Връщане на суми при развален предварителен договор, сключен чрез пълномощник

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 352
гр. София, 23.06.2025г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на деветнадесети май две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИС Р. ИЛИЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ЕРИК ВАСИЛЕВ

ЯНА ВЪЛДОБРЕВА

при участието на секретаря Теодора Ставрева и като изслуша докладваното от съдията Вълдобрева гр.д. № 3791/2024г. , за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 781/18.02.2025г. по настоящото дело, по касационната жалба на Ж. Ю. Х., подадена чрез адв.К. Ж., е допуснато касационно обжалване на решение № 75 от 09.05.2024г. по в.гр.дело № 66/2024г. на Варненския апелативен съд, с което след потвърждаване на решение № 1299/07.11.2023г. по гр.дело № 1698/2022г. на ОС-Варна, са отхвърлени исковете на касатора с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД за връщане на общо сумата 40 198,73 лева, както следва: сумата 31 154 лева солидарно от С. С. М. и Д. И. М. (починал на 29.10.2022г. и заместен от С. М., В. Д. М. и И. Д. М.), евентуално по 15 577 лева от С. М. и от наследниците на Д. М.; сумата 4 884,15 лева от В. Д. М. и сумата 4 160,58 лева от И. Д. М., дадена по предварителен договор от 12.12.2014г. за продажба на имот в [населено място] на [улица], ап.2, ведно със законната лихва от 05.08.2022г. до окончателното плащане.

Решението е допуснато до касационно обжалване, на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: Следва ли извършването на отчетна сделка между продавача и неговия пълномощник по предварителен договор да представлява предпоставка за уважаване претенцията на купувача за връщане на платената по договора продажна цена.

По поставения въпрос, касационната инстанция намира следното: При прякото представителство едно лице действа от чуждо име, като последиците от правното действие, което представителят извършва настъпват пряко, директно, направо за представлявания. В този смисъл е и разпоредбата на чл.36, ал.2 ЗЗД, според която правните действия, които извършва представителят възникват направо за представлявания. Разпоредбата не съдържа никакво изключение за нейната приложимост в зависимост от това дали пълномощникът е предал на представляваната страна полученото по договора, сключен с трето лице, с което той е договарял. Пълномощникът действа за страната, а не за себе си и правата и задълженията по сделките, които той сключва с трети лица, възникват направо за доверителя (чл. 292, ал.1 ЗЗД). За това след разваляне на предварителен договор, връщането на платената от купувача цена се дължи от страната по сделката, независимо от това дали пълномощникът е предал на представлявания получената от купувача сума. В този смисъл е решение №1/11.05.2020г. по гр.д.№ 289/2019г. на I ГО на ВКС, което изцяло се споделя от този състав на ВКС.

Върховният касационен съд, състав на ІV ГО, като взе предвид доводите на страните и провери данните по делото, съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:

Ищецът обосновава правото да получи обратно от ответниците исковата сума с това, че е развалил, поради неизпълнение, сключения помежду им предварителен договор за покупко-продажба на конкретен недвижим имот. Според въззивния съд ангажираните доказателства не установяват елементите на фактическия състав на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД-ответниците да са получили нещо на отпаднало основание от ищеца, поради което за тях да възникне задължение за връщане на даденото по разваления предварителен договор. Приел е, че по силата на предварителния договор от 12.12.2014г., сключен между ищеца от една страна и от друга страна от Т. Т., като пълномощник на ответниците - продавачи и като управител на „Пресиянстрой“ ЕООД - изпълнител на строежа за бъдеща продажба на апартамент, купувачът се задължил да плати на продавачите, а изпълнителят на строежа да получи продажната цена, уговорена с договора. Съдът е счел, че след като в пълномощното с рег.№ 12311 от 07.10.2014г. е вписано, че Т. е упълномощен да сключва от името на упълномощителите, но за своя сметка предварителни договори за продажба на обекти в бъдещата сграда, да избира купувачи, да определя и получава продажна цена и да сключва окончателни договори след учредяване на право на строеж, то той, като представител, не дължи отчет на получените суми по сключените предварителни договори. Посочил е, че в пълномощното изрично е отбелязяно, че представителят сключва договорите за своя сметка и доколкото за сключване на предварителен договор няма необходими разноски, пълномощникът има право не само да получи, но и да задържи продажната цена. Сумите по вноските по предварителния договор са получени с разписки от Т. или преведени по негова банкова сметка и с посочено основание за плащането-предварителния договор. По делото не се установява ищецът да се е срещал и да е водил преговори с ответниците, както и, последните да са били уведомени за сключения между ищеца и Т. договор и условията по него. Ответниците не са поемали задължение към ищеца за извършване на строителство на сградата и конкретния обект, нито са получавали средства от него в качеството им на продавачи. Липсата на задължение за отчет на лицето овластено да получи сумите по предварителния договор изключва отговорността на ответниците за връщане на полученото след развалянето на договора. С тези съображения въззивният съд е отхвърлил исковете.

Предвид дадения отговор на правния въпрос основателни са оплакванията в касационната жалба за допуснато от въззивния съд нарушение на материалния закон и за допуснати процесуални нарушения поради липса на обсъждане на доводите и възраженията на страните и анализ на събраните доказателства в тяхната цялост и на всички относими обстоятелства. Съдът не е изяснил всички релевантни факти, като същевременно в мотивите на въззивното решение се съдържат съображения, невъведени в предмета на спора по надлежен ред. Допуснатите нарушения не налагат повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия по събиране на доказателства, поради което и спорът следва да се разреши по същество от касационната инстанция.

Ищецът претендира връщане от ответниците на сумата 40 198,73 лева, дължима на отпаднало основание - чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. След смъртта на ответника Д. М. (починал на 29.10.2022г.), с уточняваща молба от 16.01.2023г. конкретизира претенциите си, както следва: от С. М. претендира връщане на сумата 25 960,34 лева, представляваща 64,58% от платената продажна цена, от В. М. сумата 7 480,98 лева, представляваща 18,61% от цената и от И. М. – 6 757,28 лева, представляващи 16,81% от заплатената цена, съответни на притежаваните идеални части от имота от всеки от ответниците като съсобственици, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на иска до окончателното плащане. С подадената искова молба по настоящото дело ищецът-купувач по предварителния договор от 12.12.2014г., е отправил до продавачите-ответници изявление за разваляне на договора, поради неизпълнение на задължението да прехвърлят собствеността върху имота; изявлението е стигнало до ответниците на 07.03.2023г., когато са получили преписи от исковата молба и приложенията към нея.

От фактическа страна по делото е установено, че с пълномощно с нот. заверка на подписите с рег.№ 12311/07.10.2014г. ответниците С. М., Д. М., В. М. и И. М. упълномощили Т. В. Т., лично и като представител на „Пресиянстрой” ЕООД да сключва от тяхно име и за негова сметка предварителни договори за продажба на обекти, за които ще бъде учредено право на строеж на дружеството; да определя и получава продажна цена, а окончателните договори да бъдат сключени след учредяване на право на строеж. Пълномощното е дадено във връзка със сключения на същата дата- 17.10.2014г., между ответниците, като възложители и „Пресиянстрой” ЕООД, като изпълнител, договор за строителство за проектиране, учредяване на право на строеж, строеж на жилищна сграда и прехвърляне на идеални части от недвижим имот в [населено място] на [улица].

На 12.12.2014г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на обект в жилищна сграда в строеж в [населено място] на [улица], между: 1. С. М. и съпругът й Д. М., В. М. и И. М., като продавачи, действащи чрез пълномощника си Т. В. Т., 2. „Пресиянстрой“ ЕООД, като изпълнител на строежа, представлявано от управителя Т. Т. и 3. ищеца Х., като купувач. Търговското дружество, като изпълнител на строежа се задължило да изгради, а продавачите, чрез пълномощника си, се задължили да продадат на ищеца недвижим имот, намиращ се в новостроящата се сграда в [населено място] на [улица], представляващ апартамент № 2 по одобрен проект, на проектиран сега втори етаж на сградата с площ 43,90 кв.м за сумата 28 500 евро. Според договора продажната цена следвало да се плати на пълномощника на продавачите. С разписки от 12.12.2014г. и 15.09.2017г. Т. Т., лично и като управител на „Пресиянстрой“ ЕООД, удостоверил получаването на първата и третата вноска по договора (13 935 лева и 7 125 евро), а от кредитен превод от 27.02.2015г. се установява, че по личната банкова сметка на Т. е получена и втората вноска в размер 14 000 лева, дължима по договора.

С решение по търг.дело № 2116/2016г. на ОС-Варна е развален сключеният на 05.06.2019г. договор, обективиран в нот.акт № 158, том II, peг. № 4469, дело 229 от 2019г., с който Д. М., С. М., И. М. и В. М. са прехвърлили в полза на „Пресиянстрой” ЕООД и „Диа Строй” ОДД един гараж, три апартамента и едно ателие в строящата се сграда, срещу солидарното задължение на приобретателите в шест месечен срок от подписване на нотариалния акт и договор от същата дата да осъществят цялостно и качествено завършване на сградата и предвидените довършителни работи констатирано с акт обр. 15 и в три месечен срок от подписване на акт обр. 15 да подадат документи за въвеждане на сградата в експлоатация. По делото липсва спор, че ответниците не са изпълнили задължението си по предварителния договор да прехвърлят на ищеца собствеността върху имота, предмет на предварителния договор от 12.12.2014г.

При така установените факти, касационната инстанция намира искът за основателен по следните съображения: Задължението за реституция на полученото във всички хипотези на неоснователно обогатяване, вкл. по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД, е извъндоговорно. В същото време, хипотезата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД урежда отношения между двете страни, възникнали по повод изпълнение на задължение, което е имало основание, но чийто правопораждащ факт е заличен с обратна сила. Тогава, освен даване и получаване, включва се и наличие на основание към момента на получаването и настъпване на последващ юридически факт, обуславящ извод за заличаване на последиците от основанието. Всичко това определя предмета на търсената защита – съществуване на твърдяното правоотношение между насрещните страни, развалянето му и то по причината, твърдяна от ищеца. Съдът дължи да прецени наличието на поддържаната договорна връзка между страните, нейното съдържание, настъпили ли са твърдените основания за разваляне на договора и това сторено ли е, съответно какво е дадено като престации по разваления договор от насрещните страни по него.

В случая, при сключването на предварителния договор от 12.12.2014г. ответниците са били представлявани от пълномощника Т. Т., с надлежно учредена представителна власт (пълномощно с рег.№ 12311/07.10.2014г.); купувачът по предварителния договор е платил изцяло продажната цена при условията, в размера и в сроковете, уговорени между страните; продажната цена е получена от пълномощника на ответниците. Ответниците не са изпълнили задължението си по предварителния договор да прехвърлят на купувача – ищец собствеността върху имота, предмет на договора. Затова изявлението на ищеца за развалянето му, съдържащо се в исковата молба, е породило действие, а след развалянето и на основание чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД всяка от страните дължи на другата връщане на полученото. Представените по делото разписки от 12.12.2014г. и от 15.09.2017г., както и кредитният превод от 27.02.2017г. установяват, че сумите са получени от лице, което към този момент има качеството на пълномощник на продавачите въз основа на надлежно учредена с пълномощното от 07.10.2014г. представителна власт да сключва договори за продажба на недвижимия имот и да получава плащане на суми по тях. По аргумент от чл.36, ал.2 ЗЗД правата и задълженията възникват в правната сфера на представляваното лице, тъй като то, а не пълномощникът е страна по сделката, затова след разваляне на предварителния договор връщането на платената от купувача цена се дължи от представлявания, независимо от това дали пълномощникът му е предал платената от купувача сума. Последното обстоятелство е релевантно за вътрешните отношения между представляван и представител, които са без значение за правните последици на сключената от пълномощника сделка. Необосновано въззивнят съд е приел, че след като по силата на пълномощното пълномощникът е натоварен за своя сметка да сключва предварителни договори от името на упълномощителите, то той не им дължи отчет за полученото по тях. Видно от съдържанието на представеното пълномощно Т. е натоварен да търси и намира купувачи, да сключва с тях предварителни договори, да определя и получава продажната цена по тях и именно разходите във връзка с тези правомощия са за негова сметка. Обстоятелството, че според пълномощното Т. е действал от името на продавачите-ответници, но за своя сметка, не води до извод, че е имал право да задържи получената в качеството му на пълномощник продажна цена, защото правото да получат продажната цена е на продавачите по предварителния договор, а не представлява разход/разноски по сключването му, както е приел въззивния съд. Съдържащата се в предварителния договор клауза, че получените от пълномощника суми, ще бъдат вложени в строителството не променя този извод. В нарушение на процесуалния закон въззивният съд не е изложил никакви съображения по наведените от ищеца доводи, поддържани и във въззивната му жалба, че платената от него продажна цена е вложена в строителството на сградата, в която се намира процесния имот, тя е изградена към момента и е във владение и собственост на ответниците, с оглед разваления между тях и дружеството-изпълнител договор, че последните не са влагали никакви средства за нейното изграждане. Съдът не е отчел в достатъчна степен, че плащането на продажната цена е извършено в полза на ищците, което обстоятелство е безспорно установено по делото. Предвид всичко изложено предявените от Ж. Ю. Х. искове по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за връщане на даденото на отпаднало основание - развален предварителен договор от 12.12.2014г., следва да бъдат уважени за сумата 40 198,73 лева, представляваща платената от ищеца-купувач на продавачите-ответници продажна цена.

С оглед изхода на спора ответниците дължат на ищеца и сторените от него разноски за трите съдебна инстанции, както следва: за производството пред ВКС сумата 834 лева за платена ДТ, като липсват доказателства за сторени разноски за адвокатско възнаграждение в касационното производство; сумата 5 104 лева за производството пред АС, от които 804 лева за ДТ и 4 300 лева за адвокатско възнаграждение и сумата 5 940 лева за първоинстанционното производство, от които 1 640 лева за държавна такса и 4 300 лева за адвокатско възнаграждение.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение № 75 от 09.05.2024г. по в.гр.дело № 66/2024г. на Варненския апелативен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА , на основание чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД, С. С. М. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [улица] да плати на Ж. Ю. Х. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [община], област Д., [улица] сумата 25 960,34 лева , представляваща 64,58% от платената от него продажна цена по развален предварителен договор от 12.12.2014г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от 05.08.2022г. до окончателното плащане.

ОСЪЖДА , на основание чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД, В. Д. М. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [улица], ет.2, ап.2 да плати на Ж. Ю. Х. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [община], област Д., [улица] сумата 7 480,98 лева , представляваща 18,61% от платената от него продажна цена по развален предварителен договор от 12.12.2014г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва считано от 05.08.2022г. до окончателното плащане.

ОСЪЖДА , на основание чл. 55, ал.1, предл.3 ЗЗД, И. Д. М. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [улица] да плати на Ж. Ю. Х. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [община], област Д., [улица] сумата 6 757,28 лева , представляваща 16,81% от платената от него продажна цена по развален предварителен договор от 12.12.2014г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва, считано от 05.08.2022г. до окончателното плащане.

ОСЪЖДА С. С. М. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [улица], В. Д. М. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [улица], ет.2, ап.2 и И. Д. М. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [улица] да платят на Ж. Ю. Х. с ЕГН [ЕГН] и адрес: [населено място], [община], област Д., [улица] разноските за трите съдебни инстанции в общ размер 11 878 лева .

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: