Срок на действие на договор за наем на земеделска земя от съсобственици

Текстът на акта

Ключови фрази

Нищожност * Установителен иск * земеделски земи

Р Е Ш Е Н И Е

№ 247

Гр. София, 13.08. 2025 год.

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в публично съдебно заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ЙОНКОВА

ЧЛЕНОВЕ: ПЕТЯ ХОРОЗОВА

ИВАНКА АНГЕЛОВА

При участието на секретаря Силвиана Шишкова,

като изслуша докладваното от съдия Петя Хорозова

т. д. № 2564/2022 год. , за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба на АГРОКОНТРОЛ ООД, чрез процесуален пълномощник, против решение № 95 от 08.07.2022 г. по в. т. д. № 350/2021 г. по описа на Великотърновския апелативен съд в частта , с която е потвърдено решение № 260056/21.06.2021 г. по т. д. № 149/2020 г. на Плевенския окръжен съд за отхвърляне на иска на касатора с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, предявен срещу АНИ - ДЕСИ 2000 ЕООД, С. С. И. и И. К. К., за да бъде прието за установено, че сключеният между ответниците договор за наем на земеделска земя от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, том 4 по описа на нотариус В. Р. с рег. № 550 в НК, вписан в СВ при Районен съд – Кнежа, както следва – том 3, № 58, ДВ вх. рег. № 1816, няма правно действие за всички стопански години от 2021-2022 г. до 2030-2031 г.

В касационната жалба се твърдят пороци на въззивното решение по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК – необоснованост, процесуалноправна и материалноправна незаконосъобразност. Оплакванията са основно срещу извода на съда, че в спора за конкуренция на права върху едни и същи земеделски имоти, предоставени за ползване на ищеца (арендатор) и на първия ответник (наемател) от различни съсобственици, е недопустимо преюдициално да се анализират наследствените права на наследниците на Н. В. Гърков, с оглед довода за недействителност на сключения между ответниците договор, основан на разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Съответно въззивният съд в нарушение на процесуалния закон и в разрез с Тълкувателно решение № 8/27.11.2013 г. по тълк. д. № 8/2012 г. на ОСГТК на ВКС не е обсъдил доказателствата и доводите на ищеца относно правата на ответниците - наемодатели, както и в нарушение на материалния закон е приел, че забраната на чл. 229, ал. 2 ЗЗД е неприложима при отдаването под наем на земеделски земи.

Против касационната жалба в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК писмен отговор е подаден само от АНИ - ДЕСИ 2000 ЕООД, чрез процесуален пълномощник, с който е изразено становище само във връзка с производството по чл. 288 ГПК.

Страните не изпращат представители в проведеното открито съдебно заседание.

Решението е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280 ал.2 предл. 2 ГПК, за извършване на проверка относно допустимостта на постановения съдебен акт.

За да се произнесе съобразно правомощията си, съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение съобрази следното:

В исковата молба на касатора се излага, че той е арендатор на земеделски земи в землището на [населено място] по сключени договори за аренда с наследниците на братята Н. и К. В. Г., подробно описани. Относно същите земи ответниците – физически лица са сключили договор за наем с АНИ - ДЕСИ 2000 ЕООД със срок – девет стопански години, като в договора е записано, че наемодателите притежават повече от 25 % от собствеността върху имотите. Твърди се, че посоченият договор за наем е недействителен поради противоречие със закона – чл. 4а ЗСПЗЗ, тъй като наемодателите не притежават изискуемите 25 % идеални части от отдадената под наем земя. При наличие на конкуренция между договори за аренда и наем на една и съща земеделска земя, сключени с различни собственици, и при условие, че наемодателите нямат посочените в договора права и договорът е недействителен, поредността на вписването не може да бъде определяща, а евентуално превес следва да имат договорите, сключени със собствениците, притежаващи повече от 50 % от собствеността, като проявление на общото правило на чл. 32, ал. 1 ЗС. На следващо място се излагат съображения, че лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, каквито са съсобствениците, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а ако договорът за наем бъде сключен за по-дълъг срок, той има действие за три години – чл. 229 ЗЗД. С оглед горното (и ако не се приеме тезата, че в случая договорът за наем е нищожен), следва да се счита, че същият е с тригодишен срок. При тези обстоятелства е формулиран петитум да се признае за установено, че сключеният между АНИ – ДЕСИ 2000 ЕООД, С. С. И. и И. К. К. договор за наем на земеделска земя от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, т. 4 по описа на нотариус В. Р. – РС Кнежа, вписан в Службата по вписванията при районен съд – Кнежа, т. 3, № 58, ДВ вх. рег. № 1816, няма правно действие за всички стопански години от 2021/2022 г. до 2030/2031 г.

Становището на настоящия съдебен състав във връзка с допустимостта и правилността (съобразно наведените в касационната жалба основания) на обжалваното решение, с което предявените искове са отхвърлени, произтича от следното:

Разпоредбите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД намират приложение и спрямо договора за наем на земеделска земя, сключен при условията на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ. Арендаторът на земеделски земи с вписан договор по чл. 3, ал. 2 ЗА има правен интерес да установи, че вписан съгласно чл. 4б, ал. 3 ЗСПЗЗ договор за наем за същите земеделски земи и за същия период от време няма действие след изтичането на тригодишния срок по чл. 229 ЗЗД. Конкретните съображения в този смисъл са видни от определение № 454 от 21.06.2023 г. на ВКС по ч. т. д. № 595/2023 г. на І т. о., постановено между същите страни (а именно по аргумент от указанията в Тълкувателно решение № 8/27.11.2013 г. по тълк. д. № 8/2012 г. на ОСГТК на ВКС; поради доказаното наличие на правен спор между страните, който не може да бъде разрешен по друг ред, както и с оглед правата на ползвателите на земеделски земи по ЗПЗП, респективно санкциите, които Държавен фонд „Земеделие“ има право да им налага).

Съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако в този случай договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Разпоредбата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД представлява императивно правило, което автоматично замества противоречащите му договорни клаузи. Следователно договорът за наем, сключен от съсобственици с право да извършват действия по обикновено управление на съсобствения имот за по-дълъг от посочения срок, се счита прекратен с изтичането на максимално предвидения в закона тригодишен срок (в т. см. решение № 75 от 24.07.2012 г. на ВКС по т. д. № 194/2011 г. на ІІ т. о.). В случая това означава, че договорът за наем, сключен между АНИ – ДЕСИ 2000 ЕООД, С. С. И. и И. К. К. от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, т. 4 по описа на нотариус В. Р. – РС Кнежа, вписан в Службата по вписванията при районен съд – Кнежа, т. 3, № 58, ДВ вх. рег. № 1816, няма действие за стопанските години от 2024/2025 г. до 2030/2031 г., тъй като е прекратен с изтичането на стопанската година 2023-2024 г. Прекратяването на договора, което е настъпило в хода на процеса по силата на закона, респ. несъществуването му понастоящем, лишава ищеца от правен интерес да иска установяване на неговата нищожност или недействителност, включително преюдициално, тъй като подобен иск не би довел до желаната промяна в правната сфера на ищеца с оглед защитимите му права по вписан договор за аренда с 10-годишен срок. За правния интерес като условие за допустимост на исковото производство съдът е длъжен да следи по всяко време на процеса, като отпадането му е основание за обезсилване на решението, постановено по съществото на спора.

С оглед гореизложеното касационната жалба се преценява като основателна. Въззивното решение е неправилно и следва да бъде касирано в частта, с която предявеният иск е отхвърлен от състава на Великотърновския апелативен съд по съображения, че разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ е специална по отношение на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД и общите законови разпоредби не намират приложение по отношение на договора за наем на земеделска земя. Поради липсата на необходимост от повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия, след отмяна на въззивното решение в посочената част следва да се постанови окончателно решение по същество, с което да се приеме за установено по отношение на страните, че оспорваният договор за наем няма действие за стопанските години от 2024/2025 г. до 2030/2031 г. В останалата част въззивното решение се преценява като недопустимо поради липса на положителна процесуална предпоставка за разглеждането на спора по същество и като такова следва да бъде обезсилено, а производството по делото – прекратено.

Така мотивиран и на основание чл. 293 ГПК, съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 95 от 08.07.2022 г. по в. т. д. № 350/2021 г. по описа на Великотърновския апелативен съд в частта , с която е потвърдено решение № 260056/21.06.2021 г. по т. д. № 149/2020 г. на Плевенския окръжен съд за отхвърляне на иска на АГРОКОНТРОЛ ООД с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, предявен срещу АНИ - ДЕСИ 2000 ЕООД, С. С. И. и И. К. К., за да бъде прието за установено, че сключеният между ответниците договор за наем на земеделска земя от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, том 4 по описа на нотариус В. Р. с рег. № 550 в НК, вписан в СВ при Районен съд – Кнежа, както следва – том 3, № 58, ДВ вх. рег. № 1816, няма правно действие за стопанските години от 2024/2025 г. до 2030/2031 г., и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по иска, предявен от АГРОКОНТРОЛ ООД, че сключеният между АНИ - ДЕСИ 2000 ЕООД, С. С. И. и И. К. К. договор за наем на земеделска земя от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, том 4 по описа на нотариус В. Р. с рег. № 550 в НК, вписан в СВ при Районен съд – Кнежа, както следва – том 3, № 58, ДВ вх. рег. № 1816, няма правно действие за стопанските години от 2024/2025 г. до 2030/2031 г., на основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД.

ОБЕЗСИЛВА решение № 95 от 08.07.2022 г. по в. т. д. № 350/2021 г. по описа на Великотърновския апелативен съд в частта , с която е потвърдено решение № 260056/21.06.2021 г. по т. д. № 149/2020 г. на Плевенския окръжен съд за отхвърляне на иска на АГРОКОНТРОЛ ООД с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, предявен срещу АНИ - ДЕСИ 2000 ЕООД, С. С. И. и И. К. К., за да бъде прието за установено, че сключеният между ответниците договор за наем на земеделска земя от 24.09.2020 г., рег. № 3762, акт 37, том 4 по описа на нотариус В. Р. с рег. № 550 в НК, вписан в СВ при Районен съд – Кнежа, както следва – том 3, № 58, ДВ вх. рег. № 1816, няма правно действие за стопанските години от 2021/2022 г. до 2024/2025 г. и ПРЕКРАТЯВА производството по делото в тази част.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: