Статут на дворно място и гараж при делба на етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

1

8

Р Е Ш Е Н И Е
№ 686
София,13.11.2025 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в проведеното на шестнадесети септември две хиляди двадесет и пета година открито съдебно заседание в състав:

Председател: БОНКА ДЕЧЕВА

Членове : ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова като разгледа докладваното от съдията Атанасова гр.дело № 1841 по описа за 2024 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Подадена е касационна жалба от Д. П. Б., чрез адвокат С. А., срещу решение № 6629 от 21.12.2023 г. по в.гр.д.№ 13196/2022 г. на Софийски градски съд, ІІ-Г въззивен състав, с което е потвърдено решение № 20052341 от 09.08.2022 г. по гр.д.№ 26989/2020 г. на Софийския районен съд, 178 състав, с което е допусната, на основание чл. 69 ЗН, съдебна делба между П. Д. Я., Д. П. Б., М. Б. Я. и Д. Д. Я. на следните недвижими имоти: а/. на апартамент с идентификатор [№] по КККР на [населено място], с площ от 94.53 кв.м., заемащ целия втори етаж на многофамилна жилищна сграда с идентификатор [№] , с административен адрес [населено място], [улица], ет.2, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от таванско помещение, ведно с прилежащите към апартамента идеални части от поземлен имот с идентификатор [№] , върху който е построена жилищната сградата, при квоти: П. Д. Я. – 2/6 идеална част, Д. П. Б. – 2/6 ид.ч., М. Б. Я. – 1/6 идеална част, Д. Д. Я. – 1/6 идеална част; б/. построен в описания имот гараж с идентификатор [№] по КККР на [населено място], при квоти: П. Д. Я. – 8/12 идеална част, Д. П. Б. – 2/12 идеални части, М. Б. Я. – 1/12 идеална част и Д. Д. Я. – 1/12 идеална част.

Твърди се неправилност на извода на въззивния съд, че дворното място представлява обща част и следва да се допусне до делба идеална част от него като принадлежност към жилището на втория етаж, с размери на идеалната част по чл. 40 ЗС. Поддържа се, че дворното място не е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, тъй като макар всички етажни собственици да притежават и идеални части от дворното място, същите не са изразили изрична воля дворното място да е със статут на обща част. Твърди, че делба на дворното място следва да се допусне при квоти съобразно документите за собственост (представените нотариални актове) и при отчитане недействителността на някои от сделките. Поддържа се неправилност и на извода на съда, че гаражът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност от С. Я. и П. Я., като се твърди, че само С. Б. Я. е владяла гаража и той е бил нейна лична собственост.

Подаден е отговор на касационната жалба от съделителя П. Д. Я., чрез адв. С. Д., с който са развити съображения за правилност на въззивното решение.

Отговор на касационната жалба е депозиран в срок и от съделителите М. Б. Я. и Д. Д. Я., чрез адв. В. К. с който е изразено становище за неоснователност на касационната жалба.

С определение № 2077 от 26. 04. 2025 г. по гр. д. № 1841/2024 г. на ВКС, 1 г.о., е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в частта потвърждаваща решение № 20052341 от 09.08.2022 г. по гр.д.№ 26989/2020 г. на Софийския районен съд, 178 състав, в частта му касаеща делба на дворното място , съставляващо поземлен имот с идентификатор [№], и на построения в него гараж с идентификатор [№], на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по въпроса дали при всички случаи поземленият имот, върху който е построена сграда в режим на етажна собственост и всеки собственик на самостоятелен обект в сградата притежава и идеална част от дворното място, е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и размерите на идеалните части от собствеността върху имота, притежавани от собствениците на самостоятелните жилищни обекти в сградата, се определят по правилото на чл. 40 ЗС.

По така поставения въпрос настоящият състав споделя формираната практика, обективирана в решение № 201 от 20. 01. 2020 г. по гр. д. № 2616/2018 г. на ВКС, 1 г.о., и цитираните в него решения на ВКС – решение № 661 от 2. 11. 2010 г. по гр. д. № 1437/2009 г. на ВКС, 1 г.о., решение № 97 от 10. 07. 2018 г. по гр. д. № 3845/2017 г. на ВКС, 1 г.о., решение № 156 от 21. 12. 2020 г. по гр.д. № 1183/2020 г. на ВКС, 1 г.о. и др., в които е разяснено, че дворното място е обща част към етажната собственост тогава, когато всички етажни собственици са съсобственици и на дворното място и са изразили изрично воля дворното място да бъде обща част. Те могат да уговорят обаче дворното място да остане съсобствено. В този смисъл, положението на земята върху която е изградена сградата етажна собственост е сходно с това на общите части по предназначение, защото зависи от волята на съсобствениците. Това разбиране произтича от възможността, предвидена в чл. 63 ЗС, сграда или самостоятелен обект на гражданския оборот да се притежава от правен субект отделно от правото на собственост върху терена. Когато всички етажни собственици притежават идеални части от собствеността върху дворното място и не са изразили съгласие дворното място да придобие статут на обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, то размерите на дяловете на етажните собственици в собствеността върху дворното място се определят според доказателствата, установяващи придобиване на идеалните части от дворното място. В този случай собствеността върху самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост може да бъде прехвърляна при запазване собствеността върху земята. Когато обаче етажните собственици изразят воля дворното място да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, то правата върху него се разпределят между етажните собственици в процентно съотношение по правилото на чл. 40 ЗС. Припадащите се към самостоятелните обекти на собственост идеални части от дворното място се прехвърлят заедно със самостоятелните обекти на собственост.

По основателността на касационната жалба:

За да потвърди първоинстанционното решение в частта му касаеща делба на дворното място, съставляващо поземлен имот с идентификатор [№], и на построения в него гараж с идентификатор [№], въззивният съд е приел за установено от фактическа страна , че с договор за дарение, сключен с н.а. № 8/30.12.1960 г., и договор за дарение, сключен с н.а. № 54/1974 г., Б. К. и М. П., баща и сестра на С. Б. С., са дарили на последната жилището на втория етаж, с площ от 94, 53 кв.м., от процесната сграда, ведно с прилежащите му идеални части от общите части на сградата и 300/1465 идеални части от дворното място. П. Д. Я. и С. Б. С. са сключили граждански брак на 28.10.1962 г., при действието на чл. 25 и сл. от ЗЛС (обн. ДВ. бр. 182/9.08. 1949 г.), прекратен на 22.11.2012 г., със смъртта на съпругата С. Я.. По силата на цитираните договори за дарения, към смъртта си С. Б. С. е била собственик на жилището на втория етаж с площ от 94, 53 кв.м., както и на 300/1465 идеални части от дворното място. След смъртта си С. Б. Я. е оставила за наследници по закон съпруга си П. Д. Я. и децата си Д. П. Б. и Д. П. Я. – починал в хода на исковото производство и оставил за наследници съпругата си М. Б. Я. и сина си Д. Д. Я.

С н.а. № 189/1978 г. Б. С. К. и съпругата му О. С. К. дарили на внуците си Д. П. Я. и Д. П. Я. 500/1310 идеални части от дворното място, без построените в него сгради, а с н.а. № 31/1982 г. Д. П. Я. продала на Д. П. Я. придобитите с предходната сделка 250/1310 ид.ч. от дворното място. С н.а. № 82/1991 г. О. С. К. продала на внука си Д. П. Я. двустайното жилище, находящо се на първия етаж на процесната жилищна сграда, ведно с идеални части от общите части от сградата и 210/1310 ид.ч. от дворното място. Със заключението на съдебнопочерковата експертиза е установена автентичността на договора за покупко-продажба, сключен с н.а. № 82/1991 г. За недоказано е прието възражението за нищожност на договора за продажба, тъй като е привиден и прикрива договор за дарение. За неоснователно е прието и възражението за нищожност на продажбата, сключена с н.а. 31/1982 г., поради липса на съгласие, както и възражението за нищожност на нотариалното удостоверяване поради неспазване на законовите изисквания за форма и ред. По силата на тези сделки Д. П. Я. придобил двустайното жилище с площ от 80, 65 кв.м. на първия етаж от жилищната сграда, ведно със 710/1310 ид.ч. от дворното място. Тоест, Д. П. Я. притежавал 1/3 от 300/1465 идеални части от дворното място по наследство и 710/1310 идеални части от собствеността върху дворното място на основание договори за дарение и за покупко-продажба.

С н.а. № 35/1994 г. Б. С. П. и В. Д. П. продали на И. Й. Я., Ж. С. Я. и М. С. Я. жилището на третия етаж с площ от 104 кв.м., ведно с идеалните части от общите части на сградата и ведно с 300/1465 ид.ч. от дворното място. Тоест, жилището на третия етаж, с площ от 104 кв.м., и 300/1465 ид.ч. от дворното място са продадени на трети лица.

От приетото по делото заключение по допуснатата съдебнотехническа експертиза, както и от схема № 15-487733-11.06.2020 г. на самостоятелен обект в сграда с идентификатор [№] - апартамент и схема № 15-637039-17.07.2020 г. на самостоятелен обект – гараж се установява, че процесната жилищната сграда е изградена без строителни книжа, но отговаря на изискванията за търпим строеж. Апартаментът на втория етаж с идентификатор [№] , предмет на делбата, е с площ от 94.53 кв. метра и се състои от две спални, едната от които преходна към дневната, дневна, кухня, антре (вестибюл), баня и тоалетна. Според заключението на експертизата, от събраните по делото писмени доказателства може да се обоснове извод, че собствениците на третия етаж имат 300/1465 идеални части от дворното място, С. Б. С., като собственик на втория етаж, е имала 300/1465 идеални части от дворното място, а Д. П. Я., като собственик на двустаен апартамент на първия етаж, притежавал 710/1310 ид.ч. от дворното място. Установена е идентичност между процесните имоти и имотите, описани в представените от страните документи за собственост. Липсва нормативна уредба, определяща прилежащите идеални части от земята към самостоятелен обект в сграда.

Според заключението на допълнителната съдебнотехническа експертиза, подпокривното пространство не отговаря на техническите изисквания за жилищен етаж, поради което представлява обща част на сградата. То няма никакви белези да е преустроено в жилище.

Според заключението на експертизата, построеният в имота гараж с идентификатор [№] е изпълнен в съответствие със одобрения проект, строителен билет № 116 от 1972 г. и разрешение за строеж, поради което има статут на законна постройка. Установено е от показанията на свидетелите, че след сключване на гражданския им брак, С. Б. Я. и П. Д. Я. са започнали заедно изграждане на гаража в поземления имот, след построяването на който го ползвали единствено те като собствен.

От правна страна въззивният съд е приел , че процесният апартамент е придобит от съделителите по наследство от С. Б. С., която е била собственик на основание договор за дарение, сключен с баща й и сестра й, поради което следва да се допусне до делба, ведно със съответните идеални чести от общите части на сградата. Прието е, че таванският етаж е обща част по предназначение, в същия е възможно обособяване на отделни складови помещения, но не отговаря на изискванията за самостоятелен жилищен обект. Квотите на съделителите в собствеността върху апартамента са определени както следва: П. Д. Я. – 2/6 ид.ч., Д. П. Б. – 2/6 ид.ч., М. Б. Я. – 1/6 идеална част, Д. Д. Я. – 1/6 идеална част.

Прието е, че гаражът е придобит от С. Б. С. и П. Д. Я. по давност, в режим на СИО, поради което квотите в съсобствеността са: 8/12 ид.ч. за П. Д. Я., 2/12 ид.ч. за Д. П. Б., 1/12 ид.ч. за М. Б. Я. и 1/12 ид.ч. за Д. Д. Я..

Относно дворното място, съставляващо поземлен имот с идентификатор [№], е прието, че същото е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, тъй като върху него е построена сграда в режим на етажна собственост и всеки собственик на самостоятелен обект в сградата притежава и идеална част от дворното място, а размерите на дяловете се определят по правилото на чл. 40 ЗС, а не съгласно представените по делото нотариални актове. Затова, заедно с апартамента е допусната делба и на „съответните идеални части от поземления имот“, представляващи прилежащи към апартамента части по чл.40 ЗС.

При тези изводи основателни са оплакванията в касационната жалба за порочност на въззивното решение в частта, с която е прието, че дворното място с идентификатор 02659.2194.887 представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и до делба следва да се допусне припадащата се от него към апартамента на втория етаж с идентификатор [№] идеална част с размер, определен по правилото на чл. 40 ЗС.

Дворното място не е обща част към етажната собственост, макар всички етажни собственици на самостоятелни обекти в построената в дворното място сграда в режим на етажна собственост да притежават идеални части от дворното място. Това е така, защото етажните собственици не са изразили изрично воля поземленият имот да бъде обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и размерите на дяловете на етажните собственици в дворното място да се определят по правилото на чл. 40 ЗС. В подкрепа на този извод е обстоятелството, че има сключени сделки с предмет само идеални части от дворното място без самостоятелни обекти/идеални части от самостоятелни обекти в сградата, както и обстоятелството, че от обективираните в нотариалните актове договори е видно, че размерите на прехвърляните с договорите идеални части от дворното място не са определяни по правилото на чл. 40 ЗС и няма никакво съответствие между стойността на самостоятелните обекти и идеалните части от дворното място.

След като дворното място не е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, а е останало в обикновена съсобственост, то същото не представлява принадлежност към самостоятелните обекти на собственост, находящи се в жилищата в сградата в режим на етажната собственост и до делба между наследниците на С. Б. П. не може да се допуснат съответните идеални части от поземления имот с идентификатор [№], представляващи принадлежност към допуснатия до делба апартамент на втория етаж с идентификатор [№], с размери определяеми по правилото на чл. 40 ЗС.

Съгласно разпоредбата на чл. 345 ГПК, когато в наследството има имоти, които наследодателят е притежавал в съсобственост с трети лица, притежаваната от наследодателя идеална част от правото на собственост се допуска до делба между наследниците му, но ако между наследниците, от една страна, и третите лица – съсобственици, от друга, не се извърши делба преди съставянето на разделителния протокол във втората фаза на делбеното производство, тези имоти се изключват от поделяемата маса.

В случая обаче разпоредбата на чл. 345 ГПК е неприложима, тъй като съсобствеността на съделителите върху заявените за делба идеални части от процесния поземлен имот произтича както от наследяването на С. Б. П. (която към смъртта си е притежавала по дарение 300/1465 идеални части от поземления имот, наследени от съпруга й П. Д. Я., дъщеря й Д. П. Б. и сина й Д. П. Я. – починал и наследен от сина си Д. Д. Я. и съпругата си М. Б. Я.), така и от сделки (съделителят Д. П. Я. претендира да е придобил идеални части от поземления имот както по наследство – 1/3 от 300/1465 ид.ч., така й на основание договор за дарение и договори за покупко-продажба - 710/1310 ид.ч. от дворното място; ищцата Д. П. Б. също претендира да придобила идеални части от поземления имот както по наследство – 1/3 от 300/1465 ид.ч., така и на основание договор за дарение – 250/1310 ид.ч., като твърди нищожност на последвалия договор за продажба, с който е прехвърлила на брат си Д. П. Я. дарените й 250/1310 идеални части).

Неприложимостта на разпоредбата на чл. 345 ГПК поражда недопустимост на заявените за делба идеални части от дворното място, освен ако предмет на иска за делба са само придобитите по наследство от С. Б. П. 300/1450 идеални части от поземления имот.

Горното налага обезсилване на въззивното решение в частта му потвърждаваща първоинстанционното в частта, с която е допусната делба на прилежаща към апартамента с идентификатор [№] идеална част от поземления имот с идентификатор [№] , определяема по правилото на чл. 40 ЗС, и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, с указания при новото разглеждане на делото въззивният съд да приложи разпоредбата на чл. 129, ал. 2 ГПК и остави без движение исковата молба за делба на дворното място, като предостави възможност на съделителите да уточнят дали искат да се извърши делба само на придобитите по наследство от С. Б. П. 300/1450 идеални части от поземления имот – в който случай би била приложима разпоредбата на чл. 345 ГПК, или искат делба на цялото дворно място – в който случай искът за делба на дворното място следва да се насочи по отношение на всички съсобственици на дворното място.

Основателно е и оплакването в касационната жалба за порочност на въззивното решение в частта му потвърждаваща първоинстанционното в частта, с която е допусната делба на гараж с идентификатор 02659.2194.887.2 по КККР на [населено място] , при квоти: П. Д. Я. – 8/12 идеална част, Д. П. Б. – 2/12 идеални части, М. Б. Я. – 1/12 идеална част и Д. Д. Я. – 1/12 идеална част.

В тази част решението също е недопустимо.

Като придобивно основание относно гаража, осъществило се в полза на наследодателката С. Б. С., в исковата молба е заявено изтекла в полза на С. Б. С., през време на брака й с П. Д. Я., придобивна давност. Така заявеното придобивно основание е свързано с оборване на презумпцията по чл. 92 ЗС относно гаража, което следва да бъде осъществено по отношение на всички съсобственици на дворното място. Затова в посочената част въззивното решение следва да бъде обезсилено и делото върнато на въззивния съд, който следва да предостави възможност на ищцата да заяви дали поддържа иска за делба на гаража, както и заявеното основание за придобиването му от наследодателката С. Б. С. – давност. В случай, че тази претенция се поддържа, съдът следва да прецени дали искът за делба на гаража следва да бъде предявен срещу всички съсобственици на дворното място, с оглед необходимостта презумпцията по чл. 92 ЗС да бъде оборена по отношение на всички тях.

Въпросът за отговорността за разноските, направени при разглеждане на делото пред настоящата инстанция, следва да се реши с приключващия първата фаза на делбеното производство съдебен акт.

Воден от горното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОБЕЗСИЛВА решение № 6629 от 21.12.2023 г. по в.гр.д.№ 13196/2022 г. на Софийски градски съд, ІІ-Г въззивен състав, в частта потвърждаваща решение № 20052341 от 09.08.2022 г. по гр.д.№ 26989/2020 г. на Софийския районен съд, 178 състав, в частта му касаеща иска за делба на дворното място, съставляващо поземлен имот с идентификатор [№] , и на построения в него гараж с идентификатор [№] и ВРЪЩА делото на въззивния съд за ново разглеждане в посочената част от друг състав на същия съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: