Достъп до сутеренен имот през коридори и стълбище на съседен обект в сградата

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 26

гр. София, 11.06.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесети май две хиляди и двадесета година в състав:

Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ

Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретаря Славия Тодорова, като изслуша докладваното от съдия Янчева гр. дело № 3226 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 - чл. 293 ГПК.

Делото е образувано по касационна жалба на Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр. Варна, чрез адвокат Петър Митев, срещу решение № 439 от 8.04.2019 г. по гр. д. № 196/2019 г. на Окръжен съд – Варна, с което е отменено решение № 4764 от 23.11.2018 г., постановено по гр. д. № 680/2018 г. на Районен съд – Варна, за отхвърляне на предявения по делото иск с правно основание чл. 109 ЗС, и вместо него въззивният съд е осъдил Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна да се въздържа от действия, с които неоснователно пречи на „Динипо“ ЕООД да има свободен достъп до самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.420.2.2 по КККР на гр.Варна находящ се в обща на страните сграда с идентификатор 10135.2560.420.2, на етаж минус едно - в сутерена на сградата, чрез предоставяне на необезпокоявано преминаване през входна врата, коридор на първи етаж на сградата и стълбище към сутерена на сграда с идентификатор 10135.2560.420.2.1, на основание чл. 109, ал. 1 ЗС.

За да уважи предявения иск, въззивният съд е приел, че по делото не се спори между страните, а и от съвкупния анализ на събраните по делото доказателства се установява по безспорен начин, че ищецът „Динипо“ ЕООД е собственик на имот с идентификатор 10135.2560.420.2.2 по КККР на гр.Варна - инфраструктурен обект в сграда, находящ се на етаж минус едно (сутеренен етаж), под ниското и високото тяло на училищната сграда на Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна, с административен адрес гр.Варна, ул. "Найден Геров" № 1, при граници: ул. "Найден Геров" тревна площ към бул. "Цар Борис", двор на хотел „Димят“ и вътрешен двор, а ответникът е собственик на другия самостоятелен обект в сградата с идентификатор 10135.2560.420.2.1 и на другата сграда в имота с идентификатор 101. 2560.420.1. Съдът е приел за установено и че въпреки факта, че двете сгради са с отделни идентификатори и притежават определена архитектурна самостоятелност - самостоятелни елементи, независими конструкции, към настоящия момент достъпът до имота на ищеца е възможен единствено през главния вход, коридора на първия етаж и стълбището към сутерена, които се намират в сградата, предоставена за управление на ответника. В тази връзка въззивната инстанция е счела за ирелевантни наведените от ответника възражения, че след сключване на придобивната сделка от страна на ищеца в неговия патримониум са преминали права върху идеални части от общите части само на едната от сградите - втори корпус на учебното заведение, поради което и входната врата, коридор и стълбище не представляват общи части от сградата, в която е придобитият от ищеца обект. Намерила е тези възражения и за неоснователни, предвид събраните по делото писмени доказателства и съдебно-техническа експертиза, от които се установява, че посочените в нотариалния акт и в акта за държавна собственост идеални части от общите части на сградата, придобити в собственост от ищеца, са изчислени на базата на общата РЗП на двата корпуса на сградата (20.1969 % ид. ч. за „Динипо“ ЕООД); двата корпуса на сградата са конструктивно и функционално свързани, като не са представени доказателства, че архитектурният проект и разрешението за строеж са предвиждали отделни входове или отделни стълбища. Съдът е визирал, че липсват строителни книжа и документи, въз основа на които да се направи извод, че в етапа на изграждането на двата корпуса е било допуснато изменение или изграденото е в отклонение или нарушение на разрешението. Изложил е съображения, че входната врата, находяща се във високото тяло на сградата, осигурява достъп до обектите в тази част на сградата, а също и до имота на ищеца; единственият възможен достъп до този имот е през общия коридор на сградата и стълбището към сутерена; отделянето на двата корпуса, двете тела на сградата в КККР като самостоятелни обекти с отделни идентификационни номера не се отразява на придобитите права на собственост на страните. Окръжен съд – Варна е приел за неотносимо към основателността на иска по чл. 109 ЗС наличието на възможност за достъп до имота, чрез извършване на преустройства и изграждане на нов вход към обекта на ищеца. Посочил е, че за да се уважи предявен иск по чл. 109 ЗС, е необходимо ищецът да докаже, че притежава правото на собственост върху имота си и че ответникът има поведение и извършва действия, чрез които препятства упражняването на правото на собственост. Визирал е, че искът по чл. 109 ЗС предоставя защита на правото на собственост и на ограничените вещни права срещу всяко неоснователно въздействие, което ограничава, смущава или пречи на пълноценното използване на вещта според предназначението й, като установяването на посочените обстоятелства е в тежест на ищеца по делото, а в тежест на ответника е да установи, че е имал право да извършва такива действия и че те не засягат правата на собственика. Приел е, че по делото е установено, че ищецът е собственик на имота, като ответникът отказва достъп до този имот през вход, коридор и стълбище, които са изградени в сграда, която е собственост на ответника, но са функционално свързани и единствените, чрез които се осъществява достъпът до имота на ищеца. Направил е извод, че към момента на придобиването на собствеността върху обекта достъпът до него е бил възможен единствено и се е осъществявал през посочените вход, коридор и стълбище, и не са били извършвани ремонти, преустройства в обекта на ищеца и в сградите на ответника. Визирал е, че настъпили промени в КККР и отделяне на сградите и части от тях като отделни самостоятелни обекти след придобиването на собствеността, не представляват основание за препятстване упражняването в пълен обем правото на собственост на собственик на отделен, съседен имот. Собственикът на самостоятелния обект в сградата не е длъжен да търпи и понася ограничения за неговото право на собственост от създаденото ново състояние.

Жалбоподателят атакува въззивното решение като неправилно поради нарушение на материалния закон и необоснованост.

Ответникът по жалбата „Динипо“ ЕООД счита същата за неоснователна, а обжалваното решение – за законосъобразно и правилно.

С определение № 96 от 2.03.2020 г. по гр. д. № 3226/2019 г. на ВКС, ІІ г. о. е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2, пр. трето ГПК – очевидна неправилност на въззивното решение, предвид приетото в него, че след като по делото е установено, че ищецът е собственик на имота с идентификатор 10135.2560.420.2.2, а ответникът отказва достъп до този имот през вход, коридор и стълбище, които са изградени в сграда, която е собственост на ответника, но са функционално свързани и единствените, чрез които се осъществява достъпът до имота на ищеца, то искът по чл. 109 ЗС е основателен.

Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение на ВКС, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал.1 и чл. 293 от ГПК, приема следното:

Производството пред първоинстанционния съд е образувано въз основа на искова молба на „Динипо“ ЕООД, с която срещу Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна е предявен иск с правно основание чл. 109 ЗС: за осъждане на ответника да се въздържа от действия, с които неоснователно пречи на ищеца да има свободен достъп до инфраструктурен обект с идентификатор 10135.2560.420.2.2, находящ се в обща на страните сграда, на етаж минус едно - в сутерена на сградата, чрез предоставяне на ключ за входната врата на общата сграда, и да осигури свободен достъп по всяко време през общите части на сградата - входна врата, коридор на първия етаж и стълбище към сутерена, заснети като част от самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.420.2.1, до собствения на ищеца обект.

В исковата молба се излага, че по силата на правна сделка от 25.07.2013 г., обективирана в нотариален акт № 86, том І, нот. д. № 65/2013 г., ищецът станал собственик на самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.420.2.2 - инфраструктурен обект в сграда, находящ се на етаж минус едно (сутеренен етаж), под ниското и високото тяло на училищната сграда на Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна. Праводателят на „Динипо“ ЕООД закупил имота на публична продажба от ЧСИ, като длъжникът по това изпълнение бил придобил собствеността чрез правна сделка с държавата, като при нея било прието, че обектът е частна държавна собственост. В исковата молба се сочи, че с придобиване правото на собственост върху обекта били придобити и 20.1969 % ид. ч. от общите части на сградата, които общи части, съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС, включват и стълбите, площадките, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения. За останалата част от сградата, представляваща публична държавна собственост, предоставена за управление на учебното заведение, е налице съставен АДС № 8859/12.05.2015 г. Твърди се, че единствената възможност за достъп до обекта на ищеца е през входната врата на учебното заведение, през общия коридор на първия (партерен) етаж на сградата и през общия коридор на тази обща на страните сграда, който достига до стълбището, водещо до обекта на ищеца. В исковата молба се излага, че още от придобиването на имота ответникът отказва да допусне ищеца в сградата.
Ответникът е оспорил иска. Същият е заявил, че на ищеца не е бил отричан достъп до имота му, стига да бъде извършван при съблюдаване на правилника за организиране на пропускателния режим на гимназията, предвид специфичното предназначение и начина на ползване на сградите, с оглед защита на по-висш обществен интерес. Възразил е, че главният вход и коридорът, водещ към стълбището, не са общи части на двете страни по спора, тъй като обектът на ищеца се намира в сграда с идентификатор 10135.2560.420.2, а входната врата и коридорът - в сграда с идентификатор 10135.2560.420.1, като в последната няма обекти, собственост на трети лица, поради което и в режим на етажна собственост се намира само ниското тяло. Изложил е и съображения, че коридорът не отговаря на изискванията за обща част по своето естество.
Видно от нотариален акт № 86, том І, рег. № 2981, дело № 65/25.07.2013 г., с него „Динипо“ ЕООД е закупило следния недвижим имот: котелно помещение, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.2560.420.2.2, находящо се в гр.Варна, ул. "Найден Геров", в сграда с идентификатор 10135.2560.420.2, в парцел І, кв. 44, разположено на етаж – 1, на кота – 8.60, под ниско и високо тяло на училищната сграда на Техникум по туризъм, съседни самостоятелни обекти в сградата – няма, цялото със ЗП от 951.78 кв. м, предназначение: инфраструктурен обект в сграда, брой нива на обекта: 1, ведно с 20.1969 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж.
С акт за публична държавна собственост № 8859 от 12.05.2015 г. са актувани поземлен имот с идентификатор 10135.2560.420, находящ се в гр.Варна, ул. "Найден Геров" № 1, находящата се в него сграда с идентификатор 10135.2560.420.1, представляваща първи корпус, състояща се от сутерен и три етажа, с предназначение: сграда за образование, както и самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.420.2.1, с площ от 684.23 кв. м, разположен в сграда № 2 (втори корпус) с идентификатор 10135.2560.420.2, състоящ се от сутерен и първи етаж, ведно със 79.8031 % ид. ч. от общите части на сградата. Съгласно акта актуваните с него имоти са предоставени за управление на МОН – Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна.
Налице е предходен акт за публична държавна собственост за същия имот, предоставен на МОН – Професионална гимназия по туризъм „Професор д-р Асен Златаров“, гр.Варна- № 5181 от 14.07.2004 г. В същия като съсобственик е посочено „Топлострой инженеринг“ АД – собственик на котелно помещение със застроена площ от 951.78 кв. м, находящо се в сутерена на кота – 8.60, заедно с 20.1969 % ид. ч.
По делото са приети схеми, издадени от Службата по геодезия, картография и кадастър – гр. Варна. В схема № 22624/19.08.2013 г. е отразен имотът на „Динипо“ ЕООД с идентификатор 10135.2560.420.2.2, с площ от 951.78 кв. м, като съгласно схемата същият е разположен в сграда № 2, разположена в поземлен имот с идентификатор 10135.2560.420, като прилежащите му идеални части от общите части на тази сграда възлизат на 20.1969 %.
Пред първоинстанционния съд е изслушана съдебно-техническа експертиза, заключението от която настоящият съд кредитира като обективно и компетентно. От същото се установява, че ПГТ „Проф. д-р Асен Златаров“ е разположена в две сгради: едната с идентификатор 10135.2560.420.1, разположена в северната част на имота, посочена, и другата с идентификатор 10135.2560.420.2, разположена в югозападната част на имота. Според вещото лице двете части на сградата са с независима конструкция и завършват със съответните носещи елементи – колони, греди и плочи, като между двата корпуса е налице делатационна фуга от 2 см. Не са намират строителните книжа, по които са били изградени двете тела на сградата в поземлен имот с идентификатор 10135.2560.420, като по тази причина не може да се установи и как е бил предвиден по проект достъпът до ниското тяло, както и дали проектът е бил впоследствие променян. Процесното котелно помещение се намира в подземния етаж на сградата с идентификатор 10135.2560.420.2 (втори корпус) и частично под сградата с идентификатор 10135.2560.420.1 (първи корпус). Достъпът към него понастоящем е възможен и се осъществява единствено през главния вход на училището, намиращ се във високото тяло (първи корпус), през коридора на първия етаж на високото тяло и стълбището, разположено в южната част на високото тяло. Налице са данни, че през котелното помещение в крайния зид на ниското тяло в западния край на сградата е имало врати към бившата сграда на ресторант „Димят“ (учебна база на училището в миналото, извън горепосочените два корпуса), които сега са зазидани; съществувал е и подемник (асансьор) за обслужване на котелното помещение, излизащ в югозападната част на двора на училището, който е демонтиран и площадката над него е асфалтирана. Видно от заключението, главният вход, коридорът на първия етаж и стълбището свързват отделните помещения на първия етаж на сградата с идентификатор 10135.2560.420.1; коридорът също е връзка и с помещенията, разположени на първия етаж на сградата с идентификатор 10135.2560.420.2, а чрез стълбището са достъпни помещенията, разположени на подземния етаж на кота – 3.60 и помещението на бившето котелно помещение на кота – 7.85.Не се спори между страните, че ответникът по иска препятства свободния достъп на ищеца до имота на последния, като включително не позволява такъв извън работното време на училището.
Въз основа на така изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение прави следните изводи:
По същество твърденията в исковата молба се свеждат до това, че ответникът по иска неоснователно пречи на „Динипо“ ЕООД да упражнява правото му на собственост на обекта с идентификатор 10135.2560.420.2.2, като препятства свободния достъп на дружеството през общите части на общата на страните сграда, водещи до имота му - входната врата, коридор на първия етаж и стълбище към сутерена.
При така въведеното основание на исковата претенция, първият и основен въпрос, на който следва да отговори съдът, е дали горепосочените входна врата, коридор и стълбище действително представляват общи части на сградата. Само при положителен отговор на този въпрос искът би бил основателен, като определящото за тази им характеристика не е обстоятелството, обусловило решаващите мотиви на въззивното решение – че същите са единствените, чрез които към момента на закупуването на имота от „Динипо“ ЕООД и понастоящем се осъществява достъпът до имота на ищеца. В това се състои и очевидната неправилност на въззивното решение.
От събраните доказателства по делото се установява, че сградата, в която се помещава Професионалната гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна, се състои от две тела (два корпуса), между които е налице делатационна фуга от 2 см, които функционират като едно цяло. Липсват доказателства – проекти и строителни книжа, за изграждането на двете тела като самостоятелни сгради, с възможност да бъдат ползвани независимо една от друга. Ето защо, следва да се заключи, че въпросните два корпуса представляват една сграда. Тази сграда е етажна собственост съгласно чл. 37 ЗС, тъй като етажи от нея принадлежат на двама различни собственици (понастоящем държавата и „Динипо“ ЕООД, а преди „Динипо“ ЕООД – други лица).
Как и кога котелното помещение е било обособено като самостоятелен обект на собственост и по какъв начин е било предвидено осъществяването на достъп до този самостоятелен обект, кога и как конкретно е възникнала етажната собственост и какви са били уговорките между продавача-държавата и купувача на помещението не става ясно от събраните доказателства, а законосъобразността на сделките не е предмет на спора.
Етажната собственост се характеризира със съчетанието на изключителна собственост върху помещенията и съсобственост върху така наречените общи части. Съгласно чл. 38 ЗС общи са всички части на сградата, които по естеството си или по предназначението си обслужват помещенията на всички собственици или на някои от тях (чл. 38, ал. 2 ЗС). Такива са напр. земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера. Съгласно закона и съдебната практика (обобщена напр. в решение № 40/25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на ВКС, ІІ г. о.), статутът на обслужващите помещения, като принадлежност към самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост или като обща по предназначението си част, се определя към момента на възникване на етажната собственост съобразно строителните книжа или с оглед волеизявленията на собственика (съсобствениците) при разделянето на една сграда на повече самостоятелни обекти в нея и въведените в законодателството към този момент нормативни изисквания за самостоятелност на обект от съответния вид. Също така, етажните собственици могат във всеки един момент с общо съгласие, при условия, допустими от закона, да променят общите части по предназначение, като те преминат в самостоятелна собственост на един или няколко съсобственика или трети лица. Такава промяна не е допустима относно общите части по естеството си.
Докато за някои части на сградата може да се презумира, че са общи, за други това подлежи на доказване по делото по правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК. Ако в една сграда има няколко самостоятелни обекта на собственост, принадлежащи на различни собственици, и е приложим режимът на чл. 38 ЗС, не във всички случаи входната врата, коридорите и стълбищата биха се явили общи части, обслужващи всички обекти в сградата. В някои случаи те може да обслужват само конкретен обект и да принадлежат само към него. По становище на настоящия съд, по делото следва да бъде доказано дали процесните входна врата, коридор на първия етаж и стълбище са общи части, като е напълно възможно, към момента на създаване на етажната собственост, съобразно строителните книжа или по волята на собственика на сградата, същите да не са обслужвали и котелното помещение, а единствено останалата самостоятелна част от сградата, в която се помещава ПГТ „Проф. д-р Асен Златаров“, гр. Варна.Настоящият съд счита, че по делото не може да се направи извод, че визираните по-горе входна врата, коридор и стълбище представляват общи части на сградата, т. е. че към момента на възникване на етажната собственост или в един по-късен момент, съобразно строителните книжа или с оглед волеизявленията на собственика/етажните собственици, същите са служели за общо ползване. Нещо повече - не се установява и че към момента на възникване на етажната собственост процесните врата, коридор и стълбище са осигурявали единствения достъп към котелното помещение и по тази причина фактически са обслужвали имотите и на двамата етажни собственици. В тази връзка съдът съобразява данните по делото, че към помещението, собственост на „Динипо“ ЕООД, към един минал момент е имало достъп от друго място, извън учебната сграда-публична държавна собственост. Обстоятелството, че впоследствие, поради премахването (зазиждането) на този достъп, до имота на „Динипо“ ЕООД се стига единствено посредством входната врата на училището, коридор на първия етаж и стълбище към сутерена, не превръща тези части автоматично в общи части на етажната собственост. Друг е въпросът и дали подобна трансформация в случая изобщо е допустима съгласно законовите норми, уреждащи публичната държавна собственост. Както бе отразено, входната врата, коридорът на първия етаж и стълбището към сутерена свързват отделните помещения и етажи, в които се помещава Професионалната гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, гр.Варна и които съвкупно представляват отделен, самостоятелен обект на собственост (публична държавна собственост). Ако се приеме, че след възникване на етажната собственост входната врата, коридорът на първия етаж и стълбището към сутерена са станали общи части, това би означавало да е загубена възможността имотът-публична държавна собственост да се ползва самостоятелно и независимо от другия обект на собственост, поради загубване на самостоятелната вътрешна връзка между етажите и помещенията, от които се състои.
След като, съобразно изложеното по-горе, по отношение на процесните входна врата, коридор и стълбище не е доказано, че представляват общи части по смисъла на чл. 38 ЗС, за Професионалната гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“ не съществува нормативно уредено задължение да осигури свободен достъп през тях на „Динипо“ ЕООД. Това обуславя извода за неоснователност на негаторния иск.
Предвид горното, настоящият съд следва да отмени въззивното решение и постанови друго за отхвърляне на заявената претенция.
Професионалната гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“ има право на направените разноски по делото за всички съдебни инстанции в размер на 2 020 лв.
Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 439 от 8.04.2019 г. по гр. д. № 196/2019 г. на Окръжен съд – Варна, И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявения от „Динипо“ ЕООД, ЕИК:103592848, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул. "Младежка" № 142, бл. 55, вх. А, ет. 3, ап. № 9, срещу Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“, с адрес: гр.Варна, ул. "Найден Геров" № 1, иск с правно основание чл. 109 ЗС - за осъждане на ответника да се въздържа от действия, с които неоснователно пречи на ищеца да има свободен достъп до самостоятелен обект с идентификатор 10135.2560.420.2.2 по КККР на гр.Варна, находящ се в обща на страните сграда с идентификатор 10135.2560.420.2, на етаж минус едно - в сутерена на сградата, чрез предоставяне на необезпокоявано преминаване през входна врата, коридор на първия етаж на сградата и стълбище към сутерена, намиращи се в сграда с идентификатор 10135.2560.420.1. ОСЪЖДА „ Динипо“ ЕООД да заплати на Професионална гимназия по туризъм „Проф. д-р Асен Златаров“ разноски за всички съдебни инстанции в размер на 2 020 лв. (две хиляди и двадесет лева).

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.