Достъп до общи части в сграда в режим на етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 63

София, 25.05.2021 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 18 май две хиляди двадесет и първа година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: БОНКА ДЕЧЕВА

ВАНЯ АТАНАСОВА

при участието на секретаря Даниела Никова

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА

гр.дело 3196/2020 година

Производството е по чл. 290 ГПК

С определение № 42 от 04.02.2021 г., по касационна жалба, подадена от Етажната собственост /ЕС/ на сграда „Порт Палас“, к.к. „Слънчев ден“ гр. Варна, представлявана от председател на Управителния съвет на ЕС С. Г. Р., заменена от В. З. Б. в хода на касационното производство, е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 62 от 16.06.2020 г. по гр.д.№ 651/2019 г. на Варненски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 1072/19.09.2019 г. по гр.д. № 283/2017 г. на Окръжен съд-Варна. С последното е отхвърлен, предявеният от касатора срещу „Порт Палас В.“ ЕООД иск с правно основание чл.109 ЗС да бъде осъден ответникът да преустанови по отношение на собствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на етажна собственост „Порт Палас“, находяща се в гр. Варна, к.к. „Слънчев ден“, [жк], с идентификатор ...., построена в УПИ ... в кв...., ПИ с идентификатор ...., действията, с които ограничава ползването и достъпа до следните общи части в сградата, като предостави ключ за тях, а именно:

1. На етаж сутерен (кота +0.19): -да предостави достъпа до всички технически помещения, машинни асансьори, измервателни и контролни уреди (табла);

На етаж партер (кота +2.19):-да предостави достъп през главния вход (юг) на сградата;-да предостави достъп до фоайето на партерния етаж през входната врата;-да предостави достъп до сервизните помещения - рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел, стая обработка на документи, шеф рецепция, стая за багаж, четирите санитарни помещения; измервателни и контролни уреди (табла);-да предостави достъп до 4 (четири)те санитарни възли;

З. На жилищните етажи (от кота +7.44 до +27.96):-да предостави достъп до сервизното/техническо помещение, намиращо се всеки от деветте жилищни етажи, следващи една и съща планова схема, т.е. находящи се едно под друго;

4. На покрив:-да предостави достъп до покрива на сградата през двете врати

и в частта, с която касатора е осъден да плати 2500 лв. разноски по делото.

В диспозитива на решението на окръжният съд е посочено, че е постановено при допуснатото лично участие на основание чл. 23, ал.5 ЗУЕС на ищеца „Банка Пиреос България“ АД, ЕИК 831633691, със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], сграда „Е“, на основание чл. 23 ал.5 от ЗУЕС. В нейна полза е учредена договорна ипотека от ответника върху помещенията, до които достъп претендира ищеца като общи части, но които банката счита обособени обекти на собственост и като такива са й възложени при публична продан.

В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон – чл. 109 и чл. 38 ЗС, чл. 185, ал.2 ЗУТ, за допуснати съществени процесуални нарушения, защото съдът не е отговорил на основният спорен въпрос по делото, като не е съобразила предмета на спора. Като съществено процесуално нарушение се сочи и конституирането на „Банка Пиреос България“ АД като ищец на основание чл. 23, ал.3 ЗУЕС, въпреки, че тя е придобила обекти от етажната собственост, които са били собственост на ответника. Твърди се неправилно прилагане на доказателствената тежест. Оплакването за необоснованост се свързва с извода, че не е доказано, че има накърняване правото на достъп на собствениците от ЕС до посочените общи части от ищците и че достъпът е ограничен от ответника „Порт Палас Варна“ ЕООД.

Ответникът по касация „Порт Палас Варна“ ЕООД оспорва касационната жалба като немотивирана и неоснователна. Счита, че иска е неоснователен, тъй като помещенията, до които етажните собственици искат достъп са част от самостоятелен обект, собственост на ответника, а входната врата и вратите към помещенията със съоръжения, обслужващи сградата и стаите по етажите и покрива не са заключени от негов представител, а от наетата от банката охрана или от фирмите, които обслужват измервателните и другите съоръжения и уреди.

Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.2 пр.3 ГПК поради очевидна неправилност.

Предявен е иск по чл. 109 ЗС от Етажната собственост на сграда „Порт Палас“, к.к. „Слънчев ден“ гр. Варна, представлявана от председател на Управителния съвет на ЕС С. Г. Р. в изпълнение на решение на общото събрание на етажната собственост по т.7 от протокол от 03.08.2015 г. и на основание чл. 23, ал.3 ЗУЕС против етажният собственик „Порт Палас Варна“ ЕООД за преустановяване действията, с които ответника пречи за достъпа на етажните собственици до посочените в исковата молба и по-горе помещения и съоръжения в различни етажи на сградата. С определение № 59 от 27.03.2019 г. по ч. гр.д.№ 4776/2018 г. на ВКС, І гр.о. е преценена допустимостта на предявения иск.

От представените строителни книжа и заключения на СТЕ се установява, че първоначално е предвидено в УПИ - ..., кв...., к.к. „Слънчев ден", гр. Варна да се построи Хотелски комплекс "Санкт Петербург" със строително разрешение № 19/16.02.2005г., съгласно одобрени проекти на 16.02.2005 г. В последствие. съгласно забележка от 04.04.2006 г. към строителното разрешение, на основание чл. 154, ал.5 ЗУТ, заповед № ДС - 042/31.01.2006 г. и одобрен инвестиционен проект от 31.03.2006 г. е допуснато изменение на обекта в „Жилищен комплекс „ПОРТ ПАЛАС", сграда 6, която е построена и въведена в експлоатация с Разрешение за ползване № ДК - 07 -256/30.07.2008 г.

Над партерният етаж - от 3 до 11 етаж са изградени самостоятелни обекти на собственост, притежавани от етажните собственици, между които и ответното дружество. С н.а. ...г. на нотариус Елена Дионисова ответникът е купил от „ПЪЛДИН ТУРИНВЕСТ“ АД като самостоятелни осем обекта, намиращи се в сграда „Порт Палас“: 1.КАФЕ-СЛАДКАРНИЦА, представляваща самостоятелен обект с идентификатор ...; 2.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ..., със застроена площ -577.36 кв.м.; 3.ТЕХНИЧЕСКИ ПОМЕЩЕНИЯ, представляващи самостоятелен обект с идентификатор ..., със застроена площ -786.79 кв.м.; 4.ХРАНИТЕЛЕН МАГАЗИН, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ..., със застроена площ -312.9кв.м.; 5.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ..., със застроена площ 456.7кв.м.; 6.ЛОБИ БАР, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ..., със застроена площ -282.10кв.м.; 7.БАЛНЕОЛОГИЯ, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ... , със застроена площ - 445кв.м. 8.ЗАЛА, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ..., със застроена площ -1112.86кв.м.

В полза на „Банка Пиреос България“ АД е учредена договорна ипотека от ответника върху придобитите от него обекти. Банката счита че тези обекти са самостоятелни обособени обекти на собственост. С постановление за възлагане на недвижим имот от 12.06.2017 г. по изп.д. 20167180400309 на ЧСИ, Банка „Пиреос България“ АД е придобила на публична продан имот с идентификатор: ... на ет.10, който е бил собственост на „Порт Палас Варна“ ЕООД, а с постановления от 13.05.2019г., надлежно вписани банката е придобила на публична продан още три от имотите, собственост на „Порт Палас Варна“ ЕООД в процесната сграда: имот с идентификатор ... на трети етаж – обект тераса; зала, представляваща самостоятелен обект ... и технически помещения, представляващи самостоятелен обект ...

От заключението на в.л. М.А. и обясненията при приемането му в открито съдебно заседание се установява, че, по одобрения проект в сутеренния етаж на сградата (по кадастрална карта - етаж 1) са предвидени: ел. табло, складови помещения за ресторанта, технически помещения, кафе- сладкарница, бойлерно, два броя технически помещения басейн и избени помещения за жилищната част. В сутеренния етаж са направени промени в разпределението, като за етажа няма изготвен екзекутивен чертеж. При огледа на място е установено, че помещенията в южната част на сградата: склад за бакалски стоки и склад за амбалаж, които са част от самостоятелен обект с идентификатор № ... - друг вид самостоятелен обект в сграда (технически помещения) не съществуват или нямат достъп от тази част на етажа. Коридорът, обслужващ складовите помещения на ресторанта е преграден, като е изградено помещение за ел. табла и през вътрешна врата се влиза в трафопост. Те обслужват цялата сграда, но попадат в очертанията на обекта, купен от ответника. Трафопостът се обслужва и от вратите на западната фасада. Част от вратите, обслужващи проектираните складови помещения, които са принадлежност към жилищата на горните етажи, са зазидани и не може да се установи какво е предназначението на новополучените помещения. По делото не е доказано дали отклоненията от одобрения проект са извършени още при изграждане на сградата. Извършена е промяна на входа за вътрешното стълбище, като е променено местоположението на входните врати към него, има изграден нов коридор в техническото помещение по проект, но не може да се установи какво е предназначението на новополучените помещения. Техническо помещение басейн е част от самостоятелен обект с идентификатор № .... То е преградено и в него има изградени избени помещения, затворени с метални врати. В този самостоятелен обект по КК попадат помещения за главни ел.табла и трафопост, обслужващи цялата сграда. Самостоятелен обект с идентификатор № ... е проектирано като кафе - сладкарница. Самостоятелен обект с идентификатор № ... е технически помещения басейн, а по кадастрална карта - басейн. От СТЕ се установява, че на партерния етаж са обособени по кадастрална карта следните самостоятелни обекти, купени от дружеството-ответник: 1/Самостоятелен обект с идентификатор № ..., предвиден за хранителен магазин. Вещото лице е установило, че е извършена промяна / но не е установено кога/, като помещение, което е част от този обект с вход от обслужващия коридор е с надпис „Клуб джентълмен", а в останалата част към западната фасада са офиси; 2/ Самостоятелен обект с идентификатор № ... по КК е предвиден за басейн; 3/ Самостоятелен обект с идентификатор № ... е предвиден за лоби – бар с тераса, за който не се отнася претенцията в исковата молба и уточняваща молба от 03.07.2018 г.; 4/ Самостоятелен обект с идентификатор № ... е предвиден за балнеология; 5/ Самостоятелен обект с идентификатор № ... е записан в кадастралната карта като зала. На място това е сбор от фоайета и различни видове помещения, предвидени по проект за общо ползване: рецепция, трезор, битови помещения, санитарни помещения. Обектэт по КК не е обособен на место. В този самостоятелен обект по КК са и асансьорите за жилищната част, близо до балнеологията. Според вещото лице второто официално стълбище, асансьорите във фоайето до балнеологията, входът за ОВ помещението попадат в самостоятелните обекти по КК на ответника. Рампа за инвалидни колички има само пред южния вход, през който достъп искат ищците. В момента на огледа от вещото лице помещението - рецепция и обслужващите помещения до нея се ползват от охраната на сградата. По делото има данни, че такава е била наета от ответника, а след това от банката.

На всеки жилищен етаж (от 3 до 11) до асансьора в северната част има по едно помещение, което е записано като помещение за ел. табло. На място в тези помещения са монтирани главните ел. табла за всеки от етажите. В жилищните етажи няма обекти, които да попадат в самостоятелни обекти на ответника.

Въззивният съд е възприел изцяло изводите на първата инстанция. Приел е, че защитата на правото на собственост с иска по чл. 109 ЗС касае безспорно установената собственост, включително когато се търси защита на права върху общи части на сграда-етажна собственост. Приел е, че при спор дали помещения, до които се иска достъп са общи части, този спор е преюдициален и следва да се разреши с участието на всички етажни собственици, като те са и задължителни другари както в производствотото за установяване, че определено помещение в сградата представлява обща част, така и при въведеното възражение в този смисъл. Тъй като ищцовата страна - Етажната собственост на сграда „Порт Палас“ е поддържала, че процесните обекти, достъпът до които е възпрепятстван от ответника, представляват общи части на сградата, построена в режим на етажна собственост, както и че именно в качеството на етажни собственици те имат правото да ги ползват, а ответникът е оспорил, че претендираните обекти на етаж сутерен и на етаж партер не са обща част на сградата, а представляват част от собствените му самостоятелни обекти, е налице спор относно статута като общи части на тези обекти. Въззивният съд е приел за безспорно установено, че с н.а. № ... г. на нотариус Е.Д., ответникът е купил като самостоятелни обекти „технически помещения“ със застроена площ 786,79 кв.м. в сутеренния етаж с идентификатор № ... и „зала“ с площ от 1112,86 кв.м., находяща се на партерния етаж с идентификатор № .... Възприел е констатациите в заключенията на в. л. А. и в.л. А., че всички обекти, находящи се в сутеренния етаж и в партерния етаж на сградата, претендирани от ищеца като общи части, попадат именно в тези два самостоятелни обекта на ответника и са част от тях. От това е извел извод, че е опровергано твърдението на ищцовата страна в исковата молба, че процесните обекти на партерния етаж, сочени като общи части на сградата, са съседни на индивидуалните самостоятелни обекти на ответника в „Жилищен комплекс „ПОРТ ПАЛАС". Липсата на екзекутивна документация за направените вътрешни преустройства в посочените самостоятелни обекти на ответника е преценено като факт без значение за този извод. Като резултат от това е прието, че, ищецът не е доказал материалноправната си легитимация като собственик на общите части и правото да иска от ответника да преустанови неоснователните си действия, с които му пречи да осъществява правата си на етажен собственик по отношение на общи части на сградата в сутеренния и партерния етаж. Според приетото от съда, разрешаването на спора относно статута на обектите, претендирани като общи части в сградата, не било част от предмета на иска по чл. 109 ЗС, защото защитата на правото на собственост с иска по чл. 109 ЗС касаела безспорно установената собственост. Като допълнителен аргумент е посочено и това, че ищецът не е установил и втората предпоставка - ответникът да е възпрепятствал достъпа на етажните собственици до ел. таблата и трафопоста, разположени в собствения му обект в сутерена на сградата, както и до главния вход на сградата чрез заключване на вратата За последния извод, съдът се е позовал на възражението на ответник, че достъпът до ел.таблата и трафопоста се осъществява от електроразпределителното дружество, а входът бил временно затворен от наета от банката охранителна фирма, а не от него. Твърденията на ищеца в този смисъл не били доказани от разпитания по делото свидетел Н.– съпруг на председателката на УС на ЕС. По отношение на статута на сервизните (технически) помещения на всеки от жилищните етажи, в които са монтирани главните ел. табла за всеки от етажите и на покрива на сградата, между страните не е имало спор че са общи части. Съдът е приел, че спорът е за това кой е заключил тези помещения, и тъй като не е доказано от ищеца, чрез разпита на доведения от него свидетел Н., твърденията му за ограничаване от ответника на достъпа до посочените общи части, и тази претенция е приета за неоснователна.

Касационно обжалване е допуснато на основание очевидна неправилност на възивното решение поради несъобразяване с императивните норми на чл. чл. 38 ЗС и чл. 185, ал.2 ЗУТ. Съгласно определението в чл. 38 ЗС, общите части на сграда-етажна собственост обслужват самостоятелните обекти в сградата и предназначението им е да се ползват от всички етажни собственици или само от част от тях, ако има взето решение за това от етажните собственици / чл. 38, ал.2 ЗС/. Затова съдебната практика приема, че иск по чл. 108 ЗС, предявен от етажни собственици против друг етажен собственик за предаване владението върху общи части би бил недопустим - Р № 113 от 18.01.2021 г. по гр.д.№ 1160/2020 г-. на ВКС, І гр.о. Защитата при препятстван достъп до общи части е чрез негаторният иск за осигуряване на достъп по чл. 109 ЗС. При спор относно това дали част от сградата е обща част или е част от самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени дали се касае за обща част /по естеството си или по предназначение/, създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните изисквания за това, предвидено в чл. 185, ал.2 и ал.3 ЗУТ, За изменението на предназначението на законно изграден обект се изисква решение на общото събрание на етажните собственици, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. / чл. 185, ал.2 ЗУТ/. За приобщаване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост и одобрения проект, въз основа на които се издава разрешение за строеж /чл. 185, ал.3 ЗУТ/. При неспазване на тези изисквания не настъпва вещно-транслативен ефект / Р № 19 от 23.06.2020 г. по гр.д.№ 2689/2019 г. на ВКС, І гр.о./. Съдът е следвало да изследва и въпроса дали промените в сутерена и партерния етаж са станали още преди възникване на етажната собственост в хода на строителството, в който случай ищците не могат да претендират достъп до помещения, които не са възникнали като общи части или след изграждането на сградата по проект са извършени промени и преустройства. Ако след изграждането на сградата са извършени промени в общите части, с които те са променени и преобразувани или присъединени към обекти на ответника, следва да се установи дали това е станало със съгласието на етажните собственици по реда и при спазване изискванията на чл. 185, ал.2 и 3 ЗУТ. Относим към спора е въпросът дали изобщо съществуват като самостоятелни обекти на собственост купените от ответното дружество обекти в сутерена и партера или на место това са общи части, като факта, че същите имат самостоятелен идентификатор не ги превръща в самостоятелен обект на собственост – кадастралната карта няма вещно действие.

Не е отчетен и характера на твърдените пречки и смущения на правото на собственост на етажните собственици. Съдебната практика приема, че чрез искът по чл. 109 ЗС може да се защитава всяко пряко или косвено посегателство върху правото на собственост, като искът може да бъде насочен срещу всяко лице, което към момента на предявяване на иска подържа това състояние. Предвид характера на общите части и предназначението им, дори когато някои от общите части на сградата се намират в обект, който е индивидуална собственост на някой от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане /ако се касае за измервателни уреди на общите инсталации/. Поради това предявен от етажни собственици срещу друг етажен собственик иск по чл.109 ЗС за предоставяне достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори когато тези общи инсталации се намират в обект-индивидуална собственост на етажния собственик-ответник по иска. /в този смисъл Р № 124/10.12.2020 г. по гр.д.№ 749/2020 г. на ВКС, І гр.о./

От изложеното следва, че делото не е изяснено от фактическа страна и че съдът не е определил правилно предмета на спора и подлежащите на доказване факти и обстоятелства. Не са приложени и посочените императивни правни норми. Това налага касиране на обжалваното решение. За събиране на доказателства и изясняване на посочените по-горе въпроси след даване на указания до страните и за произнасяне по релевантните факти и обстоятелства за спора, делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. При новото въззивно разглеждане на делото, съгласно чл. 294, ал.2 ГПК, съдът следва да се произнесе и за разноските пред настоящата инстанция.

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 62 от 16.06.2020 г. по гр.д.№ 651/2019 г. на Варненски апелативен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: