Нищожност на продажба на право на строеж за паркомясто в двор

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 47
София, 26.03.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на осемнадесети март две хиляди двадесет и първа година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Емилия Петрова, като разгледа докладваното от съдия Г. по гр. д. № 2442 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационни жалби на „Палас“ ЕООД и И. Г. Ж. срещу решение № 1342 от 20.11.2019 г. по в. гр. д. № 2280/2019 г. на Пловдивския окръжен съд.

Ищецът „П.“ Е. обжалва въззивното решение в частта, с която частично е обезсилено решението по иска с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД. Поддържа, че притежаваните от него идеални части от дворното място обуславят правния му интерес да води иск по чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД по отношение на целия „невъзможен предмет“ на договора за учредяване на право на строеж – паркомясто, а не само за идеална част от това място.

Ответницата И. Г. Ж. обжалва въззивното решение в частта по иска с правно основание чл.109 ЗС. Жалбоподателката счита, че не цялото дворно място представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС, а само неговата лицева част, в която е построена сградата. Със самия инвестиционен проект е извършено разпределение на ползването на дворното място, като лицевата му част откъм улицата е предназначена да обслужва жилищната сграда и представлява обща част на тази сграда, а вътрешната част има друго предназначение – за гаражи и места за паркиране. Съдът не обсъдил разликата в статута на двете части и не коментирал в решението си в какво се изразяват пречките на ищеца да ползва мястото, при положение, че още при закупуването на офис в сградата той е знаел, че вътрешната част на двора се ползва от собствениците на гаражи и паркоместа. Не ставало ясно и защо искът е насочен само срещу жалбоподателката, а не и срещу другите собственици на паркоместа. Самият ищец не притежавал право на реално ползване, определено му в рамките на придобита от него реална част върху терена. Напротив, жалбоподателката била собственик на спорното паркомясто. Сделката, с която го е придобила, не е сделка с невъзможен предмет. Предметът на тази сделка е реално определена част от дворното място, означена по архитектурния проект като паркомясто. Самият диспозитив по чл.109 ЗС бил правно необоснован, нелогичен и практически неизпълним.

Страните взаимно оспорват жалбите си. Отделно от това ответникът по иска с правно основание чл.26, ал.2 ЗЗД „А.“ О. оспорва жалбата на ищеца „П.“ Е. и не възразява срещу жалбата на И. Г. Ж..

С определение № 445 от 23.11.2020 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.2, предл.3 ГПК за проверка на извода на въззивния съд, че иск по чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД за нищожност на прехвърлителна сделка с предмет вещно право върху недвижим имот е допустим и може да бъде уважен само по отношение на идеална част от този имот, доколкото само за нея ищецът има правен интерес от предявения иск. Поради връзка между делата касационното обжалване е допуснато и по съединения иск по чл.109 ЗС.

За да се произнесе, Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, приема следното:

Предмет на делото са два иска: иск на „П.“ Е. против И. Г. Ж. и „А.“ Е. по чл. 26, ал. 2 ЗЗД за обявяване нищожност на сключен между ответниците договор за покупко-продажба на право на строеж на паркомясто и иск по чл.109 ЗС на „П.“ Е. против И. Г. Ж. за осъждане на ответницата да преустанови паркирането на автомобил върху същото паркомясто.

Първата инстанция е уважила и двата иска.

С обжалваното решение състав на Пловдивския окръжен съд е обезсилил решението на първата инстанция в частта, с която по иска на „П.“ Е. против И. Г. Ж. и „А.“ Е. е обявен за нищожен поради невъзможен предмет на осн. чл. 26, ал. 2 ЗЗД договорът за покупко-продажба за над 33/326 ид. ч. от право на строеж на паркомясто № ....., с площ от 15, 83 кв. м., предвидено за изграждане съгласно одобрен архитектурен проект в имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], представляващо УПИ ІХ-....., ..... от кв. ..... по регулационния план на [населено място], „Б. зона“ от 1995 г., който договор е обективиран в нотариален акт № ....., том ...., рег. № ....., дело № ...../2006 г. на нотариус Л. Т. и е прекратено производството по този иск. Първоинстанционното решение е потвърдено в останалата му част, с която искът за нищожност на описаната покупко-продажба е бил уважен за 33/326 ид. части от описания имот, както и в частта, с която е бил уважен предявеният от „П.“ Е. против И. Г. Ж. иск по чл.109 ЗС за преустановяване неоснователните действия на ответницата по отношение на собствения на ищеца имот - 33/326 ид. ч. от ПИ с идентификатор ..... по КККР на [населено място], като преустанови влизането в имота и паркирането на автомобил в него.

За да обезсили частично първоинстанционното решение по иска за нищожност и да прекрати производството по делото в тази част въззивният съд е приел, че ищецът е собственик не на цялото дворно място, в което се намира процесното паркомясто, а само на 33/326 ид. ч. от него. Само за тези идеални части ищецът има правен интерес от иска и той правилно е уважен от първата инстанция. За разликата над посочените идеални части ищецът предявява чужди права пред съд и затова искът в тази част е недопустим, съответно – частично недопустимо е и решението на първата инстанция.

Прието е, че предмет на атакувания договор за покупко-продажба е правото на строеж за паркомясто. След преглед на законодателната уредба – чл.110, ал.1 ЗС; чл.23 ЗКИР, чл.43 ЗУТ /редакция преди и след 2012 г./ и новата ал.4 на чл.37 ЗУТ от 2015 г., съдът е достигнал до извод, че законодателят не е предвидил паркомястото да бъде самостоятелен обект на собственост. Без значение по делото са техническите експертизи, които установяват, че паркомястото съществува в инвестиционния проект на сградата. Паркомястото не е вещ по смисъла на ЗС, а представлява условно обособена част от повърхност. По този начин съсобствениците на недвижими имоти /дворни места или етажи от сгради/ практически разпределят ползването им, но не стават собственици на очертаната реална част, а остават съсобственици. Паркомястото не е вещ, не може да се свои и да бъде обект на прехвърлителни сделки, съответно – не може да съществува и право на строеж за паркомясто. Договорът, с който се продава право на строеж за паркомясто, е нищожен поради липса на предмет. Съдът се е позовал и на ТР № 3/2017 г. по тълк. д. № 3/2014 г. на ОСГК на ВКС. Приел е също, че в случая не е настъпила правна конверсия – т.е вместо право на строеж страните да са учредили право на ползване за паркомястото. Вещно право на ползване върху правно невъзможна вещ не може да бъде учредено. Отделно от това земята, част от която е въпросното паркомясто, има статут на обща част по смисъла на чл.38 ЗС. Право на ползване върху вещ, която е прилежаща към главна вещ, не може да бъде учредено отделно от правомощието да се ползва главната вещ. По тези съображения въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение по иска по чл.26, ал.2 ЗЗД за частта, за която не го е обезсилил.

По иска с правно основание чл.109 ЗС съдът е приел, че правният интерес на ищеца произтича от притежаваните идеални части от дворното място и правомощието да ги ползва с оглед на това свое право. Ответницата паркира автомобил в дворното място, без сама да притежава право на собственост върху обект в сградата, етажна собственост, която е построена в мястото. Затова тя пречи на ищеца да осъществява своето право върху притежаваните идеални части от мястото.

Настоящият състав на ВКС приема, че въззивното решение по иска с правно основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД е очевидно неправилно по смисъла на чл.280, ал.2, предл.3 ГПК. Искът за нищожност по чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД на една разпоредителна сделка с имот има за предмет цялата сделка за целия имот. Съдът следва да преценява валидността на сделката като цяло и не може изводите му да бъдат различни по отношение на различни идеални части от имота – за определена идеална част от имота сделката да е валидна, т.е. да има предмет, а за останалата идеална част да е нищожна, т.е. да няма предмет. Точно такъв неправилен резултат е постановил въззивният съд, обезсилвайки първоинстанционното решение по чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД за сделката, касаеща 293/226 ид. части от правото на строеж за процесното паркомясто /т.е. в тази част нищожността на сделката не е прогласена и тя следва да се счита за валидна/ и потвърждавайки първоинстанционното решение в частта, касаеща прогласената нищожност на същата сделка за 33/226 ид. части от същото право на строеж за паркомясто.

Ищецът „П.“ Е. е собственик на офис в жилищната сграда, намираща се в процесното дворно място, както и на 33/236 ид. части от мястото. Като собственик на идеални части от мястото той има правен интерес да иска прогласяване нищожността на сделката, с която трето лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата, придобива права върху дворното място – в случая право на паркиране. Въпреки че не е страна по оспорената сделка, „П.“ Е. може да иска прогласяване на нейната нищожност, тъй като тя смущава неговото правно положение – решение № 1104 от 26.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4693/2007 г., V г. о., решение № 706 от 28.10.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1737/2008 г., I г. о. Правният интерес е за обявяване нищожността на цялата сделка, тъй като при евентуалното уважаване на този иск ответникът няма да има права върху мястото /в случая право на паркиране/.

Принципните разсъждения на съда, че продажбата на право на строеж за паркомясто представлява нищожна сделка поради невъзможен предмет, съответстват на практиката на ВКС, според която паркоместата не са самостоятелен обект на правото на собственост - решение № 171 от 8.08.2014 г. на ВКС по гр. д. № 4175/2013 г., IV г. о., решение № 189 от 6.01.2015 г. на ВКС по гр. д. № 2640/2014 г., I г. о., решение № 199 от 10.08.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5955/2014 г., IV г. о., ГК, както и цитираните от въззивния съд решение № 53 от 8.05.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о. и решение № 222 от 30.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4076/2008 г., IV г. о. Тази нищожност обаче е следвало да бъде прогласена изцяло, по отношение на цялата сделка. Това налага отмяна на въззивното решение по чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД и връщане на делото на въззивния съд за постановяване на ново решение по този иск, което да съдържа произнасяне за цялата сделка, а не в отделни нейни части.

Преди да бъде постановен диспозитив по чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД по сделката, от която ответницата И. Г. Ж. черпи право на паркиране в процесния имот, не може да бъде разгледано евентуалното ѝ възражение за правна конверсия, т.е. че вместо невъзможния предмет за учредяване на право на строеж сделката има друг възможен предмет – за закупуване на идеална част от дворното място с учредяване право на ползване върху паркомястото. Съдът не може да се произнесе и по иска по чл.109 ЗС, тъй като не може предварително да се прецени дали ответницата има право да паркира в дворно място, в което е построена сграда – етажна собственост, в която тя не притежава самостоятелен обект. Това налага отмяна на въззивното решение и в частта по иска по чл.109 ЗС и връщане на делото за ново разглеждане на въззивния съд.

Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 1342 от 20.11.2019 г. по в. гр. д. № 2280/2019 г. на Пловдивския окръжен съд.

ВРЪЩА делото на Пловдивския окръжен съд за ново разглеждане от друг състав.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: