Определяне на прилежащ терен и право на достъп до сграда в чужд имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 484
София, 30.07.2025 година
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и трети април две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Дияна Ценева
ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева
Милена Даскалова

при участието на секретаря Цветелина Пецева, като изслуша докладваното от съдия М. Даскалова гр.д.№ 1526 по описа за 2024 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК .

С решение № 261018 от 26.07.2023г., постановено по гр. д. № 3532 от 2021г. по описа на Софийски градски съд след частична отмяна на решение № 20263035 от 27.11.2020 г., постановено по гр. д. № 35822/2012 г. на Софийски районен съд, е отхвърлен предявеният иск по чл. 64 от ЗС от "Ком Сед" ООД против Н. Р. Т., М. Р. М., С. Х. Т., Й. Х. П., А. Х. А., както и срещу М. К. Д. и И. П. Д. като наследници на И. Х. Х., за признаване за установено, че "Ком Сед" ООД има ограничено вещно право да ползва като прилежащ терен в нормативно определените размери площ за разликата над 3 000 кв. м. до 5 300 кв. м. от недвижим имот, находящ се в [населено място], с площ от 5 300 кв. м., съставляващ имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на [населено място], съгласно стопанското предназначение на собствената си сграда, построена в посочения поземлен имот и представляваща "Обор за сто крави", със застроена площ от около 630 кв. м., изградена в парцел *** от 6. 105 дка.

Със същото решение на СГС е потвърдено решение № 20263035 от 27.11.2020 г. по гр. д. № 35822/2012 г. на СРС в частта му, с която се приема за установено в отношенията между страните по предявения иск по чл. 64 от ЗС, че "Ком Сед" ООД има ограничено вещно право да ползва като прилежащ терен в нормативно определените размери площ от 3 000 кв. м. от недвижим имот, находящ се в [населено място], с площ от 5300 кв. м., съставляващ имот с идентификатор № *** по кадастралната карта на [населено място], съгласно стопанското предназначение на собствената си сграда, построена в посочения поземлен имот и представляваща "Обор за сто крави", със застроена площ от около 630 кв. м., застроен в парцел *** от 6. 105 дка, като е определена същата площ по скицата на вещото лице Б., представляваща неразделна част от допълнителното заключение по съдебно- техническата експертиза с вх. № 268705 от 14.03.2023 г., съответно с площ от 3000 кв. м. и повдигната в оранжев цвят и по контура буква М-цифра 3- Е-Ж-И-К-Л-М, която скица, приподписана от състава на въззивния съд представлява неразделна част от решението.

В установения от закона срок против въззивното решение е постъпила касационна жалба от "Ком Сед" ООД. В касационната жалба и в проведеното открито съдебно заседание касаторът поддържа, че въззивното решение е неправилно поради постановяването му в нарушение на материалния закон, поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост- основания за касационно обжалване по чл. 281, т. 2 ГПК.

В срок не е постъпил отговор на касационната жалба.

С определението по чл. 288 ГПК № 399 от 30.01.2025 г. касационно обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК /поради противоречие с практиката на ВКС/ по следния правен въпрос: Следва ли съдът, сезиран с иск по чл. 64 от ЗС, да определи и частта от терена, необходима за осигуряване на достъп до самостоятелния обект на суперфициарния собственик?

По поставения правен въпрос :

Разпоредбата на чл. 64 от ЗС регламентира правата на суперфициарния собственик върху частта от имота, необходима му за използване на постройката според нейното предназначение. Трайно е разбирането в практиката на ВКС /решение №20 от 15.04.2020г. на ВКС по гр. д. № 1934/2019г., I г. о., решение №165 от 13.11.2023 г. на ВКС по гр. д. № 296/2023г., I г. о.; решение № 128 от 10.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3449/2014г., II г. о./, която изцяло се споделя от настоящия състав, че при липса на уговорено "друго" между собственика на земята и суперфициарния собственик на сградата, правото на последния по чл. 64 ЗС включва ползването на такава част от терена, която му осигурява нормален достъп до входа на сградата и прилежаща към нея площ, необходима за извършването на евентуални ремонтни работи с оглед поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. Необходимата за ползване площ по чл. 64 ЗС следва да бъде определена по начин, който предоставя на суперфициарния собственик достъп от път до сградата и същевременно засяга в най - малка степен правото на собственика на имота да ползва незастроената част от него.

По съществото на касационната жалба :

Производството по делото е образувано по предявен от Б. Х. Т., С. Х. Т., Й. Х. П., А. Х. А. и И. Х. Х. против от "Ком Сед" ООД иск с правно основание чл.108 ЗС относно недвижим имот, находящ се в [населено място], с площ от 5300 кв. м. с идентификатор № *** по КК на селото.

За съвместно разглеждане е приет предявеният от "Ком Сед" ООД установителен иск за собственост досежно сграда „Заслон за 500 овце“ с площ от около 600 кв. м., застроена в пасищен комплекс, съставляващ парцел *** с площ от 5.383 дка от изработения парцеларен план на стопански двор, находящ се в [населено място] и сграда "Обор за сто крави" със застроена площ от около 630 кв. м., находяща се в парцел *** от 6.105 дка, находящ се в [населено място], както и иск по чл. 64 от ЗС за определяне прилежащата част от терена към двете сгради.

Първоинстанционният съд е отхвърлил главния иск по чл. 108 ЗС, както и насрещния установителен иск по чл.124 ГПК относно сградата „Заслон за 500 овце“. Признато е за установено , че „Ком Сед" ООД е собственик на основание давностно владение на сграда „Обор за сто крави“. Производството по иска по чл. 64 ЗС е прекратено.

С решение № 8256 от 07.12.2017 г. по в. гр. д. № 4734/2017 г. на СГС е отменено решението на районния съд в прекратителната му част относно иска по чл. 64 ЗС за сграда „Обор за сто крави“ и делото е върнато за произнасяне по така предявения иск. В останалата му част решението на районния съд е потвърдено.

С решение № 55 от 12.07.2019 г. по гр. д. № 2608/2018 г., на ВКС, ІІ г.о., след частична отмяна на решение № 8256 от 07.12.2017 г. по в. гр. д. № 4734/2017 г. на СГС, е признато за установено по отношение на ответника "Ком Сед " ООД, че С. Х. Т., Й. Х. П., А. Х. А. и И. Х. Х. са собственици по наследство и реституция по ЗСПЗЗ на недвижим имот, находящ се в [населено място], с площ от 5300 кв. м. с идентификатор № *** по КК на селото, без намиращата се в него сграда " Обор за 100 крави".

Делото е върнато за ново разглеждане в осъдителната част на иска по чл. 108 ЗС след определяне на прилежащата площ по реда на чл. 64 ЗС.

С решение № 20263035 от 27.11.2020 г., постановено по гр. д. № 35822/2012 г. на Софийски районен съд, съдът се е произнесъл по иска по чл. 64 ЗС, като е приел, че "Ком Сед " ООД има ограничено вещно право да ползва като прилежащ терен целия недвижим имот от 5300 кв. м., съставляващ имот с идентификатор № *** съгласно стопанското предназначение на построената в този поземлен имот сграда "Обор за сто крави", със застроена площ от около 630 кв. м., застроена в парцел *** от 6. 105 дка, находящ се в [населено място].

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че при произнасянето си следва да съобрази настъпилите след предявяването на иска промени във фактическите обстоятелства, каквото е разрушаването на част от сградата, за която е предявен искът по чл. 64 ЗС, тъй като по реда на чл. 64 ЗС собственикът на сградата може да иска да му бъде предоставено правото да ползва съответна част от терена, само ако сградата е вече построена и докато тя съществува. Това право възниква с факта на построяването на сградата и се погасява с факта на разрушаването й.

Въз основа допълнителното заключение на съдебно-техническата експертиза е прието за установено, че в процесния поземлен имот има съществуващи постройки, представляващи две части от бивша постройка – обор за крави. При изслушването си вещото лице е пояснило, че в имота има една сграда, на която централната част е разрушена, поради което и на схемата излиза, че сградите са две, но някога сградата е била една. На територията са регистрирани два животновъдни обекта, съответно с предназначение отглеждане на ЕПЖ /говеда/ с капацитет 50 бр. /удостоверение № 78 от 24.04.2020 г. / и 120 бр. ЕПЖ /удостоверение № 059/08.11.2018 г. /. Животновъдният обект е за свободно отглеждане на едър рогат добитък. Съдът е посочил, че според вещото лице може да се приеме, че сградата отговаря на изискванията на Наредба № 44 от 20.04.2006 г. При съобразяване с Приложение № 2 от същата, площта за отглеждане на 100 крави в двор е 600 кв. м. Към тази площ следва да се прибавят място за хранене и напояване, технологични коридори и пътеки, вкл. такива за обслужване на сградата, както и място за съхранение на тор и други отпадъци. Необходимо е да се съобразят достъпът от път, подходите и конкретното разположение на постройките. Според вещото лице прилежащата площ към сградата за отглеждане на едър рогат добитък , която постройка е с площ от 600 кв. м., следва да е 3 000 кв. м. с отчитане на съборената част от постройката, а без отчитане – 3600 кв. м.

Съдът е посочил, че вещото лице е изготвило скица, на която е отразило констатациите си, като достъпът до територията е през път от север. Според разясненията, дадени от вещото лице при изслушването му в открито съдебно заседание на 17.05.2023 г., достъпът се осъществява по алеята между т. 14 и точката с буква "з" в синьо на скицата към основното заключение.

Въз основа на така приетото за установено е направен извод, че за прилежаща площ към процесната сграда "Обор за 100 крави" следва да се определи площ от 3 000 кв. м., повдигната в оранжев цвят и по контура буква М-цифра 3- Е-Ж-И-К-Л-М по скицата на вещото лице, представляваща неразделна част от допълнителното заключение.

Предвид отговора на поставения по делото правен въпрос, въззивното решение, като постановено в нарушение на закона и процесуалните правила, следва да се отмени на основание чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК.

Правилни са изводите на въззивния съд, че правото по чл. 64 ЗС възниква с факта на построяването на сградата и се погасява с факта на разрушаването й, предвид на което и при постановяване на решението си е съобразил обстоятелството, че сградата е била една, като централната й част е разрушена и прилежащата площ е определена при съобразяване на съществуващата сега постройка. На следващо място правилно и в съответствие с разпоредбата на чл. 64 ЗС, въззивният съд е съобразил, че за определяне прилежащата площ към постройката, представляваща животновъден обект, следва да се прибавят място за хранене и напояване, технологични коридори и пътеки, вкл. такива за обслужване на сградата, както и място за съхранение на тор и други отпадъци, както и е необходимо да се съобразят достъпът от път, подходите и конкретното разположение на постройките.

Неправилно въззивният съд, макар и да е посочил, че на суперфициарния собственик следва да бъде осигурен достъп до сградата, не е определил такъв с посочване площта и точното му местонахождение. С решението си съдът е препратил към скицата на вещото лице, приложена към допълнителното заключение по съдебно- техническата експертиза с вх. № 268705 от 14.03.2023г., която е неразделна част от решението. В тази скица е обозначена прилежащата част към сградата, без да е нанесена конкретната част от имота, през която ще се осъществява достъпът до сградата. Същата скица съдържа текст, според който достъпът до територията е през път от север, като в открито съдебно заседание вещото лице е пояснило, че достъпът следва да се осъществява по алеята между т.14 т б.“ З“ , съгласни скицата към основното заключение, на която скица обаче не е нанесена прилежащата площ на сградата. Имайки предвид, че при определяне на прилежащата площ по реда на чл. 64 ЗС следва да се предостави на суперфициарния собственик достъп до сградата, като същевременно се засяга в най - малка степен правото на собственика на земята да ползва незастроената част, то и следва, че частта от имота, през която се осъществява достъпът трябва да е конкретизирана по начин, че да не създава съмнение и последващи спорове за точната й площ и местонахождение, като въз основа на съдебното решение и скицата към него трябва да е възможно при необходимост да се извърши и принудително изпълнение. Ето защо и в хипотеза, при която съдът с решението си препраща към скицата на вещото лице, където е обозначена прилежащата площ по чл. 64 ЗС, тази скица трябва да съдържа точно означение на цялата прилежаща площ, вкл. и на частта от имота, през която се осъществява достъпът до сградата, а не да съдържа текстово пояснение,както е в случая, че достъпът е през път от север, без този път да е обозначен и нанесен на скицата. В този смисъл е и приетото в решение № 128 от 10.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 3449/2014 г., II г. о., където е посочено, че площта от дворното място, която суперфициарният собственик може да ползва съгласно чл.64 ЗС следва да бъде конкретно индивидуализирана в съдебното решение и се определя от съда след изслушване на експертно заключение, което да определи каква част от терена е необходим за достъп до самостоятелния обект на ответника и до намиращото се в двора складово помещение. Тази част от терена следва да бъде индивидуализирана по площ и местонахождение, а при необходимост и по скица на вещо лице.

В случая въпросът за точното местонахождение, площ и конфигурация на частта от имота, през която ще се осъществява достъпът до сградата на ищеца, е останал неизяснен по делото. За изясняването му са необходими специални знания, което обуславя необходимост от назначаване на съдебно - техническа експертиза, каквато съгласно чл. 195 ГПК съдът е бил длъжен да назначи и служебно, поради което и въззивното решение следва да бъде отменено изцяло. След отмяна на решението, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на въззивния съд, тъй като се налага извършването на нови процесуални действия. Въззивният съд следва да допусне съдебно - техническа експертиза, която да изготви скица, на която, освен прилежащата площ към сградата, посочена в скицата към допълнителното заключение по съдебно- техническата експертиза с вх. № 268705 от 14.03.2023г., се нанесе и обозначи и частта от имота, през която ще се осъществява достъпът до самостоятелния обект на ищеца, като освен точното й местонахождение се конкретизира и площта й. Едва след изясняване на спорния по делото въпрос, ще може да се прецени за коя конкретна част от имота искът е основателен и съответно за коя част подлежи на отхвърляне.

Разноски за настоящето производство не следва да се присъждат, тъй като по тях произнасяне дължи въззивната инстанция, което следва от разпоредбата на чл. 294, ал.2 ГПК.

По изложените съображения съставът на Върховния касационен съд на РБ, Гражданска колегия, първо отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 261018 от 26.07.2023г., постановено по гр. д. № 3532 от 2021г. по описа на Софийски градски съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Софийски градски съд.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: