Продажбата на недвижим имот често повдига въпроса дали част от получената сума трябва да бъде внесена в държавния бюджет. Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица не всяка сделка подлежи на облагане. В много случаи законът изрично освобождава доходите от продажба в зависимост от вида на имота и периода, през който сте го притежавали.
Кога продажбата е напълно освободена от данък
Освобождаването от данък зависи най-вече от времето, изминало между придобиването и продажбата на имота (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 13):
- Един жилищен имот, притежаван над три години. Ако продадете един жилищен имот в рамките на една календарна година и са изминали повече от три години от датата на придобиването му, доходът е напълно необлагаем (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“).
- До два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, притежавани над пет години. Законът позволява да продадете без данък до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, стига между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната да са изминали повече от 5 години, като това освобождаване се прилага за доходи, придобити през данъчната година, която съвпада с календарната година (чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“ ЗДДФЛ във връзка с чл. 15 ЗДДФЛ). В ограничението до два имота влизат и нежилищни имоти като гаражи, парцели или ателиета.
Когато сделката отговаря на тези условия, получените пари не се облагат и за тях не възниква задължение за плащане на данък. Доходът, получен във връзка с предоставяне на имущество по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото, обаче подлежи на облагане независимо от обстоятелствата по чл. 13 (чл. 33, ал. 9 ЗДДФЛ). При прекратяване на такъв договор за лизинг преди изтичане на срока и без да се прехвърли правото на собственост върху имуществото, неподлежащите на връщане лизингови вноски се смятат за доход от ползване на имущество, придобит към момента на прекратяването (чл. 33, ал. 10 ЗДДФЛ).
Кога се дължи данък и как се определя размерът му
Ако продадете имот, преди да са изтекли съответните три или пет години, или продадете повече имоти през годината, отколкото позволява освобождаването, доходът подлежи на облагане - освен ако имотът е придобит по наследство, завет или реституция (чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ). Данък обаче не се дължи върху цялата продажна цена, а единствено върху реализираната положителна разлика - печалбата (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 33).
Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ). Продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата или замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 ЗДДФЛ). При продажба или замяна на имущество, придобито при замяна, за цена на придобиване се приема пазарната цена на имуществото, придобито при замяната (чл. 33, ал. 6, т. 6 ЗДДФЛ). При замяна с доплащане цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото, увеличена с документално доказаното доплащане, дължимо от физическото лице, а когато няма документално доказана цена на придобиване - документално доказаното доплащане, дължимо от физическото лице (чл. 33, ал. 6, т. 2 и т. 4 ЗДДФЛ). При учредяване на право на строеж цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено правото на строеж (чл. 33, ал. 6, т. 8 ЗДДФЛ), а при последваща продажба или замяна на този поземлен имот (или на ограничени вещни права върху него) цената на придобиване е нула (чл. 33, ал. 6, т. 3 във връзка с т. 8 ЗДДФЛ). При продажба или замяна на имущество, придобито преди 1 януари 1998 г., документално доказаната цена на придобиване се актуализира до 1997 г. включително с общия индекс на потребителските цени, обявен от Националния статистически институт (чл. 33, ал. 6, т. 7 ЗДДФЛ).
Когато продажната цена се плаща на части в различни данъчни години, за всяка от тези данъчни години облагаемият доход се определя по специална пропорционална формула (чл. 33, ал. 7 ЗДДФЛ).
Ако имотът е продаден на цена, равна или по-ниска от цената на покупката, печалба няма и съответно данък за внасяне не се дължи. Облагаемият доход влиза в общата годишна данъчна основа, която се облага с 10 на сто (чл. 48, ал. 1 ЗДДФЛ). От определения данък се приспада данъкът, авансово удържан и/или внесен през данъчната година (чл. 48, ал. 3 ЗДДФЛ).
Имоти, придобити по наследство или дарение
При имотите, придобити по наследство или завет, продажбата е напълно освободена от облагане независимо от това колко време са притежавани, като освободени от облагане са и доходите от продажба или замяна на имущество, реституирано по реда на нормативен акт (чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ). Самото получаване на имущество по наследство, завет и дарение, както и на имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт, по закон не се смята за доход (чл. 13, ал. 2 ЗДДФЛ).
При дарението правилата са различни. Ако дарен имот бъде продаден преди изтичането на изискуемите три или пет години, сделката е облагаема. Тъй като при имущество, придобито по дарение, цената на придобиване по закон е нула (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 33, ал. 6, т. 3), облагаемият доход се равнява на продажната цена, намалена с 10 на сто разходи (Закон за данъците върху доходите на физическите лица, чл. 33, ал. 1).
Деклариране и плащане
Облагаемият доход от продажбата трябва да бъде деклариран в годишната данъчна декларация (чл. 50, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ). Това задължение за подаване на годишна данъчна декларация за облагаемите доходи важи както за местните, така и за чуждестранните физически лица (чл. 50, ал. 2 във връзка с ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ). Годишната данъчна декларация за доходите на малолетните, непълнолетните и поставените под запрещение физически лица се подава от родителите, съответно настойниците или попечителите (чл. 50, ал. 8 ЗДДФЛ). Освободените от облагане доходи местните физически лица могат по свой избор да декларират в същата декларация (чл. 50а, ал. 1 ЗДДФЛ).
Какво можеш да направиш
- Провери точната дата на нотариалния акт за придобиване и изчисли дали до планираната дата на продажбата са изминали съответно три или пет години.
- Намери и запази първоначалния документ за придобиване, за да имаш доказателство за покупната цена при изчисляване на евентуална данъчна основа.
- Консултирай се със счетоводител или данъчен консултант преди подписване на предварителен договор, особено ако имотът е получен чрез дарение.