Определяне на прилежаща площ към сграда в съсобствен имот

Текстът на акта

                                   РЕШЕНИЕ
                                        № 204
                                гр. София, 31.03.2026 г.


                        В ИМЕТО НА НАРОДА
   ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 2-РО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ 3-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети март
през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:


                                  Председател: Камелия Маринова
                                  Членове:     Веселка Марева
                                               Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Ив. Танева
като разгледа докладваното от Камелия Маринова Касационно гражданско
дело № 20258002101026 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 290 – чл.293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Е. Н. Г., С. Х. Г. и Н. Е. Г., приподписана от адвокат В.
И. против решение № 5462 от 8.10.2024 г., постановено по гр. д. № 1094 по описа за 2023 г.
на Софийски градски съд, с което е обезсилено решение № 15120 от 22.12.2022 г. по гр. д.
№7834/2022 г. на Софийски районен съд и е прекратено производството по предявения от Е.
Н. Г., С. Х. Г. и Н. Е. Г. против Столична община иск по чл. 64 ЗС за определяне на
прилежаща площ за достъп и обслужване на сграда с идентификатор ****, намираща се в
съсобствен на страните поземлен имот с идентификатор *** и адрес: [населено място],
район „К. п.", [улица].
Столична община е подала отговор по реда и в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК чрез юрисконсулт
Т. В.
Страните претендират присъждане на разноски.
С определение № 5565 от 2.12.2025 г., постановено по настоящото дело, е допуснато
касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по
въпроса: приложим ли е чл. 64 ЗС за сграда, застроена в съсобствен поземлен имот въз
основа на учредено право на строеж съгласно чл. 183, ал. 1 ЗУТ и разрешение за строеж
съгласно чл. 50, т. 2 ЗУТ, като е прието, че следва да се даде тълкуване дали съсобственикът,
който е построил временен строеж, разрешен при действието на ЗУТ, може да иска спрямо

                                             1
другия съсобственик определяне на прилежаща площ към сградата му и така да установи
каква част от съсобствения терен подлежи на ползване съгласно чл. 32 ЗС.
Данните по делото са следните:
Софийски градски съд е приел за установено, че страните са съсобственици на поземлен
имот с идентификатор № *** при права 1/2 ид. част за ищците и 1/2 ид. ч. за ответника
Столична община; че със споразумение от 06.07.2001 г. и писмо изх. № 081155/05.02.2002 г.
на кмета на Столична община е изразено съгласие за построяване на нежилищна сграда до
80.00 км. метра и гараж от приблизително 40.00 кв. метра, съгласно издадена Виза за
проучване и проектиране от 14.12.2001 г., съгласувана с Дирекция „Архитектура и
градоустройство” на основание чл. 140, ал. 2 ЗУТ във връзка с чл. 50 ЗУТ; че в полза на
ищците е издадено Разрешение за строеж № 95 от 29.11.2002 г. за едноетажна нежилищна
сграда с магазини за промишлени стоки и гараж със ЗРП 119.35 кв. метра с поетапно
изграждане (първи етап с временен покрив на кота +3,38/); че ищците са собственици на
изградената сграда с идентификатор № ****, преустроена въз основа на Разрешение за
строеж № 31/19.09.2020 г. в кафе-сладкарница и сладкарска работилница.
Въз основа на кадастрална скица от 2016 г. въззивният съд е приел, че поземлен имот с
идентификатор *** е с площ 336 кв. м. в урбанизирана територия и начин на трайно
ползване: ниско застрояване, а сградата е със застроена площ 124 кв. м. с предназначение:
сграда за обществено хранене.
Въз основа на експертното заключение е прието, че действащия план е одобрен със Заповед
РД-50-09-109 от 11.03.1988 г., като съгласно него североизточната част на имота попада в
УПИ *-*, отреден за обществено жилищно строителство и КОО, а останалата част попада в
отреждане за тротоар, предвиден по североизточния ъгъл на кръстовището на бул. „Вардар“
и бул. „Възкресение“.
При така възприетите факти Софийски градски съд е посочил, че от една страна право на
определяне на прилежаща площ към сграда има суперфициар, който не разполага със
собствени права върху земята, а доколкото ищците са съсобственици на поземления имот, в
който е застроена сградата им, те могат да ползват терена въз основа на притежаваното
върху него право на собственост и инициираното от тях производство по чл. 64 ЗС е лишено
от предмет. От друга страна ищците не разполагат и с право на строеж върху поземления
имот, доколкото сградата им е временен строеж и този й статут дава възможност единствено
за нейното ползване, до настъпване предпоставките за премахването й..
По основанието за допускане на касационно обжалване:
ЗУТ (за разлика от отменения ЗТСУ) урежда по различен начин статута на временните
строежи, които се разрешават в поземлени имоти, отредени с влязъл в сила подробен
устройствен план за изграждане на обекти - публична собственост на държавата и
общините, т. е. за отчуждаване, което се извършва по Закона за държавната собственост,
респ. Закона за общинската собственост (чл. 49 ЗУТ) срещу надлежно обезщетяване. чл. 51,
ал. 2 ЗУТ изисква разрешаването на временен строеж в съсобствен имот да става при
спазване изискванията на чл. 183 ЗУТ, т. е. при наличие на учредено право на строеж от
останалите съсобственици.

                                           2
В случаите, в които съсобственик учреди право на строеж на другия съсобственик и
последния построи и придобие собствеността на построената сграда съсобственика на
терена-учредител на суперфицията няма право да ползва частта от поземления имот заета от
сградата, както и прилежащата към сградата площ за достъп и обслужването й. Затова
собственикът на сградата, включително и когато същата е със статут на временен строеж по
смисъла на чл. 49 ЗУТ е налице правен интерес да предяви иска по чл. 64 ЗС срещу
съсобственика на терена за определяне прилежащата площ към сградата му. Останалата
площ – извън заетата от суперфициарната сграда и прилежащата към нея площ – ще
подлежи на ползване между съсобствениците при условията на чл. 32 ЗС.
По основателността на касационната жалба:
С оглед отговора на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, въззивното
решение е неправилно. В нарушение на процесуалните правила въззивният съд не е обсъдил
писмените доказателства по делото (споразумението от 6.07.2001 г. между ищците и
ответника и данните в удостоверението от Агенцията по вписванията и в скицата от
кадастралната карта на СГКК) за учредено на ищците право на строеж по акт № 112, том І,
рег. 530 от 21.01.2003 г. на Службата по вписванията в гр. София. Затова изцяло в
нарушение на процесуалния и материалния закон е формиран извода на Софийски градски
съд за недопустимост на предявения иск.
Изложеното обуславя отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново
разглеждане от друг състав на Софийски градски съд, който следва да се произнесе по
въззивната жалба съобразявайки, че правото на суперфициарния собственик се простира
само в рамките на имота, за който му е учредено право на строеж, но не и върху други
поземлени имоти, дори те да са собственост на учредилия суперфицията.
При новото разглеждане на делото съдът следва да се произнесе и по искането за
присъждане на разноски за настоящото производство.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение
                      Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 5462 от 8.10.2024 г., постановено по гр. д. № 1094 по описа за 2023 г.
на Софийски градски съд.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Софийски градски съд.
Решението е окончателно.


                                                Председател: _______________________

                                                     Членове:

                                                            1. _______________________

                                                            2. _______________________




                                           3