Унищожаване на продажба на имот поради крайна нужда и неизгодни условия

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 381

гр. София, 27.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и девети май, две хиляди двадесет и пета година, в състав:

Председател: ЕМИЛ ТОМОВ

Членове: ДРАГОМИР ДРАГНЕВ

ГЕНОВЕВА НИКОЛАЕВА

при секретаря Росица Иванова, като разгледа докладваното от съдия Николаева гр. дело № 2000 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ответника Църковно настоятелство при Храм „Света Троица“ - Г. срещу решение № 31 от 14.02.2024 г. по в. гр. д. № 414/2022 г. на Габровски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 421 от 04.01.2021 г. по гр. д. № 2070/2019 г. на Габровски районен съд в частта му, с която е унищожен, на основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД, договор за продажба на недвижим имот, сключен на 17.04.2018 г. между Й. П. Т., починал на 11.09.2019 г., в качеството му на продавач, и Църковно настоятелство при Храм "Света Троица" – Г., в качеството му на купувач, обективиран в нотариален акт № ..., том № ..., рег. № ..., нот. дело № ... от ... ... ... г. на Нотариус А. Ц., с рег. № 359 при НК, с район на действие Габровски районен съд, като сключен от продавача при крайна нужда и явно неизгодни условия, както и в частта му, с която ищцата по иска с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД - Й. П. Г. е осъдена на основание чл. 34 ЗЗД, по предявения срещу нея насрещен иск, да заплати на Църковно настоятелство при Храм "Света Троица"- Г. сумата 9 000 лв., представляваща платена продажна цена по унищожения горепосочен договор за продажба, като е реализирана и отговорността на ответника за съдебно – деловодни разноски на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

Касаторът поддържа, че обжалваното въззивно решение е неправилно поради нарушение на материалния закон, поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост. Твърди, че неправилно въззивният съд е кредитирал първоначалното заключение на техническата експертиза, определящо завишена пазарна стойност на процесните недвижими имоти, вместо допълнителното такова, дало пазарната стойност по реално осъществени сделки със запазено вещно право на ползване в размер на 6 477 лв.. Поддържа, че решаващият съд не е направил мотивирана преценка за това, коя от двете посочени в експертното заключение стойности приема за действителната пазарна стойност. Твърди, че нито крайната нужда, нито явно неизгодните условия по смисъла на чл. 33 ЗЗД са установени в процеса от носещата тежестта за доказване на тези два елемента от фактическия състав на спорното субективно право ищца, при което искът с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД се явява неоснователен. За неправилен счита и извода на въззивния съд за настъпила преклузия по смисъла на чл.133 ГПК вр. с чл. 131, ал. 1 ГПК на предявеното възражение за изтекла погасителна давност по смисъла на чл. 33, ал. 2 ЗЗД. Твърди, че допълнителната искова молба, с която е уточнена претенцията на ищеца (с първоначалната искова молба са били предявени само два установителни иска за нищожност на процесния договор за продажба поради противоречие със закона и поради противоречие с добрите нрави) не е връчена на ответника, изготвеният и връчен на страните проекто-доклад с определение по чл. 140 ГПК не съдържа конститутивен иск по чл. 33, ал. 1 ЗЗД, а само първоначално предявените установителни искове, поради което касаторът е узнал за предявения конститутивен иск едва в първото открито съдебно заседание по делото, проведено на 11.06.2020 г.. Затова счита, че направеното в последното възражение за изтекла погасителна давност не е преклудирано по смисъла на чл. 133 ГПК. Църковно настоятелство при Храм „Света Троица“ - Г. моли атакуваното решение да бъде отменено като неправилно и вместо него -постановено ново решение, с което искът с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД да бъде отхвърлен като неоснователен. Претендира заплащане на съдебно – деловодните разноски пред всички съдебни инстанции, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

Ответницата по касационната жалба - Й. П. Г. подава писмен отговор, в който поддържа становище за нейната неоснователност. Моли атакуваното решение да бъде оставено в сила като валидно, допустимо и правилно. Претендира сторените в касационното производство съдебно – деловодни разноски.

С определение № 887 от 25.02.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на горепосоченото въззивно решение, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по следните правни въпроси: 1/ за дължимата от решаващия съд преценка за осъществяването на кумулативно изискуемите елементи от фактическия състав на субективното право по чл. 33, ал. 1 ЗЗД и за тяхното съдържание, необходима за да бъде уважен предявен иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД и 2/ за преклузивния срок, в който е допустимо да бъде предявено възражение за изтекла погасителна давност по иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД.

По първия правен въпрос е формирана трайна практика на ВКС, обективирана в решение № 497 от 01.06.2009г. по гр. д. № 1213/2008г. на ВКС, ІІІ г.о., решение № 1094 от 01.10.2008г. по гр. д. № 4630/2007г. на ВКС, V г.о., решение № 26 от 30.01.2012 г. по гр. д. № 151/2011 г. на ВКС, ІV г.о. , решение № 87 от 10.07.2017 г. по гр. д. № 3941/2016 г. на ВКС, ІІІ г.о. и др., която се споделя от настоящия съдебен състав и следва да намери приложение и по настоящото дело, според която съгласно чл. 33 ЗЗД унищожаем е договорът, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Правната норма посочва две съществени и основни предпоставки, които следва да са осъществени кумулативно, за да може да бъде унищожена сделката. Първата предпоставка е състояние на крайна нужда, т.е. липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности, като напр. недостиг на парични средства за издръжка – лична и на семейството, за лечение на лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при нормални обстоятелства (достатъчно средства за издръжка и за погасяване на задълженията), т.е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би сключила сделката. От гореизложеното е видно, че първата предпоставка - състоянието на крайна нужда също е необходимо да отговаря на две изисквания – от една страна да представлява недостиг или липса на средства за посрещане на лични и семейни потребности или за изпълнение на задължения към трети лица и от друга страна – този недостиг или липса на средства да упражнява сериозен натиск върху волята на лицето да реши да сключи определена сделка, без който натиск то не би я сключило или не би я извършило при конкретните условия и клаузи. Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от опорочената сделка за лицето, намиращо се в крайна нужда, които се преценяват конкретно за всеки случай към момента на сключване на сделката и съставляват съотношение между престациите на страните, неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна, като при договор за продажба, в най-често срещания случай, са осъществени когато има явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача, при много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната ѝ цена по договора. Преценката за това следва да е не само конкретна, но и комплексна. При извършването й следва се вземат предвид действителното фактическо и правно състояние на продаваната вещ - с оглед установяване на действителната й стойност към момента на сключването на договора, която да се съпостави с уговорената в него продажна цена. Необходимо е да се имат предвид и всички останали клаузи на договора, ако има такива, и уговорените в тях модалитети или други, освен основните, насрещни договорни задължения на продавача и купувача, които се отразяват и са от значение за еквивалентността на престациите по договора. Правният статус на продаваната вещ към момента на сключването на договора, несъмнено включва и обременеността й към този момент с тежести, вкл. с ограничени вещни права, които са били учредени или се учредяват в полза на трети лица, или които сам продавачът запазва за себе си със самия договор за продажба. В тази хипотеза действителната стойност на продавания имот очевидно е по-малка, в сравнение с тази, ако предмет на договора би било правото на собственост в пълен обем. Поради това, наличието на ограничено вещно право върху продавания имот във всички случаи следва да се вземе предвид при установяването на действителната стойност на имота в контекста на извършваната проверка за наличието или не на явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 ЗЗД при сключването на договора за продажба. Същевременно, всички обстоятелства, стоящи извън уговореното в договора и настъпили след неговото сключване, са ирелевантни за преценката за наличие на явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 ЗЗД. Ирелевантни за същата са последващите сключването на атакувания договор обстоятелства, като например в какъв период от време прехвърлителят или приобретателят е упражнявал лично правото си на ползване и върху каква част от процесния имот, респ. какъв е размерът на месечния наем; какви са вложените средства за ремонт и подобрения в имота, и кога е настъпила смъртта на продавача, запазил за себе си вещното право на ползване върху прехвърлената вещ.

По втория въпрос е налице задължителна практика на ВКС, обективирана в т. 4 ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС, която остава непроменена с последващата практика на ВКС по реда на чл. 290 ГПК (решение № 27 от 16.04.2014 г. по т. д. № 1893/2013 г. на II т. о. и др.) и която следва да бъде съобразена по настоящото дело. Според същата, по силата на изричната разпоредба на чл. 133 вр. с чл. 131, ал. 2, т. 5 ГПК, с изтичането на срока за отговор на исковата молба се преклудира възможността на ответника да противопоставя възражения, основани на съществуващи и известни нему към този момент факти. Той не може да поправи в по-късен момент пропуските, които поради собствената си небрежност е допуснал. Този извод се отнася в пълна степен и за възраженията за погасителна давност. Същите се преклудират в горепосочения срок, доколкото по естеството си не могат да се основават на нововъзникнал факт, защото с предявяване на иска давността се прекъсва (чл. 116, б. "в" ЗЗД и чл. 84 ЗС). Следователно отговорът на правния въпрос е, че възраженията на ответника за погасителна давност се преклудират с изтичане на срока за отговор на исковата молба по чл. 131, ал. 1 ГПК, поради което не могат да бъдат направени в по - късен момент, освен ако страната поради нарушаване на съдопроизводствените правила (например нарушаване на правото й на участие в първоинстанционното производство, което може да се изразява в неполучаване на препис от исковата молба или уточнителните молби към нея) не е могла да ги заяви в срока за отговор на исковата молба. Само в последната хипотеза пропускът на ответника да направи възражение за давност в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е извинителен и няма да има за последица преклудиране на възможността да стори това в по – късен момент.

По съществото на касационната жалба и по наведените от касатора касационни основания за неправилност на обжалваното решение, настоящият съдебен състав на Върховния касационен съд намира следното:

Предмет на настоящото исково производство е иск с правно основание 33, ал. 1 ЗЗД, съединен с насрещен иск с правно основание чл. 34 ЗЗД вр. с чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Този извод се налага, при съобразяване с решение № 142 от 31.10.2023 г. по гр. д. № 691/2023 г. на ВКС и решение № 50160/25.10.2022 г. по гр. д. № 3080/2021 г. на ВКС, с които е възстановена висящността на спора по конститутивния иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на договор за продажба от 17.04.2018 г., обективиран в нотариален акт № ..., том № ..., рег. № ..., нот. дело № ... от ... ... ... г. на Нотариус А. Ц., с рег. № 359 при НК, с район на действие Габровски районен съд, и обусловения от него насрещен иск с правно основание чл. 34 ЗЗД вр. с чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Тези два иска, уважени от първоинстанционния и въззивния съд, изчерпват предмета на спора пред настоящия съд, тъй като с влязло в сила решение по настоящото дело са отхвърлени предявените от Й. П. Г. срещу Църковно настоятелство при Храм "Света Троица" - Г. искове с правни основания чл. 26, ал. 1, пр. 1 и пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на процесния договор за продажба поради противоречие със закона и с добрите нрави.

При гореочертания предмет на спора, окръжният съд най-напред е обсъдил направеното в първото открито съдебно заседание пред първоинстанционния съд възражение за погасяване на иска с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД по давност, като го е намерил за преклудирано съгласно чл. 133 ГПК, като заявено след изтичане на срока за отговор на исковата молба. Второинстанционният съд е посочил, че за първи път възражението за погасителна давност е заявено от ответника в първото открито съдебно заседание, в което е изготвен доклада по делото, включил в предмета на спора иска с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД, но за предявяването на този иск ответникът е узнал с връчването на препис от исковата молба и уточнителната молба към нея, от който момент е следвало, в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК, да бъде предявено възражението. Този правен извод на въззивния съд е правилен и съответства на процесуалния закон и отговора на поставения правен въпрос в контекста на задължителните разрешения по т. 4 ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС.

Настоящият съдебен състав приема, че действително с исковата молба по делото, ищцата е поискала прогласяване на нищожността и обезсилването на процесния договор за продажба като нищожен поради противоречие със закона и с добрите нрави. Доколкото в обстоятелствената й част са изложени и обстоятелства за затруднено материално положение на продавача и крайно занижена и неизгодна продажна цена, първоинстанционният съд е констатирал нередовност, изразяваща се в несъответствие между обстоятелствена част и петитум, поради което с разпореждане от 04.11.2019 г. е указал на ищцата да отстрани тази нередовност и да уточни дали иска само установяване на нищожност или и на унищожаемост на процесния договор, колко са предявените искове и при условията на какво съединяване са заявени, тъй като са посочени различни пороци на сделката, и в какво се изразяват конкретните обстоятелства за нищожност поради противоречие със закона. В рамките на дадения срок по чл. 129, ал. 1 ГПК, ищцата е депозирала уточнителна молба с вх. № 8686 от 13.11.2019 г., в която е конкретизирала, че предявява три кумулативно съединени искове - за нищожност на атакуваната сделка поради противоречие със закона и с добрите нрави и за унищожаемост поради сключването на процесната продажба при явно неизгодни условия и крайна нужда за продавача. Районният съд, приемайки вече за редовна исковата молба, разпорежда връчването на препис от първоначалната искова молба и от уточняващата молба от 13.11.2019 г., които са получени редовно от ответника на 18.11.2019 г. чрез Р. Л. – служител на ответника. Във върнатата от длъжностното лице – призовкар разписка за връченото съобщение е удостоверено получаването на посочената дата както на първоначалната искова молба, така и на уточнителната молба с вх. № 8686 от 13.11.2019 г., като същевременно на ответника са указани последиците при неподаване на писмен отговор в законния едномесечен срок и неупражняване на права, включително досежно възражения срещу иска. В депозирания на 17.12.2019 г. писмен отговор на исковата молба ответникът не е заявил възражение за погасяване по давност на иска за унищожаване на процесната сделка поради крайна нужда. Такова възражение не е направил и до изтичане на срока за отговор, а едва в първото по делото открито съдебно заседание, проведено на 11.06.2020 г. след обявяване на окончателния доклад по делото на страните. Едва с последния, за разлика от проекто-доклада, изготвен и връчен на страните с определението по чл. 140 ГПК, е посочено, че предмет на делото, освен двата съединени иска за нищожност на договора за продажба поради противоречие със закона и с добрите нрави, е и иск за унищожаемост на същия договор поради крайна нужда. Независимо от това, както и от обстоятелството, че уточнителната молба с вх. № 8686 от 13.11.2019 г., с която е индивидуализиран иска с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД, е останала невписана, ответникът е получил препис от исковата молба по иска по чл. 33, ал. 1 ЗЗД на 18.11.2019 г., т.е. към този момент надлежно и редовно е уведомен за предявения иск за унищожаване на процесната сделка поради крайна нужда. Към този момент факта на изтеклия давностен срок е съществуващ, доколкото последният се прекъсва с подаване на исковата молба, и е известен на ответника, поради което той е дължал да го заяви и включи в предмета на спора в рамките на преклузивния срок по чл. 131, ал. 1 ГПК. Като не е сторил това, не поради пропуск на съда (който би бил налице при нередовно връчване на уточнителната молба с вх. № 8686 от 13.11.2019 г. на ответника или при неуказване на последиците от неподаване на отговор и непредявяване на възражения в едномесечния срок), а поради собствения си пропуск и неизвинително поведение, ответникът следва да понесе неблагоприятните последици от настъпилата преклузия по чл. 133 ГПК. Както правилно е счел въззивният съд, обективираният в откритото съдебно заседание на 11.06.2020 г. доклад по делото, възпроизвежда вече заявени от страните обстоятелства и възражения, като в това заседание не са заявявани уточнения, нито отстранявани нередовности на исковата молба, поради което дадената правна квалификация на всеки от предявените искове не може да се приеме като нововъзникнало или новоузнато от ответника обстоятелство или непредвидено такова, с което да може се преодолее преклузията по чл. 133 ГПК. Следователно възражението на ответника за погасяване по давност на иска с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД е преклудирано като несвоевременно заявено и като такова не може да бъде разглеждано в настоящия исков процес, при съобразяване и с императивното правило, че институтът на давността не може да се прилага служебно от съда.

При произнасянето си по основателността на иска, второинстанционният съд е приел за осъществени двата кумулативно изискуеми елементи от фактическия състав на субективното право по чл. 33, ал. 1 ЗЗД – крайна нужда и явно неизгодни условия по отношение на продавача по атакуваната сделка, към момента на сключването й. От приетите по делото доказателствата, вкл. гласните такива, е намерил за установено, че при сключване на процесния договор за продажба продавачът не е разполагал с достатъчно средства за своята издръжка и че изпитваните материални затруднения са го мотивирали да сключи процесния договор. За да направи този извод е съобразил следните обстоятелства: към момента на сключване на процесната сделка продавачът е бил в напреднала възраст – на 87 г.; с увредено здравословно състояние (призната през 2012 г. с решение на ТЕЛК 100% инвалидност пожизнено и диагностициран от 2011 г. с онкологично заболяване - карцином на простатата), изискващо средства за лечение; с месечна пенсия от 233. 90 лв. към 04. 2018 г. при общ потребителски разход за едночленно домакинство през първото тримесечие на 2018 г. съгласно данните на НСИ от 1 263 лв. ( 421 лв. месечно); живеещ сам, във влошени отношения с дъщеря си и разчитащ на помощта на приятели – последният факт, установен с показанията на свидетелите П. и Д., потвърдени и от показанията на свидетелите Л. и Ц. (досежно този факт показанията на свидетелите С. и С. за съществували добри отношения между продавача и дъщеря му и за това, че последната се е грижила за него, не са кредитирани). Решаващият съд е счел за осъществена и втората кумулативна предпоставка от фактическия състав на правото по чл. 33, ал. 1 ЗЗД - сключване на процесния договор при явно неизгодни условия за наследодателя на ищцата. Приел е за установено в процеса, че платената от ответника продажна цена в размер на 9 000 лв., съотнесена с пазарната стойност на процесните имоти в размер на 55 200 лв., определена след приспадане на стойността на запазеното вещно право на ползване в полза на продавача, е около шест пъти по-ниска. Тази разлика е заключил, че съставлява явна нееквивалентност между насрещните престации на продавача и купувача. Последният решаващ правен извод е изведен от първоначалното заключение на техническата експертиза, според което пазарната цена на процесните имоти към момента на сключване на оспорения договор, е 55 200 лв., при използван разходен и сравнителен метод и приспадане на стойността на вещното право на ползване, остойностено по методиката на чл. 23 ЗМДТ и приложение № 2 към него. Въззивният съд не е възприел допълнителното заключение на оценъчната експертиза, изготвено на база на осъществени сделки за продажба на имоти със сходни характеристики и с учредено вещно право на ползване, за периода: 01.01.2018 г. - 17.04.2018 г. в [населено място], определило сумата от 6 477 лв. като пазарна стойност на процесните имоти. Мотивирал се е с това, че за определянето й не е използвана определена методика, нито е отчетена каква е стойността на учреденото по процесния договор вещно право на ползване с оглед конкретните особености на сделката – възрастта на лицето, в чиято полза е учредено, относима към стойността на коефициента, който се използва при установената методика в чл. 23 ЗМДТ. Счел е, че отразените в реално осъществените сделки продажни цени не може да се приемат за действителни, при съществуващата практика нотариалното изповядване на сделки да се извършва по по-ниски цени с цел избягване плащането по банков път или на по-високи данъци и такси. Посочил е също, че по делото не се установяват обстоятелства, които да обосновават като еквивалентна престация от страна на купувача, заплащането на цена за процесния имот значително под данъчната оценка. Съобразил е и, че купувач по процесната сделка е юридическо лице, а не роднина на прехвърлителя, както и че титулярът на вещното право на ползване е на 87 г. и е с влошено здравословно състояние. Въз основа на горепосочените приети за установени правнорелевантни факти е заключил, че не може да се приеме, че продажната цена по процесния договор не накърнява принципа на еквивалентност, при което е уважил иска с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД и насрещния иск с правно основание чл. 34 ЗЗД.

Горепосочените решаващи правни изводи за наличието на двете кумулативни предпоставки за унищожаване на процесния договор за продажба на основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД е неправилен, изведен в нарушение на материалния и процесуалния закон и в противоречие с отговора на относимия правен въпрос, даден в константната практика на ВКС, цитирана по - горе. Състоянието на крайна нужда и явно неизгодните условия, при които е сключена сделка за страната на продавача, в тяхната кумулативна съвкупност, следва да бъдат установени чрез пълно и главно доказване от носещия тежестта за доказване ищец по иска с правно основание чл. 33, ал 1 ЗЗД. Настоящият съдебен състав намира, че такова доказване не е проведено успешно от ищцата по настоящото дело. От приетите в процеса писмени и гласни доказателства, ценени в тяхната съвкупност и взаимовръзка, не може да бъде направен извод, че наследодателят на ищцата – Й. П. Т. към момента на сключване на процесната продажба (17.04.2018 г.) е бил в състояние на крайна нужда (липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни потребности (издръжка – лична и на семейството, лечение на лицето или на негов близък, плащане на изискуеми задължения и др.)), което да е упражнило сериозен натиск върху волята му, без който натиск той не би я сключил въобще или не би я извършил при конкретното съдържание. Действително към момента на атакувания договор за продажба (17.04.2018 г.) Т. е бил в напреднала възраст – на 87 г. и през 2011 г. е диагностициран с онкологично заболяване - карцином на простатата, лекувано през лятото на 2011 г. оперативно и с лъчетерапия, заради което с решение на ТЕЛК от 2012 г. му е призната 100% инвалидност пожизнено. Към април 2018 г. обаче, според показанията на всички свидетели (П. П., З. С., П. С. (съжителник на ищцата) и Г. Д.), дали показания досежно този факт, вкл. свидетелите на ищцата, Т. е бил в „сравнително добро здравословно състояние“ (свидетелката С.), „до последно преди да почине, може би 2-3 месеца, бил на крак“ (свидетелят Д.), грижел се е сам за себе си, като приятели са му помагали с пазаруването, карал е колело, с което е ходел и на село (свидетелите С. и П.), поработвал е занаята си на автотенекеджия (“седеше си и даже си чукаше нещо, в движение беше и колело си караше“ – свидетелката С., „2018 г. работеше с много малък темп, на тези години, правеше коли“ – свидетелят С.). Независимо от получаваната ниска месечна пенсия от 233. 90 лв. към м. 04. 2018 г., при общ потребителски разход за едночленно домакинство като това на продавача (който е живеел сам), според данните на НСИ, от 421 лв. месечно, може да бъде направен извод от горепосочените доказателства, че Т. се е подпомагал, макар неинтензивно както като по-млад, със средства от автотенекеджийския си занаят, както и понякога, не особено често, със средства от приятели – свидетелите Д. и П., а и със средства от продажби на собствените му струг и микробусче (показанията на свидетеля Д.). По този начин, той е разполагал със средства за собствената си издръжка, включваща и поддържащо лечение за онкологичното му заболяване, които дори да не са били напълно достатъчни, не са го поставили в състояние на остра нужда от средства за издръжка, което да е упражнило сериозен натиск върху волята му за сключване на процесната сделка. Здравословното му състояние към 17.04.2018 г. също е било задоволително, поради което не би могло да бъде възприето като упражняващ натиск върху волята на продавача фактор. Влошаване на последното е настъпило според гласните доказателства, единодушни и досежно този факт, както и според приетите писмени доказателства (епикриза от Болница Токуда, София, Клиника по гастроентерология от м. юли 2019 г. и експертно решение на ТЕЛК от 21. 03.2019 г.), през 2019 г., няколко месеца преди смъртта му, т.е. почти година след сключването на процесния договор за продажба. Т. не е имал задължения към трети лица, притежавал е недвижимо имущество – предмет на процесния договор, което е знаел, че ще може да ползва до края на живота си заради запазеното вещно право на ползване, освен от приятели е разчитал и на помощта на вярващи хора от ответната църква, както и на свещенници от същата – материална и духовна (показанията на свидетелите С. и Л.), поради което към момента на сключване на атакуваната продажба той не е бил в такова материално състояние, което да не е позволявало задоволяване на основните му потребности. Дори обаче последното да се приеме за недостатъчно за задоволяване на основните му потребности, то е съществувало в сравнително продължителен период преди сключването на процесния договор и поради това не би могло да мотивира волята на продавача да извърши процесната сделка, още повече не би могло да се приеме, че е оказало такъв сериозен натиск за сключването й върху Т., без който той не би я извършил. Напротив от показанията на свидетелите Г. Д. и Ц. С., кредитирани като неопровергани от останалите доказателства в процеса, се установява, че Й. Т. като вярващ и посещаващ ответната църква човек, същевременно разочарован от отношението на единствената си дъщеря към него, която е обезпечил „навремето, като й е приписал голямата си триетажна къща“ (показанията на свидетелите Д. и Ц.), е сключил процесната сделка, мотивиран от религиозните си вярвания и желанието да прехвърли имота си на църквата, която да се грижи за него (показанията на свидетелите Д. и С.). Поради гореизложеното, въз основа на доказателствения материал по делото, не може да бъде направен извод за наличие на състояние на крайна нужда у продавача по процесния договор. Отсъствието на една от кумулативно изискуемите предпоставки за унищожаване на атакуваната сделка на основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД е достатъчно, за да бъде отхвърлен като неоснователен предявеният конститутивен иск.

Дори да можеше да се приеме, че е установено състояние на крайна нужда у продавача по настоящия спор, следва да бъде посочено, че от доказателствата в процеса не може да бъде направен извод за сключване на договора за продажба от 17.04.2018 г. при явно неизгодни условия за наследодателя на ищцата. Преценката за явно неизгодни условия като съотношение между насрещните престации на страните, неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна, винаги конкретна за всеки случай и осъществявана към момента на сключване на договора, изисква установяване на такава престация на намиращата се в състояние на крайна нужда страна, която да е очевидно несъответна и несъразмерна на насрещната престация. При договор за продажба като процесния очевидната несъразмерност или нееквивалентност между насрещните престации би била осъществена при много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ и продажната ѝ цена, но и при съобразяване с действителното фактическо и правно състояние на продаваната вещ, със запазеното безвъзмездно и пожизнено вещно право на ползване върху целия прехвърлен имот за продавача, с насрещните договорни задължения на продавача и купувача и с конкретното специфично съдържание на процесния договор досежно субектите му. Последното обективира за продавача значимостта на религиозните му вярвания, а за купувача като представител на определена духовна общност – важността да приобщава и подпомага свой член, осъществявайки по този начин основните принципи и закони на практикуваното вероизповедание, в случая православното християнство. Въззивният съд не е съобразил при определяне на действителната стойност на продавания имот горепосочените релевантни обстоятелства. Той не е взел предвид това, че учреденото ограничено вещно право в полза на продавача върху целия имот значително намалява стойността му за купувача, като прави почти невъзможно извършването на разпоредителни сделки с него. Простото приспадане на вещното право на ползване от пазарната стойност на имота, извършено в първоначалното заключение на техническата експертиза на вещото лице инж. Г., не е достатъчно. Необходимо е при използване на сравнителния пазарен метод да бъдат съобразени реалните продажни цени, на които са изповядани продажби на подобни имоти с учредено вещно право на ползване в [населено място], в който смисъл е даденото допълнително заключение на същия съдебен експерт. От последното се установява, че процесната продажна цена е близка до тази по реално осъществените продажби на подобни имоти със запазено вещно право на ползване, извършени между физически лица, поради което не може да се приеме за очевидно нееквивалентна особено с оглед спецификата на купувача на религиозна институция (православен храм). Това е така и при съобразяване с обстоятелството, че освен договорената и платена продажна цена от 9 000 лв. и запазеното вещно право на ползване, продавачът е получавал материална и духовна подкрепа от служителите на православния храм и от вярващите хора в него, което за него, също като вярващ християнин, е било от съществено значение и затова увеличава стойността на насрещната престация на купувача. Именно, защото преценката за наличието или не на явно неизгодни условия при сключване на процесния договор, следва да е конкретна и комплексна, съобразяваща цялата последователност от фактори, които са от значение за съпоставянето на насрещните престации, простото сравняване като математически величини на платена продажна цена и действителна такава не е достатъчно. Следва да се съобразява запазеното вещно право на ползване, не като се изважда пазарната му стойност от стойността на имота, а като се взема предвид стойността на последния с него, такава каквато би могла да бъде реализирана на пазара и то към момента на атакуваната сделка. От съществено значение за еквивалентността на насрещните престации по настоящото дело са поетите от купувача нравствени (несъвършени) задължения към продавача за полагане на материални и духовни грижи като нуждаещ се член на съответната религиозна общност, които в пълна степен отговарят на очакванията и желанието на продавача и които в конкретния случай придават качеството на еквивалентност на престирано и получено за продавача. Както е посочил известният френски юрист Р.-Ж. П. (живял през 17 в.) в своя „Трактат за задълженията“, издаден през 2023 г. на български език, изд. Сиби, в по - широкото си значение терминът „облигация“ включва както несъвършените, така и съвършените задължения. Според П. „Несъвършени са задълженията, при които сме отговорни единствено пред Бог и които не дават никому право да изисква изпълнението им. Такива са задълженията за проява на милосърдие или признателност.“ Тези основни принципи на римскоправната традиция, заложени в основата на съвременното европейско право, са актуални и днес и следва да се прилагат при решаването на правните спорове.

Въззивният съд не е съобразил целия комплекс от обстоятелства, от значение за извеждане на извода за нееквивалентност на насрещните престации в контекста на потестативното право по чл. 33, ал. 1 ЗЗД, като същевременно е взел в предвид обстоятелства, настъпили след сключването на процесния договор като продължителността на упражняването на правото на ползване на Т. и момента на смъртта му, които са ирелевантни за преценката за наличието на явно неизгодни условия по смисъла на чл. 33, ал. 1 ЗЗД. По този начин, нарушавайки материалния и процесуалния закон, е приел за осъществен фактическия състав на процесното потестативно право, уважавайки предявения иск, при което е постановил неправилно въззивно решение, което следва да бъде отменено на основание чл. 293, ал. 2 ГПК. Тъй като не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, настоящият съдебен състав дължи постановяване на ново решение по съществото на спора, с което предявеният иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

Доколкото предявеният насрещен иск с правно основание чл. 34 ЗЗД вр. с чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е евентуално съединен с първоначалния иск, т.е. подлежи на разглеждане само, ако първоначалният иск бъде уважен, и доколкото последният е отхвърлен като неоснователен, насрещният иск не подлежи на разглеждане.

С оглед изхода на спора пред настоящата съдебна инстанция и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищцата следва да бъде осъдена да заплати на ответника сумата 4 026. 87 лв. – съдебно – деловодни разноски пред трите съдебни инстанции, съставляващи държавни такси и хонорар за един адвокат.

На основание изложеното, Върховният касационен съд, съставът на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 31 от 14.02.2024 г. по в. гр. д. № 414/2022 г. на Габровски окръжен съд изцяло, и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от Й. П. Г., конституирана на основание чл. 227 ГПК на мястото на първоначалната ищца Д. Й. Г., срещу ЦЪРКОВНО НАСТОЯТЕЛСТВО при ХРАМ „СВЕТА ТРОИЦА“ – Г., иск с правно основание чл. 33, ал. 1 ЗЗД за унищожаване на договор за продажба на недвижим имот от 17.04.2018 г., сключен между Й. П. Т., починал на 11.09.2019 г., в качеството му на продавач, и Църковно настоятелство при Храм "Света Троица" – Г., в качеството му на купувач, обективиран в нотариален акт № ..., том № ..., рег. № ..., нот. дело № ... от ... ... ... г. на Нотариус А. Ц., с рег. № 359 при НК, с район на действие Габровски районен съд.

ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения от Църковно настоятелство при Храм "Света Троица" – Г. срещу Й. П. Г. евентуално съединен насрещен иск с правно основание чл. 34 ЗЗД вр. с чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на платената продажна цена по горепосочения договор за продажба, в случай че бъде унищожен, в размер на 9 000 лв..

ОСЪЖДА Й. П. Г., ЕГН: [ЕГН], да заплати на Църковното настоятелство при Храм „Света Троица“ - Г., ЕИК:[ЕИК], на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата 4 026. 87 лв. – съдебно – деловодни разноски пред трите съдебни инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.