Погасяване по давност на правото на строеж и последици от завършването му

Текстът на акта

Ключови фрази

10

Р Е Ш Е Н И Е

№ 99

София, 28.09.2022 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в съдебно заседание на петнадесети септември две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател:Маргарита Соколова

Членове:Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

При секретаря Емилия Петрова, като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 3841/2021 г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 295 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на В. Д. М. и Л. А. М. срещу решение от 15.04.2021 г. по в. гр. д. № 8/2021 г. на Окръжния съд - М., с което, след като частично е отменено решението от 09.01.2017 г. по гр. д. № 70235/2015 г. на Районния съд - М., е признато за установено по отношение на Р. Й. К., Д. К. Д., Е. К. Д., В. Д. М. и Л. А. М., че И. Д. П. е собственик на 1/3 ид. ч. от сграда с проектен идентификатор ............по акт № ........../23.03.2011 г. за непълноти и грешки, представляваща реална част от сграда с идентификатор ............по кадастралната карта на [населено място], с площ от 95 кв. м., заключена между останалата реална част от сградата с площ от 31 кв. м., съседен имот с идентификатор ................и съседен имот с идентификатор ............., като същата сграда погрешно е записана като собственост на К. Д. К. по кадастралната карта и кадастрален регистър, а с акт № ..../23.03.2011 г. - на В. Д. М. и Л. А. М..

Ответницата по касация - ищцата И. Д. П., счита, че касационната жалба е неоснователна; останалите ответници по касация не са взели становища.

Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното:

Обжалваното въззивно решение е постановено, след като с решение № 89/13.01.2021 г. по гр. д. № 3335/2019 г. по описа на ВКС на РБ, І-во г.о., предходното въззивно решение от 25.01.2019 г. по в. гр. д. № 318/2018 г. на Окръжен съд - Монтана е обезсилено като постановено по нередовна искова молба в частта, с която, след отмяна на първоинстанционното решение, е отхвърлен предявеният от И. Д. П. срещу Р. Й. К., Д. К. Д., Е. К. Д., В. Д. М. и Л. А. М. иск с правно основание чл. 54, ал. 2 ЗКИР за установяване, че към момента на създаване и одобряване на кадастралната карта и кадастралния регистър на [населено място] сграда с идентификатор ...........погрешно е записана като собственост на К. Д. К. вместо на наследниците на Д. К. А., и делото е върнато на въззивния съд за ново разглеждане от друг състав.

Ищцата И. Д. П. твърди, че като наследница на Д. К. А. и Е. К. А. е придобила 1/3 ид. ч. от собствената им, построена в поземления имот, сграда с идентификатор ................ Твърди, че в кадастралната карта и кадастралния регистър на [населено място] е налице погрешно отразяване на сгради и техните собственици, като сграда с идентификатор ..........е записана в имотния регистър като собствена на един от наследниците на посочените наследодатели - К. Д. К., а съгласно акт № ......./23.03.2011 г. за непълноти и грешки сградата следва да се раздели на две с проекти номера .............и .................и спорната сграда с идентификатор .............да се запише като собствена само на ответниците В. Д. М. и Л. А. М.. Отрича сградата да е собствена било само на наследниците на К. Д. К., било само на ответниците М.. Иска да се признае за установено по отношение на ответниците, че сграда с идентификатор ..............погрешно е отразена в кадастралната карта като един обект вместо като два самостоятелни обекта; че е собственица на 1/3 ид. ч. от сграда с проектен номер ............и че същата сграда погрешно е записана в кадастралната карта като собственост на К. Д. К., а според акт № ........../23.03.2011 г. следва да се запише като собственост на В. Д. М. и Л. А. М., вместо на наследниците на Д. К. А..

С решение по гр. д. № 70235/2015 г. на Районния съд - М., потвърдено с решение по в. гр. д. № 318/2018 г. на Окръжния съд- М., влязло в сила в тази част като необжалвано, е прието за установено, че сграда с идентификатор ............, макар и отразена по действащата кадастрална карта на [населено място] като един обект, в действителност съставлява две самостоятелни сгради - лятна кухня от 31 кв. м. с идентификатор .............и еднофамилна двуетажна жилищна сграда от 95 кв. м. с идентификатор .............., поради което при създаването и одобряването на кадастралната карта и кадастралния регистър на [населено място] е допусната грешка, като двете сгради погрешно са отразени като една сграда с общ идентификатор ................

Спорен по делото е останал въпросът относно правото на собственост върху сградата с идентификатор ............, което от своя страна обуславя и отговора на въпроса дали е налице грешка в записването.

Въззивният съд е приел за установено, че част от страните са наследници на Д. К. А., като ищцата е негова дъщеря; ответниците Р. Й. К., Д. К. Д. и Е. Д. К. са наследници на починалия негов син К. Д. К., а ответницата В. Д. М. е наследница на дъщерята на наследодателя П. Д. В.. Л. А. М. е съпруг на В. Д. М..

Въззвният съд е приел за установено, че земята, върху която е построена спорната сграда, е била държавна, а понастоящем - общинска собственост. С протокол № 11/18.06.1968 г. на проведено заседание на ИК на Г. - М. е взето решение за отстъпване безвъзмездно право на строеж върху застроени държавни дворни места в полза на посочените в него лица. Под № 12, раздел ІІ, фигурира Д. К. А., на когото е отстъпено право на строеж върху държавен парцел .... от кв. .........по плана на [населено място], целият от 585 кв. м., като в решението не е посочен видът на сградата - едноетажна или многоетажна.

С решение № 198 по протокол № 15/15.10.1970 г. на ИК на Г. на Д. К. А. е разрешено да прехвърли на дъщеря си П. Д. В. и на съпруга ѝ Д. К. В. правото на пристрояване и застрояване на втори етаж върху едноетажна жилищна сграда, построена върху държавен парцел в кв. .............

С н. а. № ........../05.09.1972 г. за учредяване право на строеж върху чужда земя /суперфиция/ Д. А. е отстъпил на П. и Д. В. правото на пристрояване и застрояване на втори етаж върху едноетажната жилищна сграда. Въззивният съд е приел, че към този момент А. вече е бил построил едноетажна жилищна сграда, като за този извод се е позовал на протокол № 15/15.10.1970 г. на ИК на Г. и на отбелязването в нотариалния акт, че сградата е построена. Поради това приел за безспорен факта, че към 1970 г. сградата е била завършена.

Съдът е посочил, че липсват каквито и да е доказателства кога е осъществен строежът на втория етаж. Единствените сигурни данни са, че към 1993 г. е започнала процедура по узаконяване на сградата, която в същата година е била и продадена с н. а. № ........../01.11.1993 г. от П. В. на ответницата В. М. по време на брака ѝ с Л. М..

Като се позовал на чл. 67, ал. 1 ЗС, въззивният съд е посочил, че правото на надстрояване, учредено през 1972 г., се е погасило през 1977 г., по съображения, че когато правото се учредява с договор, както в случая, от момента на сключването му или от момента, в който страните са уговорили, че договорът ще породи действие, започва да тече и срокът за упражняването му. Ответниците не твърдят, че строежът е завършен в законоустановения срок, и не навеждат доводи относно други обстоятелства, препятстващи строежа и които съответно биха могли да спрат течението на този срок /действия от страна на учредителя, препятстващи изпълнението на договора, или обективни причини извън недобросъвестно поведение на страните/. Ето защо съдът е приел, че крайният срок за осъществяване на строежа на втория етаж е 05.09.1977 г.

Въззивният съд е посочил, че погасяването на правото на пристрояване и застрояване е преклудирало възможността на П. В. да придобие собствеността върху построения етаж на това основание. Създаденият нов обект е станал собственост на собственика на сградата и притежател на правото на строеж на основание чл. 97 и 98 ЗС, а именно Д. А. / в решението на ИК на Г. не е определен обемът на отстъпеното право, за да се приеме, че е налице приращение, т. е. осъществяване на правото на строеж извън разрешения обем /. А след като това е така, то прехвърлителната сделка по н. а. № ........../1993 г. не е породила правни последици - не е настъпил вещнотранслативен ефект на продажбата. Вещта е останала в патримониума на Д. А. и правата на ищцата като негов наследник възлизат на 1/3 ид. ч.

Въззивният съд е посочил, че горният извод не се променя от писмените доказателства, представени от ответниците В. и Л. М. във въззивното производство, тъй като декларацията за узаконяване на сградата /чл. 162 З./ не прехвърля, нито създава права, а и изрично в нея е записано, че деклараторите са съсобственици на сградите, а удостоверението и протоколът от 30.10.1958 г. не касаят имота, върху който е построена спорната сграда.

По тези съображения въззивният съд е приел, че искът с правно основание чл. 54, ал. 2 ЗКИР е основателен, поради което и решението в обжалваната част е правилно. С оглед обаче отстранените нередовности на исковата молба и конкретизирането на исковата претенция въззивният съд е счел, че за прецизност постановеният от първоинстанционния съд диспозитив следва да бъде отменен и бъде постановен нов от въззивната инстанция, като се признае за установено по отношение на ответниците, че ищцата е собственица на 1/3 ид. ч. от спорната сграда и същата погрешно е записана като собственост на К. Д. К. по действащите КККР, а с акт № ........./23.03.2011 г. - на ответниците В. и Л. М..

С определение № 161/11.04.2022 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса за приложението на чл. 67, ал. 2 ЗС /отм./, когато правото на строеж е учредено върху държавен, съответно общински терен. Прието е, че въпросът е обусловил правната воля на съда, обективирана в обжалваното решение, тъй като въззивният съд е приел, че правото на пристрояване и надстрояване е погасено по давност и това е преклудирало възможността праводателката на касаторите да придобие собствеността, поради което създаденият нов обект е станал собственост на собственика на сградата и правата на ищцата като една от неговите наследници възлизат на претендирания обем от 1/3 ид. ч.

Съгласно чл. 67 ЗС в първоначална редакция /Обн. - Изв., бр. 92 от 1951 г./ правото да се построи сграда върху чужда земя /чл. 63, ал. 1/ се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

За уреждане на управлението, стопанисването и разпореждането с държавните имоти по законова делегация от чл. 21 ЗС /отм./ е издаден Правилник за държавните имоти от 1952 г. /П. - отм./, който в специалната разпоредба на пар. 40, ал. 1 е предвиждал строежът върху държавна земя да бъде извършен в по-кратък - двегодишен срок, който при уважителни причини е можел да бъде продължен от съответния орган по пар. 34, а при неизвършване на строежа в дадения срок правото за построяване на сградата според пар. 40, ал. 2 се е погасявало.

С изменението и допълнението на ЗС съгласно публикацията в ДВ, бр. 87/08.11.1974 г., в сила от 01.12.1974 г., е създадена нова ал. 2 на чл. 67 /отменена с изменението и допълнението на ЗС съгласно публикацията в ДВ, бр. 33 от 1996 г./, според която „Предходната алинея не се прилага за държавни имоти. Когато гражданинът, на когото е отстъпено право да построи жилище или вила върху държавна урегулирана земя, не извърши строежа в срок от 5 години от отстъпване правото на строеж, това право може да бъде отнето по решение на председателя на изпълнителния комитет на общинския народен съвет, одобрено от председателя на изпълнителния комитет на окръжния народен съвет. …“, т. е. считано от 01.12.1974 г. е създаден различен режим на прекратителното действие на изтеклия срок за реализиране на правото на строеж, когато същото е отстъпено върху държавни имоти.

Съдебната практика приема, че разпоредбата на чл. 67, ал. 1 ЗС урежда случаите, когато правото на строеж се отстъпва с гражданскоправна сделка, като пропускането да се изгради сграда поне в груб строителен вид в указания 5-годишен срок води до автоматично отпадане правото да се продължи по-нататък строителството и правото да се притежава незавършената постройка в отделна собственост върху чуждото място; тази незавършена постройка става собственост на собственика на мястото по силата на чл. 92 ЗС - решение № 266/24.04.1985 г. по гр. д. № 566/1984 г. на ВС, I-во г. о.

Със същото решение е прието, че за разлика от тази правна уредба, в случаите, когато правото на строеж се отстъпва с административен акт по реда на чл. 15 ЗС /отм./ и УНПКИЖС, срокът за застрояване се отличава по отношение на прекратителното му действие. В тези случаи незавършването на постройката не води автоматично до прекратяване на вещното право, но това недовършване е основание, щото ИК да може да издаде нов административен акт, с който да отнеме отстъпеното право на строеж като санкция срещу неизпълненото задължение да се строи. Ако такъв акт не се издаде, отстъпеното право продължава да съществува ведно със собствеността върху незавършената постройка. Ако сградата се завърши след срока, правото не може да се прекрати валидно.

Пример за отстъпване на право на строеж с административен акт са разрешенията на изпълнителните комитети /ИК/ на окръжните народни съвети /ОНС/ или на народните съвети, приравнени на окръжни, постановявани на основание чл. 15 /отм./ вр. чл. 13 ЗС /отм./ и пар. 38 вр. пар. 34 П. /отм./.

Възможността и роднините по права линия на приобретателя на правото на строеж върху държавна земя да построят жилища за свои нужди въз основа на молба, подписана от първоначалния и последващия притежател, заверена нотариално и вписана в нотариалните книги, е уредена с разпоредбата на чл. 15в ЗС - нов, приет с изменението и допълнението на ЗС съгласно публикацията в ДВ, бр. 87 от 08.11.1974 г., в сила от 01.12.1974 г., отм. Тази молба е учредявала право на строеж в полза на последващия притежател без да е необходимо изявление на съответния народен съвет, тъй като правната уредба е придавала вещен прехвърлителен ефект на самата молба. До този момент необходимата форма за валидност на учредяването на право на строеж от предходен в полза на последващ приобретател е нотариален акт, а разрешението на ИК на ОНС за сключване на такава сделка е било необходимо поради принадлежността в патримониума на държавата на земята, върху която строежът ще се осъществи. Следователно правото на строеж в такава хипотеза е възниквало от смесен фактически състав, който е включвал административен елемент - разрешение на ИК на ОНС, и гражданскоправен елемент - договор, сключен във формата на нотариален акт, като водещо значение има първият елемент поради факта, че имотът, върху който правото е учредено, е държавна собственост. Принадлежността на правото на собственост върху земята следва да има определящо значение и когато се преценяват правните последици от незавършването на строежа в законоустановения срок при последващо учредяване между роднини по права линия на право на строеж върху държавен имот, поради което следва да се приеме, че считано от 01.12.1974 г. правото на строеж /съответно на пристрояване и надстрояване на съществуваща сграда/ върху държавни имоти не се е погасявало поради неупражняването му в срок, а е бил необходим акт на посочения в чл. 67, ал. 2 3С /отм./ орган за отнемането му.

По касационната жалба:

С оглед отговора на правния въпрос, по който касационното обжалване е допуснато, следва да се приеме, че обжалваното решение е неправилно. Порокът му произтича от това, че въззивният съд е придал правно значение само на гражданскоправния елемент при учредяване на правото на пристрояване и надстрояване в полза на П. и Д. В., поради което за приложима е приел разпоредбата на чл. 67, ал. 1 ЗС за погасяване на правото по давност поради неизвършване на строежа в 5-годишен срок, като не е съобразил, че земята е държавна собственост и не е придал правно значение на административния елемент в смесения фактически състав, от който правото е възникнало, и който налага прекратителното действие на срока за застрояване да се свърже с наличието на издаден от компетентния орган административен акт за отнемане на правото.

Съобразно с констатацията в представения по делото акт за узаконяване № 72/28.09.1993 г. следва да се приеме, че правото на пристрояване и надстрояване е завършено през 1979 г., т. е. до влизане в сила на 01.12.1974 г. на разпоредбата на чл. 67, ал. 2 ЗС /отм./ същото не е било реализирано. Към този момент двегодишният срок по пар. 40, ал. 1 П. /отм./, започнал да тече от 05.09.1972 г., е бил изтекъл, но упражняващият правото на държавна собственост народен съвет не се е позовал на изтекла погасителна давност по пар. 40, ал. 2 П. /отм./, а давността не се прилага от съда служебно. След 01.12.1974 г. правото, учредено в полза на П. и Д. В., е следвало да бъде отнето от компетентния административен орган, но по делото такъв акт не е представен, а и доводи в тази насока не са наведени. При това положение и при приложение на правилото, че правото на строеж не може да бъде отнето след като вече е реализирано /аргумент от мотивите към ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС/, то неправилно въззивният съд е приел, че правото на пристрояване и надстрояване се е погасило в полза на Д. А. - собственик на пристроената и надстроена сграда, който е станал собственик и на новопостроеното.

В н. а. № ............/01.11.1993 г., с който П. В. се е разпоредила чрез покупко-продажба в пола на ответницата В. М., по време на брака ѝ с ответника Л. М., продаденото жилище е описано като едноетажна масивна жилищна сграда със сутерен с разгъната площ 161 кв. м., построена върху 119 кв. м. в югоизточната част на парцел .......... от кв. .........., състоящо се от две спални, кухня с дневна, баня-клозет, антре, две мазета и складово помещение. Това описание на помещенията, от които се състои сега съществуващата сграда, дава основание за извода, че двете части - стара и нова, са функционално свързани по начин, че всяка от тях няма отделно съществуване и не може да представлява отделен обект на собственост, като старата част, която е била на един етаж, е увеличила етажността си. Съпоставката на скица № 2048/09.11.1992 г. /л. 43 по гр. д. № 70563/2014 г. на РС - Монтана/, също част от преписката по узаконяване, със скица-проект № 1848/23.03.2011 г. /л. 50 по гр. д. № 70563/2014 г. на РС- Монтана/, пък налага извода, че по причина на извършеното пристрояване и надстрояване старата сграда е увеличила обема си. При тези данни по делото следва да се приеме, че старата част е инкорпорирана в новата, тъй като отделянето ѝ не би могло да се извърши без съществено повреждане на новосъздадения обект /чл. 97 ЗС/, и собственици на цялата сграда са станали носителите на правото на пристрояване и надстрояване, а не собственикът на пристроената и надстроена част - Д. А., от когото ищцата черпи права на основание наследствено правоприемство. Ето защо предявеният иск за собственост е неоснователен.

Ищцата поддържа теза за неправилност на становището на въззивния съд, че поземленият имот, върху който е построена спорната сграда, е бил държавна, а понастоящем - общинска собственост. В подкрепа развива подробни доводи в представената в касационното производство защита, основани на подробен анализ на представените по делото доказателства, вкл. и на н. а. № .........., том ........., дело № ............/05.10.1970 г., издаден на основание пар. 92 ППЗПИНМ /отм./, в който е записано, че стойността на имота от общо 1 497 лева е внесена в касата на съвета с квитанция - вносна бележка № 1989/06.08.1970 г. Оттук, и предвид другия запис в нотариалния акт, че Д. К. А. е придобил по силата на дворищната регулация правото на собственост върху имот пл. № .........., собственост на държавата, включен в държавен парцел .... от кв. .........., според ищцата следва извод, че наследодателят ѝ е бил обезщетен като собственик, чийто имот е бил отреден за мероприятие по уличнорегулационния план, с държавен имот, върху който е придобил собствеността, така че приложима при разрешаването на въпроса, по който касационното обжалване е допуснато, е разпоредбата на чл. 67, ал. 1 ЗС за погасяване на правото на строеж поради нереализирането му в 5-годишен срок, а не разпоредбата на чл. 67, ал. 2 ЗС /отм./, която намира приложение само по отношение на държавни имоти, какъвто не е имотът, върху който е построена спорната сграда. Що се отнася до разрешението на ИК на Г. Д. А. да учреди на П. и Д. В. право на пристрояване и застрояване ищцата сочи, че действащото към онзи момент законодателство е изисквало такова разрешение и за имотите, собственост на отделни граждани - така чл. 1 ЗРПВПВННИ /отм./.

Настоящият състав на ВКС, I-во г. о., намира, че дори поддържаната от ищцата теза да се приеме за основателна и доказана, то приложение следва да намери утвърдената съдебна практика, че по аргумент от чл. 118 ЗЗД собственикът на земята не може да се позове на давността, след като правото на строеж вече е реализирано /мотивите към ТР № 1/04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС/. При това положение и предвид данните по делото, че в случая сградата е била пристроена и надстроена през 1979 г., то разпоредбата на чл. 67, ал. 1 ЗС е неприложима, тъй като Д. К. А. не е разполагал с правото да се позове на изтекла погасителна давност.

Д. на ищцата, че праводателката по н. а. № 197/1993 г. П. В. не е могла да се разпореди с целия обем на правото на собственост върху спорната сграда, тъй като правото на пристрояване и надстрояване е било учредено и на Д. В., не може да бъде обсъждан, доколкото с него ищцата упражнява чуждо възражение - арг. от чл. 22, ал. 3 СК от 1985 г. /отм./, чл. 24, ал. 4 СК от 2009 г.

Допуснатото от въззивния съд нарушение на материалния закон е довело до неправилност на обжалваното решение, което при основанието за касационно обжалване по чл. 281, т. 3, предл. 1-во ГПК следва да бъде отменено, а делото - решено по същество от Върховния касационен съд съобразно изложеното в настоящите мотиви, като предявеният иск бъде отхвърлен.

С оглед изхода на спора и предвид заявеното искане, на касаторите следва да се присъдят разноските по водене на делото във Върховния касационен съд както следва: на В. Д. М. - 630 лева и на Л. А. М. - 670.20 лева.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивното решение от 15.04.2021 г. по в. гр. д. № 8/2021 г. на Окръжния съд - М. и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявения от И. Д. П. срещу Р. Й. К., Д. К. Д., Е. К. Д., В. Д. М. и Л. А. М., иск за признаване на установено, че И. Д. П. е собственица на 1/3 ид. ч. от сграда с проектен идентификатор ...........по акт № ........../23.03.2011 г. за непълноти и грешки, представляваща реална част от сграда с идентификатор .............по КККР на [населено място], с площ от 95 кв. м., заключена между останалата реална част от сградата с площ от 31 кв. м., съседен имот с идентификатор ............и съседен имот с идентификатор ............, като същата сграда погрешно е записана като собственост на К. Д. К. по КККР на [населено място], а с акт № ........../23.03.2011 г. - на В. Д. М. и Л. А. М..

ОСЪЖДА И. Д. П. да заплати разноски по водене на делото във Върховния касационен съд в размер на 630 лева на В. Д. М. и в размер на 670.20 лева на Л. А. М..

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: