Основните задължения според закона
Договорът за наем създава ясни взаимни права и задължения. Според чл. 228 от Закона за задълженията и договорите наемодателят се задължава да отстъпи на наемателя ползването на имота срещу определена цена. С предаването на жилището наемателят получава правото спокойно да го ползва и обитава - той е държател, а не владелец, а собственикът временно се лишава от възможността да разполага с пространството в ежедневието.
Статията разглежда наема на жилище между физически лица. При наем на търговски обекти и между търговци част от правилата са други.
Какво наемодателят има право да изисква
Законът ясно определя задълженията, които наемателят трябва да изпълнява и които наемодателят има пълно право да претендира:
- Наем и консумативи: Наемателят е длъжен да плаща договорения наем в определения срок, както и всички текущи сметки, свързани с обичайното ползване - ток, вода, отопление (чл. 232 от Закона за задълженията и договорите), както и разходите за управление и поддържане на общите части на сградата - чистене, асансьор, осветление на входа (чл. 51 от Закона за управление на етажната собственост). Вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ обаче се правят от собствениците (чл. 50, ал. 2, т. 1 от Закона за управление на етажната собственост), така че ги дължи наемодателят, освен ако договорът изрично не ги прехвърля на наемателя.
- Ползване по предназначение: Собственикът може да изисква жилището да се използва единствено съобразно договореното предназначение (чл. 232 от Закона за задълженията и договорите). Наемателят отговаря за вредите, причинени по време на ползването, и трябва незабавно да съобщава за повреди (чл. 233 от Закона за задълженията и договорите).
- Дребни поправки: Разходите за дребни повреди, настъпили от ежедневното използване - като замърсяване на стени, подмяна на осветителни тела, ремонт на брави или батерии на чешми, са за сметка на наемателя (чл. 231 от Закона за задълженията и договорите).
Какво наемодателят няма право да иска
В практиката често се срещат изисквания от страна на наемодатели, които нямат опора в закона или в договора:
- Поемане на основни ремонти: Всички поправки извън дребните повреди от обичайно ползване са задължение на наемодателя, освен ако вредите не са причинени виновно от наемателя (чл. 231 от Закона за задълженията и договорите). Подмяната на амортизирани инсталации или отстраняването на течове не могат да се прехвърлят едностранно на наемателя - ако страните искат друго разпределение, то трябва да е изрично уговорено в договора.
- Неограничен и внезапен достъп: Тъй като правото на ползване е отстъпено, собственикът няма право да отключва и да влиза в жилището без предварително съгласие и присъствие на наемателя, освен при неотложни аварийни ситуации.
- Едностранно увеличение на наема: Наемодателят не може да повишава наема самоволно, освен ако в самия договор изрично не е предвидена клауза за индексация или конкретен механизъм за актуализация.
- Прекратяване от днес за утре: При безсрочен договор всяка страна може да се откаже с предизвестие от един месец, а ако наемът е уговорен на ден - от един ден (чл. 238 от Закона за задълженията и договорите). Законът не изисква писмена форма, но писменото предизвестие е единственият сигурен начин да го докажеш. При срочен договор едностранно предсрочно прекратяване без нарушение е възможно само на основанията, уговорени в него; при виновно неизпълнение - например неплащане на наема или неизвършване на дължим ремонт - изправната страна може да развали договора (чл. 87 от Закона за задълженията и договорите). Ако след изтичане на срока наемателят продължи да ползва жилището със знанието и без противопоставяне на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок (чл. 236 от Закона за задълженията и договорите).
- Забрана за пренаемане, която не е уговорена: Ако договорът не забранява пренаемането, наемателят може да пренаеме части от жилището и без съгласието на наемодателя, като остава отговорен по договора (чл. 234 от Закона за задълженията и договорите).
Какво можеш да направиш
За да защитиш интересите си при наемни отношения, следвай тези практически стъпки:
- Състави приемо-предавателен протокол: Опиши точното състояние на имота, мебелите и електроуредите при нанасяне и направи снимки.
- Регламентирай посещенията в договора: Запиши изрично правило за посещения на собственика само след предварително предупреждение от поне 24 или 48 часа.
- Комуникирай писмено при аварии: При необходимост от основен ремонт уведоми наемодателя писмено, за да имаш доказателство за възникналия проблем и датата на уведомяване. Ако той не извърши поправката, можеш да искаш съразмерно намаление на наема или да развалиш договора (чл. 230, ал. 2 и чл. 231, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите). Ако извършиш поправката сам, с грижата на добър стопанин, можеш да прихванеш стойността ѝ срещу наема (чл. 231, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите) - запази фактурите.