Достъп до общ двор и премахване на лятна градина към ресторант

Текстът на акта

Ключови фрази

2

Р Е Ш Е Н И Е
№ 69
София, 08.10. 2020 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в съдебно заседание на седемнадесети септември две хиляди и двадесета година в състав:

Председател:Маргарита Соколова

Членове:Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

При секретаря Емилия Петрова, като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 4198/2019 г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С решение № 261/28.06.2019 г. по в. гр. д. № 150/2019 г. Русенският окръжен съд, след като отменил решение № 804/17.05.2018 г. по гр. д. № 8393/2017 г. на Русенския районен съд, отхвърлил предявените от Й. А. П. и К. Й. П. срещу Ж. Д. Б. лично и в качеството му на ЕТ „Б.-83-Ж. Б.” и Е. А. Б. иск с правно основание чл. 109 ЗС за предоставяне на достъп до собственото им дворно място в поземлен имот № ....., кв. ..... по кадастралния план на [населено място], целият с площ 461.86 кв. м., разположено зад къщата по [улица], съобразно правата им в съсобствеността от 1/2 ид. ч., като им дадат възможност да го ползват по предназначение и възможност за свободен достъп до него и до избеното им помещение в сградата, както и за прекратяване на незаконното ползване на лятна градина, разположена на 64 кв. м. от същото дворно място, които са част от общите части, като се въздържат и занапред от тези неоснователни действия, както и иск с правно основание чл. 31, ал. 2 ЗС за заплащане на сумата 147.75 лева, представляваща обезщетение за лишаване от ползване на съсобственото дворно място за периода от 15.09.2017 г. до 01.11.2017 г.

Касационното обжалване е допуснато по касационна жалба на ищците, които искат въззивното решение да бъде отменено като неправилно - основание за касационно обжалване по чл. 281, т. 3 ГПК.

Ответниците по касация - ответници по делото, считат жалбата за неоснователна.

Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното:

По делото е установено, че с н. а. № ...../24.09.1992 г. Ж. Б. и Й. П. закупили при равни права незастроено дворно място в [населено място], цялото от 430 кв. м., съставляващо парцел ІІІ-..... в кв. ....., а с н. а. № ...../04.03.1993 г. са признати за собственици на недвижим имот - маломерно място от 29 кв. м., придадено по регулация към собствения им парцел.

Въз основа на издадено на името на двамата съсобственици разрешение за строеж № 40/13.04.1993 г. е изградена двуфамилна жилищна сграда с магазини. През 1995 г. магазинът на Б. е преустроен в ресторант, за което е издадено разрешение за строеж № 30/17.05.1995 г. на главния архитект на общината. С разрешение за ползване № 48/30.01.1996 г. е разрешено ползването на строеж „жилищна сграда и ресторант“ в парцел ІІІ ..... в кв. ....., като е отбелязано, че строежът е изпълнен в съответствие с разрешения за строеж № 30/17.05.1995 г. и № 40/13.04.1993 г. От изготвения технически проект за обект „Преустройство на съществуващи помещения в ресторант“, част архитектурна, и обяснителната записка, заедно с графичната част към него (л.л. 70-78 от първоинстанционното дело), се установява, че към ресторанта е предвидено поставяне за сезонно ползване върху прилежащия терен на маси с чадъри или тента.

Установено е и това, че на 04.06.2007 г. е сключен договор за доброволна делба на сградата, като всяка от страните е получила в дял реална част от същата, а дворното място е останало съсобствено при квоти по 1/2 ид. ч. С оглед на тези данни въззивният съд приел, че отношенията между съсобствениците се регулират по правилата на етажната собственост, като дворното място се явява обща част.

По делото е разпитан като свидетел А. П. - син на ищците, според когото лятната градина, която обхваща 2/3 от дворното място от към [улица]и функционира от 2014 г., затваря прозореца на мазето /т. нар. „английски двор“/, което било обособено за съхранение на дърва за огрев и по този начин не можело да бъде използвано; пренасянето на дървата през главния вход от към [улица]било свързано с неудобства, предвид разстоянието от 25-30 метра до входа на къщата и преодоляването на коридори и стълби до мазето.

От заключението на съдебно-техническата експертиза е установено, че към ресторанта си ответниците са разположили лятна градина на площ от 46 кв. м., покрита с тента, опъната върху метална конструкция от стоманени профили и оградена с кашпи със засадена растителност. Спорното мазе на ищците тип „английски двор“ е покрито с метален капак, върху който са наредени дъски, без да са закрепени, за да могат да се махат, така че да не препятстват отварянето му. За посочената площ вещото лице е изчислило размера на обезщетението за лишаване от ползването за периода от 15.09.2017 г. до 01.11.2017 г. на 295.50 лева.

Въз основа на така установеното въззивният съд се позовал на чл. 56, ал. 3 З. /отм./, действала към момента на издаване на разрешението за ползване № 48/30.01.1996 г., според която в съсобствен имот или в етажна собственост може да се извърши нов строеж, надстрояване или пристрояване от един или повече съсобственици или етажни собственици със съгласието на останалите, изразено в заявление до общината с нотариална заверка на подписите на съсобствениците или етажните собственици и на лицата, на които се разрешава извършването на строежа, надстрояването или пристрояването. Това заявление учредява право на надстрояване и пристрояване в полза на строителя, като прехвърля правото на собственост или правото на строеж върху идеална част от терена и правото на собственост върху съответните общи части от надстроената или пристроената сграда, както и върху посочените в него тавански, избени и други складови помещения в полза на строителя и подлежи на вписване в нотариалните книги. Позовавайки се на тази разпоредба, въззивният съд заключил, че за да бъде издадено разрешение за строеж № 30/17.05.1995 г., то пред общината е следвало да бъде представено такова заявление-съгласие. В хода на делото, след издаване на съдебни удостоверения на ответниците, [община] не е представила изискваното заявление-съгласие, но съдът приел, че такова е било налично, предвид изричното законово изискване.

Съобразявайки договора от 2007 г. за доброволна делба на сградата, въззивният съд приел, че в отношенията между страните са приложими правилата на етажната собственост, като по силата на чл. 38, ал. 1 ЗС дворното място се явява обща част по предназначение. Нормата на чл. 38, ал. 2 ЗС допуска общите части по предназначение да бъдат обособени за ползване само от някой от етажните собственици по общо съгласие на етажните собственици, като законът не изисква специална форма за това съгласие. По делото е установено, че спорната част от дворното място, представляваща лятна градина към ресторанта, индивидуална собственост на ответниците, е използвана по този начин още при извършване на преустройството през 1995-96 г., за което са издадени и съответните разрешения за строеж и за ползване, по съгласие на етажните собственици. Това съгласие по смисъла на чл. 38, ал. 2 ЗС веднъж дадено, е неоттегляемо и изключва неоснователността на поддържаното от ответниците фактическо състояние. Щом ищците са дали съгласието си за създаване на това състояние и то е съобразено с тяхната воля, дори да им създава пречки да упражняват правата си, то липсва причинна връзка между поведението им и създаденото фактическо положение. Поради липсата на противоправност при използването на частта от дворното място като лятна градина към ресторанта на ответниците, искът по чл. 109 ЗС, даващ защита на собственика, респективно - на съсобственика, само срещу всяко неоснователно действие, е неоснователен. Неоснователността на иска по чл. 109 ЗС има за последица неоснователност и на съединения с него иск с правно основание чл. 31, ал. 2 ЗС за обезщетение за лишаване на ищците от ползване на процесните общи части от дворното място.

С определение № 192/23.04.2020 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, предл. 3-то ГПК за проверка правилността на извода, обусловил правната воля на въззивния съд, обективирана в обжалваното решение, че щом е било издадено разрешение за строеж - за преустройство на магазин в ресторант, то и необходимото за издаването му заявление-съгласие от съсобствениците е било налице предвид изричното законово изискване на чл. 56, ал. 3 З. /отм./, поради което и не е налице неоснователно действие по смисъла на чл. 109, ал. 1 ЗС.

С решение № 270/18.10.2011 г. по гр. д. № 1232/2010 г. на ВКС, ІІ-ро г. о., е прието, че издаденото на името на един от съсобствениците строително разрешение установява единствено, че е спазена административната процедура по разрешаване на строителството, но не и надлежно учредяване на право на строеж в негова полза, тъй като право на строеж в полза на един от съсобствениците може да бъде учредено само чрез волеизявления, изходящи от останалите съсобственици, извършени в предвидената от закона форма; наличието на такива волеизявления, както и на спазване на формата за действителност, в която следва да бъдат извършени, не може да бъде презюмирано въз основа на издадено на името само на един съсобственик разрешение за строеж при наличие на оспорване на това обстоятелство.

Тази съдебна практика се споделя от настоящия състав на ВКС, І-во г. о. Приложението й към разглеждания случай налага да се приеме за неправилен изводът на въззивния съд за наличие на волеизявление от страна на ищците, с което се дава съгласие за поставяне на лятна градина към ресторанта на ответниците в съсобственото между страните дворно място, изводим от наличието на издаденото на името на Ж. Б., в качеството му на едноличен търговец, разрешение № 30/17.05.1995 г. за преустройство на съществуващо помещение в ресторант, при положение, че ищците са оспорили твърдението за дадено от тяхна страна съгласие и липсата на доказателства, с които да се установява обратното. По същите съображения /че съгласието не може да бъде презюмирано/ неоснователно е позоваването от въззивния съд и на възможността, предвидена в чл. 38, ал. 2 ЗС, за промяна предназначението на спорната част от дворното място, заета от лятната градина към ресторанта, от обща част на етажните собственици в такава за ползване само от собствениците на ресторанта.

Обстоятелствата, на които се основава искът по чл. 109, ал. 1 ЗС, са за това, че ответниците, като съсобственици на дворното място, са създали за ищците пречки да упражняват своето право на собственост според предназначението на общата част и в съответствие с обема на правото им на собственост. Твърденията са, че лятната градина към ресторанта, разположена в двора зад къщата на ул. П. В.”, пречи на ищците да ползват отвора /прозореца/ към избеното им помещение също откъм [улица]по предназначение за разтоварване и складиране на дърва, въглища и други вещи, които съхраняват в него, поради което са принудени да преминават през целия двор откъм [улица], като замърсяват първия етаж от къщата, а тъй като отворът е закрит с дъски и се ползва за под на лятната градина, са лишени от просвета на помещението; разположените в лятната градина /оградена с трайно закрепена в земята метална конструкция/ маси за посетители, бетонни саксии, засадени с туи, а през зимния сезон - и ограждаща найлонова тента, лишават ищците от правото да ползват дворното място и друго помещение с вход откъм [улица], използвано за разтоварни дейности, включително и с товарни моторни превозни средства, във връзка с производството на мед, което осъществяват.

Въззивният съд, вместо да се произнесе по така наведените твърдения съобразно събраните по делото доказателства, е приел, че щом ищците са дали съгласието си за създаване на констатираното сега състояние и то е съобразено с тяхната воля, дори да им създава пречки да упражняват правата си, не могат да искат неговото премахване, тъй като липсва причинна връзка между поведението на ответниците и създаденото фактическо положение. Изводът е неправилен, тъй като е мотивиран с наличие на съгласие от страна на ищците за поставяне на лятна градина в съсобственото между страните дворно място /към ресторанта на ответниците/, каквото не може да бъде презюмирано, а по делото не е установено такова да е било дадено. Освен това - строителното разрешение е за преустройство на магазин в ресторант, но като неоснователно действие, чието преустановяване се претендира с иска по чл. 109, ал. 1 ЗС, се сочи функционирането не на това помещение, а на лятната градина към ресторанта. На последно място - по делото не са събрани доказателства лятната градина да е изградена в такава част от дворното място, която да е била разпределена за ползване от ответниците. В тази насока по делото е установено, че в договора от 2007 г. за доброволна делба на сградата липсва клауза за начина, по който ползването на дворното място ще бъде разпределено между съсобствениците /чл. 32 ЗС/. Такава клауза не се съдържа и в договора от 16.04.1993 г. за разпределение на жилищен имот съгласно чл. 32 ЗС, на който ответниците се позовават - записано е само, че по отношение на дворното място, което остава незастроено от [улица], Ж. Б. ще ползва 1/2 ид. ч. от западна/та/ страна; от западната страна ще бъде и неговият вход за жилищната сграда; входът за Й. П. ще бъде откъм източната част на сградата, като същият ще ползва източния гараж и магазин откъм [улица]/с посочени размери/. Ето защо следва да се приеме, че дворното място е останало за общо ползване от съсобствениците. При това положение и след като ищците притежават обекти откъм [улица], правото им да имат достъп до тези обекти може да бъде защитено с иск по чл. 109, ал. 1 ЗС.

Но дори да се приеме, че е било дадено съгласие към ресторанта да функционира лятна градина и то да е послужило като основание за издаване на строителното разрешение от 1995 г., следва да се има предвид, че според трайната съдебна практика искът по чл. 109, ал. 1 ЗС може да бъде успешно проведен при неоснователно въздействие върху съсобствена вещ и когато се касае до преустройства, осъществени въз основа на издадено техническо разрешение. Така, ТР № 31/84 г. от 06.02.1985 г. по гр. д. № 10/1084 г. на ОСГК на ВС постановява, че строителните книжа установяват и определят само техническата възможност и /или/ благоустройствената допустимост на строежа в съответния му вид от гледище предимно на обществения интерес; те не установяват, а и не могат да установят, че не се засягат права, които са чужди. Според решение № 2177/29.09.1973 г. по гр. д. № 1598/1973 г. на ВС, I-во г. о., административният орган, който е издал разрешението, има компетентност да се произнесе относно техническата допустимост и правилната техническа осъществимост на преустройството, включително и с оглед изискванията за плановото и естетическо изграждане на населените места, но не и относно правната допустимост титулярът на разрешителното за строеж да засегне и накърни личните субективни права на другите съсобственици относно съсобствения имот; затова наличието на техническото разрешително не препятства възможността за правна защита чрез иск, основан на чл. 109, ал. 1 ЗС, нито изключва възможността за такава правна защита, само защото преустройството е проведено въз основа на утвърдени проекти. В същия смисъл е и решение № 1245/04.07.1994 г. по гр. д. № 2149/92 г. на ВС, IV-то г. о. Според решение № 23/09.04.2014 г. по гр. д. № 5465/2013 г. на ВКС, II-ро г. о., неоснователното действие не зависи само от това дали има позитивна административна санкция или не когато се касае до наличие на разрешителен режим за извършване на определение действия /строеж, реконструкция и др./, а от това дали обективно създава пречки за нормалното ползване на имота, собственост на ищеца по иска по чл. 109 ЗС.

Ето защо, макар в случая да са налице издадени от компетентните власти административни актове и лятната градина да е предвидена в одобрения проект за преустройство, съдът е следвало да установи дали с разполагането й върху общата част, каквото се явява дворното място, по същество не са накърнени правата на ищците относно тази обща част, дали и в какво отношение те са възпрепятствани да я ползват съобразно предназначението й и в съответствие с обема на правата им. В тази насока решението е постановено при неизяснена фактическа обстановка.

Изложеното налага допускането на техническа експертиза, която да даде заключение каква е необходимата площ, за да могат ищците да ползват по предназначение двете помещения, описани в исковата молба, и дали лятната градина следва да бъде премахната или следва да бъде ограничено нейното разположение и до къде, така че и ищците да могат да ползват дворното място откъм [улица]по предназначение.

Обстоятелството, че с н. а. № ...../05.06.2007 г. Ж. и Е. Б. са учредили право на ползване на трето за спора лице /И. Ц. Б./, не изключва възможността за ангажиране отговорността на ответниците при положение, че фактическото ползване на лятната градина се осъществява от тях.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивното решение № 261/28.06.2019 г. по в. гр. д. № 150/2019 г. на Русенския окръжен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Русенския окръжен съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: