Обезщетение за пропуснат наем при забавено предаване на новопостроен имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 217

гр.София, 04.04.2024 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Трето отделение на Гражданска колегия в публичното съдебно заседание на двадесет и осми март две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Емил Томов

ЧЛЕНОВЕ: Драгомир Драгнев

Геновева Николаева

при участието на секретаря Росица Иванова, като изслуша докладваното от съдия Драгомир Драгнев гр. д. № 1269 по описа за 2023 г. приема следното:

Производството е по реда на чл.290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. Г. Д. против решение № 3616 от 5.12.2022 г., постановено по гр. д. № 185 по описа за 2022 г. на Софийския градски съд, ГО, III „Б“ въззивен състав, с което е отменено решение № 20174493 от 20.08.2021 г. по гр. д. № 21431 по описа за 2020 г. на Софийския районен съд, ГО, 42 състав, в частта, с която „Си Би глобал инвестмънт“ ООД е осъдено да заплати на основание чл.79 във връзка с чл.82 от ЗЗД на касатора сумата от 3813,31 евро обезщетение за вреди за периода от 20.08.2019 г. до 29.05.2020 г. и е постановено друго решение, с което този иск е отхвърлен.

Касаторът твърди, че обжалваното решение е необосновано и неправилно поради противворечие с материалния закон. Моли решението да бъде отменено в да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде уважен.

„Си Би глобал инвестмънт“ ООД оспорва касационната жалба и моли решението на Софийския градски съд да бъде потвърдено.

Върховният касационен съд на Република България, състав на Трето отделение

на Гражданска колегия, след като обсъди становищата на страните по посочените в жалбите основания за касация на решението, приема следното:

Касационната жалба срещу решението на Софийския градски съд е допустима: подадена е от легитимирана страна в срока по чл.283 от ГПК и срещу решение на въззивен съд по иск с цена 13 796,42 лв. Решението е допуснато до касационно обжалване с определение №3448 от 9.11.2023 г. по настоящото дело по следния въпрос:

Има ли причинна връзка между неизпълнението на длъжника на задължението да предаде в срок недвижимия имот в състояние „на шпакловка и замазка“ и невъзможността имотът да бъде отдаден под наем, ако за целта е било необходимо след предаването довършване и мебелиране на имота? Трябва ли ищецът да докаже, че е довършил и мебелирал имота, за да се приеме, че със сигурност е пропуснал ползи от невъзможността да го отдаде под наем?

За да отговори на въпроса, съдът взе предвид приложимата правна норма/чл.82 от ЗЗД/ и нейното тълкуване в правната литература. Основната теория за причинната връзка е тази на равноценността/conditio cine qua non/. Според нея неизпълнението на договора е причина за резултата, когато, ако мислено бъде премахнато от цялата съвкупност от факти, предхождащи резултата, означавани и с термина „необходими условия“, резултатът не настъпва. Няма причинна връзка, ако резултатът пак би настъпил, независимо от липсата на дължимото от длъжника поведение. Разновидност на основната теория е тази за адекватната причинна връзка. Приема се, че теорията за равноценността е вярна, но гражданското право не се интересува от извънредно случайните последици и условията, които ги пораждат. Причина са само ония условия, които причиняват резултата редовно, правилно, номално, типично и адекватно, а не по изключение. Съгласно чл.82 от ЗЗД делинквентът отговаря за всички преки и непосредствени вреди, а извън случаите на недобросъвестност длъжникът отговаря само за предвидимите вреди. Трябва да се установи наличието на причинна връзка чрез прилагане на теорията за равноценността, след това преките вреди трябва да се ограничат чрез прилагането на адекватната теория-това са вредите, които са типична, нормално настъпваща последица от неизпълнението. Терминът „непосредствени вреди“ няма самостоятелно значение, а е синоним на преки вреди. Предвидимите вреди са вид преки вреди. Това са тези вреди, които могат да се предвидят от длъжника при полагане грижата на добрия стопанин/А. К. „Облигационно право. Обща част, четвърто издание от 2007 г., стр.407-411/. При прилагане на тези указания за конкретния случай трябва да се приеме, че неизпълнението на длъжника на задължението да предаде в срок недвижимия имот в състояние „на шпакловка и замазка“ е в причинна връзка с неблагоприятния резултат-невъзможността имотът да бъде отдаден под наем. Това е така, защото наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета/чл.230 от ЗЗД/. За да може апартаментът да се ползва, трябва да е боядисан и обзаведен, но технологично преди това трябва да е шпаклован и замазан. Ако се изключи неизпълнението, тоест, ако апартаментът беше предаден от строителя на шпакловка и замазка, пропуснатите ползи от наемната цена не биха настъпили, защото едва след това собственикът би могъл да боядиса и обзаведе апартамента, за да го отдаде под наем. Липсата на шпакловка и замазка обичайно, типично и нормално води до невъзможност да се ползва жилището, поради което вредите са преки. Те са и предвидими, тъй като при полагане грижата на добрия стопанин строителят може да съобрази тяхното настъпване. Следователно има причинна връзка между неизпълнението на длъжника да предаде апартамента на шпакловка и замазка и пропуснатите ползи от неполучената наемна цена за апартамента. Не може да се иска от кредитора да да доказва, че е боядисал и обзавел апартамента, тъй като тези дейности следват шпакловката и замазката.

При този отговор на поставените въпроси по съществото на спора и по оплакванията в касационната жалба се констатира следното:

Касаторът е изложил в исковата си молба, че е сключил на 20.12.2017 г. с ответното дружество договор за строителство и покупко-продажба на конкретно посочени в договора апартамент, склад и паркомясто. Дружеството е следвало до 7.6.2019 г. да внесе всички необходими документи за получаване на разрешение за ползване на сградата, но не е изпълнило това си задължение. Ето защо е поискал да му бъде заплатена сумата от 7 054 евро, представляваща обезщетение за пропуснатите ползи в размер на пазарния наем за периода от 7.6.2019 г. до 29.05.2020 г.

В отговора на исковата молба ответното дружество е оспорило предявения иск. Заявило е, че няма предвиден срок за издаване на разрешение за ползване на сградата, евентуалната забава се дължи на причини, за които не носи отговорност, а ищецът не е претърпял вреди.

Софийският районен съд е приел, че акт образец 15 е съставен в срок през март 2019 г., но искането за издаване на разрешение за ползване е постъпило едва на 30.09.2020 г., тоест-дружеството не е спазило тримесечния срок по чл.15, ал.2 от договора. Ищецът е доказал, че от това забавено изпълнение е претърпял вреди, свързани с невъзможност за ползване на жилището. От показанията на разпитания свидетел се установява, че ищецът е имал уговорка с него да му отдаде под наем апартамента на цена от 350 евро месечно, но до сключване на договор не се е достигнало, тъй като владението не му е било предадено. Ето защо първоинстанционният съд е присъдил обезщетение за пропуснатите ползи от неотдаването на апартамента под наем за сумата от 3 813,31 евро съобразно заключението на вещото лице и е отхвърлил иска до пълния предявен размер.

Софийският градски съд е възприел изводите на първоинстанционния съд, че ответното дружество не е изпълнило задължението си по чл.15, ал.2 от договора да подаде в тримесечен срок от издаване на акт образец 15 всички документи за издаване на разрешение за ползване и не е доказало причини за забавата, за които не отговаря. Въззивният съд обаче е счел, че по делото няма конкретни доказателства, установяващи твърдените от ищеца пропуснати ползи. Състоянието, в което дружеството е следвало да предаде апартамента означава, че след това е необходимо извършването на редица довършителни работи, както и обзавеждане на апартамента, за да е годен за отдаване под наем. Извършването на тези дейности не е задължение на ответното дружество, а са бъдещо събитие, което зависи от волята на ищеца и от необходимото технологично време. По делото обаче не са ангажирани доказателства за тези обстоятелства. Дори ответното дружество да беше изпълнило задълженията си, не е сигурно увеличаването на имуществото на ищеца, тоест не се установява пряката причинно-следствена връзка между неизпълнението на ответника и твърдените пропуснати ползи от ищеца. Затова въззивният съд е отменил първоинстанционното решение в осъдителната част и е отхвърлил изцяло предявения иск.

Така постановеното въззивно решение противоречи на материалния закон/чл.82 от ЗЗД/ и е необосновано. В съответствие с отговора на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, забавеното изпълнение на ответното дружество е в причинна връзка с пропуснатите ползи, изразяващи се в неполучаване на наемна цена за апартамента. Това е така, защото наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета/чл.230 от ЗЗД/. За да може апартаментът да се ползва, трябва да е боядисан и обзаведен, но технологично преди това трябва да е шпаклован и замазан. Ако се изключи неизпълнението, тоест, ако апартаментът беше предаден от строителя на шпакловка и замазка, пропуснатите ползи от наемната цена не биха настъпили, защото едва след това собственикът би могъл да боядиса и обзаведе апартамента, за да го отдаде под наем. Липсата на шпакловка и замазка обичайно, типично и нормално води до невъзможност да се ползва жилището, поради което вредите са преки. Те са и предвидими, тъй като при полагане грижата на добрия стопанин строителят може да съобрази тяхното настъпване. В нарушение на опитните правила и формалната логика въззивният съд е приел за необходимо ищецът да доказва довършването на апартамента, след като наличието на шпакловка и замазка предхожда довършителните работи-боядисване и мебелиране. Ето защо въззивното решение в обжалваната част следва да бъде отменено и вместо него трябва да бъде постановено друго решение по съществото на спора. Установено е по делото, че съгласно чл.15, ал.1 от договора между страните ответното дружество е следвало да построи сградата в срок до 16 месеца, считано от датата на издаване на протокол за строителна линия и ниво и да приеме сградата с акт образец 15, а според ал.2 в срок от три месеца-да внесе всички необходими документи за поучаване на разрешение за ползване и пускане в експлоатация на сградата. През март 2019 г. е издаден акт образец 15, но дружеството не е изпълнило задължението си в тримесечен срок след това да внесе документите за получаване на разрешение за ползване. Ответното дружество не е доказало възражението си, че забавата се дължи на причини, за които не отговаря. Ето защо носи отговорност за вредите, които са в причинна връзка със забавеното изпълнение. Ако дружеството беше изпълнило задължението си в срок, ищецът би могъл да отдаде апартамента под наем, каквато уговорка е имал с изслушания по делото свидетел. Следователно е установена причинната връзка между неизпълнението и пропуснатите ползи, които са преки, непосредствени и предвидими при пораждане на задължението. Претендираният период за пропуснатата наемна цена е от 7.06.2019 г. до 29.05.2020 г., но според вещото лице за допълнителни работи след предаването в уговорената степен на завършване са необходими 45 дни, поради което периодът за обезщетяване следва да се съкрати с това технологично време от 20.07.2019 г. до 29.05.2020 г. За 10 месеца и девет дни при посочената от експерта пазарна наемна цена от 800 лв. месечно дължимата сума възлиза на 8240 лв., или 4 213,10 евро. Ето защо след отмяната на въззивното решение на ищеца следва да се присъди обезщетение за пропуснати ползи до обжалваната част- 3813,31 евро.

При този изход на спора ответното дружество дължи на ищеца 1379,50 лв. разноски за първата инстанция съразмерно уважената част от иска, 900 лв. адвокатско възнаграждение за представителство пред въззивния съд и 1379,16 лв. разноски за производството пред ВКС, или общо-3658,66 лв.

Воден от горното, съставът на Върховния касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 3616 от 5.12.2022 г., постановено по гр. д. № 185 по описа за 2022 г. на Софийския градски съд, ГО, III „Б“ въззивен състав, с което е отменено решение № 20174493 от 20.08.2021 г. по гр. д. № 21431 по описа за 2020 г. на Софийския районен съд, ГО, 42 състав, в частта, с която „Си Би глобал инвестмънт“ ООД е осъдено да заплати на основание чл.79 във връзка с чл.82 от ЗЗД на Д. Г. Д. сумата от 3813,31/три хиляди осемстотин и тринадесет евро и тридесет и един евроцента/ евро обезщетение за вреди за периода от 20.08.2019 г. до 29.05.2020 г. и е постановено друго решение, с което този иск е отхвърлен, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА :

ОСЪЖДА „Си Би глобал инвестмънт“ ООД-ЕИК:203609033, да заплати на Д. Г. Д.-[ЕГН] сумата от 3813,31/три хиляди осемстотин и тринадесет евро и тридесет и един евроцента/ евро обезщетение за вреди за периода от 20.08.2019 г. до 29.05.2020 г., както и 3658,66/три хиляди шестотин петдесет и осем лева и шестдесет и шест стотинки/ лв. разноски по делото

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: