Валидност на предварителен договор при липса на обособен склад в жилището

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 14

София, 08.01.2024 год.

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков

Десислава Попколева

при участието на секретаря Цветанка Найденова като разгледа докладваното от съдия Попколева гр.дело № 4002 по описа за 2022 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Допуснато е по касационна жалба на Н. С. Х., чрез адвокат С. И. касационно обжалване на решение № 861/04.07.2022г., постановено по в.гр.д.№ 1124/2022 г. от състав на Окръжен съд – Варна, с което като е отменено решение № 865/30.03.2022г. по гр.д. № 15358/2021г. по описа на Районен съд – Варна, са отхвърлени като неоснователни предявените от Н. С. Х. срещу П. Т. Т. главен иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и евентуален иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа неправилност поради нарушения на материалния закон, допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК. В жалбата се поддържа, че въззивният съд не е събрал всички допустими и относими доказателства и вследствие на това не е формирал обективни фактически констатации, което правело решението необосновано, неправилно ги е подвел към несъответстваща правна норма и така е нарушил и материалния закон, и по този начин е достигнал до незаконосъобразни изводи. По отношение на мотивите на решението, в които съдът служебно е констатирал нищожност на процесния предварителен договор, аргументирайки се с ТР №1/2022г. по тълк. дело №1/2020г.на ОСГТК ВКС, се твърди, че принципната постановка по задълженията на въззивната инстанция е вярна, но е неправилно приложена в настоящия случай, тъй като въззивният съд не е указал на страните, че ще разгледа въпроса за нищожността на предварителния договор нито с доклада по делото, нито с нарочно определение, и не е предоставил процесуална възможност за становище и събиране на доказателства. Касаторът твърди, че това е нарушение на процесуалните правила на чл. 236, ал. 2 ГПК и принципът на състезалното начало. Поради изложеното се иска отмяна на постановеното от въззивната инстанция съдебно решение и решаване на спора по същество на основание чл. 293, ал. 2 ГПК.

Насрещната страна П. Т. Т., чрез пълномощника си адв. А. Б., в отговор на жалбата дава становище за неоснователност на изложените в нея доводи за неправилност на въззивното решение.

В проведеното отрито съдебно съдебно заседание страните не се явяват и не изпращат представители. Депозирали са писмени становище, с които съответно поддържат жалбата и подадения отговор на жалбата.

За да отмени решението на първоинстанционния съд, с което е уважен главният иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, въззивният съд е приел, че процесният предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е нищожен поради невъзможен предмет – правна невъзможност, тъй като жилището не е разполагало със складово помещение и следователно не е отговаряло на изискванията на чл. 40, ал. 1 ЗУТ за самостоятелно жилище. Липсата на складово помещение в процесния имот била установена и към момента на сключване на предварителния договор, и към момента, когато страните са се явили пред нотариус за сключване на окончателния договор. Варненският окръжен съд е счел, че липсата на фактическа обособеност на складово помещение в имота автоматично води до нищожност на предварителния договор поради невъзможен предмет, като изобщо не е изследвал дали е възможно обособяване на имота като самостоятелен обект с предназначение жилище, съответно не е отчел наличието/липсата на одобрен инвестиционен проект. Доколкото липсвала валидна облигационна връзка между страните, съдът е приел, че задължение за връщане на задатък в двоен размер поначало не е възникнало и на това основание е отхвърил главния иск с основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД. По иска с основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД съдът е приел, че с оглед нищожността на предварителния договор, е налице не отпаднало основание, а начална липса на такова, което е обусловило отхвърлянето и на евентуалния иск.

Обжалването е допуснато в хипотезата на чл.280, ал.1, т.1 ГПК по материалноправния въпрос дали когато реална част от жилищна сграда не е фактически обособена като „жилище“, но е възможно да бъде обособена като самостоятелен обект с това предназначение, предварителният договор за нейната продажба е нищожен поради невъзможен предмет, както и по процесуалноправните въпроси за задължението на съда да уведоми страните в случаите когато възнамерява да се произнесе служебно по нищожността на правна сделка, която е от значение за решаване на правния спор, като им даде възможност да изразят становище и посочат доказателства, както и за задължението му да събере служебно доказателства, за да не остане делото неизяснено от фактическа страна, ако тези доказателства са необходими за служебно прилагане на императивната материалноправна норма, за да се провери дали дадените от въззивния съд разрешения по тези въпроси противоречат на задължителната практика на ВКС, дадена в ТР № 3/2016 г. по т. д. 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, ТР № 1/2022г. по тълк. дело №1/2020г. на ОСГТК на ВКС и ТР №1/2013г. по тълк. дело №1/2013 на ОСГТК на ВКС.

По повдигнатия материалноправен въпрос:

Съгласно задължителните постановки, дадени в ТР № 3/2016 г. по т. д. 3/2014 г. на ОСГК на ВКС, ако към момента на сключване на сделката, реално определените части от недвижим имот /сграда, жилище или др. обекти/ не са фактически обособени, но обособяването като самостоятелен обект е възможно според изискванията на действащия към момента устройствен закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот /сграда, жилище или др. обекти/ е налице, когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част. В мотивите на тълкувателният акт е посочено, че разпоредбата на чл.202 ЗУТ не въздига иинвестиционният проект като елемент определящ съдържанието на правните последици, а като елемент, чието проявление е необходими, за да се осъществи правното действие на сделката. Това се извежда от съдържанието на правната норма, която поставя изискване прехвърляната реално определена част да отговаря на одобрен инвестиционен проект, т.е. на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост, без да определя поредност между сключването на сделката и одобряването на проекта. Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването на сделката.

Съгласно трайната практика на ВКС, обективирана в решение по гр.д. № 4175/2013 г. и решение № 1742/2015 г. и двете на IV г.о. на ВКС преценката дали предварителния договор е валиден следва да се извършва към момента на сключване на окончателния договор, т.е. към момента в който страните са уговорили да настъпят правните последици на последния. Преценка за валидност може да бъде извършена и към момента на сключване на предварителния договор, когато уговорките в него относно съществените условия на окончателния договор, респективно и целения му правен резултат, са въобще невъзможни.

По процесуалноправните въпроси:

С ТР № 1/2022г. по тълк. дело №1/2020г. на ОСГТК на ВКС, се прие че съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката или от събраните по делото доказателства. В мотивите на тълкувателния акт е разяснено, че констатацията на съда за нищожност на правна сделка, която е от значение за решаването на спора, е произнасяне по преюдициален въпрос в мотивите на съдебното решение и за да бъде спазен принципът на състезателното начало, страните следва да са информирани преди устните състезания, че съдът ще разгледа въпроса за нищожността и може да не зачете правните последици на нищожната сделка или на отделни нейни клаузи, както и да имат възможност да изразят становище по този въпрос и евентуално да посочат доказателства. Когато нищожността е видима от представените с исковата молба или с отговора доказателства, пъроинстанционният съд е длъжен да отрази в доклада по делото, че ще се произнесе по нищожността и да изпълни задължението си по чл.146, т.2 и т.5 ГПК Въззивният съд е длъжен сам да установи основанията за нищожност на сделката, относима към правата на страните, ако по делото надлежно са въведени фактите или има доказателства, от които тя произтича, като е длъжен да процедира по реда, посочен в т.2 на Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, а именно да даде указания на страните относно релевантните факти и разпределението на доказателствената тежест, и укаже на страните необходимостта да ангажират съответните доказателства / чл.146, ал.1 и 2 ГПК/ в изпълнение на задължението му да осигури правилното приложение на императивния материален закон, което следва от принципа за законност, установен в чл.5 ГПК.

Съгласно разясненията по т.3 на Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, при проверка на правилността на първоинстанционното решение въззивният съд може да приложи императивна материалноправна норма, каквито са и разпоредбите, уреждащи недействителността на сделките, дори ако нейното нарушение не е въведено като основание за обжалване. Когато за приложението на тази императивна материалноправна норма е необходимо събирането на доказателства, които се събират служебно от съда, въззивният съд следва служебно да събере тези доказателства, дори ако във въззивната жалба не е въведено оплакване за допуснато от порвата инстанция процесуално нарушение или за необоснованост на фактическите изводи, поставени в основата на първинстанционното решение.

Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл.290, ал.2 ГПК, я намира за основателна.

Предмет на делото е иск с правно основание чл.93, ал.2 ЗЗД, предявен от купувач по предварителен договор за заплащане на уговорен между страните задатък в двоен размер. За успешното провеждане на иска е необходимо да се установи наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка - продавача; отказ /разваляне/ от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; спазване на особените изисквания, ако такива са предвидени в договора.

В исковата молба ищцата твърди, че страните са постигнали съгласие за сключване на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху жилище, съгласно чл.2.1 от договора, но от представения от ответника документ за собственост върху имота било видно, че в апартамента липсва обособено складово помещение, нито пък извън него съществува такова. На следващо място се твърди, че продавачът по предварителния договор е отказал да предприеме необходимото за фактическото обособяване на склад в апартамента, т.е. да приведе имота в съответствие със законовите изисквания за жилище, установени в чл.40 ЗУТ, без да се твърди, че подобно задължение е било поето от него със сключения предварителен договор, поради което купувача се явява неизправна страна по договора, поради което за купувача е възникнало правото на отказ /разваляне/ от договора и правото да получи двойния размер на заплатения задатък. Нито в исковата молба, нито в отговора, депозиран от ответника, не се съдържат твърдения, че сключения предварителен договор е нищожен поради невъзможен предмет. Ответникът е поддържал, че страните са постигнали съгласие относно предмета на договора – недвижим имот с предназначение „жилище“, съставляващ апартамент № *, с идентификатор *****.****.****.*.*, находящ се на първи жилищен етаж в сграда *, разположена в поземлен имот с идентификатор *****.****.****, с площ от 50,67 кв.м., състоящ се от коридор, спалня, дневна с кухня, баня-тоалетна и балкон, ведно с прилежащите 8,2912 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 7,55 кв.м., както и 30,35 идеални части от поземления имот, които са прилежащи към апартамента. В предварителния договор е посочено, че собствеността на имота е доказана чрез следните представени документи: нот.акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот № **, том ***, дело № 12818/13.09.2016 г. и нот.акт за покупко-продажба на идеални части от недвижим имот № **, том ****, дело № 9027/19.06.2019 г., скица на поземлен имот от 02.11.2018 г., удостоверение за административен адрес и схема от 30.07.2021 г. В раздел V на договора страните са уговорили при неизпълнение на кои задължения на продавача, за купувачът възниква правото да развали/ да се откаже от предварителния договор с едностранно писмено уведомление и да иска връщане на платения задатък в двоен размер, респ. при неизпълнение на кои задължения на купува, за продавача възниква това право и съответно правото да задържане на получения задатък. По делото няма спор, че на посочената в предварителния договор дата за сключване на окончателен договор – 17.09.2021 г. страните са се явили пред нотариус Б., като от съставения констативен протокол се установява, че продавачът П. Т. е представил на нотариуса необходимите за извършването на сделката документи, установяващи правото на собственост на ответника, както и удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 67/09.05.2019 г. и др. документи, необходими за нотариалното производство. Удостоверено е, че ищцата – купувач е заявила, че е осигурила средства за заплащане на продажната цена, но тъй като апартаментът, предмет на договора не отговарял на изискванията за жилище – чл.40 ЗУТ, защото не разполага с обособено складово помещение, е съгласна да предостави на продавача двумесечен срок, в който жилището да бъде приведено в съответствие с нормативните изисквания, като в случай, че продавачът не е съгласен, разваля договора на основание чл.5 и чл.6 от него и иска връщане на даденото от нея капаро в двоен размер. От своя страна продавачът е заявил, че е осигурил всички необходими документи за извършване на сделката и че не приема предложението в посочения от купувача срок да обособи складово помещение в жилището. Заявил е, че поради виновния отказ на купувача да сключи окончателен договор, ще задържи получения задатък.

Без да изследва въпроса дали процесният имот е изграден съобразно одобрения инвестиционен проект за сградата и дали отговаря на нормативните изисквания за „жилище“, с оглед данните по делото, че за сградата е издадено и удостоверение за въвеждане в експлоатация, и без да уведоми страните, че ще се произнася служебно по въпроса за валидността на процесния предварителен договор, въззивният съд е приел, че липсата на пространствено обособено в жилището складово помещение влече нищожност на договора поради невъзможен предмет. Безспорно нормата на чл.40 ЗУТ изисква всяко жилище да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него, като е допустимо помещенията да бъдат пространствено свързани с изключение на тоалетни и бани – тоалетни. Тази норма е възпроизведена и в чл.110, ал.1 и ал.2 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, т.е. законът допуска складовото помещение, което може да бъде дрешник, килер и др., което е в жилището да бъде пространствено свързано с останалите помещения или едно от тях, т.е. да не е обособено като отделно помещение. Тази законова възможност изобщо не е коментирана от въззивния съд, нито пък са събрани служебно доказателства във връзка с преценката съществува ли неопреодолима правна пречка, изразяваща се в нормативно уредени забрани или ограничения за обособяването на обекта като „жилище“ към момента на сключване на окончателния договор, с който се прехвърля правото на собственост.

Въззивното решението е неправилно, тъй като даденото от съда разрешение, че сключеният предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот с предназначение „жилище“ е нищожен поради невъзможен предмет в хипотезата на правна невъзможност, противоречи на разрешението, дадено в ТР № 3/2016 г. по т. д. 3/2014 г. на ОСГК на ВКС. Освен това съдът е процедирал и в нарушение на разясненията, дадени в ТР № 1/2022г. по тълк. дело №1/2020г. на ОСГТК на ВКС и т.3 ТР №1/2013г. по тълк. дело №1/2013 на ОСГТК на ВКС, като служебно се е произнесъл по въпроса за нищожността на предварителния договор без да даде указания на страните относно релевантните факти и разпределението на доказателствената тежест и без да събере служебно доказателства дали строителството на сградата е изпълнено съгласно одобрения инвестиционен обект, дали имотът с предназначение „жилище“, предмет на предварителния договор отговаря на изискванията на чл.40 ЗУТ и ако не отговаря на тези изисквания – налице е възможност за обособяването на обекта като жилище.

Гореизложеното налага отмяна на обжалваното решение на основание чл.293, ал.2 ГПК поради нарушение на материалния закон и поради допуснати съществени процесуални нарушения, които налагат връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, който следва да процедира съгласно разясненията, дадени в ТР № 1/2022г. по тълк. дело №1/2020г. на ОСГТК на ВКС и т.2 и т.3 на ТР №1/2013г. по тълк. дело №1/2013 на ОСГТК на ВКС, като даде възможност на страните да изразят становище и посочат доказателства и при необходимост – служебно да назначи експертиза, която да отговори на въпросите дали процесният недвижим имот с предназначение „жилище“ е изграден съобразно одобрения инвестиционен проект на сградата, отговаря ли на нормативно установените изисквания за жилище, респективно възможно ли имотът да бъде обособен като „жилище“. След като се произнесе по въпроса налице ли е неопреодолима правна пречка, изразяваща се в нормативно уредени забрани към момента на сключване на окончателния договор или ограничения за обособяването на обекта като „жилище“ и установи, че такива не са налице, съдът следва да се произнесе и по въпроса налице ли са останалите предпоставки за успешно провеждане на иска по чл.93, ал.2 ЗЗД, като разгледа всички доводи и възражения на страните по релевантните за спора факти.

При новото разглеждане на спора, в зависимост от неговия изход, въззивният съд следва да разпредели отговорността за разноските и за касационното производство – чл.294, ал.2 ГПК.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 861/04.07.2022г., постановено по в.гр.д.№ 1124/2022 г. от състав на Окръжен съд Варна.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд Варна.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: