Собственост върху обекти при прехвърляне на земя срещу строителство

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 60080

гр. София, 13.09.2021 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на четиринадесети юни две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА

ЧЛЕНОВЕ: СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

ГЕРГАНА НИКОВА
при участието на секретаря Ванюша Стоилова, изслуша докладвано от съдията Николова гр. дело № 4724 по описа за 2019 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационната жалба на Т. Д. И., С. Г. И. и П. Т. М., всички чрез пълномощника им адв. Т. Д. от ВАК, срещу решение № 478 от 15.04.2019 год., поправено с допълнително решение № 1113 от 8.10.2019 год., двете по гр. д. № 203/2019 год. на Варненския окръжен съд, с което след отмяната на първоинстанционното решение № 4483 от 8.11.2018 год. по гр. д. № 3663/2015 год. на Варненския районен съд, с което са отхвърлени исковете за делба на описаните имоти, е постановено друго, с което е допусната да се извърши съдебна делба между съделителите: Н. И. Г., П. С. Г., М. А. Ф., П. Р. Ф., А. Р. Ф., В. Д. А., П. Г. Д., Д. Г. А., Г. Г. П., К. Т. П., Т. Д. И., П. Т. М., В. И. М. и Н. Й. Н., на следните недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти в жилищна сграда, изградена в груб строеж в имот с идентификатор № *** по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-98 от 10.11.2008 год. на изп. директор на АГКК - четири апартамента /№ № 4, 5, 6 и 9/, три гаража /№ № 1, 2 и 3/ и един офис /”А”/, подробно описани и при посочените в решението дялове за всеки от съделителите. С допълнителното решение са изключени от делбата С. И. Г. и С. Г. И..

Касаторите поддържат становище за неправилност на въззивното решение поради наличие на основанията чл. 281, т. 3 ГПК. Изложени са подробни съображения за допуснати нарушения при преценката на доказателствата, при тълкуване волята на страните по договора от 1995 год., вследствие на което е допуснато нарушение на материалния закон относно приложението на чл. 92 ЗС. Въззивният съд не е обсъдил всички представени по делото доказателства относно състоянието на сградата, в което се намират процесните обекти, поради което и изводите му са неправилни, а искането е за отмяна на въззивното решение и вместо това исковете за делба се отхвърлят. Касаторите претендират присъждане на направените по делото разноски.

Ответниците по жалбата - Н. И. Г., П. С. Г., М. А. Ф., П. Р. Ф., А. Р. Ф., В. Д. А., П. Г. Д., Д. Г. А., Г. Г. П. и К. Т. П., всички представлявани от адв. М. Т. и адв. А. М., в представените писмени бележки поддържат становище за неоснователност на жалбата по изложените там съображения за приложение на чл. 92 ЗС по отношение на процесните имоти. Искат въззивното решение да се остави в сила и им се присъдят разноските по делото, съгласно представен списък.

Съделителите Н. Й. Н., В. И. М. и С. И. Г. не са взели становище по подадената касационна жалба. След смъртта на В. И. М. в хода на настоящето производство /на 12.04.2020 год./, конституираните на основание чл. 227 ГПК в съдебното заседание на 25.01.2021 год. негови наследници по закон – Ц. Л. И. и Т. В. Б. също не изразяват становище по жалбата.

С постановеното по реда на чл. 288 ГПК определение № 348 от 26.06.2020 год. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса, свързан с тълкуване на договора при спорни уговорки, като е прието произнасянето по него да е в противоречие с цитираната съдебна практика, в частност решение № 215 от 12.10.2015 год. по гр. д. № 49/2015 год. на ІІІ г. о. на ВКС.

Настоящият състав на ВКС, Второ отделение на Гражданската колегия, след преценка на изложените с касационната жалба оплаквания, становищата на страните намира следното:

С обжалваното въззивно решение съдът се е произнесъл по предявените искове за делба на недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти в жилищна сграда, изградена в „груб строеж” в имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на [населено място], одобрена със заповед № РД -18-98 от 10.11.2008 год. на изп. директор на АГКК, с административен адрес в [населено място], [улица], както следва: апартамент № 4 на трети жилищен етаж по ценообразуване, а по нотариален акт на втори жилищен етаж, с площ 71.90 кв. м., а по нотариален акт 77.39 кв. м., състоящ се от входно антре, дневна-трапезария, кухненски бокс, две спални, баня, тоалет, два балкона, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, ведно с маза № 11 с площ по ценообразуване 9.08 кв. м., ведно с 8.6191 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; апартамент № 5 , находящ се на трети жилищен етаж по ценообразуване, а по нотариален акт офис № 5, на втори жилищен етаж, с площ по ценообразуване 29.70 кв. м., а по нотариален акт 33.88 кв. м., с маза № 1 с площ 8.70 кв. м., със съответните 3.5217 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; гараж № 1 на /партерен/ приземен етаж, с площ по ценообразуване 18.30 кв. м., а по нотариален акт 18.96 кв. м., заедно със съответните 2.0154 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; апартамент № 6 на трети етаж по ценообразуване, с площ 87.60 кв. м., а по нотариален акт – на втори етаж и с площ 93.13 кв. м.,състоящ се от входно антре, дневна-трапезария, кухненски бокс, две спални, баня, тоалет, два балкона, ведно с маза № 8 с площ по ценообразуване 14.25 кв. м., заедно със 10.4078 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, гараж № 3 на приземен етаж, с площ по ценообразуване 18.30 кв. м., а по нот. акт 18.96 кв. м., ведно със съответните 2.0154 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; офис „А” , на приземен етаж, по ценообразуване с площ 20.10 кв. м., а по нот. акт 23.30 кв. м., ведно с 2.4647 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, апартамент № 9 , на четвърти етаж с площ 87.20 кв. м. по ценообразуване, а по нотариален акт – на трети терасовиден етаж и с площ 93.13 кв. м., ведно с маза № 10 с площ 12.49 кв. м., а по нот. акт 17.02 кв. м., ведно с 10.3043 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото; гараж № 2 на приземен етаж с площ по ценообразуване 14.70 кв. м., а по нот. акт-14.48 кв. м., заедно със съответните 1.6189 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Делбата на тези обекти е допусната между страните по делото, с изключение на С. И. Г. и С. Г. И., при посочените във въззивното решение дялове, след отмяната на обжалваното първоинстанционно решение. За да постанови този резултат въззивният съд приел по спорния между страните въпрос относно взаимното учредяване на право на строеж по т. 3 от договора по нотариален акт № 2/1995 год. и запазване на правото на строеж на обектите, предмет на настоящия спор, от първоначалните съсобственици на имота, въззивният съд, тълкувайки буквално договора в т. 3 приел, че ЕТ „Мари-92-Методи Радев” не е изразил съгласие да учреди право на строеж на продавачите по договора за процесните обекти, за да се изключи възможността да възникне съсобственост върху тях по силата на приращението. Приел, че е налице неясно формулирана воля и съгласие на страните при сключване на договора, поради което и съгласно постоянната практика на съдилищата за необходимостта да се тълкуват не само неясните или двусмислени уговорки, но и тези, които пораждат спорове между страните, счел за необходимо да тълкува волята на страните в тази й част от договора във връзка с останалите такива, като се изхожда от смисъла и целта на целия договор, с оглед разкриване действителната воля на страните по договора. И в резултат на тази дейност съдът приел, че не може да се приеме да е налице съгласие за учредяване право на строеж за процесните имоти в полза на прехвърлителите Т. И., П. М. и В. М. от страна на приобретателя – ЕТ „Мари-92-Методи Радев”. Съдът съобразил и сключения на същата дата договор за групов строеж по чл. 192 ЗТСУ /отм./ между същите страни, както и предварителния им договор от 24.01.95 год. за покупко-продажба на 80/305 ид. ч. от имота срещу задължението на едноличния търговец да построи сграда по одобрен архитектурен проект, като е уговорено след построяване на сградата задължението им да извършат доброволна делба на основание договора за групов строеж. На тези договори страните са се позовали в нотариалния акт № 2/95 год. При това положение съдът приел, че освен да бъдат прехвърлени идеални части от правото на собственост върху парцела в полза на строителя и наред с това да му бъде учредено право на строеж върху жилищната сграда, липсва изразена воля от последния за даване на съгласие прехвърлителите да запазят правото на строеж и взаимно да си учредят такова по отношение на самостоятелните обекти, предмет на настоящия иск. Това съгласие е било необходимо с оглед на това, че прехвърлянето на правото на собственост върху ид. ч. от имота предхожда учредяване правото на строеж между собствениците на имота, което поради това не е в изискуемата от закона форма и с участието на всички собственици. С оглед на това след построяването на сградата в груб строеж собствеността върху тези обекти не е преминала върху лицата, в полза на които е учредено право на строеж, а по силата на приращението принадлежи на собствениците на дворното място към този момент. Такива са ищците, на които едноличният търговец е прехвърлил с представените по делото нотариални актове съответни идеални части от дворното място в рамките на притежаваната от него идеална част, и ответниците, първоначалните собственици на имота, между които съдът е допуснал делбата на процесните самостоятелни обекти при съответните квоти.

В обжалваното решение въззивният съд се е позовал на буквалното тълкуване на т. 3 от нот. акт № 2 от 22.08.1995 год., при което установил, че след придобиване на 80/302 ид. ч. от дворното място, едноличният търговец „Мари-92-Методи Радев“ се задължил, вместо плащане на цена на прехвърления имот и правото на строеж върху него, да изгради със свои средства на собствениците, прехвърлители по договора, описаните обекти в жилищната сграда, за които същите си запазват правото на строеж и същевременно учредяват помежду си взаимно и безвъзмездно право на строеж за тези обекти, така както са посочени за всеки от тях съответно. Това са и обектите, предмет на настоящия иск за делба, за които ЕТ не е учредил право на строеж на П. Т. И., Т. Д. И. и В. И. М..

Въпреки пристъпването към тълкуване на договора и позоваването на съдебната практика, вкл. и такава на ВКС по въпроса за подлежащите на тълкуване уговорки и преценяването на връзката помежду им с оглед смисъла и целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, съгласно чл. 20 ЗЗД, произнасянето на въззивния съд по този релевантен за спора въпрос противоречи на формираната постоянна съдебна практика /цитирана напр. в решение № 75 от 20.06.2016 год. по т. д. № 1608/2015 год. ІІ т. о. на ВКС/. Така например, в цитираното решение № 215 по гр. д. № 49/2015 год. на ІІІ г. о. на ВКС е посочено, че при тълкуването целта е да се установи действителната обща воля на страните, като се изследват всички обстоятелства, при които същият е сключен. Настоящият състав споделя постоянната практика на ВКС по приложението на чл. 20 ЗЗД при тълкуване на договор, което се осъществяване чрез връзката между отделните уговорки в него в смисъла, произтичащ от целия договор с оглед неговата цел, която в случая е страните по договора да получат в собственост отделни самостоятелни обекти в бъдещата сграда. За постигане на тази цел е сключен договора между тях за прехвърляне на /идеална част от/ недвижим имот и учредяване право на строеж срещу задължение за строителство, както е наименован същия в нотариалния акт № 2/1995 год. на Варненския нотариус. Направеният от въззивния съд извод не е обоснован въз основа преценката за тази цел на сключения между страните договор, а оттук и установяване на действителната тяхна обща воля, която едва ли е тази първоначалните собственици на имота да получат най-много в съсобственост обектите по т. 3 от договора с ЕТ, при положение, че му прехвърлят 80/305 идеални части от дворното място и му учредяват право на строеж върху описаните в т. 2 от нотариалния акт немалък брой самостоятелни обекти в бъдещата жилищна сграда, срещу което той се е задължил да изгради посочените в т. 3 от нотариалния акт обекти, върху които прехвърлителите са си запазили правото на строеж, като част от първоначално притежаваното от тях. Т. е. волята на страните е след реализиране на правото на строеж, всяка от тях да стане изключителен собственик на посочените в отделните клаузи на договора обекти, така, както са се уговорили, каквато е и целта му.

Въпреки изложените във въззивното решение съображения за задължението на съда да изясни действителната воля на страните в договора, чрез тълкуване на договора, такова всъщност не е осъществено. Въззивният съд приел, че липсва изрично съгласие от страна на ЕТ за учредяване от него право на строеж за обектите в т. 3 от нотариалния акт, което според съда е било необходимо с оглед действителността му, поради което и липсата му е обосновала направения извод за наличието на съсобственост в построените обекти. Тълкуването на договора с оглед точния смисъл на отделните уговорки в него и целта му съгласно правилата на чл. 20 ЗЗД обосновават обратния извод за действителната обща воля на страните, а именно – за процесните обекти прехвърлителите по договора са запазили правото си на строеж след учредяването на такова за друга част от обектите в бъдещата сграда, която строителят се е задължил да построи срещу това прехвърляне, а и срещу прехвърляне на ид. ч. от дворното място. В подкрепа на този извод е обстоятелството, че прехвърлителните сделки са обективирани в един нотариален акт, което също обосновава неоснователността на поддържания от ищците довод, че праводателят им – ЕТ, като съсобственик в дворното място след прехвърляне на идеална част от него, е следвало изрично да учреди право на строеж върху обектите, посочени в т. 3, за да се изключи приращението като придобивен способ след построяването им. Такова в конкретния случай не е необходимо с оглед първоначалното му притежаване от собствениците на недвижимия имот, които се разпореждат с част от това свое вещно право. Поради липсата на вещнопрехвърлително действие както на предварителния договор между първоначалните собственици на дворното място и ЕТ „Мари-92-Методи Радев” от 24.01.1995 год., така и на договора им за групов строеж, сключен на същата дата, на която е сключен и нотариалния акт № 2/1995 год., обсъждането им не обосновава различен извод относно волята на страните по него, която е релевантна по спора за собствеността върху процесните обекти в сградата. Напротив, тези писмени доказателства, както и представения договор от 23.08.1999 год. за групов строеж на жилищната сграда, подписан от част от ищците, подкрепят извода за волята на страните по договора в нот. акт № 2/1995 год. за запазване на собствеността на процесните обекти в сградата от първоначалните собственици на дворното място.

Макар и ищците да са придобили части от дворното място в обема на придобитото от ЕТ „Мари-92-Методи Радев” до момента на построяване на сградата към м. април 2000 год., когато е осъществен грубия строеж на цялата сграда, същите не са придобили по приращение съответната част от процесните обекти в нея, които са изключителна собственост на ответниците по иска, запазили правото си на строеж върху тях при сключването на договора с нот. акт № 2/1995 год. Без значение за спора относно вещното право е обстоятелството, че сградата, в която се намират същите, е незаконен строеж, поради отмяна на издаденото разрешение за строеж със заповед № 272/2001 год. на ДНСК, с оглед статута й на търпим строеж, съгласно удостоверение № 34/4.07.2014 год.

В заключение - направеният от въззивния съд извод за приложението на приращението по чл. 92 ЗС като придобивен способ относно собствеността върху процесните самостоятелни обекти в сградата в лицето на всички съсобственици на земята, респ. наличието на съсобственост между тях, обосноваваща основателност на иска за делбата им, е необоснован и неправилен поради нарушение на материалния закон. Поради това въззивното решение, с което е допусната съдебната делба, следва да се отмени изцяло и тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия следва да се постанови друго, с което искът за делба на процесните обекти в сградата се отхвърли поради липсата на съсобственост между страните. В частта, с която от делбата са изключени С. И. Г. и С. Г. И., решението следва да се потвърди.

По разноските – касаторите претендират присъждането им, поради което и с оглед изхода на спора искането на Т. И. и П. М. е основателно за направените от тях в цялото производство разноски, съгласно представения списък. На всеки от тях следва да се присъдят по 2 333 лв., представляващи разноски за платени адвокатски възнаграждения общо за всички инстанции по делото, въз основа на представените договори за правна защита и съдействие, а припадащата се част от платеното в касационното производство адвокатско възнаграждение от С. И. /1/3 от 1 000 лв./ не й се присъжда с оглед потвърждаване на въззивното решение в частта, с която искът срещу нея е отхвърлен.

По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК, състав на ВКС, Второ отделение на Гражданската колегия

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА въззивно решение № 478 от 15.04.2019 г. по в. гр. д. № 203/2019 год. на Варненския окръжен съд, поправено с решение № 1113 от 8.10.2019 год. по същото дело, изцяло в частта, с която е допусната делба между Н. И. Г., П. С. Г., М. А. Ф., П. Р. Ф., А. Р. Ф., В. Д. А., П. Г. Д., Д. Г. А., Г. Г. П., К. Т. П., Т. Д. И., П. Т. М., В. И. М. /починал в хода на касационното производство и заместен от наследниците си по закон – Ц. Л. И. и Т. В. Б./ и Н. Й. Н., на следните недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти в жилищна сграда, изградена в груб строеж в имот с идентификатор № *** по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-98 от 10.11.2008 год. на изп. директор на АГКК, с административен адрес [населено място], [улица], а именно:

- апартамент № 4 /четири/, на трети жилищен етаж по ценообразуване, а по нотариален акт на втори жилищен етаж, с площ 71.90 кв. м., а по нотариален акт 77.39 кв. м., състоящ се от входно антре, дневна-трапезария, кухненски бокс, две спални, баня, тоалет, два балкона, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, ведно с маза № 11 с площ по ценообразуване 9.08 кв. м., ведно с 8.6191 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- апартамент № 5 , находящ се на трети жилищен етаж по ценообразуване, а по нотариален акт офис № 5 на втори жилищен етаж, с площ по ценообразуване 29.70 кв. м., а по нотариален акт 33.88 кв. м., с маза № 1 с площ 8.70 кв. м., със съответните 3.5217 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- гараж № 1 на /партерен/ приземен етаж, с площ по ценообразуване 18.30 кв. м., а по нотариален акт 18.96 кв. м., заедно със съответните 2.0154 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- апартамент № 6 на трети етаж по ценообразуване, с площ 87.60 кв. м., а по нотариален акт – на втори етаж и с площ 93.13 кв. м., състоящ се от входно антре, дневна-трапезария, кухненски бокс, две спални, баня, тоалет, два балкона, ведно с маза № 8 с площ по ценообразуване 14.25 кв. м., заедно със 10.4078 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- гараж № 3 на приземен етаж, с площ по ценообразуване 18.30 кв. м., а по нот. акт 18.96 кв. м., ведно със съответните 2.0154 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- офис „А” , на приземен етаж, по ценообразуване с площ 20.10 кв. м., а по нот. акт 23.30 кв. м., ведно с 2.4647 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- апартамент № 9 на четвърти етаж с площ 87.20 кв. м. по ценообразуване, а по нотариален акт – на трети терасовиден етаж и с площ 93.13 кв. м., ведно с маза № 10 с площ 12.49 кв. м., а по нот. акт 17.02 кв. м., ведно с 10.3043 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото;

- гараж № 2 на приземен етаж с площ по ценообразуване 14.70 кв. м., а по нот. акт 14.48 кв. м., заедно със съответните 1.6189 % ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при посочените в решението дялове на всеки от съделителите, като ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. И. Г., П. С. Г., М. А. Ф., П. Р. Ф., А. Р. Ф., последните двама конституирани като страни в качеството им на наследници по закон на починалия в хода на производството Р. П. Ф., В. Д. А., П. Г. Д., Д. Г. А., Г. Г. П., К. Т. П. срещу Т. Д. И., П. Т. М., Ц. Л. И., Т. В. Б., последните две конституирани като страни в качеството им на наследници на починалия в хода на производството В. И. М. и Н. Й. Н., за делба на горните имоти, представляващи самостоятелни обекти в жилищната сграда, изградена в груб строеж в имот с идентификатор № *** по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-98 от 10.11.2008 год. на изп. директор на АГКК, с административен адрес [населено място], [улица].

ПОТВЪРЖДАВА горното въззивно решение в останалата отхвърлителна част.

ОСЪЖДА Н. И. Г., П. С. Г., М. А. Ф., П. Р. Ф., А. Р. Ф., В. Д. А., П. Г. Д., Д. Г. А., Г. Г. П. и К. Т. П. да заплатят общо на Т. Д. И. и на П. Т. М. по 2 333 лв. /две хиляди триста тридесет и три лева/ на всеки от тях, представляващи направените по делото разноски за всички инстанции.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: