Неустойка за забава при забавено въвеждане в експлоатация от общината

Текстът на акта

Ключови фрази

8

Р Е Ш Е Н И Е

№ 316

София, 28.05.2026 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и пети март, две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

Председател: МАРИО ПЪРВАНОВ

Членове: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

НИКОЛАЙ ИВАНОВ

при секретаря Анжела Богданова

изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр.д. № 1476 по описа за 2025 г.

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Дрийм Резидънс“ ЕООД, със съдебен адрес - [населено място], подадена чрез процесуалния му представител адвокат Р. С., против въззивно решение № 129 от 09.01.2025 г. по в.гр.д. № 5633/2023 г. на Софийския градски съд, с което е потвърдено решение № 20079305 от 15.02.2023 г. по гр.д. № 7448/2021 г. на Софийския районен съд. С първоинстанционното решение касаторът е осъден на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД да заплати на ищцата Т. К. К. сумата 4000 евро, представляваща неустойка, дължима на основание т. 11.1 от договор за продажба и строителство на недвижим имот, сключен между страните на 27.04.2016 г., за забавено изпълнение за периода от 01.02.2019 г. до 09.10.2020 г. на задължение по т. 5 от нотариален акт за продажба на недвижим имот в груб строеж № .., том II, рег. № 2867, дело № 206/2018 г., ведно със законната лихва от 08.02.2021 г. до окончателното изплащане на вземането.

В касационната жалба се поддържа, че решението на въззивния съд е неправилно като постановено в противоречие с материалния закон и в нарушение на съдопроизводствените правила, както и необосновано. Оспорва се изводът на съда, че дружеството не е положило грижата на добрия търговец, което е довело да забавянето на изпълнението на поетите с предварителния договор задължения във връзка с въвеждането на сградата в експлоатация. Касаторът поддържа, че към момента на нотариалната сделка по прехвърлянето на имота сградата е била напълно изградена, като новият срок, уговорен в т. 5 от нотариалния акт, е съобразен с наличната към този момент информация във връзка с представените по делото съгласувателни писма и кореспонденция със Столична община. В тази връзка сочи, че извършването на отчуждителните процедури при реализирането на проекта за външна ВиК мрежа от общината не зависи от волята на инвеститора-продавач и не следва да му се вменява във вина, като същото представлява обективна, непреодолима от дружеството пречка за изпълнение на поетото задължение в срок.

Ответникът по касационната жалба Т. К. К., [населено място], не взема становище.

Въззивният съд е приел, че е предявен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД. Споделил е фактическите и правните изводи на първата инстанция, поради което е препратил към тях на основание чл. 272 ГПК, като е изложил собствени мотиви съобразно направените във въззивното производство оплаквания и възражения на страните. Прието е, че въз основа на предварителен договор за продажба и строителство от 27.04.2016 г, анекс към него от 21.02.2017 г. и окончателен договор, обективиран в нотариална форма – нотариален акт № .., том II, рег. № 2867, дело № 206/2018 г. между страните е възникнало валидно правоотношение по договор за продажба и изработка. Съдът е установил, че съобразно клаузата на т. 2.2. от предварителния договор дружеството се е задължило да построи и продаде на ищцата в напълно завършен вид апартамент № .., разположен на партерен етаж в секция „В“, кота -1, 40 м, с площ на обекта 56,48 кв.м, ведно с припадащите се за обекта идеални части от общите части на сградата, както идеалните части от правото на строеж и правото на собственост върху поземления имот, в който е изградена сградата, като изрично е уговорен срок за изпълнение на задължението – до 30.12.2017 г., както и видът, в който имотът следва да бъде предаден – част от изцяло построена сграда с разрешение за ползване с изградени външни ВиК и ел. връзки и платени такси за присъединяване към външните ВиК и ел. мрежи. В т. 11.1 страните са уговорили, че при виновно неизпълнение на задълженията по договора, вкл. забава на изпълнението в уговорените срокове, продавачът дължи неустойка в размер на 200 евро месечно след изтичане на 4 месеца на забава след срока по т. 2.2., но не повече от 4500 евро. С нотариалния акт дружеството е прехвърлило на ищцата собствеността върху описания в предварителния договор недвижим имот, изграден в груб строеж, като в т. 5 от договора се е задължило да осигури въвеждането на сградата в експлоатация в срок до 30.09.2018 г. Съдът е приел, че с тази уговорка срокът за изпълнение на задължението за предаване на процесния имот във вида, описан в предварителния договор, по взаимно съгласие на страните, е изменен и продължен до 30.09.2018 г. За останалите клаузи от предварителния договор страните изрично са посочили, че запазват действието си. От фактическа страна е констатирано, че жилищната сграда, в която се намира описаният недвижим имот, е въведена в експлоатация с разрешение за ползване № СТ-05-796/09.10.2020 г., издадено въз основа на подадено на 24.09.2020 г. заявление, веднага след успешно преминаване на необходимите технически тестове, извършени от сертифицирани лица. Съдът е посочил, че това се е случило 24 месеца и 9 дни след уговорения срок. Съобразно извършеното от него тълкуване на клаузите на договорите, уреждащи задълженията на дружеството, е приел, че последното се е задължило да престира определен резултат - апартамент във вид, описан подробно в договора, в сграда, въведена в експлоатация - т. е. снабдена с образец акт № 16 и във връзка с разпоредбата на чл. 177 ЗУТ, независимо, че реализирането на посочения резултат включва и административни процедури по издаване на административни актове от държавни/общински органи. Допълнително се е аргументирал, че интересът на купувача е не да придобие самостоятелния обект в груб строеж, а да може да ползва процесния имот по предназначение, което е възможно едва след въвеждането на сградата в експлоатация. От констативен протокол от 18.11.2019 г., констативен акт обр. 15 от 16.03.2020 г. за установяване годността за приемане на обекта, разрешение за ползване от 15.05.2020 г., констативен акт обр. 15 от 07.08.2020 г., както и от заключението на техническата експертиза, съдът е установил, че едва след 07.08.2020 г. с включването на сградата във водопреносната и канализационна мрежа е било обективно възможно ответникът да подаде заявление по чл. 177, ал. 1 вр. ал. 2 ЗУТ за издаване на разрешение за ползване на сградата. Канализационното отклонение за имота, в който се намира сградата, не е било възможно да бъде изградено преди 07.08.2020 г., доколкото е зависело от изграждането и въвеждането в експлоатация от страна на Столична община на външните улични ВиК комуникации, което пък от своя страна е обусловено от приключването на започнатите отчуждителни процедури. Съдът е приел, че основният спор между страните касае въпроса дали е налице фактическият състав по чл. 81, ал. 1 ЗЗД, при което забавата не може да се вмени във вина на дружеството, тъй като същата е в резултат от независещи от него несвоевременно предприети/извършени действия на държавни/общински органи. От правилото за полагане на грижата на добрия търговец, съдът е извел, че дружеството, упражняващо по занятие строителна дейност, е следвало още при сключването на предварителния договор да съобрази законовата уредба на строителството на сгради като особен вид дейност, в това число и начина на извършване на отделните строителни дейности, необходимите разрешения, процедури по започване и приемане на извършената строителна работа, както и правилата за въвеждане на обекта в експлоатация, изискващи свързването на вътрешните инсталации и уредби на строежа с общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура. Дружеството е следвало да направи справки и да се информира за състоянието на водопроводната и канализационна инсталация /съответно липса на такава или необходимост от изграждане/ в и около УПИ, в което ще се строи. Липсата на цялостно проучване на условията за изграждане и въвеждане в експлоатация на сградата е довела до неоправдани очаквания относно сроковете за приключването на строежа до необходимия етап, като така строителят сам се е поставил в невъзможност да изпълни в срок поетите задължения. Споделен е изводът на първата инстанция, основан на представеното по делото писмо от 09.01.2018 г., че преди сключването на окончателния договор, ответникът е бил уведомен, за наличие на неприключили отчуждителни процедури на терена, където е предвидено изграждането на съответните ВиК и канализационни съоръжения, и въпреки това е поел ангажимента да предаде обекта във въведена в експлоатация сграда до 30.09.2018 г. По тези причини съдът е приел претенцията за заплащане на неустойка за основателна.

С определение № 5951 от 18.12.2025 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 129 от 09.01.2025 г. по в.гр.д. № 5633/2023 г. на Софийския градски съд на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса дължи ли се неустойка, ако не е налице виновно неизпълнение от длъжника на поето с договор задължение.

По въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира следното:

Нормата на чл. 81, ал. 1 ЗЗД законово установява принципа, че без вина няма отговорност, като предвижда, че длъжникът не отговаря за неизпълнение, включително и забавено изпълнение, когато същото се дължи на обективна невъзможност, възникнала по причини, извън неговата воля. Законът не установява съдържанието на понятието „обективна невъзможност“, но съдебната практика извежда критериите, които съдът следва да отчете при преценката дали такава е налице във всеки конкретен случай: възникване на нови обстоятелства извън волята на длъжника и непреодолими за него, при които реалното изпълнение на задължението му е станало невъзможно. Във всеки случай следва да се отчете причината за възникването на посочените обстоятелства, съответно същата не следва да е във връзка с поведението на длъжника. Според решение № 169 от 8.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 682/2012 г. на ВКС, I т. о., във връзка с което е допуснато и касационното обжалване, когато изпълнението на задължението предпоставя решаването на въпрос от административен орган, конкретната продължителност на всеки отделен случай е единственото във волята на административния орган, и страната нито е била длъжна, нито е могла да предвиди тази продължителност. От значение са и конкретните уговорки между страните във връзка с клаузите за изключване виновна отговорност на длъжника, предвидени за случай на закъснение, довело до временна невъзможност за изпълнение на задълженията му, ако такива са налични, предвид свободата на страните да определят съдържанието на правната връзка помежду им. Съобразно решение №10 от 09.02.2015 г. по т.дело №4429/2013 г. на ВКС, II т. о., когато длъжникът е допуснал забава в изпълнение на задължението да завърши в уговорения срок обещаните за продажба имоти, след което да прехвърли собствеността, която забава се дължи на неизпълнение на законно регламентираните задължения на съответните дружества за присъединяване към водоснабдителната и канализационна и електроразпределителната мрежи, а длъжникът е изпълнил своите задължения във връзка с присъединяването, налице е невиновна невъзможност за изпълнение по чл. 81 ал. 1 ЗЗД, която дава основание уговорените срокове да се удължат с времето на забавата.

С оглед изложеното по-горе и след проверка на обжалваното решение по чл. 290, ал. 2 ГПК, съдът намира жалбата за основателна поради следните съображения:

Неустойката поначало е средство за обезщетение за вреди. С нея страните уговарят предварително размера на обезщетението, което ще заплати неизправната страна, в случай че не изпълни своите задължения, без да е необходимо да се доказва размерът на вредите, настъпили от неизпълнението. Основателността на претенцията за неустойка за забава е обусловена от доказване на предпоставките по чл. 92, ал. 1 ЗЗД – наличие на уговорка между страните за плащане на неустойка за забава и допусната забава от страна на изпълнителя. Между страните не се спори относно първото обстоятелство, а именно че е налице валидна клауза за неустойка, уговорена в предварителния договор за продажба и строителство на недвижим имот на 27.04.2016 г. С предварителния договор дружеството-продавач се е задължило да построи и предаде на купувача до 30.12.2017 г. в напълно завършен вид, годен за ползване по предназначение с изградени външни ВиК и ел. връзки и платени такси за присъединяване към външните мрежи съгласно т. 2.1., б. „л“ от договора апартамент в жилищна сграда в м. „К.в.“, [населено място], като в същия срок представи на купувача и издадено разрешение за ползване. В част V, т. 17 от договора е уговорено, че изпълнението на задълженията по него е уговорено под условие, че не настъпят обективни обстоятелства, непреодолими от задълженото лице, сред които изрично е посочена забава от страна на административни органи. С допълнително споразумение от 21.02.2017 г. страните са уговорили подписването на окончателния договор в предвидената законова форма да стане след заплащане на последната вноска от цената на имота след въвеждане на сградата в експлоатация. В нотариален акт № ..., том II, рег. № 2867, дело № 206/2018 г. страните са се съгласили срокът за въвеждане в експлоатация на сградата да бъде изменен, като бъде продължен до 30.09.2018 г., като изрично са приели, че предварителният договор запазва действието си във всички останали хипотези, неуредени изрично в нотариалния акт. От разрешение за ползване № СТ-05-796/09.10.2020 г. се установява, че сградата е въведена в експлоатация на 09.10.2020 г.

Основният спор, както правилно е посочил въззивният съд, касае втората предпоставка, а именно налице ли е фактическият състав по чл. 81, ал. 1 ЗЗД, при което забавата на дружеството във връзка с въвеждането на строежа в експлоатация не може да му бъде вменена във вина поради независещи от него несвоевременно предприети от Столична община действия. С оглед дадения по-горе отговор на въпроса по чл. 280, ал. 1 ГПК следва да се приеме, че е неправилен решаващият му извод, че не е била налице обективна невъзможност за изпълнение на поетите от дружеството задължения в срок. Основателно е възражението на ответното дружество в отговора на исковата молба, че сградата не е била въведена в експлоатация в уговорения в нотариалния акт срок поради това, че в този срок не са били изградени в цялост необходимите външни ВиК и ел. връзки, предвидени като улични комуникации, към които сградата е необходимо да бъде присъединена, съответно да има сключени договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, за да бъде назначена държавна приемателна комисия. Тези изисквания са изрично закрепени в нормите на чл. 177, ал. 2, вр. ал. 1 ЗУТ, както и чл. 4, ал. 2, т. 4 от Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти. Обстоятелството, че се касае за обективна невъзможност за изпълнение на поетите задължение се потвърждава и от експертното заключение на приетата по делото техническа експертиза. Според дадените от вещото лице отговори, свързването на вътрешната на сградата ВиК мрежа с външната ВиК мрежа посредством изграждането на необходимите сградни отклонения не е възможно преди изграждането и въвеждането в експлоатация на уличните ВиК комуникации, от които зависи осигуряването на сградата с вода и канализация и съответно сградата не може да бъде въведена в експлоатация преди свързването на вътрешните инсталации с градските такива и осигуряването ѝ с електричество, вода и канализация. Видно от представеното разрешение за ползване № СТ-05-309/15.05.2020 г. уличната ВиК мрежа, към която следва да се присъедини сградата, е въведена в експлоатация на посочената дата, след което е станало обективно възможно изграждането на сградните отклонения. В тази връзка следва да се отчете и изричната уговорка, съдържаща се в част V, т. 17 от предварителния договор, според която при настъпването на обективни обстоятелства препятстващи изпълнението на задълженията по договора в срок, сред които е и забавата от страна на административни органи, каквато и налице в конкретния случай, срокът за изпълнение се удължава пропорционално с времето, през което са действали обективните причини. От представените констативен акт за установяване годността за приемане на строежа от 07.08.2020 г. по част ВиК и окончателен доклад за установяване годността за ползване на строеж от 23.09.2020 г., след отпадането на обективната пречка ответното дружество в съответните срокове, съобразно техническото време, необходимо за изготвяне на документацията по чл. 177 ЗУТ, добросъвестно и с необходимата грижа е изпълнило поетото задължение за въвеждане на сградата в експлоатация. В тази връзка настоящият състав преценява кореспонденцията между ответното дружество и Столична община, обективирана в представените по делото две писма по запитвания на ответника, като проявена от дружеството активност по осведомяване за етапа, на който е проекта за изграждането на водопровод и канализация, именно с оглед добросъвестното изпълнение на задълженията му. Ето защо не е налице основание за ангажирането на отговорността му по уговорената между страните неустойка за забава.

Гореизложеното налага касиране на въззивното решение и произнасяне по съществото на спора, като въззивното решение трябва да се отмени, а предявеният иск за заплащане на договорна неустойка - да бъде отхвърлен като неоснователен.

Предвид изхода на делото на ответното дружество са дължими направените от него разноски за трите инстанции. Същите възлизат общо на 2375,78 евро съобразно представените доказателства за заплащането им без претендираните от процесуалния представител негови пътни разходи, доколкото същите не съставляват съдебноделоводни разноски по делото и не могат да се претендират на основание чл. 78 ГПК. В размера на разноските, които се присъждат на една от страните, влизат направените от нея разходи по водене на делото, включват държавни такси, разходи за производството (вещи лица, свидетели) и разходи за правна защита - възнаграждение за един адвокат, ако е имало такъв. Отговорността за разноски е ограничена, защото не включва всякакви други разходи и пропуснати ползи от страната по делото, вкл. пътните разноски за явяването пред съда.

По изложените съображения и на основание чл. 293, ал. 1 вр. ал. 2 ГПК, Върховният касационен съд, състав на III г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ изцяло въззивно решение № 129 от 09.01.2025 г. по в.гр.д. № 5633/2023 г. на Софийския градски съд и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Т. К. К., [населено място], срещу „Дрийм Резидънс“ ЕООД, със съдебен адрес - [населено място], иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за сумата 4000 евро, представляваща неустойка, уговорена в предварителен договор за продажба и строителство от 27.04.2016 г.

ОСЪЖДА Т. К. К., [населено място], на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплати на „Дрийм Резидънс“ ЕООД, със съдебен адрес - [населено място], 2375,78 евро деловодни разноски пред трите инстанции.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1.

2.