Разваляне по съдебен ред при отстраняване от недвижим имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50234

София, 07.11.2022 год.

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков

Десислава Попколева

при участието на секретаря Даниела Цветкова като разгледа докладваното от съдия Попколева гр.дело № 2710 по описа за 2020 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба от К. Н. А. и М. Н. И., против решение № 114/10.01.2020 г. по в.гр.д. № 6342/2018 г. на Софийски апелативен съд, с което е оставено в сила решение № 5676/27.08.2018 г. по гр.д. № 4760/2007 г. по описа на Софийски градски съд, с което касаторите са осъдени да заплатят разделно по 1/2 част на Ц. Д. С. и Н. И. Г., на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД вр. чл.189, ал.1 ЗЗД сумата от 16 933,90 лв., представляваща заплатена продажна цена по развален по право договор за покупко-продажба, обективиран в нот.акт №...., нот. дело № ....../..... г. на нотариус А. Л., както и сумата от 50 981,70 лв., представляваща уговорена неустойка при неизпълнение съгласно същия нотариален акт.

Касаторите обжалват решението на въззивния съд като поддържат на първо място, че то е нищожно – като постановено в противоречие с основополагащи правни принципи; евентуално недопустимо – като постановено по нередовна искова молба, по непредявен иск и поради произнасяне на съда свръхпетитум; евентуално неправилно – като постановено в нарушение на нормите на чл.87, ал.3, чл.189-191, чл.55, ал.1, пр.3, чл.86 и чл.92 ЗЗД, както и при допуснати съществени процесуални нарушения на нормите на чл.116, чл.188, ал.2, чл.189, ал.2 ГПК /отм./ и при събирането на доказателствата по делото. В открито съдебно заседание, процесуалният представител на касаторите заявява становище, че въззивното решение е недопустимо, тъй като е постановено по нередовна искова молба и моли последното да бъде обезсилено.

Насрещните страни Ц. Д. С. и Н. И. Г., чрез пълномощника си адв. П. С., са депозирали отговор, с който оспорват касационната жалба, като поддържат, че изложените в жалбата доводи за неправилност на решението, са неоснователни. В открито съдебно заседание, чрез адв. С. заявяват искане за обезсилване на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, в случай че ВКС приеме, че е съдът се е произнесъл по нередовна искова молба.

Касационното обжалване на решението е допуснато в хипотезата на чл.280, ал.2, предл. 2 ГПК поради наличието на вероятност въззивното решение да е недопустимо - като постановено по нередовна искова молба, в която се претендират последиците от развален договор за покупко-продажба на недвижим имот, без да е предявен иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за развалянето на договора.

За да уважи предявените от купувачите обратни искове за заплащане на сумата от 16 933,90 лв., представляваща платена продажна цена по договор за покупко-продажба, обективиран в нот.акт №...., нот. дело № ..../...... г. и за заплащане на сумата от 50 981,70 лв., представляваща уговорена в пункт II от договора за покупко-продажба неустойка при евикция, въззивният съд е приел, че развалянето на договор за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, от който купувачите са евинцирани може да настъпи и при простото позоваване на изправната страна – купувачите по договора по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД и доколкото в случая такова позоваване се съдържа имплицитно в исковата молба, съдът е приел, че договорът е развален по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД от купувачите поради неизпълнение на задължението на продавачите да им прехвърлят собствеността върху продадения имот, в резултат на което купувачите са отстранени от имота и имат право да искат връщане на платената цена и обезщетение за вредите, чиито размер в конкретния случай е уговорен предварително в процесния договор за покупко-продажба – под формата на неустойка при евикция, т.е. при разваляне на договора, като вредите са съизмерими с цената, на която може да се купи имот, сходен на процесния.

Междувременно с Тълкувателно решение № 1/2019 г. на ОСГТК на ВКС се прие, че договорът за прехвърляне на вещни права върху чужди недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл.87, ал.3 ЗЗД е допустим. Съгласно разясненията, дадени в тълкувателния акт развалянето на договора е право на кредитора на неизпълненото задължение поради причини, за които длъжникът отговаря, и поради това то винаги е алтернатива на другите способи за защита на кредитора при неизпълнение по чл.79 ЗЗД – искане за реално изпълнение с мораторно обезщетение /неустойка за забава/ или искане за компенсаторно обезщетение /компенсаторна неустойка/, съответно намаляване на насрещната престация. Когато с договора се прехвърлят, учредяват или прекратяват вещни права върху недвижим имот, неговото разваляне става само по съдебен ред – чл.87, ал.3 ЗЗД. Прие се, че и при евентуална, и при реализирана евикция, купувачът може да предяви иск за разваляне на договора за продажба по съдебен ред на основание чл.189, ал., вр. чл.87, ал.3 ЗЗД, а договорът за прехвърляне на вещни права върху чужди недвижим имот нито когато вещното право принадлежи изцяло на трето лице, нито когато част от вещта принадлежи на трето лице, които са противопоставими на купувача, не се прекратява по право след влизане в сила на съдебното решение за отстраняване на купувача от имота.

При съобразяване на даденото тълкувателно разрешение и изложените обстоятелства и заявен петитум на исковата молба, с която са предявени единствено осъдителни искове на отстранените от имота купувачи, настоящият състав на ВКС намира, че въззивния съд се е произнесъл по нередовна исковата молба, доколкото купувачите, без да са предявили иск за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 ЗЗД, претендират последиците от развален договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот - връщане на платената по развален договор цена и заплащане на уговорената в него резолуторна неустойка. Тази нередовност не е констатирана и съответно не е отстранена от въззивния съд, поради което решението, с което е потвърдено първоинстанционното такова за уважаване на исковете за заплащане на цената по договора на отпаднало основание и за заплащане на обезщетение за претърпените имуществени вреди в резултат на съдебното отстранение от имота, се явява недопустимо и следва да бъде обезсилено от касационната инстанция съгласно разясненията, дадени в т.5 на Тълкувателно решение № 1/09.12.2013 г. по т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС - ако недостатъкът е неотстраним пред касационната инстанция /в хипотезите на чл.127, ал.1, т.4 и т.5 ГПК/, решението на въззивния съд подлежи на обезсилване, като делото се връща на този съд за уточняване на основанието или петитума на иск. .

Гореизложеното налага обезсилване на въззивното решение и връщане на делото на въззивната инстанция за ново разглеждане след отстраняване на посочения недостатък на исковата молба.

По претендираните от страните разноски за касационната инстанция, следва да се произнесе въззивния съд – чл.294, ал.2 ГПК.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОБЕЗСИЛВА решение № 114/10.01.2020 г., постановено по в.гр.д. № 6342/2018 г. по описа на Софийски апелативен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: