Ревандикация на земя, заета от сграда, при отхвърлен иск за събарянето ѝ

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 50112/2022 г.

гр. София, 06.01.2023 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България , Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Танева

като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 567 по описа за 2022 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Обжалвано е решение № 161 от 20.10.2021г. по гр. д. № 512/2021г. на Пазарджишки окръжен съд, с което е отменено решение № 260063 от 06.04.2021г. по гр.д. № 320/2020г. на Панагюрски районен съд в обжалваната част и е постановено ново решение, с което по предявения от „Джейви ауто” ЕООД ЕИК 201901996 против Х. В. Л. иск по чл. 108 ЗС е признато за установено, че ищецът е собственик на реални части от ПИ с идентификатор *** по КККР на [населено място], а именно: 1/ реална част, заключена между северозападната граница на имота с югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, представляваща триъгълник с площ 0,81 кв.м., оцветена в жълто на скицата на вещото лице на л.184 от първоинстанционното дело, която реална част е заета от сграда; 2/ реална част, заключена между северозападната граница на имота и югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, представляваща триъгълник с площ 19,90 кв.м., заета от ограда с дължина 15,90 м., оцветена в червено на горепосочената скица на вещото лице; 3/ реална част, заключена между северозападната граница на имота и югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, представляваща четириъгълник с площ 48,97кв.м., оцветен в синьо на скицата на вещото лице, върху която е построена бетонна площадка; осъден е Х. В. Л. да предаде на „Джейви ауто” ЕООД владението на описаните реални части.

Касационната жалба е подадена от ответника Х. В. Л. чрез пълномощника адв.А.-А.. Изтъква се неправилност на съдебния акт поради това, че съдът е отхвърлил претенцията на ищеца по чл. 109 ЗС за премахване на постройките, изградени от ответника, но същевременно е уважил ревандикационния иск за земята, върху която са изградени тези постройки.

Ответникът „Джейви ауто” ЕООД в писмения си отговор, изготвен от адв. К., застъпва становище, че жалбата е неоснователна.

С определение № 313 от 06.07.2022г. е допуснато касационно обжалване на основание чл.280, ал.2, пр.3 ГПК за преценка дали не са очевидно неправилни изводите, че по реда на чл. 108 ЗС могат да бъдат ревандикирани реални части от поземлен имот, върху които са построени сграда, ограда и бетонова площадка, при положение, че е отхвърлен иска по чл. 109 ЗС за премахване на същите постройки и подобрения.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:

Пред Районен съд-Панагюрище са предявени от „Джейви ауто” ЕООД искове по чл. 108 ЗС за реални части от поземлен имот и искове по чл. 109 ЗС за премахване на част от сграда, водосточна тръба, ограден зид и бетонова площадка, попадащи в поземления имот на ищеца. С първоинстанционното решение всички искове са отхвърлени. Въззивна жалба от ищеца е подадена само срещу решението по иска по чл. 108 ЗС, така че по исковете по чл. 109 ЗС решението на районния съд е влязло в сила.

Ищецът „Джейви ауто“ ЕООД твърди, че като собственик на поземлен имот с идентификатор номер *** по КККР на [населено място] - стопански двор на ДЗС, с площ 4524 кв.м., през 2019 г. предприел дейност по снабдяване с необходимите документи за ограждане на целия имот с плътен зид с височина до 2,20 м. Тогава установил, че в съседния имот с идентификатор ***, собственост на ответника Х. Л., са изградени сграда с идентификатор ****, ограден зид и бетонна площадка, като части от тях навлизат в имота на ищеца. Поради това по реда на чл.109 ЗС е претендирал премахване на тези постройки, както и признаване собствеността и предаване владението върху заетите от тях реални части от собствения му поземлен имот.

Ответникът твърди, че е придобил по давност процесната площ от ПИ с идентификатор ***, като упражнява владение от м.ноември 1998г., а през 1999г. е построена и завършена сграда с идентификатор ****, която е търпим строеж и в нея той развива стопанска дейност. Имотът е образуван от имот № * по картата на възстановената собственост на землището, който е идентичен с парцел * в кв. 12 по регулационния план на бившия стопански двор на ДЗС.

Установено е от писмените доказателства, че през 2007г. с констативен нотариален акт за собственост търговско дружество „Агробиз“ ЕООД е признато за собственик на поземлен имот с площ от 5510 кв.м., с кадастрален номер * по КВС, намиращ се в бившия стопански двор на ДЗС, м. „Д. ч.“. С нотариален акт за доброволна делба от 13.12.2007г. е извършена делба на поземлен имот с площ 5510 кв.м. с кад.№ * по КВС между „Агробиз“ ЕООД и И. П. К., като дружеството е получило поземлен имот с площ от 5113 кв.м. с кадастрален № *, а И. К. - поземлен имот с площ от 397 кв.м. с кадастрален № *. С нотариален акт за покупко-продажба отново декември 2007г. „Агробиз” ЕООД продава имот с площ 4525 кв.м. с кадастрален № * на „Сити-Строй“ ЕООД. През 2019г. последното дружество продава на ищеца „Джейви ауто” ЕООД поземлен имот с идентификатор *** по КККР на [населено място], в стопански двор на ДЗС, м. Д. ч., с площ 4524 кв.м., с начин на трайно ползване: за друг вид производствен складов обект.

Ответникът Х. Л. се легитимира като собственик на поземлен имот с идентификатор *** по КККР, с площ 670 кв.м. с нотариален акт за покупко-продажба от 2016г. Праводател по договора е „Агробиз“ ЕООД, което се е легитимирало с нотариалния акт за доброволна делба от 2007г. (погрешно в нотариалния акт е посочена 2011г.).

Според удостоверения от главния архитект на Община Панагюрище изградените в имот с идентификатор *** масивна двуетажна стопанска сграда с идентификатор **** с площ от 146 кв.м., сграда с идентификатор **** с площ от 22,00 кв.м. и сграда с идентификатор **** с площ от 9,00 кв.м., всичките построени в периода 1999 г.- 2000 г., са търпими строежи по смисъла на §127, ал. 1 от ПЗР на ЗИД ЗУТ.

Приетата техническа експертиза установява, че югозападният ъгъл на сградата на ответника попада с 47 см. в имота на ищеца, като тази част е с площ от 0,81 кв.м. и в нея е налице носеща колона. Вещото лице сочи, че в действащия ПУП се запазва построената сграда в имота на ответника, като в имота на ищеца е предвидена възможност за строителство на калкан. Според експерта сграда с идентификатор **** отговаря на санитарно-хигиенните, противопожарни и технически изисквания, както и на действащия ПУП, като предназначението на сградата е за „търговия и услуги“. По отношение на бетоновата площадка експертът сочи, че тя е армирана с дебелина 11 см., изпълнена е върху трошена каменна настилка, отговаря на строителните правила и е в добро състояние; 48,97 кв.м. от нея попадат в имота на ищеца. Наред с това, в имота на ищеца попада и ограден зид с дължина от 15,90 м., с площ около 19 кв.м. (според устните обяснения). Конкретните части от сградата, оградният зид и бетонната площадка, които попадат в имота на ищеца, са отразени от вещото лице на скица към заключението му, находяща се на л. 184 от делото, като са оцветени в различни цветове.

От показанията на свидетелите се установява, че ответникът е изградил оградата през 1999 - 2000г. когато съседният имот бил още нива. Тогава ответникът сключил предварителен договор с „Агробиз” ЕООД за продажба на имота. По същото време е правена и площадката от бетон, както и сградата на ответника. Свидетелят В. С., който е управител на дружеството - праводател на ищеца, сочи че към момента на продажбата ограда между двата съседни имота не е имало, а постройката на ответника служила за граница. Тогава извършили трасиране и се оказало, че постройката на Л. е на границата и дори навлиза в продавания имот.

При тези фактически обстоятелства въззивният съд е намерил иска за собственост на спорните реални части за основателен. Посочил е, че реално обособена част от УПИ може да се придобие по давност в хипотезата на чл. 200 ЗУТ, само ако са налице изискванията на чл. 19 ЗУТ, като предвиденото в чл. 200, ал. 2 ЗУТ изключение намира приложение единствено в хипотеза на присъединяване към съседен имот по реда на чл. 17 ЗУТ при първоначално урегулиране на територията. В случая е установено от заключението на техническата експертиза, че кадастрален и регулационен план на стопанския двор на ДЗС-Панагюрище е одобрен на 29.08.1994г. и според него имотът на ответника е парцел * от кв.12, като координатните точки, определящи границите на този парцел съвпадат с тези на имот с кадастрален номер * по КВС и координатните точки на двата имота съвпадат с тези на имот с идентификатор *** по КККР. С оглед на това съдът е заключил, че първото урегулиране не е ПУП-ПРЗ от 2019г. Поради това хипотезата на чл.200, ал.2 от ЗУТ не е налице включително и поради факта, че нито към момента на завладяването на частите от поземлен имот с идентификатор *** (или парцел * в кв.12 по плана от 1994 г.), което според твърденията на ответника е станало през 1999 г., нито през следващите 10 години, вкл. до датата на придобиване от ищеца на имот с идентификатор ***, ответникът е можел да присъедини владените от него маломерни реални части от чуждия съседен имот към свой пълномерен имот, защото не е притежавал такъв. Той придобива собствеността на 09.11.2016 г. и оттогава най-рано може да започне на тече придобивна давност в негова полза, която към момента на предявяване на иска на 19.06.2020 г. не е изтекла.

Наред с това съдът е намерил за недоказано, че ответникът Л. се е намирал в спорните реални части от чуждия имот на правно основание, за да се приеме, че ги е владял, а не ги е държал за собственика на имота. Съдът не е кредитирал показанията на свидетелката К., според която представляваното от нея дружество е сключило с Х. Л. през 1999г. предварителен договор за продажба, тъй като такъв договор не е представен по делото, а за действителността му е необходима писмена форма - чл. 19, ал.1 ЗЗД (погрешно съдът е посочил, че формата е с нотариална заверка на подписите). По изложените съображения е уважен ревандикационния иск за трите реални части.

С влязлото в сила решение по иска по чл. 109 ЗС на първата инстанция са отхвърлени исковете по чл.109 ЗС на ищеца против ответника за премахване на частта от сграда с идентификатор ****, която попада в имота на ищеца; за премахване на оградния зид, навлизащ в имота на ищеца и за премахване на частта от бетонната площадка, която също навлиза в имота на ищеца.

Според настоящия състав в така създадената ситуация се явява очевидно неправилен изводът на съда, че е основателна претенцията по чл. 108 ЗС за предаване на владението върху реална част от поземлен имот, върху която е разположена сграда, след като е отхвърлен с влязло в сила решение искът по чл. 109 ЗС между същите страни за премахването на тази сграда. От една страна, невъзможно е на практика да бъде предадено владението върху поземлен имот, който е застроен със сграда, без ревандикацията да засяга и сградата. От друга страна, в резултат на отхвърлянето на негаторната претенция следва да се приеме, че частта от сградата, попадаща върху спорния терен (в случая с площ от 0,81 кв.м. ) не смущава правото на собственост на ищеца върху поземления имот и същата може да остане в имота му. Ето защо, уважаването на осъдителната част на претенцията по чл. 108 ЗС спрямо реалната част от ПИ ***, заета от сградата на ответника, а именно триъгълник с площ 0,81 кв.м., оцветен в жълто на скицата на вещото лице, е очевидно неправилно. По отношение на тази спорна реална част следва да бъде признато правото на собственост на ищеца, но да бъде отказано предаване на владението върху нея.

Спрямо реалната част с площ 19,90 кв.м., намираща се в северозападната граница на поземления имот и заета от ограда с дължина 15,90 м., решението не страда от очевидна неправилност. Оградата съставлява строеж по смисъла на §5, т.38 ДР на ЗУТ, но не е сграда и е възможно да бъде предадено владението върху терена под нея, което на практика означава предаване на самата ограда. Това разрешение не влиза в конфликт с изхода на спора по чл. 109 ЗС за премахването на оградата. В създадената хипотеза евентуалното премахване на оградата ще е за сметка на ищеца, а не на ответника, както би било при уважен иск по чл. 109 ЗС. По изложените съображения решението спрямо тази реална част следва да остане в сила.

Спрямо реалната част с площ 48,97 кв.м., заета от бетонова площадка, изводите на въззивния съд за уважаване претенцията по чл.108 ЗС също не страдат от очевидна неправилност, а са правилни. Бетоновата площадка не представлява строеж по смисъла на §5, т.38 ДР на ЗУТ, тя е подобрение върху терена и след като е установено, че попада в собствения на ищеца поземлен имот, няма пречка да бъде ревандикирана съответната част от поземления имот, върху която се намира това подобрение. Затова обжалваното решение следва да остане в сила и в тази част.

В обобщение, въззивното решение подлежи на отмяна единствено в частта, с която е уважена осъдителната част на иска по чл. 108 ЗС за предаване владението върху реалната част с площ 0,81 кв.м., заета от сградата на ответника. В останалата част решението следва да остане в сила.

По разноските. При този изход касаторът има право да получи 1/3 от направените разноски в касационното производство. Той е заплатил 155лв. държавни такси и 600 лв. адвокатско възнаграждение или общо 755лв. 1/3 от тях е 252 лв. Ответникът по жалбата от своя страна също има право на разноски спрямо неуважената част на жалбата - на 2/3 от разноските. Той е заплатил 1000лв. адвокатско възнаграждение и има право на 333лв.

Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о. Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 161 от 20.10.2021г. по гр. д. № 512/2021г. на Пазарджишки окръжен съд в частта, с която е уважена осъдителната част на претенцията по чл. 108 ЗС, предявена от „Джейви ауто” ЕООД, ЕИК 201901996, против Х. В. Л. като е постановено предаване на владението върху реална част от ПИ с идентификатор *** по КККР на [населено място], заключена между северозападната граница на имота с югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, представляваща триъгълник с площ 0,81 кв.м., оцветена в жълто на скицата на вещото лице на л.184 от първоинстанционното дело, която реална част е заета от сграда и вместо него постановява:

ОТХВЪРЛЯ претенцията по чл.108 ЗС на „Джейви ауто” ЕООД, ЕИК 201901996, против Х. В. Л. в осъдителната й част за предаване владението върху гореописаната реална част .

ОСТАВЯ В СИЛА решението в останалите обжалвани части, а именно: 1/ в частта, с която е признато за установено по отношение на Х. В. Л. че „Джейви ауто” ЕООД е собственик на реална част от ПИ с идентификатор *** по КККР на [населено място], заключена между северозападната граница на имота и югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, представляваща триъгълник с площ 0,81 кв.м., оцветена в жълто на скицата на вещото лице на л.184 от първоинстанционното дело, която реална част е заета от сграда; 2/ в частта, с която е уважена претенцията по чл. 108 ЗС за реална част от ПИ с идентификатор *** по КККР на [населено място], заключена между северозападната граница на имота и югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, представляваща триъгълник с площ 19,90 кв.м., заета от ограда с дължина 15,90 м., оцветена в червено на горепосочената скица на вещото лице; 3/ в частта, с която е уважена претенцията по чл. 108 ЗС относно реална част от ПИ с идентификатор *** по КККР на [населено място], заключена между северозападната граница на имота и югоизточната граница на ПИ с идентификатор ***, върху която е изградена бетонна площадка, представляваща четириъгълник с площ 48,97кв.м., оцветен в синьо на горепосочената скица на вещото лице.

ОСЪЖДА Х. В. Л. да заплати на Джейви ауто” ЕООД, ЕИК 201901996, сумата 333(триста тридесет и три) лв. разноски по делото за настоящата инстанция спряма уважената част на жалбата.

ОСЪЖДА Джейви ауто” ЕООД, ЕИК 201901996 да заплати на Х. В. Л. сумата 252 (двеста петдесет и два) лева разноски за настоящата инстанция за отхвърлената част на жалбата.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: