Защо проверката на имота е ключова стъпка
Покупката на жилище, парцел или търговски обект е сред най-значимите финансови стъпки за повечето хора. Често вниманието се насочва към локацията, състоянието на сградата и цената, но същинската сигурност на сделката зависи от правния статут на имота. Ако собствеността не бъде проверена предварително, купувачът рискува да плати за имот, който принадлежи на трето лице или е обременен с чужди дългове.
Проверка на правото на собственост
Първата стъпка е установяването дали продавачът действително е единствен собственик и дали има право да се разпорежда с имота. Законът за собствеността урежда начините за придобиване на вещни права - най-често чрез покупко-продажба, дарение, замяна или наследяване.
Необходимо е да се проследи историята на придобиване поне десет години назад. Това е препоръчително, тъй като при евентуални пороци в предходни сделки съществува риск от съдебно оспорване на правата. Ако имотът е придобит по време на брак, той по правило е част от съпружеска имуществена общност. В такъв случай се изисква съгласието и подписът на двамата съпрузи, освен ако нямат избран друг имуществен режим. При наследствени имоти задължително се изисква удостоверение за наследници, за да се гарантира, че всички правоприемници участват в прехвърлянето.
Проверка за тежести и вписвания
Следващият съществен въпрос са тежестите върху имота. Законът за собствеността предвижда задължително вписване в имотния регистър на всички актове, с които се прехвърлят или учредяват вещни права (Закон за собствеността, чл. 112). Докато тези актове не бъдат вписани, те не могат да се противопоставят на трети лица (Закон за собствеността, чл. 113).
Чрез справка в Агенцията по вписванията се проверява дали върху имота има учредени ипотеки, наложени възбрани от съдебни изпълнители или публични органи, както и вписани искови молби за разваляне на предишни сделки. Наличието на ипотека означава, че тя остава в сила и след продажбата. Ако продавачът спре да обслужва кредита си, банката може да насочи принудително изпълнение върху жилището независимо кой е новият му собственик.
Значение на предварителния договор и нотариалната форма
Окончателното прехвърляне на собствеността върху недвижим имот става задължително във формата на нотариален акт (Закон за задълженията и договорите, чл. 18). Преди това страните най-често сключват предварителен договор (Закон за задълженията и договорите, чл. 19).
Предварителният договор се сключва в писмена форма и трябва да съдържа съществените условия на сделката - точно описание на имота, цена, срокове и начин на плащане. Този договор не прехвърля собствеността, а създава задължение за сключване на окончателен договор. В него е разумно да се заложат срокове за заличаване на открити ипотеки и възбрани преди датата на финалното изповядване пред нотариус.
Какво можеш да направиш
- Изискай пълен пакет от документи: документ за собственост (нотариален акт), удостоверение за данъчна оценка и актуална скица или схема от кадастъра.
- Направи официална справка за вещни тежести в Службата по вписванията за период от поне 10 години назад, включително в деня на подписване на нотариалния акт.
- Не бързай да превеждаш капаро или да подписваш предварителен договор, преди да са изчистени всички въпроси около съсобствеността и правата на трети лица.