Защита на добросъвестни купувачи при привидно дарение на имот

Текстът на акта

Ключови фрази

1

5

Р Е Ш Е Н И Е

№ 87

СОФИЯ, 02.02.2021 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на двадесет и девети септември две хиляди и двадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ : БОНКА ДЕЧЕВА ВАНЯ АТАНАСОВА

при секретаря Анета Иванова

изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 1266/2018 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 295, ал.1 ГПК.

С определение № 38 от 28.01.2019 г. по гр.д. № 1266/2018 г. по описа на ВКС, І г.о., е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 332 от 25.02.2015 г. по в.гр.д. № 3380/2013 г. на Варненския окръжен съд, постановено при повторно разглеждане на делото от въззивната инстанция, в частта , с която е оставено в сила решение № 4779 от 30.11.2011 г. по гр.д. № 4485/2006 г. на Варненския районен съд в частта, с която е отхвърлен е предявеният от К. В. К. и Д. Б. К. против А. В. В. установителен иск за собственост на 1/2 ид. част от жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 45 кв.м, на един етаж, състояща се от антре, две стаи, салон, лятна кухня, навес и клозет, съставляваща имот с идентификатор .... по КККР на [населено място], както и на дворното място с идентификатор ...., в което е построена, както и в частта , с която са отхвърлени предявените от К. В. К. и Д. Б. К. против в Т. П. Д. искове с правно основание чл. 108 ЗС за ревандикация на 1/2 ид. част от този имот, по касационната жалба на К. В. К. и Д. Б. К..

Жалбоподателите поддържат, че в тази част постановеното решение е неправилно поради допуснати съществени нарушения на процесуалните правила, изразили се в необсъждане на доводите им за приложение на чл. 17, ал.2 ЗЗД и поради нарушение на материалния закон. Излагат доводи, че са придобили вещни права върху спорните имоти преди вписване на исковата молба против тяхната праводателка за прогласяване нищожност поради симулация на договора за дарение, обективиран в нотариален акт № 198/2004 г., с който А. В. е дарил на своя брат недвижимия имот, поради което имат качеството на трети лица по смисъла на цитираната разпоредба и тъй като са били добросъвестни, са придобили правото на собственост върху процесната 1/2 ид. част от описания имот.

Ответникът по касация А. В. В. поддържа тезата си, че договорът за замяна, на който основават правата си ищците, е нищожен и не е породил вещнопрехвърлително действие, тъй като праводателката на ищците поради заболяване не е могла да формира правновалидна воля.

В същия смисъл са и доводите на ответницата по касация Т. П. Д..

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

От фактическа страна по делото е установено, че с нотариален акт № .... г. А. В. В. е дарил на своя брат В. В. В. недвижим имот- жилищна сграда в [населено място], [улица], представляваща масивна жилищна сграда на един етаж, заедно с дворното място, върху което е построена, съставляващо УПИ .... в кв. .... по плана на [населено място].

На 11.01.2005 г. В. В. В. е сключил граждански брак с Д. Г. Ж.. Двамата съпрузи са починали на 14.03.2005 г. вследствие на огнестрелни наранявания на мозъка, резултат от престъпление, за което А. В. е признат за виновен и осъден с влязла в сила присъда. Точният час на смъртта на двамата съпрузи не е установен. Поради това въззивният съд се е позовал на установената в чл. 10а ЗН презумпция и е приел, че тъй като В. В. е бил по- възрастен, се счита, че е починал първи. Оттук съдът е направил извод, че след смъртта на В. В. негови наследници по закон са майка му И. К. и съпругата му Д. В.. Наследник по закон на Д. В. е нейната майка Н. Д. И..

С нотариален акт за замяна № .... г. Н. Д. И., действаща чрез своя пълномощник К. Г. К., е прехвърлила на К. В. К. и Д. Б. К., действащи чрез същия пълномощник, придобитата от нея по наследяване от Д. В. 1/2 ид. от три имота, в това число и от имота в [населено място], [улица], в замяна на което К. и Д. К. са й прехвърлили недвижим имот, находящ се в [населено място], м. ”Г.”, целият с площ 550 кв.м, ведно с построените в него две еднофамилни вилни сгради, и за уравнение са й заплатили сумата от 7 500 лв. Установено е по делото, че с пълномощно с нотариална заверка на подписа от 23.12.2005 г. Н. Д. И. е упълномощила своята дъщеря С. Г. П. с правото да я представлява и да извършва разпоредителни сделки с тези имоти, каквито намери за добре, на лица, които прецени и при цени, които намери за добре. С пълномощно с нотариална заверка на подписа от 23.02.2006 г. С. П. е преупълномощила К. К. с правото да подпише нотариалния акт за замяна на тези имоти с К. и Д. К.. В пълномощното са посочени конкретните условия на сделката, в това число и имотът, който прехвърлителката следва да получи в замяна, и сумата за уравнение на стойността, която приобретателите следва да й заплатят.

И. К. е починала на 28.11.2006 г., след постъпване на исковата молба в съда. Неин наследник по закон е касаторът А. В. В..

След предявяване на исковете за собственост, предмет на настоящото дело /27.06.2006 г./, А. В. е предявил против Н. Д. И. иск за прогласяване нищожност на договора за дарение, обективиран в нотариален акт № № .... г., поради симулация. Образувано е гр.д. № 1200/2009 г. по описа на Варненския районен съд, което е прието като доказателство по настоящото дело. С решение № 326 от 22.03.2011 г. по гр.д. № 1200/2009 г. на Варненския окръжен съд, постановено по реда на чл. 239 ГПК /неприсъствено решение/ договорът за дарение е обявен за нищожен на основание чл. 26, ал.2 ЗЗД - поради привидност, като е прието, че същият прикрива възмезден договор.

Въз основа на това решение въззивният съд е приел, че спорният имот е останал в патримониума на дарителя А. В., следователно към датата на откриване на наследството на В. В. не е бил собственост на същия и неговите наследници не са придобили по наследяване право на собственост върху този имот, поради което и извършеното от Н. Д. разпореждане с 1/2 от имота в полза на ищците К. не е произвело вещнопрехвърлително действие и не легитимира същите като собственици към момента на предявяване на иска.

Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за задължението на въззивния съд да обсъди всички доказателства и доводи на страните, които са от значение за спорното право. В тази насока практиката на ВКС е постоянна и непротиворечива - въззивният съд, като съд по съществото на правния спор, е длъжен да обсъди в тяхната съвкупност всички допустими и относими доказателства, възражения и доводи на страните. В противоречие с тази трайно установена съдебна практика / включително задължителна/ на ВКС въззивният съд не е обсъдил доводите на ищците за това, че те са трети лица по смисъла на чл. 17, ал.2 ЗЗД, които добросъвестно са придобили права от приобретателя по привидната сделка преди предявяване на иска по чл. 26, ал.2 ЗЗД, поради което постановеното решение, с което този иск е уважен, не засяга техните права. По този начин въззивният съд е допуснал нарушение на процесуалните правила, което е съществено, тъй като е довело до неправилно приложение на материалния закон.

Съгласно чл. 26, ал.2 ЗЗД привидните договори са нищожни. По правило нищожните договори не пораждат правно действие. Когато такъв договор има за предмет прехвърляне на вещни права, той не поражда вещнопрехвърлително действие и приобретателят по него не придобива правото на собственост. Поради това и последващият приобретател, който придобива права от приобретателя по нищожната сделка, също не придобива право на собственост, тъй като никой не може да прехвърли права, каквито няма. В случаите на нищожност на сделките законодателят не е предвидил запазване на правата на трети лица, с едно изключение – когато придобиват от приобретателя по една симулативна сделка. В тези случаи, съгласно чл. 17, ал.2 ЗЗД, правата, които трети лица са придобили добросъвестно от приобретателя по привидното съглашение, се запазват, освен ако се отнася до права върху недвижими имоти, придобити след вписването на иска за установяване на привидността.

Жалбоподателите в настоящото производство К. В. К. и Д. Б. К. черпят права върху процесния имот от договор за замяна, сключен с Н. Д. И. на 24.02.2006 г. в предвидената в закона форма. Искът на А. В. В. за прогласяване нищожност на договора за дарение, сключен с нотариален акт № .... г., с който е дарил на своя брат В. В. В. недвижимия имот – дворно място и жилищна сграда в [населено място], [улица], по който е образувано гр.д. № 1200/2009 г. на Варненския районен съд, е предявен на 23.02.2009 г ./ искова молба № 4 по гр.д. № 1967/2009 г. на Варненския районен съд/, т.е след сключване на договора за замяна и след предявяване от К. К. и Д. К. на исковете за собственост, предмет на настоящото дело. По делото няма данни за вписване на исковата молба на А. В. по чл. 26, ал.2 ЗЗД. Следователно, налице е една от предвидените в чл. 17, ал.2 ЗЗД предпоставки за запазване на правата на ищците като трети лица - придобили са права от приобретателя по привидната сделка преди предявяване на иска и вписване на исковата молба за разкриване на привидността. Доколкото по делото не са ангажирани доказателства за това приобретателите по замяната да са знаели или да са могли да узнаят, че придобиват от несобственик или че договорът, от който черпи правата си върху имота тяхната праводателка, е симулативен, следва да се приеме, че те са били добросъвестни. Съгласно чл. 17, ал.2 ЗЗД, последващото прогласяване на договора за нищожен като симулативен не засяга придобитите от тях права и същите се легитимират като собственици на спорната 1/2 ид. част от имота.

По тези съображения въззивното решение следва да бъде отменено в допусната до касационно обжалване част като постановено в нарушение на материалния закон, и на основание чл. 295, ал.1 ГПК спорът следва да бъде решен по същество от касационната инстанция, като предявените от К. К. и Д. К. искове с правно основание чл. 97, ал.1 ГПК/ отм./ и чл. 109 ЗС бъдат уважени.

Водим от гореизложеното съдът

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 332 от 25.02.2015 г. по в.гр.д. № 3380/2013 г. на Варненския окръжен съд, постановено при повторно разглеждане на делото от въззивната инстанция, в частта , с която е оставено в сила решение № 4779 от 30.11.2011 г. по гр.д. № 4485/2006 г. на Варненския районен съд в частта, с която е отхвърлен е предявеният от К. В. К. и Д. Б. К. против А. В. В. установителен иск за собственост на 1/2 ид. част от жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 45 кв.м, на един етаж, състояща се от антре, две стаи, салон, лятна кухня, навес и клозет, съставляваща имот с идентификатор .... по КККР на [населено място], на дворното място с идентификатор ...., в което е построена, както и в частта , с която са отхвърлени предявените от К. В. К. и Д. Б. К. против в Т. П. Д. искове с правно основание чл. 108 ЗС за ревандикация на 1/2 ид. част от този имот, вместо което ПОСТАНОВЯВА:

Признава за установено по отношение на А. В. В. и Т. П. Д., че на основание договор за замяна, сключен с нотариален акт № .... г. и чл. 17, ал.2 ЗЗД К. В. К. и Д. Б. К. са собственици на 1/2 ид. част от жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 45 кв.м, на един етаж, състояща се от антре, две стаи, салон, лятна кухня, навес и клозет, съставляваща имот с идентификатор .... по КККР на [населено място], както и на 1/2 ид. част от дворното място с идентификатор ...., в което сградата е построена.

ОСЪЖДА Т. П. Д. да предаде на основание чл. 108 ЗС на К. В. К. и Д. Б. К. владението на 1/2 ид. част от жилищна сграда, находяща се в [населено място], [улица], със застроена площ от 45 кв.м, на един етаж, състояща се от антре, две стаи, салон, лятна кухня, навес и клозет, съставляваща имот с идентификатор .... по КККР на [населено място], както и на 1/2 ид. част от дворното място с идентификатор ...., в което сградата е построена.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: