващи се на кв.м. и заедно със съответните части на правото на строеж на сгради 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5АБ, 3.6А, 3.6БВ и паркинги, както и кв.м. ид.ч. от маневрената площ в подземен паркинг, които имоти са изградени в поземлен имот, целият с площ от кв.м., находящ се в землището на [населено място] с идентификатор . Продавач по сключения договор е „Интербилд” ЕООД и договорът е обективиран в нотариален акт № , том , peг. № , дело № 609/ 31.08.2011 г. на М. В. - Нотариус с peг. № на НК и район на действие PC - [населено място].

От съдържанието на посочения нотариален акт се установява, че при изповядването на сделката нотариусът е назначил на основание чл.582 от ГПК преводач, който под страх от наказателна отговорност е превел на купувачите нотариалния акт на руски език и е потвърдил пред нотариуса, че купувачите го одобряват, след което същият е бил подписан от страните.

От представения по делото Договор за поддръжка от 31.08.2011 г., с нотариална заверка на подписите от 31.08.2011 г., с рег. № , том , Акт № , на нотариус с рег. № на НК, вписан в СВ -Ц. на 31.08.2011г., вх. рег. № , акт № , том се установява, че ищците в качеството на собственици на самостоятелни обекти във в.с. „О.” – Апартамент № с идентификатор и Гаражна клетка № с идентификатор по КККР, са възложили на ответното дружество „Интербилд” ЕООД, обозначено в договора като дружество за управление, да извършва подробно описаните в договора дейности по управление и поддръжка, свързани с текущата експлоатация на ваканционното селище „Оазис“ и неговите общи части, срещу заплащане на годишна такса, както следва: 1/ за апартамента в годишен размер на 15 евро без включен ДДС на квадратен метър от площта на имота, а именно: сумата от 2064.15 евро без ДДС, 2/ за гаражната клетка в годишен размер на 200 евро с включен ДДС. Съгласно чл.15 от договора за поддръжка възложителите са се задължили да плащат годишното възнаграждение за поддръжка до 31 март на текущата година в брой на касата на дружеството за управление или чрез банков превод по сметките на дружеството.

В чл.5 от договора общите части са определени, като всички площи и части, включително системи, инсталации и връзки на терена, имота и сградата, в която е построен, както и частите, които поради собствеността или предназначението им са отредени за ползване от собствениците на имоти в комплекса.

Съгласно чл. 13 изречение второ от договора дружеството за управление може да променя размера на възнаграждението за поддръжка единствено при наличие на икономически обосновани фактори, като повишаване на официалната средна работна заплата за страната, цените на основните доставки, стоки и услуги, необходими за изпълнението на задълженията на дружеството за управление, след уведомление до възложителите, което може да бъде отправено и на адреса на имота.

В чл.9 от договора са уредени правата на възложителите при частично неизпълнение на задълженията на дружеството за управление. В текста е посочено, че възложителят има право при частично неизпълнение задълженията на дружеството за управление по чл.6 от договора да сигнализира за това със следните действия: т.1 да отправи устна забележка към представител на дружеството за управление в селището; т.2 да направи възражение; т.3 да отправи писмено предупреждение; т.4 да направи искане за съставяне на протокол, установяващ фактите и доказващ неизпълнението, разгледан от комисия в състав:представител на възложителя, представител на дружеството за управление и независим експерт, имащи право да издават предписание за подобряване на дейността на дружеството за управление.

Съгласно чл.10 от договора, след издаването на три или повече протокола за частично неизпълнение от страна на дружеството на поетите с договора задължения, по ред и начин, предвиден в чл. 9.4 от договора, възложителят има право да иска намаляване на общата такса за поддръжка, пропорционално на услугата, за която са съставени протоколите и отпадането й от списъка с услугите.

Според чл.11 от договора при пълно неизпълнение на задълженията от дружеството за управление по чл.6 повече от 3 месеца, възложителят има право: т.1 да установи неизпълнението с протокол, разгледан от комисия в състав: представител на възложителя, представител на дружеството за управление, независим експерт и нотариус; т.2 след съставянето на протокола, мотивирано да иска замяна на дружеството за управление или прекратяване на договора.

Съгласно чл.2 от договора за поддръжка, договорът има действие от влизането му в сила и продължава своето действие и при отчуждаване на имота от страна на възложителя, като съгласно чл.3 правата и задълженията по договора се поемат от приобретателя на имота при прехвърлянето на собствеността, без да е необходимо неговото изрично съгласие.

Съгласно чл.21.3 от договора, в случай, че прехвърли имота, възложителят е длъжен да обвърже прехвърлянето му с договор за встъпване в правата и задълженията по настоящия договор между приобретателя и дружеството. По изпълнението на този договор възложителят носи солидарна отговорност с приобретателя.

Видно от съдържанието на посочения договор за поддръжка, при сключването на същия е участвал преводач, който под страх от наказателна отговорност е превел на купувачите договора на руски език и е потвърдил пред нотариуса, че купувачите го одобряват, след което същият е бил подписан от страните.

От представения по делото Приемателно-предавателен протокол от 31.08.2011г. се установява, че ищците на 31.08.2011г. са извършили обстоен оглед на процесните имоти, получили са комплект от ключове за процесния апартамент и са приели обектите без забележки.

За установяване на обстоятелствата, свързани с характеристиките на Ваканционното селище „О.“, от първоинстанционния съд е изслушано и прието заключение на вещо лице по назначена СТЕ. От заключението на вещото лице се установява, че ваканционното селище „О.“, находящо се в [населено място], [община], се състои от 40 броя сгради, които са нанесени на кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-54/24.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК и всичките се намират в поземлен имот с идентификатор по КККР на [населено място] / УПИ І-168,377,384 по плана на [населено място]/.

Вещото лице е посочило, че за Ваканционно селище „Оазис” са издадени разрешения за строеж, подробно посочени в заключението, както и разрешения за ползване както следва:

1/ №ДК-06-149/01.08.2007г. на Началника на РДНСК за:

-квартал №1, група 1 -16 броя апартаменти, група 2 – 18 броя апартаменти, група 3 – 14 броя апартаменти, група 4 – 14 броя апартаменти и кафе-бар

-квартал №4, група 1 – 36 броя апартамента, група 2 – 24 броя апартамента, 1 брой кафене и 1 бр.магазин за промишлени стоки, група 3-10 броя апартамента, група 4 -28 броя апартамента и кафе-бар

-квартал №5 група 1 – 41 броя апартамента

-районно осветление, площадков водопровод, битова и дъждовна канализация

-разгъната застроена площ от 25 394 кв.м. и 600 броя места за настаняване

2/ №132/15.06.2011г. на Началника на РДНСК за:

-квартал №3, група 1, 2, 3, 4, 5 и 6 със 197 броя апартамента, магазини за промишлени стоки -11 броя, ресторанти – 2 броя, пицария, кафе-сладкарница, детска занималня, фризьорски салон, фитнес и СПА център, подземен гараж с 232 клетки за автомобили и 22 клетки за мотоциклети, пункт за измиване на автомобили, площадкови ВиК отклонения.

От същото заключение се установява, че процесните недвижими имоти са изградени – апратамент № в сграда № по КК и гаражна клетка № на кота – в поземлен имот по КК на [населено място], който поземлен имот, ведно с изградените сгради и съоръжения представлява ваканционно селище „О.”. Недвижимите имоти, собственост на ищците, се намират в квартал на ваканционното селище „О“.

Вещото лице е посочило, че съгласно строителните книжа инвеститор на ваканционното селище „О.“ е ответното дружество „Интербилд” ЕООД.

Установява се по делото, че ваканционното селище „О.“ е въведено в експлоатация по надлежния ред с Разрешение за ползване №ДК-07-ЮИР 132/15.06.2011г.. След въвеждането на селището в експлоатация ответното дружество се е разпоредило с по-голямата част от обектите в сградите, построени в поземления имот.

От заключението на вещото лице се установява, че към настоящия момент ваканционното селище „О.“ е в завършен вид, ползва се по предназначение. Между сградите е изградена вертикална планировка с парково осветление, пътеки и алеи. Ваканционното селище е оградено по границите на поземленият имот с масивна ограда с метални пана и достъпът до сградите в него е контролиран. На всички входове за комплекса са монтирани електронни устройства за чекиране. Монтирани са камери, свързани с монитори за видеонаблюдение и обхващат целия комплекс. Монтирани са бариери на входовете за подземния паркинг. Контролирания достъп се осъществява и чрез фирма за физическа охрана.

В заключението си вещото лице посочва, че ваканционното селище „О.“ е изградено в самостоятелен урегулиран поземлен имот, построените сгради са в режим на етажна собственост, построени са сгради за обслужване на собствениците и обитателите, достъпът до имота е контролиран.

От показанията на св.Дворецкая се установява, че преди да закупи от ответното дружество процесните обекти ищцата Н. се е интересувала дали територията на комплекса е затворена, дали плажните принадлежности са безплатни, на колко етажа е комплекса и т.н., по повод на което е разговаряла през 2011г. с родителите на свидетелката, които притежавали жилище в комплекса. Свидетелката посочва, че е присъствала при изповядването на сделката по нотариален ред, тъй като се е грижила за внучките на ищцата Н., и че преводачът е превел текста на нотариалния акт и на договора за поддръжка на ищцата, преди последната да ги подпише.

От показанията на св.Ш. се установява, че същата се познава с ищцата Н. от 2013г. и общуват помежду си през летния сезон по времето на пребиваването им във ваканционното селище „О.“. Като собственици на жилища във ваканционното селище „О.“ във връзка с полученото от тях през 2017г. уведомление от ответното дружество за повишение с 6.7% на таксата поддръжка, двете са обсъждали увеличението на цената на таксата поддръжка, изразявайки недоволството си както от повишението на цената, така и от факта, че срокът на действие на договора за поддръжка с ответното дружество е безсрочен и те не могат да изберат друго дружество. Свидетелката посочва, че преди да подпише нотариалния акт, с който е закупила жилище в процесното ваканционно селище и договора за поддръжка, е водила писмена кореспонденция с писма по имейла и е провела многократни разговори с представителите на дружеството –ответник, в които са обсъждали клаузите и на двата договора, които са й били представени както на български, така и на руски език.

От показанията на св.Г.-Я. се установява, че ищцата Н. е посетила офис на дружеството в М. и е проявила интерес към предлаганите от дружеството за продажба недвижимите имоти в процесния комплекс. Ответното дружество е съдействало на ищцата Н. да пристигне в България със закупуването на билети и издаването на виза и да осъществи оглед на място на предлаганите жилища. След като ищцата Н. си избрала процесните обекти и се прибрала в М., от дружеството по електронен път са й изпратили за запознаване пакет от документи, включващ предварителен договор за продажба и договор за поддръжка, като същите са били на български и на руски език. Свидетелката заявява, че ищците преди подписването на нотариалния акт и договора за поддръжка са били информирани и наясно за условията на придобиването на имоти в комплекса и заплащането на такса за поддръжката на общите части.

От показанията на св.К. се установява, че ответното дружество изпълнява задълженията си по договора за поддръжка като осигурява и поддържа денонощна охрана на комплекса и сградите в него чрез видеонаблюдение, чекирано влизане и физическа охрана, поддържа озеленяването и осигурява почистването на парка, алеите и улиците в комплекса, поддържа асансьорите в сградите, поддържа и осигурява на собствениците безплатното ползване на басейна в комплекса.

От приложените по делото писмени доказателства се установява, че по отношение на ваканционното селище „Оазис“ е налице утвърден по надлежния ред Правилник за организацията на пропусквателния режим в обект с физическа охрана и План за организацията на охранителната дейност и функционалните задължения на охранителите. Видно от същите охраната на ваканционното селище „Оазис“ е денонощна с 25 охранители, разпределени на 7 поста през летния период, като всеки пост се поддържа от 4 охранители и се осъществява чрез мониторинг /система за видеонаблюдение/ , пост на централния вход, обходи на комплекса и постове на приземните паркинги.

От приложените писмени доказателства и показанията на разпитаните свидетели от първоинстанционния съд се установява, че ответното дружество е извършвало дейност по поддържане и управление на ваканционното селище. В последното има изградена система за сигурност, включваща монтирана сигнално охранителна техника /СОТ/, видеонаблюдение, бариери и съответни принадлежности за дистанционно управление, както и непрекъсната физическа охрана от 25 души, която осъществява контрол на входовете на ваканционното селище и охрана на плажната ивица пред селището, като разходите за това се поемат от ответника, който е сключил договор със ”СОТ” ЕООД за охрана чрез СОТ.

Видно от представените от ищците заверени преписи от Договор за поддръжка от 30.08.2011 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Ц., Договор за поддръжка от 31.08.2011 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Ц., Договор за поддръжка от 29.08.2011 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Ц., Договор за поддръжка от 15.07.2013 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Ц., Договор за поддръжка от 01.08.2008 г., с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ-Ц. ответното дружество е сключило с трети неучастващи по делото лица в качеството им на собственици на други самостоятелни обекти във ваканционното селище договори за поддръжка, като описаните дейности и услуги са идентични с тези по процесния договор, както и цената на годишната такса поддръжка за апартаментите.

От показанията на разпитаните свидетели, заключението на вещото лице и приложените по делото договори за охрана се установява, че поземления имот е ограден от всички страни с метална ограда, като пропускът през нея се осъществява през седем портала, които се контролират чрез бариерни системи с дистанционно управление, видеонаблюдение, чекиране и денонощна физическа охрана. Достъпът до сградите в имота и подземния гараж също е ограничен с врати, които също се контролират с дистанционно управление, видеонаблюдение и чекиране, както и с физическа охрана. В поземления имот има изградени алеи, улици, градини, беседки, а на плажната ивица пред ваканционното селище е изграден басейн. Цялостните грижи за поземления имот и общите части на сградите, градината и басейна, се осъществява от дружеството-ответник.

Като взема предвид така установените факти настоящият съдебен състав преценява за установено от правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл.2, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост /ЗУЕС/, управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в [жк], се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно чл.2, ал.2 от Закона за управление на етажната собственост, договорът по ал. 1 се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

От събраните по делото доказателства се установи, че ищците Н. Н. и Е. С. са собственици на недвижими имоти апартамент № 10, находящ се в сграда в режим на етажна собственост и гаражна клетка № , построени в жилищен комплекс от затворен тип с наименование в.с. О.. Съгласно легалната дефиниция на понятието, дадено в пар.1,т.3 от ДР на ЗУЕС в редакцията преди изменението с Д.в.бр.82/2023 г. [жк], обособен като отделен урегулиран поземлен имот/УПИ/, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване изискванията на контролиран достъп на външни лица. В настоящият случай от събраните по делото доказателства се установи, че в поземлен имот с идентификатор по КК на [населено място], м.”Т.”, целият с площ от кв.м., представляващ УПИ I-168,377,384 по плана на [населено място] са изградени 40 броя сгради, които са нанесени в КК на [населено място] и които сгради са в режим на етажна собственост. В описания УПИ са изградени и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите – магазини, ресторанти, кафе сладкарници, детска занимална, спа център, пункт за измиване на автомобили. Посочения УПИ и изградените в него постройки са обозначени с наименованието ваканционно селище”О.”. От заключението на вещото лице по назначената СТЕ се установи, че във в.с.О. има контролиран достъп до комплекса, който се осъществява, като на всички входове за комплекса са монтирани електронни устройства за чекиране, монтирани са камери, свързани с монитори за видеонаблюдение и обхващат целия комплекс, монтирани са и бариери на входовете за подземния паркинг. Контролирания достъп е осъществен и чрез фирма за охрана. Ваканционното селище е оградено по границите на оземления имот с масивна ограда с метални пана. Следователно в.с. О. представлява жилищен комплекс от затворен тип.

Съдът приема, че сключеният на 31.08.2011 г. между ищците Н. Н. и Е. С. от една страна и ответното дружество „Интербилд” ЕООД договор за поддръжка е договор за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2,ал.1 от ЗУЕС. Ищците са собственици на самостоятелни обекти – апартамент № , находящ се в сграда в режим на етажна собственост и гаражна клетка № построени в [жк], какъвто представлява в.с.О.. Установи се също по делото, че ответникът „Интербилд” ЕООД -страна по договора е инвеститор. Последният има качеството на търговец по смисъла на пар.13,т.2 от ДРЗЗП, тъй като предоставя услуги, които са включени в неговата търговска дейност.

Като съобразява практиката на Съда на Европейския съюз – решение от 27.10.2022 г. по дело С-485/2021 г. и отговора на правните въпроси съдът намира, че сключеният на 31.08.2011 г. договор за поддръжка между страните по делото попада в приложното поле на ЗЗП. Както се посочи договорът е за управление на общи части на сгради в режим на етажна собственост построени в жилищен комплекс от затворен тип. Сключен е по реда на чл.2 ЗУЕС със страни – търговско дружество инвеститор, който има качеството на търговец по смисъла на пар.13,т.2 от ДРЗЗП и ищците, които са собственици на апартамент в сграда в режим на етажна собственост и на гаражна клетка, построени в жилищен комплекс от затворен тип. По делото се установи, че ищците не използват процесните имоти за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната им дейност. Следователно сключеният договор за поддръжка от 31.08.2011 г. е потребителски договор и ищците имат качеството на потребители по смисъла на ЗЗП по този договор.

Според чл.143, ал.1 ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключван с потребител е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца или доставчика и потребителя. В същият смисъл е определението за неравноправна клауза в редакцията на чл.143 ЗЗП към момента на сключване на договора за поддръжка между страните по делото от 31.08.2011 г. и към момента на предявяване на исковата молба. В ал.2 на чл.143 ЗЗП, респективно в редакцията на чл.143 към момента на предявяване на исковата молба неизчерпателно са изброени хипотези на неравноправни клаузи. Съгласно чл.146, ал.1 ЗЗП неравноправните клаузи в договорите са нищожни, освен ако са уговорени индивидуално. В разпоредбата на чл.146,ал.2 ЗЗП са посочени критериите, според които клаузи от договорите не са индивидуално уговорени. Това са клаузи, които са били изготвени предварително и поради това потребителят не е имал възможност да влияе върху съдържанието им, особено в случаите на договор при общи условия. От дефиницията, дадена в закона следва по аргумент за противното, че индивидуално уговорени са клаузи, които не са били изготвени предварително или дори да са били изготвени предварително, потребителят е могъл да изрази становище по тяхното съдържание и съответно, при достатъчно информиран избор ги е приел.

При твърдения за неравноправен характер на клаузи от потребителски договор тежестта на доказване, че определено условие от договора е уговорено индивидуално е на търговеца или доставчика. В този смисъл при позоваване на неравноправен характер на договорна клауза от потребител или служебна проверка от съда за евентуално неравноправен характер на клауза от потребителски договор търговецът или доставчикът следва да установи индивидуалното уговаряне на оспорената клауза, като само обстоятелството, че договорът е подписан е ирелевантно за дължимата от съда защита на потребителя. Ако посоченото обстоятелство-подписване на договора от потребителя, бе освобождавало търговеца от задължението да докаже, че клаузите са били индивидуално уговорени, това поначало би имало за последица изключване на защитата при всички потребителски договори.

От събраните по делото доказателства – писмени и гласни съдът приема, че по делото не е доказано от ответника, оспорените от ищците клаузи в процесния договор за поддръжка от 31.08.2011 г. да са уговорени индивидуално. По делото се установи, че договорът за поддръжка е бил изготвен предварително и от събраните по делото доказателства писмени и гласни не се установява ищците, като потребители да са могли да вземат активно участие, съответно да изразят становище по неговото съдържание, включително и по оспорените клаузи и при достатъчно информиран извод да са ги приели. Договорът за поддръжка е бил подписан от ищците, но това не освобождава ответника-търговец от задължението да докаже, че клаузите са били индивидуално уговорени, което в случая не е сторено.

От потребителска защита по чл.146,ал.1 ЗЗП са изключени клаузите по чл.145,ал.2 ЗЗП, които се отнасят до определяне на основния предмет на договора, както и съответствието между цената или възнаграждението, от една страна, и стоката или услугата, която ще бъде доставена или извършена в замяна, от друга страна. В настоящият случай оспорените клаузи от ищците в договора за поддръжка от 31.08.2011 г. не попадат в хипотезата на чл.145,ал.2 ЗЗД и поради това не са изключени от потребителска защита.

Установи се по делото, че в чл.13, изречение първо от сключения договор за поддръжка е предвидено, че през целия срок на договора дружеството за управление има право да получава, а възложителят е длъжен да заплаща възнаграждението за поддръжка, което се определя по начина и в размерите, посочени в договора. Съгласно изречение второ на чл.13 дружеството за управление може да промени размера на възнаграждението за поддръжка единствено при наличие на икономически обосновани фактори, като повишаване на официалната средна работна заплата за страната, цените на основните доставки, стоки и услуги, необходими за изпълнението на задълженията на дружеството за управление, след уведомление до възложителя, което може да бъде отправено и на адреса на имота. Съдът приема, че клаузата на чл.13, изречение второ е неравноправна, по смисъла на чл.143,т.10 и т.12 ЗЗП в редакцията на текстовете към момента на предявяване на исковата молба, а към настоящият момент чл.143,ал.2, т.11 и т.13. Относно редакцията на посочените текстове от ЗЗП съдът намира за необходимо да отбележи, че към момента на предявяване на исковата молба съдържанието на т.10 и т.12 от чл.143 ЗЗП съобразно допълнението с Д.в.бр.57/2015 г. е идентично със съдържанието на т.11 и т.13 на чл.143,ал.2 ЗЗП съобразно изменението с Д.в.бр.100/2019 г., които са в сила към настоящия момент. Съгласно чл.143,т.10/редакцията към момента на предявяване на исковата молба/ неравноправна е клаузата, която позволява на търговеца или доставчика да променя едностранно условията на договора въз основа на непредвидено в него основание. Според чл.143,т.12/редакцията към момента на предявяване на исковата молба/ неравноправна е клаузата, която предвижда цената да се определя при получаването на стоката или предоставянето на услугата или дава право на търговеца или доставчика да увеличава цената, без потребителят да има право в тези случаи да се откаже от договора, ако окончателно определената цена е значително завишена в сравнение с цената, уговорена при сключването на договора. Клаузата на чл.13, изречение второ от договора за поддръжка е неравноправна, тъй като неясно и неизчерпателно са посочени случаи, при които може да бъде променено възнаграждението, както и не е посочен ясен начин и методика за изменението, като не е предвидена и съответстващата възможност на потребителя да се откаже от договора. Следователно тази клауза е нищожна на основание чл.146,ал.1 ЗЗП, като съображения, че същата не е уговорена индивидуално са изложени по-горе. Искът за прогласяване нищожност на цитираната клауза е основателен.

Установи се по делото, че в чл.9 от сключения договор за поддръжка е предвидено при частично неизпълнение на задълженията на дружеството за управление по чл.6 от договора възложителят да сигнализира за това със следните действия: т.1 да отправи устна забележка към представител на дружеството за управление в селището; т.2 да направи възражение; т.3 да отправи писмено предупреждение; т.4 да направи искане за съставяне на протокол, установяващ фактите и доказващ неизпълнението, разгледан от комисия в състав: представител на възложителя, представител на дружеството за управление и независим експерт, имащи право да издадат предписание за подобряване на дейността на дружеството за управление. Според чл.10 от договора след издаване на три или повече протокола по предходния член възложителят има право да иска намаляване на общата му такса за поддръжка, пропорционално на услугата за която са съставени протоколите и отпадането й от списъка с услуги. Клаузата на чл.10 от договора за поддръжка е неравноправна по смисъла на чл.143,т.14 ЗЗП в редакцията на текста към момента на предявяване на исковата молба, а към настоящия момент - чл.143,ал.2,т.15 ЗЗП. Съдържанието на т.14 на чл.143 ЗЗП е идентично със съдържанието на т.15 на чл.143,ал.2 ЗЗП. Съгласно чл.143,т.14 ЗЗП/в посочената редакция/ неравноправна е клаузата, която налага на потребителя да изпълни своите задължения, дори и ако търговецът или доставчикът не изпълни своите. Цитираната клауза от договора за поддръжка предвижда до издаване на три или повече протокола по чл.9 от договора потребителите – ищци трябва да изпълняват своето задължение, независимо от неизпълнението на търговеца. С оглед на това клаузата на т.10 от договора за поддръжка, като неравноправна е нищожна на основание чл.146,ал.1 ЗЗП. Искът за прогласяване нищожността на тази клауза е основателен.

Съдът приема, че са неравноправни и клаузите на чл.11, чл.11, т.1 и т.2 от договора за поддръжка, сключен между страните на 31.08.2011 г. Съгласно чл.11 от договора при пълно неизпълнение на задълженията на дружеството за управление по чл.6 от договора повече от три месеца възложителят има право: 11.1 да установи неизпълнението с протокол, разгледан от комисия в състав:представител на възложителя, представител на дружеството за управление, независим експерт и нотариус. 11.2 след съставяне на протокола, мотивирано да иска замяна на дружеството за управление или прекратяване на договора. Цитираните клаузи са неравноправни по смисъла на чл.143,т.13 и т.14 в редакцията на текстовете към момента на предявяване на исковата молба, а сега чл.143, ал.2, т.14 и т.15. Текстовете на т.13 и т.14 на чл.143 ЗЗП в редакцията към момента на предявяване на исковата молба са идентични с текстовете на т.14 и т.15 на чл.143,ал.2 ЗЗП към настоящия момент. Съгласно чл.143,т.13 в посочената редакция неравноправна е клауза в договор, сключен с потребител, която дава право на търговеца или доставчика да определи дали стоката или услугата отговаря на посочените в договора условия или му предоставя изключително право да тълкува клаузите на договора. Според чл.143,т.14/в посочената редакция/ неравноправна е клауза в договор, сключен с потребител, която налага на потребителя да изпълни своите задължения, дори и ако търговецът или доставчикът не изпълни своите. Анализа на текста на чл.11, чл.11,т.1 и т.2 от договора за поддръжка, сключен между страните по делото води до извод, че същият предвижда изпълнение на задължението на възложителя по договора – т.е. на ищците дори и ако дружеството за управление не изпълнява своите. Следователно като неравноправни тези клаузи – чл.11, чл.11,т.1 и т.2 от договора за поддръжка са нищожни на основание чл.146,ал.1 ЗЗП. Искът за прогласяване нищожност на същите клаузи е основателен.

Установи се по делото, че в чл.2 от договора за поддръжка от 31.08.2011 г., сключен между страните е предвидено договорът да има действие от влизането му в сила и продължава своето действие и при отчуждаване на имота от страна на възложителя. В чл.21.3 от договора е предвидено в случай, че прехвърли имота, възложителят е длъжен да обвърже прехвърлянето му с договор за встъпване в правата и задълженията по настоящия договор между приобретателя и дружеството по изпълнението на този договор, съответно по изпълнението на този договор възложителят носи солидарна отговорност с приобретателя. Цитираните клаузи от договора за поддръжка са неравноправни по смисъла на чл.143,т.19 от ЗЗП в редакцията към момента на предявяване на исковата молба, а сега т.20 на чл.143,ал.2 ЗЗП. Съгласно посочения текст от ЗЗП неравноправна е клауза в договор, сключен с потребител, която оставя други подобни условия. В чл.143 ЗЗП към момента на предявяване на исковата молба, а сега в ал.2 на чл.143 ЗЗП неизчерпателно са изброени хипотези на неравноправни клаузи. По силата на чл.2,ал.2 ЗУЕС договорът запазва своето действие и по отношение на приобретателя само ако е бил вписан, което е задължение на търговеца. Ако не го е изпълнил той не може да иска от прехвърлителя да обвърже приобретателя с договора за управление, още по-малко може да го държи отговорен за неизпълнение на приобретателя, ако не е налице изпълнение на чл.21.3 от договора.

По този начин търговеца прехвърля на потребителя тежестта от неизпълнението на задължението си за вписване на договора и му създава задължение за отговорност за неизпълнение на задължение на трето лице, която не следва нито от закона, нито от договора. Търговецът следва да осигури противопоставимостта на договора по отношение на приобретателя, а ако не да сключи с него нов договор за управление, но не може да прехвърля отговорността за това на потребителя прехвърлител. С оглед на посоченото съдът намира, че клаузите на чл.2 и чл.21,т.3 от договора за поддръжка са неравноправни по смисъла на чл.143,т.19 ЗЗП/редакцията към момента на предявяване на исковата молба/ – сега чл.143,ал.2,т.20 ЗЗП. Като неравноправни клаузи същите са нищожни на основание чл.146,ал.1 ЗЗП. Искът за прогласяване нищожност на тези клаузи е основателен.

Като взема предвид изложеното съдът намира, че обжалваното решение на Бургаския окръжен съд, като неправилно следва да се отмени. Вместо него следва да се постанови друго, с което предявените искове за прогласяване нищожност на цитираните по-горе клаузи в договор за поддръжка от 31.08.2011 г., сключен между страните по делото следва да се уважат.

С оглед изхода на делото в полза на всяка от жалбоподателките следва да се присъдят направените разноски по делото за всички инстанции в размер на по 1285 лв., включващи адвокатско възнаграждение на първата и въззивна инстанция и заплатени държавни такси.

Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И :

Отменя изцяло въззивно решение № III – 107/17.12.2019 г., постановено по в.гр.дело № 1150/2019 г. на Окръжен съд Бургас и вместо това постановява:

Прогласява за нищожна по исковете на Н. Федосьевна Никуличева, гражданка на Руската Федерация, [дата на раждане] в [населено място], БУЛСТАТ[ЕИК], с адрес [населено място], общ.Ц., в.с.”О.”, кв. , група , вх. , ет. , ап., чрез адв. В. Б., съдебен адрес [населено място], пл.”П.”, ,ет. и Е. В. С., гражданка на Руската федерация, [дата на раждане] в [населено място], БУЛСТАТ[ЕИК], с адрес [населено място], общ.Ц., в.с.”О.”, кв. , група , вх. , ет. , ап., чрез адв. Л. С., съдебен адрес [населено място], [улица], 75 срещу „Интербилд” ЕООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление, [населено място], район Т., [улица], № , ет. ,магазин и , на основание чл. 26, ал. 1,пр.1 ЗЗД , вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП като неравноправна по чл. 143, т. 10 и т.12 ЗЗП/в редакцията на текстовете към момента на предявяване на исковата молба – 20.04.2018 г./ - сега чл.143, ал.2, т.11 и т.13 ЗЗП, клаузата на чл. 13, изречение второ от договор за поддръжка, сключен на 31.08.2011 г. между Н. Ф. Н. и Е. В. С., като възложители и „Интербилд” ЕООД [населено място] в качеството на дружество за управление, вписан в СВ на [населено място] на 31.08.2011 г., том , № , вх. рег. № , имаща следното съдържание: „Дружеството за управление може да променя размера на възнаграждението за поддръжка единствено при наличие на икономически обосновани фактори, като повишаване на официалната средна работна заплата за страната, цените на основните доставки, стоки и услуги, необходими за изпълнението на задълженията на дружеството за управление, след уведомление до възложителя, което може да бъде отправено и на адреса на имота.”

Прогласява за нищожна по исковете на Н. Ф. Н., чрез адв. В. Б. и Е. В. С. чрез адв. Л. С., срещу „Интербилд” ЕООД, ЕИК[ЕИК] на основание чл. 26, ал. 1, пр.1 ЗЗД , вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП като неравноправна по чл. 143, т. 14 ЗЗП/в редакцията на текста към момента на предявяване на исковата молба – 20.04.2018 г./ - сега чл.143, ал.2, т.15 ЗЗП клаузата на чл. 10 от договор за поддръжка, сключен на 31.08.2011 г. между Н. Ф. Н. и Е. В. С., в качеството на възложители и „Интербилд” ЕООД [населено място] в качеството на дружество за управление, имаща следното съдържание: „След издаване на три или повече протокола по предходния член възложителят има право да иска намаляване на общата му такса за поддръжка, пропорционално на услугата, за която са съставени протоколите и отпадането й от списъка с услуги.”

Прогласява за нищожни по исковете на Н. Ф. Н., чрез адв.В. Б. и Е. В. С. чрез адв. Л. С., срещу „Интербилд” ЕООД, ЕИК[ЕИК] на основание чл. 26, ал. 1, пр.1 ЗЗД вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП като неравноправни по чл. 143, т. 13 и т. 14 ЗЗП/в редакцията на текстовете към момента на предявяване на исковата молба – 20.04.2018г./ - сега чл.143, ал.2, т.14 и т.15 ЗЗП клаузите на чл.11, чл.11, т.1 и т.2 от договор за поддръжка, сключен на 31.08.2011 г. между Н. Ф. Н. и Е. В. С., в качеството на възложители и „Интербилд” ЕООД [населено място] в качеството на дружество за управление, имащи следното съдържание: „При пълно неизпълнение на задълженията на дружеството за управление по чл.6 от настоящия договор повече от три месеца възложителят има право: т.1. да установи неизпълнението с протокол, разгледан от комисия в състав:представител на възложителя, представител на дружеството за управление, независим експерт и нотариус; т.2 след съставяне на протокола, мотивирано да иска замяна на дружеството за управление или прекратяване на договора.”

Прогласява за нищожни по исковете на Н. Ф. Н., чрез адв.В. Б. и Е. В. С. чрез адв. Л. С., срещу „Интербилд” ЕООД, ЕИК[ЕИК] на основание чл. 26, ал. 1,пр.1 ЗЗД вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП като неравноправни по чл. 143, т. 19 ЗЗП/в редакцията на текста към момента на предявяване на исковата молба – 20.04.2018 г./ - сега чл.143, ал.2, т.20 ЗЗП клаузата на чл.2 от договор за поддръжка, сключен на 31.08.2011 г. между Н. Ф. Н. и Е. В. С., в качеството на възложители и „Интербилд” ЕООД, [населено място] в качеството на дружество за управление, имаща следното съдържание:”Настоящият договор има действие от влизането му в сила и продължава своето действие и при отчуждаване на имота от страна на възложителя” и клаузата на чл.23.1 от договор за поддръжка, сключен на 31.08.2011 г. между Н. Ф. Н. и Е. В. С., в качеството на възложители и „Интербилд” ЕООД [населено място] в качеството на дружество за управление, имаща следното съдържание:” В случай, че прехвърли имота, възложителят е длъжен да обвърже прехвърлянето му с договор за встъпване в правата и задълженията по настоящия договор между приобретателя и дружеството. По изпълнението на този договор възложителят носи солидарна отговорност с приобретателя.”

Осъжда „Интербилд” ЕООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление, [населено място], район Т., [улица], № , ет.,магазин и да заплати на Н. Ф. Н., гражданка на Руската Федерация, [дата на раждане] в [населено място], БУЛСТАТ[ЕИК], с адрес [населено място], общ.Ц., в.с.”О.”, кв., група , вх. , ет. , ап., чрез адв.В. Б., съдебен адрес [населено място], ,, пл.”П.”, ,ет. и на Е. В. С., гражданка на Руската федерация, [дата на раждане] в [населено място], БУЛСТАТ[ЕИК], с адрес [населено място], общ.Ц., в.с.”О.”, кв., група , вх. , ет., ап., чрез адв. Л. С., съдебен адрес [населено място], [улица], сумата по 1285 лв. на всяка от тях, представляващи направени разноски за всички съдебни инстанции, включващи адвокатско възнаграждение на първата и въззивна инстанция и заплатени държавни такси.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: