Действие на съдебно решение за нищожност спрямо последващи купувачи на имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 287

гр. София, 12.05.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Второ отделение, в открито съдебно заседание на четиринадесети май през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН СТОЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

РАДОСТ БОШНАКОВА

при секретаря Славия Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Р. Бошнакова гр. дело № 2744 по описа на съда за 2024 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Д. И. Х. и З. Х. Т., против решение № 244 от 13.03.2024 г. по гр. д. № 210/2024 г. на Варненския окръжен съд, с което е потвърдено първоинстанционно решение № 2851 от 03.08.2023 г. по гр. д. № 6185/2022 г. на Варненски районен съд, поправено с решение № 4013 от 10.12.2023 г. по чл. 247 ГПК и с което са уважени предявени от „Хеда“ ЕООД отрицателни установителни искове за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК за непритежаване от всеки от тях на право на собственост върху 1/2 идеална част от недвижим имот, представляващ самостоятелен обект на собственост с идентификатор *****, находящ се в [населено място], к. к. „З.“, вх. *, ет. *, апартамент *.

Касаторите поддържат, че въззивното решение е неправилно поради необоснованост, неправилно прилагане на закона и съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Извеждат тези касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК с неправилно зачитане на последиците на влязло в сила решение по т. д. № 363/2021 г. на Варненски окръжен съд за прогласяване на нищожност на сключен от ищцовото дружество „Хеда“ ЕООД договор за прехвърляне на недвижим имот срещу погасяване на парично задължение от 28.09.2018 г. и отпадане на правата на следващите приобретатели, сред които и тези на тях като ответници (понастоящем касатори), при липсата на очертаване на валидността му като релевантен за спора факт и основанието за засягане на неговата валидност, с което са нарушени разпоредбите на чл. 226, ал. 3 и чл. 298, ал. 2 ГПК и допуснати съществени процесуални нарушени, налагащи извършване на нови съдопроизводствени действия. Искат отмяна на решението и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав, а при евентуалност - постановяване на ново решение с отхвърляне на предявените искове. Претендират разноски.

В открито съдебно заседание процесуалният им представител поддържа изложеното в касационната жалба.

В срока по чл. 287, ал. 1 ГПК ответникът по касационната жалба„Хеда“ ЕООД е подал отговор, в който е оспорил същата със съображения за неоснователност на касационните основания, изложени в нея. Претендира разноски.

Другият участник по производството - третото лице помагач „Билд инвест АТ“ ЕООД, не е подал отговор на касационната жалба.

Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато с определение № 793 от 19.02.2025 г. по чл. 288 ГПК, в приложното поле на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по въпроса допустимо ли е съдът да приеме, че е налице нищожност на договор за продажба (договор за прехвърляне) на недвижим имот въз основа на установена нищожност на договора по друго дело, решението по което не се ползва със сила на пресъдено нещо между страните по настоящото дело.

Върховният касационен съд, състав на Второ г. о., като обсъди заявените в касационните жалби основания и данните по делото, приема следното:

За да постанови решението, въззивният съд е приел, че ищецът „Хеда“ ЕООД е придобил собствеността на процесния недвижим имот, представляващ апартамент № * и самостоятелен обект на собственост с идентификатор ***** по кадастралната карта на [населено място], к. к. „З.“, изграден на етап груб строеж, въз основа на сключен договор за продажба на недвижим имот по нотариален акт № 62 от 31.07.2008 г. Собствеността върху този имот с договор по нотариален акт № 146 от 28.09.2018 г. ищцовото дружество е прехвърлило на „Реал инвест финанс“ ЕООД срещу погасяване на негово парично задължение спрямо приобретателя в размер на 27 470 лева по договор за заем от 21.02.2016 г., споразумение от 05.01.2017 г., спогодба от 18.01.2018 г. и договор за цесия от 24.03.2018 г. и доплащане на сумата от 7 530 лева. Установени са от въззивния съд и последвали три разпоредителни сделки с имота през периода 12.03.2019 г. – 08.11.2019 г., с последната от които, обективирана в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 38 от 08.11.2019 г., собствеността върху същия е прехвърлена от „Билд инвест АТ“ ЕООД (третото лице помагач) на ответниците Д. Х. и З. Т.. Посочено е, че след тези сделки с неприсъствено решение от 09.11.2021 г., постановено по т. д. № 363/2021 г. на Варненски ОС, исковата молба по което е вписана на 22.01.2021 г., сключеният между ищцовото дружество (понастоящем ответник по касационната жалба) и „Реал инвест финанс“ ЕООД договор по нотариален акт № 146 от 28.09.2018 г. е признат за нищожен поради липса на основание. Постановеното неприсъствено решение е вписано на 30.03.2022 г.

Въззивният съд, при така установените факти, е приел, че с влязлото в сила решение за прогласяване на нищожността на договора от 28.09.2018 г. спорът относно валидността на същия е станал непререшаем, макар и въззивниците и ответници Д. Х. и З. Т. (понастоящем касатори), да не са участвали в производството по иска по чл. 26 ЗЗД, вписването на исковата молба по който има само оповестително действие - чл. 114, б. „а“ ЗС. Изложил е съображения, че поради обвързаността на двете дружества съгласно чл. 298, ал. 1 ГПК от силата на пресъдено нещо на решението, обявяването на нищожността на договора има действие от момента на сключването му, а с отпадането на правата на приобретателя „Реал инвест финанс“ ЕООД са отпаднали и правата на всички следващи правоприемници във веригата от прехвърлителни сделки, респ. на ответниците, които не са придобили по 1/2 идеална част от процесния имот.

По правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване:

Обективните и субективните предели на силата на пресъдено нещо на влязлото в сила решение са регламентирани в разпоредбата на чл. 298, ал. 1 ГПК. Обективните предели са свързани с предмета на делото, който е разгледан с влязлото в сила решение. Субективните предели на силата на пресъдено нещо определят кръга на лицата, които не могат да оспорват установеното с влязлото в сила решение, като поначало адресати на силата на пресъдено нещо са насрещните страни в исковото производство (ищец и ответник) и именно те са обвързани от нейното действие. Силата на пресъдено нещо не обвързва трети лица, освен в изрично предвидените от закона случаи. Според тези случаи тя се разпростира и върху наследниците на страните, както и върху техните правоприемници, независимо от това дали са универсални или частни такива (чл. 298, ал. 2 ГПК), а по искове за гражданско състояние, включително по брачни искове, по отношение на всички (чл. 298, ал. 3 ГПК).

За да се считат обвързани от силата на присъдено нещо правоприемниците по чл. 298, ал. 2 ГПК, правоприемството следва да е настъпило след като съдебното решение вече е влязло в сила и е обвързало техния праводател. Разпростирането на силата на пресъдено нещо по отношение на трети лица, придобили спорното право в хода на висящо съдебно производство, при което участващата в него страна (праводател) става процесуален субституент на правоприемника, е уредено в разпоредбата на чл. 226, ал. 3 ГПК, съгласно която решението съставлява пресъдено нещо и спрямо приобретателя на спорното право, с изключение на действията на вписването, когато се отнася за недвижими имоти (чл. 114 ЗС). По отношение на третите лица, които са придобили спорното право преди завеждането на делото, решението няма сила на пресъдено нещо. Поради това, когато частен правоприемник на купувач, респ. приобретател по договор, не е бил страна по делото за прогласяване на нищожността на правната сделка, по силата на която купувачът, респ. приобретателят, е придобил недвижим имот, решението има сила на пресъдено нещо по отношение на частния правоприемник само ако той е придобил имота от купувача (приобретателя) по оспорваната сделка след вписване на исковата молба за нищожността или след влизане в сила на решението за прогласяването й. В противен случай това решение не може да му бъде противопоставено от ищеца в последващ процес по иск за собственост срещу правоприемниците. В такъв последващ процес ищецът следва на общо основание да докаже конкретните опорочаващи юридически факти, които водят до нищожност на сделката с ответника по първото съдебно производство. В този последващ процес решението по първото съдебно производство, което не обвързва правоприемниците на ответника по него, не може да послужи като доказателство за нищожността на сделката. Следователно не е допустимо съдът да приеме, че е налице нищожност на договор за продажба на недвижим имот, респ. нищожност на договор за прехвърляне на недвижим имот срещу погасяване на парично задължение, въз основа на установена нищожност на договора по друго дело, решението по което не се ползва със сила на пресъдено нещо между страните по настоящето дело. Решението по това дело не може да се ползва и като доказателство за юридическите факти, проявяването на които е обусловило нищожността. Отговорът на въпроса, който настоящият съдебен състав на касационната инстанция възприема, е даден в практиката на ВКС, постановена по реда на чл. 290 ГПК и обективирана в решение в решение № 60 от 14.07.2020 г. по гр. д. № 2565/2019 г. на ВКС, I г. о., решение № 114 от 17.09.2018 г. по гр. д. № 1950/2017 г. на ВКС, IV г. о., решение № 50055 от 16.06.2023 г. по гр. д. № 3742/2021 г. на ВКС, I г. о., и други.

При така дадения отговор на въпроса обжалваното въззивно решение е неправилно поради постановяването му в нарушение на закона (чл. 298 ГПК) и като такова следва да бъде отменено, а делото на основание чл. 293, ал. 3 ГПК - върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. При релевираните в исковата молба твърдения за конкретни опорочаващи юридически факти (несъществуването на вземането по посочените в договора сделки, за погасяването на което е прехвърлена собствеността на имота вместо изпълнение), водещи до нищожност на разпоредителната сделка, сключена от ищцовото дружество с предходен приобретател (тъй като при липса на вземане престирането по сделката е лишено от основание), императивния характер на нормите, уреждащи нищожността на сделките, изричното оспорване на релевираните за нея факти от ответниците и липсата на обвързващо за тях действие на решението, постановено в предходното съдебно производство (т. д. № 363/2021 г. на Варненски ОС), като правоприемници на ответника по сделка, предхождаща завеждането му, въззивният съд следва да квалифицира претендираната нищожност, респ. правата и възраженията на насрещната страна, и след като съобрази правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК за разпределяне на доказателствената тежест, да даде указания относно подлежащите на доказване факти и необходимостта за ангажиране на съответни доказателства от страните, допустими съгласно чл. 226, ал. 3 ГПК (т. 1 и 2 на ТР № 1 от 9.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС). Задължение на съда е да следи за спазването на императивните разпоредби на закона като част от преценката дали е доказано пораждане на заявените права и задължения за страните по производството, включително и при разрешаване на спор за собственост. Въпреки това задължение и наведените в отговора и въззивната жалба доводи за неприложимост на чл. 298 ГПК на решението, респ. за липсата на релевираните за недействителността на сделката факти, включително и поради смесения характер на договора, както първоинстанционният съд в изготвения доклад по чл. 146 ГПК, така и въззивният съд, при разглеждане на нищожността на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу погасяване на парично задължение от 28.09.2018 г., не са подвели твърдяния от ищцовото дружество недостатък на същия под приложимата правна норма и не са дали никакви указания на страните относно подлежащите на доказване във връзка с твърдяната нищожност факти, доказателствената тежест за която е на ищцовото дружество, и за необходимостта за ангажиране на съответни доказателства.

При новото разглеждане на делото въззивният съд с оглед приетата правна квалификация на твърдяната от ищцовото дружество нищожност на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу погасяване на парично задължение от 28.09.2018 г. и при съобразяване на доказателствената тежест между страните следва да им даде указания за подлежащите на доказване факти (конкретно за установяване на наведените от ищеца опорочаващи юридически факти, които водят до нищожност на договора) и да им даде възможност за представяне на доказателства за това. След анализ и преценка на събраните доказателства относно установяването на истинността на твърденията на страните и наведените от страните доводи по вътрешно убеждение, което почива на приложимия закон и логически правила (чл. 12 ГПК), въззивният съд следва ясно и точно да изложи съображенията си. Той трябва да изложи мотиви и относно наведените от ответниците (понастоящем касатори) доводи за липсата на нищожност на договора от 28.09.2018 г., включително и поради смесения му характер с прехвърлянето на собствеността на процесния имот не само за погасяване на посоченото в него задължение, но и поради предвиденото в договора компенсаторно имуществено изравняване съобразно приетата в договора стойност (цена) на имота, и тези за значението на редовността на вписванията в счетоводни книги. Посочените доводи на ответниците са изведени въз основа на анализ и преценка на доказателствата, респ. на съдържанието на договора от 28.09.2018 г., и подвеждане на приетите за установени въз основа на тях факти под съответна правна норма, поради което те представляват правни доводи, които не се преклудират с изтичане на срока за отговор на исковата молба по чл. 131, ал. 1 ГПК, с който настъпва процесуална преклузия за възможността ответниците да противопоставят възражения, които са основани на факти, осъществени и узнати към този момент (т. 4 от ТР № 1 от 9.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС). Част от тези доводи са направени и при разглеждане на делото в първото открито съдебно заседание от първоинстанционния съд и с тях страната е конкретизирала направени от нея твърдения (чл. 145, ал. 2 ГПК). Налице е също и възражение на ответниците (понастоящем касатори) за нищожност на решението по т. д. № 363/2021 г. на Варненски ОС, като постановено по симулативен процес, в който насрещните страни, по взаимно съгласие, изтъкват съзнателно привидна фактическа обстановка, която довежда съда до такива изводи, които не съответстват на действителното правно положение (ТР 106/1964 г. на ОСГК на ВС), и по което също липсва произнасяне в обжалваното решение. При възприетото обаче разрешение относно действието на решението по предходното съдебно производство ответниците нямат правен интерес да го оспорват като постановено по симулативен процес, поради което по това тяхно възражение съдът при новото разглеждане на делото не дължи произнасяне.

Предвид връщането на делото за ново разглеждане, касационната инстанция не се произнася по исканията на страните за присъждане на разноски, които следва да бъдат съобразени от въззивния съд с оглед крайния изход на спора – чл. 294, ал. 2 във вр. с чл. 78 ГПК.

По изложените съображения Върховен касационен съд, състав на Второ г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 244 от 13.03.2024 г. по гр. д. № 210/2024 г. по описа на Варненския окръжен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Варненски окръжен съд.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.