Погасяване на ипотечно право при удължаване на заем без съгласие на собствениците

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 497

гр. София, 16.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, четвърто гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИМИ ФУРНАДЖИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: БОРИС ИЛИЕВ

ЯНА ВЪЛДОБРЕВА

при участието на секретаря Теодора Ставрева, като разгледа гр.д. № 3271 по описа за 2024 г., докладвано от съдия Фурнаджиева, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Образувано по касационна жалба на „Стал 2007“ ЕООД, със седалище и адрес на управление в гр. София, чрез адвокат В. Г., срещу решение № 284 от 13 март 2024 г., постановено по гр.д. № 3349/2023 г. по описа на Апелативен съд - София, с което, след връщане на делото за ново разглеждане от Върховния касационен съд, се потвърждава решение № 4551 от 4 август 2023 г., постановено по гр.д. № 11645/2021 г. по описа на Софийски градски съд, за уважаване исковете на К. М. М. и С. Х. М., и малолетната Е. Й. М., чрез нейната майка и законен представител С. С. Н., против „Стал 2007“ ЕООД на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, да се установи, че ипотечното право по договор за учредяване на ипотека с нотариален акт № 149, т. І, рег. № 3214, нот. дело № 135/2008 г. на нотариус с рег. № * в регистъра на Нотариалната камара, вписан с молба вх. № 672300/27.06.2008 г. в Служба по вписванията - [населено място], не съществува, считано от 26.06.2014 г. поради погасяване по давност на главното задължение по договор за заем от 26.06.2008 г. между „Стал 2007“ ЕООД и Й. К. М. (починал на 22.08.2012г.), както и за заличаване на вписаната ипотека, на основание чл. 179 ЗЗД.

Касационното обжалване е допуснато за проверка на процесуалната допустимост на въззивното решение, с оглед на твърденията за нарушаване на принципа на диспозитивното начало по чл. 6, ал. 2 ГПК.

Допустимостта на иска се определя от наличието на всички положителни и липсата на всички отрицателни процесуални предпоставки за съществуване и упражняване на правото на иск. Правният интерес е положителна процесуална предпоставка за съществуване правото на иск, който съдът преценява въз основа на конкретните обстоятелства по възникналия правен спор. В мотивите на т. 2 от ТР № 8/2012 г. на ВКС, ОСГТК, е разяснено, че преценката на съда относно допустимостта на установителния иск зависи не от вида на спорното право, а от степента на засягането, което състоянието на спора предизвиква в правната сфера на ищеца. Отрицателен установителен иск е допустим в случай, че ищецът защитава свое право отричайки правото на ответника, което му пречи да осъществи собственото си право върху същия обект. В практиката на ВКС се приема също, че съдът дължи произнасяне в рамките на заявения предмет на делото и не може по своя преценка да променя фактите и обстоятелствата, освен след надлежно отправено от страната искане по съответния процесуален ред. Когато в нарушение на установения принцип на диспозитивното начало съдът се е произнесъл по предмет, с който не е бил сезиран, или е определил предмет на делото въз основа на обстоятелства, на които страната не се е позовала, постановеното решение ще е недопустимо, тъй като е разгледан иск на непредявено основание.

При проверка на процесуалната допустимост на въззивното решение, настоящият съдебен състав на ВКС констатира, че в диспозитива на постановеното при повторно разглеждане на делото от въззивния съд решение се потвърждават крайните изводи на първоинстанционния съд по отрицателния установителен иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че ипотечното право на ответника по нотариален акт № 149 от 27.06.2008 г. за учредяване на договорна ипотека не съществува, считано от 26.06.2014 г. поради погасяване по давност на главното задължение. Изложените съображения за процесуална недопустимост на решението са неоснователни, тъй като се основават единствено на мотивите в обжалваното решение, които според касатора са извън обема на търсената от страните защита. От данните по делото, обаче, е видно, че съдът се е произнесъл по заявените в исковата молба твърдения, че ипотечното право на дружеството-ответник по нотариален акт № 149, том І, рег. № 3214, дело № 135/2008 г. на нотариус К. К., не съществува поради погасяване по давност и липса на съгласие по смисъла на чл. 107 ЗЗД, т.е. макар и непрецизно са изложени твърдения за погасителен ефект на ипотеката поради настъпила погасителна давност на обезпеченото вземане и непротивопоставимост на промените в договора спрямо ипотекарните длъжници.

При проверка на обжалваното решение, с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, настоящият съдебен състав на Върховния касационен съд приема следното:

В съответствие със събраните по делото доказателства, въззивният съд е приел, че между „Стал 2007“ ЕООД и Й. К. М. е сключен договор за заем от 26.06.2008 г., с който дружеството е предоставило 700000 евро за срок до 25.06.2009 г. при лихва 10 %. Сумата е преведена по банков път на 27.06.2008 г. по сметка на заемополучателя, а като обезпечение на вземането с нотариален акт № 149 от 27.06.2008 г., ищците М. са учредили в полза на заемодателя договорна ипотека върху собствения си недвижим имот в [населено място], в.з. *-*, съставляващ УПИ *-* от кв. *, с площ 1190 кв.м. и изградените постройки в него. С анекс № 1 от 05.11.2009 г., страните по заемното правоотношение са се съгласили, че срокът за връщане на сумата се удължава до 31.12.2009 г., при годишна лихва 5 %, а всички останали клаузи по договора от 26.06.2008 г. остават същите. От правна страна въззивният съд правилно е приел, че ищците са трети лица, които обосноват правния си интерес от отрицателния установителен иск с получените покани за доброволно изпълнение и насочване на принудително изпълнение върху собствения им недвижим имот, въз основа на издадени заповед за изпълнение и изпълнителен лист в полза на дружеството – кредитор срещу Е. Й. М. – наследник на длъжника Й. К. М., починал на 22.08.2012 г. Обосновано също така в мотивите на решението се приема, че измененията с анекс № 1 от 05.11.2009 г. на договора за заем, независимо от признаване на вземането на длъжника по друго дело, не обвързва ипотекарните гаранти с условия, които не са съществували при неговото сключване. В нарушение на материалния закон, обаче, въззивният съд е приел, че давността за реализиране на правата на заемодателя по договора за заем може да не е изтекла, но да изтече давността за обезпечение на задължението за връщане.

Договорната ипотека се учредява по съгласие на кредитора и собственика на вещта, служеща като обезпечение, и поражда действие от нейното вписване в имотния регистър. Няма законова пречка договорът за ипотека да бъде сключен след възникване на вземането, което се обезпечава. Според чл. 150 ЗЗД, залогът и ипотеката следват обезпеченото вземане при прехвърлянето му, от което следва че ипотечното право е неделимо и акцесорно, доколкото съществува главното вземане и продължава да тежи върху вещта, докато вземането бъде погасено. Договорната ипотека се сключва с нотариален акт, а съдържанието на договора трябва да отговаря на формалните изисквания в чл. 167, ал. 2 ЗЗД, т.е. при липсата или неяснота в някой от посочените елементи, ипотеката е недействителна. По арг. от чл. 171 ЗЗД, се налага извод, че промени в обезпеченото вземане могат да бъдат извършени по инициатива на всяка от страните, но, за да имат действие спрямо третите лица, гарантирали изпълнението на чужд дълг с техен личен имот, е необходимо тяхното съгласие.

Ищците по делото са трети лица - ипотекарни длъжници, които искат да бъде отречено ипотечното право на заемодателя поради изтекла погасителна давност на обезпеченото вземане. Промяната в договора за заем, независимо че съгласието за това е постигнато след падежа на обезпеченото вземане, не е новация, тъй като не се погасява стария дълг, а по общо съгласие на страните се удължава срока за връщане на заема. Клаузите на договора по отношение на падежа и годишната лихва на задължението безспорно обвързват страните по него, но без дадено съгласие от третите лица - ипотекарни длъжници, тези изменения в условията на заема не могат да им бъдат противопоставени. От доказателствата по делото в случая е видно, че ипотечният договор съдържа падеж на обезпеченото вземане - 25.06.2009 г. С изтичането на петгодишна давност се погасяват всички вземания, за които законът не предвижда друг срок - чл. 110 ЗЗД. Следователно, направените от ищците изявления, че вземането на кредитора по договора за ипотека с нотариален акт № 149 от 27.06.2008 г., не ги обвързва като трети лица, които не са дали съгласие за удължаване на срока, следва да се приемат за основателни. Вземането на кредитора - заемодател по договора за заем от 26.06.2008 г. не е погасено поради признаването му от длъжника Е. Й. М., но промяната в условията за връщане на заема не обвързват третите лица - ипотекарни длъжници. Ето защо доводите на К. М. и С. М., че с изтичането на пет години от първоначално определения срок за изпълнение на задължението по договора за заем се е погасило правото на кредитора да насочи принудително изпълнение срещу техния имот, са основателни.

Предвид изложените съображения, следва да се приеме за установено в отношенията между кредитора и ипотекарните длъжници, че ипотечното право на кредитора по договор за заем от 26.06.2008 г. между „Стал 2007“ ЕООД и Й. К. М. не съществува поради погасяване на обезпеченото вземане по давност, а предявените искове на основание чл. 124, ал. 1 ГПК и чл. 179 ЗЗД са основателни.

От К. М. М. и С. Х. М., двамата чрез адвокат Я. Д., са поискани сторените разноски в касационното производство, които с оглед изхода на делото следва да бъдат присъдени, съгласно представените договори за правна защита и съдействие от 09.08.2024 г.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на ІV г.о.,

РЕШИ:

ОТМЕНЯ частично решение № 284 от 13 март 2024 г., постановено по гр.д. № 3349/2023 г. по описа на Апелативен съд - София по предявения иск с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявените искове от К. М. М. и С. Х. М., както и малолетната Е. Й. М., чрез нейната майка и законен представител С. С. Н., против „Стал 2007“ ЕООД, на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, че ипотечното право по договор за учредяване на ипотека с нотариален акт № 149, т. І, рег. № 3214, нотариално дело № 135/2008 г. на нотариус с рег. № * в регистъра на Нотариалната камара, вписан с молба вх. № 672300/27.06.2008 г. в Служба по вписванията - [населено място], не съществува поради погасяване по давност на обезпеченото вземане по договора за заем от 26.06.2008 г. между „Стал 2007“ ЕООД и Й. К. М., починал на 22.08.2012 г.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 284 от 13 март 2024 г., постановено по гр.д. № 3349/2023 г. по описа на Апелативен съд - София в останалата обжалвана част..

ОСЪЖДА „Стал 2007“ ЕООД, ЕИК 175336717, да заплати на К. М. М., чрез адвокат Я. Д., разноски в касационното производство в размер на 8500 (осем хиляди и петстотин) лева, с равностойност от 4345,98 евро .

ОСЪЖДА „Стал 2007“ ЕООД, ЕИК 175336717 да заплати на С. Х. М., чрез адвокат Я. Д., разноски в касационното производство в размер на 8500 (осем хиляди и петстотин) лева, с равностойност от 4345,98 евро .

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: