Премахване на незаконен гараж в общ двор поради засенчване и нарушено ползване

Текстът на акта

Ключови фрази

1

7

7

Р Е Ш Е Н И Е
№ 17
София, 14.01.2026 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в проведеното на втори декември две хиляди двадесет и пета година открито заседание в състав:

Председател: БОНКА ДЕЧЕВА

Членове : ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова като разгледа докладваното от съдията Атанасова гр.дело № 3921 по описа за 2024 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от Р. Д. З., чрез адв. К. К., срещу решение № 305 от 29. 05. 2024 г. по гр. д. № 172/2024 г. на ОС – Велико Търново, потвърждаващо решение № 783 от 11. 12. 2023 г. по гр. д. № 1623/2022 г. на РС – Горна Оряховица, с което е отхвърлен предявеният от Р. Д. З. против „Теомарт“ ЕООД иск с правно основание чл. 109 ЗС, за осъждане на ответното дружество да премахне постройка - гараж, нанесена като обект с идентификатор ***, с площ от 29 кв.м., намираща се в североизточната част на поземлен имот с идентификатор ***по КККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица]. Твърди се неправилност на решението поради постановяването му в противоречие с чл. 1, ал. 2 от Указ № 115 от 1. 04. 1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално жилищно строителство /отм./, чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./, чл. 130, ал. 4 ЗТСУ /отм./ и чл. 109 ЗС, както и поради необоснованост на извода на въззивния съд, че разположението и височината на процесната постройка не създава пречки за пълноценно използване от ищеца на собствения си жилищен имот по предназначение. Иска се отмяна на решението, уважаване на предявения иск и присъждане на разноските, направени при разглеждане на делото пред трите инстанции.

Подаден е отговор на касационната жалба от „Теомарт“ ЕООД, чрез адв. В. И. К., с който са развити съображения за неоснователност на касационната жалба и правилност на въззивното решение.

Касационното обжалване на въззивното решение е допуснато с определение № 4019 от 22. 08. 2025 г. по гр. д. № 3921/2024 г. на ВКС, 1 г.о., на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по въпроса дали с отмяната на чл. 15, ал. 3 ЗС се погасява или се запазва признатото с отменената разпоредба право на суперфициарния собственик да ползва целия имот, а не само площта по чл. 64 ЗС, както и по процесуалноправния въпрос за задължението на въззивния съд при постановяване на решението си да обсъди всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност.

По поставените въпроси настоящият състав намира следното:

С разпоредбата на чл. 1, ал. 2 от Указ № 115 от 1.04.1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство /отм./ е предвидено, че жилищните сгради, построени на основание отстъпено право на строеж върху държавна земя, стават собственост на строителите, които придобиват и право на ползване върху отстъпената им държавна земя. С изменението на чл. 15 ЗС (ДВ бр. 87 от 8.11.1974 г.) е приета нова алинея 3 , в която също изрично е предвидено, че правото на строеж включва ползването и на незастроената част от земята. От изложеното следва, че лицата, на които е учредено право на строеж върху държавна земя при действието на Указ № 115 от 1.04.1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство /отм./ или при действието на чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./ са придобили и правото на ползване на цялата незастроена част от имота, върху който притежават суперфициарни права, независимо дали това е посочено изрично в акта за учредяване на правото на строеж. Това ограничено вещно право на ползване е включено в съдържанието на суперфициарното право по силата на цитираните по-горе специални разпоредби, създаващи режим различен от уредения в чл. 64 ЗС. Придобитите при действието на цитираните законови разпоредби права на ползване върху целия държавен имот не отпадат с обратна сила при отмяната на Указ № 115 от 1.04.1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуалното жилищно строителство /отм./ и на нормата на чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./ – нормите са материалноправни, отмяната им действа в бъдеще и няма за последица погасяване на правото на ползване върху цялата площ на парцела и редуцирането му до площта по чл. 64 ЗС. В посочения смисъл са разясненията, дадени с решение № 5 от 12. 02. 2019 г. по гр. д. № 74/2018 г. по гр. д. № 74/2018 г. на ВКС, 1 г.о., решение № 159 от 21.II.1992 г. по гр. д. № 1656/91 г., IV г. о., решение № 294 от 21. 09. 2012 г. по гр. д. № 62/2012 г. на ВКС, 1 г.о.

По поставения процесуалноправен въпрос също е формирана трайна практика на ВКС, включително и цитираната от касатора (решение № 222 от 06. 04. 2017 г. по т.д. № 425/2015 г. на ВКС, 2 т.о., решение № 134 от 30. 12. 2013 г. по т.д. № 34/2013 г. на ВКС, 2 т.о., решение № 212 от 01. 02. 2012 г. по т.д. № 1106/2010 г. на ВКС, 2 г.о.), според която задължението на въззивния съд да разреши спора по същество изисква извършване на самостоятелна преценка на събраните пред двете инстанции доказателства, както и на заявените от страните доводи и възражения, при съобразяване с разпоредбите на чл. 269 и 266 ГПК, формиране на собствени фактически и правни изводи по основателността на предявените искове и обективирането им в мотивите към решението, съгласно изискването на чл. 236, ал. 2 ГПК.

По основателността на касационната жалба:

Делото има за предмет предявен иск по чл. 109 ЗС. Ищецът твърди, че е собственик на апартамент на 1 етаж, а ответното дружество е собственик на апартамент на 2 етаж в жилищна сграда с идентификатор ***по КККР на [населено място], построена върху държавен имот, на основание учредено право на строеж. Твърди, че на основание чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./ има право да ползва целия имот. Твърди, че ответното дружество построило сграда с идентификатор ***(гараж) с лека метална конструкция в североизточната част от имота, без съгласието на ищеца и останалите етажни собственици, притежаващи самостоятелни обекти в сградата. Това пречи на ищеца да ползва целия поземлен имот, а също препятства проникването на естествена слънчева светлина в апартамента му и го засенчва. Постройката не представлява търпим строеж по смисъла на ЗУТ, а издаденото на ответника удостоверение е базирано на невярно обстоятелство, декларирано от представител на ответното дружество относно годината на построяване – посочено е, че сградата е построена преди 1987 г.

Ответникът е оспорил иска като неоснователен. Въвел е твърдение, че постройката е изградена преди 1987 г., с лични средства и труд, върху бетонна настилка и представлява търпим строеж, съгласно издаденото удостоверение № 48/6. 08. 2018 г, че разстоянието между постройката и апартамента на ищеца е 1,5 м. и е достатъчно за преминаване, а засенчването е от двуетажна сграда в съседен имот, а не от процесния гараж.

По делото е установено от фактическа страна, че ищецът е собственик на апартамент на 1 етаж, а ответното дружество е собственик на апартамент на 2 етаж в жилищна сграда с идентификатор ***по КККР на [населено място], построена върху държавен имот, на основание учредено право на строеж. В североизточната част на поземления имот ответното дружество е построило гараж, представляващ лека метална конструкция, монтирана върху бетонна основа, нанесен като обект с идентификатор ***в КККР.

Гаражът е построен без съгласие на останалите етажни собственици. На проведено на 13. 04. 2018 г. общото събрание на етажните собственици е взето решение за премахване на гаражите от ламарина в двора. Това решение е отменено, по предявен от ответника иск по чл. 40 ЗУЕС, по съображения, че е извън материалната компетентност на общото събрание на етажните собственици.

От заключенията на първоначалната и повторна съдебнотехнически експертизи е установено, че гаражът е построен успоредно на североизточната фасада на жилищната сграда. Разстоянието между гаража и жилищната сграда е 1, 65 м. Височината на процесния гараж към жилището на ищеца е 2, 95 - 2, 97 м. Прозорците на североизточната фасада на жилището на ищеца са с височина 2, 05 - 2, 06 м. над терена (от терена до долната рамка на прозорците). Около 90-95 см. от прозореца се припокрива с фронта на гаража – площта на припокриване е около 1, 35 – 1, 42 кв.м. Според първото заключение, засенчването се причинява и от сграда с идентификатор ***в съседен имот. Според второто заключение, засенчваща е сградата от благоприятната посока – процесната сграда с идентификатор ***, но с оглед значителната денивелация и ненормативното отстояние на сграда с идентификатор ***в съседния имот, тя също в известна степен засенчва процесната.

Според показанията на свидетелите на ищеца, които са живели в апартамента на ищеца в периода 1996 г. – май 1998 г., в този период процесният гараж не е бил построен.

За да потвърди отхвърлителното решение на първоинстанционният съд, въззивният съд е приел, че ищецът няма право да ползва цялата незастроена част от имота, тъй като разпоредбата на чл. 15, ал. 3 ЗС е отменена. Приел е, че действащата нормативна уредба не предвижда изисквания за минимални отстояния между жилищни сгради и гаражи, както и че засенчването е от двуетажната жилищна сграда в съседния имот, а не от процесната постройка.

Решението е неправилно.

Основателно е оплакването в касационната жалба за неправилност на въззивното решение поради постановяването му в противоречие с материалния закон - чл. 1, ал. 2 от Указ № 115 от 1. 04. 1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално жилищно строителство /отм./, чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./, чл. 130, ал. 4 ЗТСУ /отм./ и чл. 109 ЗС, както и поради необоснованост на фактическите изводи.

Процесната сграда е построена върху имот държавна собственост, на основание право на строеж, учредено 1965 г., при действието на Указ № 115 от 1. 04. 1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално жилищно строителство /отм./ и по силата на разпоредбата на чл. 1, ал. 2 от указа, суперфициарните собственици са придобили и правото да ползват целия имот, върху който е отстъпено правото на строеж. Това право на ползване е включено в съдържанието на суперфициарното право по силата на цитираната разпоредба, създаваща режим различен от уредения в чл. 64 ЗС. В същия смисъл е и приетата през 1974 г. алинея 3 на чл. 15 от Закона за собствеността, както и нормата на чл. 130, ал. 3 ЗТСУ /отм./. Придобитото право на ползване върху целия държавен имот не е отпаднало с обратна сила след отмяна на цитираните материалноправни норми (не е редуцирано до площта по чл. 64 ЗС), тъй като отмяната им няма обратно действие и не води до погасяване на вече придобити права. В този смисъл, незаконосъобразен се явява изводът на въззивния съд, че ищецът няма право да ползва незастроената част от терена извън площта по чл. 64 ЗС, тъй като посочените разпоредби са отменени и такова право не съществува.

Основателно е и оплакването за необоснованост на извода на въззивния съд, че процесната постройка не пречи на ищеца да ползва собственото си жилище по предназначение. Този извод не съответства на събраните по делото доказателства, от които е установено, че същата ограничава ослънчаването на апартамента и достъпа на естествена светлина от изток, затъмнява го и го засенчва.

Като неправилно, решението следва да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявеният иск по чл. 109 ЗС бъде уважен. Ищецът е собственик на процесния апартамент и носител на право на ползване на цялата незастроена част от дворното място – преди държавна, а понастоящем частна общинска собственост. Ситуирането на процесния гараж в незастроената част от урегулирания поземлен имот частна общинска собственост е неправомерно действие, тъй като не е съобразено с цитираните по-горе разпоредби - чл. 1, ал. 2 от Указ № 115 от 1. 04. 1954 г. за насърчаване и подпомагане на кооперативното и индивидуално жилищно строителство /отм./ и чл. 15, ал. 3 ЗС /отм./. Създаденото в резултат на това неправомерно действие състояние и поддържането му пречи на ищеца да упражнява в пълен обем правото си на ползване върху цялата незастроена част от дворното място и е достатъчно основание за уважаване на иска по чл. 109 ЗС.

На следващо място, осъщественото от ответника строителство на процесната сграда и поддържането й в терена пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост и върху притежавания жилищен обект – апартамент, тъй като ограничава ослънчаването на жилището, достъпа на естествена светлина от изток, затъмнява го и го засенчва. Действията са неправомерни, тъй като нарушават нормативни изисквания за задължителна осветеност на стаите и кухните – чл. 113 и 114 от Наредба № 7/22. 12. 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, нормативните изисквания за минимални отстояния между жилищни и нежилищни сгради (напр. чл. 35, чл. 31-чл. 34, чл. 36 ЗУТ), които също имат отношение към проникването на естествена слънчева светлина и осветеността на жилищните обекти и целят създаване на нормална и здравословна жизнена среда. В практиката на ВКС се приема, че строителство, водещо до засенчване на друга жилищна сграда и препятстващо достъпа на светлина през прозореца и огряване от слънцето, е неоснователно действие, пречещо на упражняване на правото на собственост върху засенчваната сграда и представляващо основание за уважаване на иск по чл. 109 ЗС – решение № 122 от 25. 10. 2016 г. по гр. д. № 2074/2016 г. на ВКС, 2 г.о., решение № 40 от 31. 01. 2011 г. по гр. д. № 296/2010 г. на ВКС, 1 г.о. За уважаването на иска по чл. 109 ЗС е от значение дали постройката обективно пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост върху жилището и правото на ползване върху терена, като е без значение дали представлява търпим строеж по смисъла на пар. 127 ПЗР ЗИД ЗУТ. А и представеното по делото удостоверение № 48/6. 08. 2018 г., според което процесната постройка представлява търпим строеж, е издадено въз основа на декларация, според която същата е построена 1987 г., като от събраните доказателства е установено, че постройката не е съществувала в имота до май 1998 г. Без значение за преценка основателността на иска е и обстоятелството дали и друга сграда, наред с процесната, засенчва жилището на ищеца.

При този изход на делото „Теомарт“ ЕООД следва да бъде осъдено, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на ищеца съдебните разноски, направени при разглеждане на делото пред трите инстанции, възлизащи общо на 2060 лв., т.е. сумата 1053 евро.

Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 305 от 29. 05. 2024 г. по гр. д. № 172/2024 г. на ОС – Велико Търново И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА „Теомарт“ ЕООД, ЕИК 117606201, на основание чл. 109 ЗС, да премахне постройка, ползвана за гараж („уширен гараж“), нанесена като обект с идентификатор ***по КККР на [населено място], с площ от 29 кв.м., намираща се в североизточната част на поземлен имот с идентификатор ***по КККР на [населено място], с адрес [населено място], [улица].

ОСЪЖДА „Теомарт“ ЕООД, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на Р. Д. З. сумата 1053 евро (равняваща се на 2060 лв.) съдебни разноски, направени при разглеждане на делото пред трите инстанции.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: