Разпределение на жилищни етажи при делба вместо публична продан

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50032
гр. София, 23.06.2023 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България , Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Танева

като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 1917 по описа за 2022 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Допуснато е касационно обжалване на решение № 266901 от 10.12.2021г. по гр.д. № 5124/2020г. на Софийски градски съд в частта му по извършване на делбата, с която е оставено в сила решение № 250691 от 21.10.2019г. по гр.д.№ 20140/2007г. на Софийски районен съд, 64 състав, за извършване на съдебна делба чрез изнасяне на публична продан на допуснатия до делба съсобствен недвижим имот: 1/ УПИ *-* , кв. № 272а, по плана на [населено място], местност „Л.“, бул. „Б. - рамка“, с площ 260 кв.м., който имот по КККР представлява поземлен имот с идентификатор *** , заедно с изградените в дворното място второстепенна сграда с обща площ 15 кв.м. ; навес с обща площ 10 кв.м., втори навес ; 2/ намиращите се в триетажната жилищна сграда , изградена в посочения УПИ, изба, мазе (сутерен), състоящ се от три помещения, баня и тоалетна, тоалетна и коридор, първи жилищен етаж , състоящ се от две стаи, кухня, баня и тоалетна, коридор, стълби и тераси; трети жилищен етаж , състоящ се от три стаи, хол, кухня и баня и тоалетна, тоалетна, тераса, коридор, стълби и тераси и прилежащия към третия жилищен етаж таван , включващ обособена стая, неразпределена площ и стълби, която жилищна сграда по КККР представлява имот с идентификатор **** и 3/ гараж с обща площ 22 кв.м., който по КККР представлява имот с идентификатор ****, 372.2 , като след извършване на публичната продан получената сума се разпредели между съделителите Н. А. Н. и Г. А. А. при равни дялове - по 1/2 за всеки от тях. В частта по претенциите по сметки касационно обжалване на въззивното решение не е допуснато.

В касационната жалба на Н. А. Н. се поддържа, че изнасянето на имотите на публична продан е в нарушение на закона, защото делбата може да се извърши чрез разпределение на имотите между съделителите съгласно чл. 289 ГПК/отм./ понеже са налице обособени дялове за всеки от тях. Изтъква се, че допуснатите до делба жилищни етажи първи и трети са нанесени като самостоятелни обекти в КККР и че двамата съделители са изявили желанието си имотите да бъдат разпределени от съда. Одобряване на инвестиционен проект според касатора не е необходимо, тъй като самостоятелните обекти съществуват като такива.

Ответникът по касационната жалба Г. А. А. не е представил писмен отговор.

Касационното обжалване, допуснато с определение № 50484 от 15.12.2022г., е на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по правните въпроси: 1/ какво значение има за извършването на делбата установеното незаконно строителство (преустройство на жилищните етажи в отклонение на одобрените строителни книжа); представлява ли то пречка за поделяемост и може ли узаконяването му да е условие за обособяване на дялове, след като ЗУТ не предвижда процедура по узаконяване на незаконно строителство; 2/ за задължението на въззивния съд, като инстанция по съществото на спора, да подложи на преценка доказателствата и тяхната доказателствена сила.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:

Производството е по делба във фазата по извършването й. Допусната е делба при равни квоти между двамата съделители на поземлен имот, заедно с изградени в него второстепенни постройки; на първия и на третия етаж от изградената в имота триетажна жилищна сграда, заедно със сутерен и таван, както и на гараж, построен в същия имот. По отношение на втория жилищен етаж искът за делба е отхвърлен по съображения че е собственост на съделителя Г. А. като изграден въз основа на учредено право на строеж по реда на чл. 56, ал.2, т.2 ЗТСУ/отм./. Досежно способа заизвършване на делба е заявено от съделителите, че Н. Н. желае да получи в дял първия етаж, заедно със сутерена, а Г. А. желае да получи третия етаж, заедно с тавана, както и гаража. Това разпределение съответства на начина на ползване на обектите до момента. Първоинстанционното и въззивното производство се развиват по реда на отменения ГПК на основание §2, ал. 1 от ПЗР ГПК.

Спорът е концентриран върху това дали допуснатите до делба първи и трети етаж от сградата отговарят на изискванията за самостоятелни жилища или е необходимо изготвяне на инвестиционен проект за обособяването им като такива съгласно чл. 203 ЗУТ.

За да приеме неподеляемост на допуснатите до делба етажи въззивният съд се е позовал на изслушаните технически експертизи. Посочил е, че според вещите лица е налице техническа възможност за обособяване на отделните етажи в самостоятелни обекти, но е необходимо изготвянето на инвестиционен проект за разделяне. Такъв по делото не е представен, въпреки дадените от съда напътствия към страните за изготвянето му. Също така съдът е посочил, че е налице пречка за изготвяне на проект за разделяне поради извършеното от страните незаконно строителство (преустройства в отклонение от архитектурния проект), за което е отказано узаконяване. Поради това съдът е приел, че няма възможност за разпределяне на имотите съгласно чл.289 и чл. 292 ГПК/отм./ и единственият законосъобразен способ за извършване на делбата е чрез изнасянето им публична продан.

По основанието за касационно обжалване.

Първият правен въпрос е какво значение има за извършването на делбата установеното незаконно строителство (преустройство на жилищните етажи в отклонение на одобрените строителни книжа); представлява ли то пречка за поделяемост и може ли узаконяването му да е условие за обособяване на дялове, след като ЗУТ не предвижда процедура по узаконяване на незаконно строителство. В практиката по Решение № 413 от 23.10.2012г. по гр.д. № 107/2012г. на І г.о. се приема, че незаконните строежи не се оценяват в делбата само ако подлежат на премахване и съсобствениците не са съгласни да ги запазят; ако незаконни сгради са допуснати до делба, те се оценяват и няма пречка да се извърши делбата им, като се отчита евентуалната възможност за премахването им. Преценката за поделяемост на допуснат до делба застроен жилищен имот се извършва въз основа на това дали в него са обособени или могат да бъдат обособени отделни жилища, които отговарят на законовите изисквания относно вида и броя на помещенията към момента на обособяването им или понастоящем. Липсата на одобрени строителни книжа за извършено преустройство на жилищните етажи не е пречка за поделяемост, стига тези етажи да представляват самостоятелни обекти на собственост.

Вторият правен въпрос е за задължението на въззивния съд, като инстанция по съществото на спора, да подложи на преценка доказателствата и тяхната доказателствена сила. Това задължение е трайно утвърдено в практиката на Върховния касационен съд. В този смисъл са посочените в определението по чл. 288 ГПК решения, а именно: Решение № 315 от 25.10.2012г. по гр.д. № 1189/2011 г. на І г.о., Решение № 796 от 02.02.2011г. по гр.д. № 1660/2009г. на І г.о., както и от практиката по Решение № 77 от 17.03.2015г. по гр.д. № 2040/2014г. на ІV г.о., Решение № 403 от 23.01.2015г. по гр.д. № 3902/2014г. на ІV г.о., Решение № 212 от 01.02.2012г. по т.д. № 11096/2010г. на ТК, ІІ т.о. Необходимо е изводите на въззивния съд да са надлежно мотивирани и да произтичат от преценката на събраните и относими съм спора доказателства.

По касационната жалба .

Предвид горните разрешения обжалваното решение на Софийски градски съд се явява неправилно поради нарушение на закона и на съдопроизводствените правила. Съдът се е задоволил да посочи, че според приетите технически експертизи за обособяване на отделните етажи като самостоятелни обекти е необходимо изготвяне на инвестиционен проект. Конкретно обсъждане на констатациите и изводите на експертизите не е извършено и поради това е останало неясно по каква причина етажите не са самостоятелни обекти и какво преустройство е необходимо, за да се превърнат те в такива. В нарушение на закона е и направеният извод, че незаконните преустройства, съставляват пречка за поделяемостта.

Изводът на съда за несамостоятелност на етажите не кореспондира с посоченото от вещите лица. Според заключението на вещото лице Г. и първият, и третият етаж отговарят на изискванията за самостоятелен жилищен обект, с тази особеност, че санитарният възел на първия етаж е с вход от стълбището, а третият етаж е в груб строеж. Тройната експертиза също приема, че първият и третият етаж са самостоятелни обекти и от тях, заедно с принадлежностите им, са формирани отделни дялове. И в двете експертизи липсва препоръка за необходимост от изработване на инвестиционен проект за обособяване на дяловете. Съдът не е дал отговор на съдържащите се във въззивната жалба оплаквания за неправилна интерпретация от първата инстанция на заключенията на вещите лица и сам е повторил тази неправилна интерпретация.

При обсъждане на заключенията на приетите експертизи се налага извод, че първият и третият етаж, във вида в който съществуват, отговарят на изискванията за отделни жилища, т.е. те вече са обособени като такива. Няма спор, че вторият етаж на сградата, който не е предмет на делба, също е самостоятелно жилище. А фактическото съществуване на самостоятелни обекти в сградата изключва необходимостта от изготвяне на инвестиционен проект, който е нужен когато обособяването на отделните обекти в сградата ще възникне в резултат на преустройство. В този смисъл е практиката по Решение № 84 от 25.03.2013г. по гр.д. № 847/2012г. на ІІ г.о.

Според експертизата на вещото лице Г. първият етаж се състои от: две стаи, кухня, баня и тоалетна, коридор и стълби и тераси; третият етаж - от три стаи, хол, кухня, баня и тоалетна, тоалетна, стълби и тераси и прилежащ към тях таван, включващ обособена стая, неразпределена площ и стълби; сутеренът е от три помещения, баня и тоалетна, тоалетна и коридор. Действително, вещото лице е установило несъответствия с архитектурния проект от 1990г., които касаят промяна на предназначението на помещения и конструктивни промени на сградата. Затова е посочило, че за да бъдат определени точните параметри на сградата и площите на съответните обекти, е необходимо заснемане и изработване на проект, доколкото площите са определение от експерта чрез измерване с рулетка. Тройната експертиза на вещите лица Б., Р. и Ц. сочи, че на първия етаж има входно предверие, три помещения, тераса, външен вход от двора и санитарен възел; не е оборудвана кухня, санитарният възел също не е оборудван и до него се стига през стълбищната площадка, която е обща част. Третият етаж се състои от входно предверие, пет стаи, баня и тоалетна, две тераси; този етаж е в груб строеж. Видно от описанието на двата етажа, че те напълно удовлетворяват изискванията за жилище, както по определението по § 5, т.30 ДР ЗУТ и чл. 108 от действащата Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, така и на изискванията по предходните Наредби, включително на действащия към момента на изграждането на етажите през 1992г. чл. 35 от Наредба № 5 за правила и норми по териториално и селищно устройство от 1977 г./отм./. Фактите, че входът за тоалетната на първия етаж е от стълбището и че не е оборудвана кухня, не променят този извод. Важно е, че към това жилище има помещение за санитарно-хигиенно обслужване, без значение откъде е входната му врата, както и че има помещение, предвидено за кухня. Наличието на отклонения от проекта и липсата на одобрени строителни книжа, респ. узаконяване, на констатираните вътрешни преустройства, не могат да променят обективния факт на съществуването на самостоятелни обекти, които отговарят на изискванията за жилища. В тази насока са изложени съображения още в решенията на двете инстанции при допускане на делбата, доколкото е било предмет на спор дали изграденият без право на надстрояване трети етаж, както и изобщо дали неузаконените строежи в имота - пристрояване, надстрояване, изграждане на гараж, подлежат на делба. Прието е в решението от 14.01.2015г. по гр.д. № 2960/2009г. на Софийски градски съд, недопуснато до касационно обжалване с определение № 477 от 06.10.2015г. по гр.д. № 3147/2015г. на Върховния касационен съд, І г.о., че след като не е установено незаконно изградените части от сградата и другите незаконни строежи да подлежат на премахване, то заедно с делбата на дворното място, съдът ще извърши делба и на всички постройки върху него, дори да липсва издадено удостоверение за търпимост по реда на §127 ПЗР ЗУТ.

Съобразно изложеното според настоящата инстанция делбата следва да се извърши чрез разпределение между двамата съделители по реда на чл. 292 ГПК/отм./ на двата жилищни обекта, гаража и второстепенните сгради, така както те са поискали и според съществуващото до момента трайно разпределение на ползването помежду им. В дял на Н. Н. следва да се постави Дял първи по тройната техническа експертиза, включващ първия жилищен етаж, заедно със сутерена, мазето в югоизточния ъгъл (подземно) и навесът в западната част на двора. В дял на Г. А. следва да се постави Дял втори по тройната експертиза, включващ третия етаж, заедно с принадлежащия му таван, гаража в двора и навеса зад гаража. Поземленият имот следва да остане в съсобственост помежду им при равни дялове. По отношение на идеалните части от общите части на сградата, следва да се отчете, че наред с делбените два етажа, съществува и втори етаж на сградата, който не е предмет на делбата, т.е. върху сградата е възникнала етажна собственост. Затова, първият и третият етаж следва да се поставят в дял, заедно със съответните припадащи им се идеални части от общите части на сградата, които общи части към настоящия момент не могат да бъдат определени по размер. Размерът им би могъл да бъде определен впоследствие по реда на чл. 40 ЗС.

Общата стойност на делбените имоти според тройната експертиза е 197 012лв. Стойността на първия дял е 99 299лв., а на втория дял 97 713 лв. За уравнение на дяловете получаващият дял първи Н. Н. следва да заплати на получаващия дял втори Г. А. 793лв.

При горните изводи се налага отмяна на въззивното решение в обжалваната част по извършване на делбата и постановяване на ново, с което тя да се извърши чрез разпределяне на имотите между съделителите и заплащане на сума за уравнение.

Върху стойността на дяловете си страните дължат държавна такса в размер на 3940лв. всеки от тях. В обжалваното решение таксата е определена в двоен размер - по 7889,68лв. Поради това решението следва да се отмени и в тази част.

Ответникът по жалбата не е направил разноски и такива не се присъждат.

Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 266901 от 10.12.2021г. по гр.д. № 5124/2020г. на Софийски градски съд в частта му по извършване на делбата и държавната такса върху стойността на дяловете и вместо него постановява: .

РАЗПРЕДЕЛЯ В ДЯЛ на основание чл. 292 ГПК/отм./ на Н. А. Н., ЕГН [ЕГН], следните недвижими имоти: 1/ 1/2 ид.ч . от УПИ *-* , кв. № 272а, по плана на [населено място], местност „Л.“, бул. „Б. - рамка“, с площ 260 кв.м., който имот по КККР представлява поземлен имот с идентификатор *** , заедно с навес в западната част на дворното място от лека дървена конструкция с площ около 10 кв.м.; 2/ първият жилищен етаж от изградената в поземления имот триетажна жилищна сграда с идентификатор **** , който етаж се състои от две стаи, кухня, баня и тоалетна, коридор, стълби и тераси; заедно със сутеренния етаж на същата сграда (леко вкопан партерен етаж), състоящ се от три помещения, баня и тоалетна, тоалетна и коридор; заедно с изба/мазе в югоизточния ъгъл на сградата, подземно; както и с припадащите се идеални части от общите части на сградата. Стойността на този дял е 99 299лв.

РАЗПРЕДЕЛЯ В ДЯЛ на основание чл. 292 ГПК/отм./ на Г. А. А., ЕГН [ЕГН], следните недвижими имоти: 1/ 1/2 ид.ч . от УПИ *-* , кв. № 272а, по плана на [населено място], местност „Л.“, бул. „Б. - рамка“, с площ 260 кв.м., който имот по КККР представлява поземлен имот с идентификатор *** ; 2/ гараж в дворното място, с площ около 22 кв.м., който по КККР представлява имот с идентификатор **** , заедно с навес/склад към гаража с площ около 10 кв.м.; 3/ третият жилищен етаж от изградената в поземления имот триетажна жилищна сграда с идентификатор **** , който етаж се състои от три стаи, хол, кухня и баня и тоалетна, тоалетна, тераса, коридор, стълби и тераси, заедно с прилежащия към него таван , включващ обособена стая, неразпределена площ и стълби, заедно и с припадащите се идеални части от общите части на сградата. Стойността на този дял е 97 713лв.

ОСЪЖДА Н. А. Н. да заплати на Г. А. А. за уравнение на дяловете сумата 793 /седемстотин деветдесет и три лева/.

ОСЪЖДА Н. А. Н. и Г. А. А. да заплатят държавна такса върху стойността на дяловете си в размер на 3940/три хиляди деветстотин и четиридесет/ лв. всеки един от тях

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: