Примерен анализ. Договорът е измислен — страните и имотът не съществуват — и е минал през същата проверка, през която минава вашият документ. Така изглежда резултатът.
Провери своя документ безплатно →Открихме 11 потенциално рискови клаузи.
Проверено на 11.09.2026 срещу актуалната редакция на цитираните актове: ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ — ред. към 27.04.2021 (ДВ бр. 35/2021).
Чл. 3. Договорът се сключва за срок от 12 (дванадесет) години, считано от 01.09.2026 г.
Защо е проблем: Законът ограничава срока на договора за наем до 10 години, когато не представлява търговска сделка за двете страни. Уговореният 12-годишен срок автоматично се редуцира по силата на закона.
Приложим закон: ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ, чл. 229, ал. 1 →
Текстът на разпоредбата: Чл. 229. (Доп. - ДВ, бр. 92 от 2007 г.) Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.
Редакция на акта: последно изм. 27.04.2021 (ДВ бр. 35/2021) · ⚠ основание, посочено от модела, но не потвърдено срещу извадките от закона
Предложена редакция: Срокът на договора да се намали на разумен период (например 1 до 3 години) с възможност за продължаване по взаимно съгласие.
Чл. 6. Наемодателят има право едностранно да променя наемната цена по всяко време с писмено уведомление до Наемателя със срок от 7 дни.
Защо е проблем: Клаузата дава пълна свобода на наемодателя да променя цената по своя преценка с кратко предизвестие, което създава финансова несигурност за наемателя.
Предложена редакция: Клаузата да се заличи или наемната цена да се променя само по взаимно писмено съгласие или с ясна индексация (напр. веднъж годишно спрямо инфлацията).
Депозитът остава за Наемодателя при прекратяване на договора по каквато и да е причина и не се връща на Наемателя при никакви обстоятелства.
Защо е проблем: Депозитът служи за обезпечение на вреди или неизплатени сметки, а превръщането му в безусловно задържан доход за наемодателя е неоснователно обогатяване.
Предложена редакция: Да се предвиди, че депозитът се възстановява изцяло при прекратяване на договора след приспадане на евентуални доказани задължения за наем, консумативи или нанесени вреди.
Чл. 8. При забава на плащането на наемната цена Наемателят дължи неустойка в размер на 2 % от дължимата сума за всеки ден забава, без ограничение в размера.
Защо е проблем: Размерът от 2% дневно (над 730% годишно) без ограничение е драстично завишен и противоречи на добрите нрави, създавайки риск от свръхзадлъжнялост.
Приложим закон: ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ, чл. 26, ал. 1 →
Текстът на разпоредбата: Чл. 26. (Ал. 1 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното. (Ал. 3 отм. - ДВ, бр. 30 от 1990 г.) (Ал. 4 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните и части.
Редакция на акта: последно изм. 27.04.2021 (ДВ бр. 35/2021) · ⚠ основание, посочено от модела, но не потвърдено срещу извадките от закона
Предложена редакция: Неустойката да се ограничи до разумен дневен процент (напр. 0,1% за всеки ден забава) с общ таван (напр. до 10% от стойността на забавената вноска).
Чл. 9. Наемателят поема за своя сметка всички ремонти на Имота, включително основните ремонти, подмяната на инсталации, дограма и покривни елементи, както и всички разходи по поддръжката на общите части на сградата.
Защо е проблем: Основните ремонти, подмяната на сградни инсталации, дограма и покрив са задължение на собственика, а не на наемателя.
Предложена редакция: Наемателят да поема само разходите за текущо поддържане и дребни поправки вследствие на обикновеното ползване, а основните ремонти да останат за сметка на наемодателя.
Чл. 11. Наемодателят има право по всяко време и без предварително уведомление да влиза в Имота, за да проверява състоянието му.
Защо е проблем: Влизането по всяко време без предизвестие нарушава неприкосновеността на жилището и спокойното ползване на имота.
Предложена редакция: Огледи да се извършват само с предварително писмено уведомление (напр. поне 48 часа) и в присъствието на наемателя или упълномощено от него лице.
Чл. 13. Наемателят отговаря за всички вреди по Имота, включително за вреди, причинени от трети лица, от аварии на общите инсталации на сградата и от непреодолима сила.
Защо е проблем: Клаузата възлага безвиновна отговорност върху наемателя за аварии по общи части, природни бедствия и чужди деяния.
Предложена редакция: Отговорността на наемателя да се ограничи единствено до виновно причинени от него или членовете на домакинството му вреди.
Чл. 14. Наемодателят може да прекрати договора едностранно и без предизвестие по всяко време, като Наемателят е длъжен да освободи Имота в 3-дневен срок от уведомлението.
Защо е проблем: Позволява на наемодателя да прекрати договора по всяко време и принуждава наемателя да напусне в рамките на 3 дни.
Предложена редакция: Да се предвиди прекратяване с разумно писмено предизвестие (напр. 30 или 60 дни) и само при наличие на конкретни основания (напр. системно неплащане).
При предсрочно прекратяване от страна на Наемателя той дължи на Наемодателя неустойка в размер на 100 % от годишния наем, независимо от оставащия срок на договора и от причината за прекратяването.
Защо е проблем: Задължаването за плащане на 100% от годишния наем (7 200 евро) при прекратяване създава тежка неравнопоставеност спрямо правата на наемодателя.
Приложим закон: ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ, чл. 26, ал. 1 →
Текстът на разпоредбата: Чл. 26. (Ал. 1 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното. (Ал. 3 отм. - ДВ, бр. 30 от 1990 г.) (Ал. 4 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните и части.
Редакция на акта: последно изм. 27.04.2021 (ДВ бр. 35/2021) · ⚠ основание, посочено от модела, но не потвърдено срещу извадките от закона
Предложена редакция: Да се предвиди възможност наемателят да прекратява с 1-месечно предизвестие без неустойка или с неустойка най-много в рамките на един месечен наем.
Чл. 18. Наемателят декларира, че се отказва от всички права, които законът му предоставя като наемател, доколкото те противоречат на този договор.
Защо е проблем: Отказът от предоставени от закона права противоречи на императивни правни норми и добрите нрави и е нищожен.
Приложим закон: ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ, чл. 26, ал. 1 →
Текстът на разпоредбата: Чл. 26. (Ал. 1 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства. Нищожни са и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори. Основанието се предполага до доказване на противното. (Ал. 3 отм. - ДВ, бр. 30 от 1990 г.) (Ал. 4 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Нищожността на отделни части не влече нищожност на договора, когато те са заместени по право от повелителни правила на закона или когато може да се предположи, че сделката би била сключена и без недействителните и части.
Редакция на акта: последно изм. 27.04.2021 (ДВ бр. 35/2021) · ⚠ основание, посочено от модела, но не потвърдено срещу извадките от закона
Предложена редакция: Клаузата да бъде изцяло заличена от договора.
както и данъка върху недвижимия имот и таксата за битови отпадъци за Имота.
Защо е проблем: Данъкът върху недвижимите имоти и таксата за битови отпадъци по закон тежат върху собственика, а не върху наемателя.
Предложена редакция: Да се заличат задълженията за плащане на местния данък върху имота и такса смет от наемателя.
Проверката е срещу разпоредбите, намерени за този документ; всеки цитат води към члена в регистъра, където се вижда и историята на измененията му в ДВ. Не замества правен съвет.
Вашият договор, същата проверка.
Качете Word или PDF — рисковите клаузи, основанието, цитатът към члена и предложената редакция, за 1 документ безплатно.
Провери своя документ →Или с Pro за 12,00 € / месец: Без месечна квота, до 300 въпроса на час.